अनुक्रमणिका
हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये,जुनी इमारत(सामान्यतः ३० वर्षांपेक्षा जास्त जुन्या मालमत्तांचा संदर्भ देते) आणिसदनिका इमारत(लिफ्टशिवाय कमी उंचीच्या आणि युद्धपूर्व इमारती) त्यांच्या किमती तुलनेने कमी असल्याने मर्यादित बजेट असलेले अनेक खरेदीदार किंवा गुंतवणूकदार आकर्षित करतात. तथापि, या प्रकारच्या मालमत्तेसाठी गृहकर्ज अर्ज नवीन इमारतींपेक्षा अनेकदा अधिक क्लिष्ट असतात आणि बँकेची मान्यता देखील अधिक कडक असते.
सामान्य समस्यांमध्ये मूल्यांकन अडचणी, संरचनात्मक सुरक्षितता आणि कायदेशीर समस्या यांचा समावेश होतो, तर नकार बहुतेकदा अपुरे उत्पन्न किंवा मालमत्तेच्या जोखमीशी संबंधित असतात. या लेखात जुन्या इमारती आणि सदनिका इमारतींसाठी गृहकर्ज घेण्याच्या प्रमुख मुद्द्यांचे सखोल विश्लेषण केले जाईल, ज्यामध्ये गृहकर्ज प्रमाण, जास्तीत जास्त परतफेड कालावधी, सामान्य समस्या आणि नाकारण्याची कारणे यांचा समावेश आहे, जेणेकरून तुम्हाला सापळे टाळता येतील आणि कर्ज सहजतेने मिळू शकेल.
१. जुन्या इमारती आणि सदनिका इमारतींची व्याख्या आणि गहाणखत आव्हाने
हाँगकाँगमधील जुन्या इमारती आणि सदनिका इमारतींसाठी गृहकर्ज प्रमाण खाजगी इमारतींसारखेच आहे. सैद्धांतिकदृष्ट्या, गृहकर्ज विम्याद्वारे कमाल गृहकर्ज प्रमाण 90% पर्यंत पोहोचू शकते. हे ४ दशलक्ष ते १ कोटी युआन किमतीच्या मालमत्तेवर लागू आहे आणि ते स्वतःच्या राहण्यासाठी असले पाहिजे. १ कोटी ते १५ कोटी युआन किमतीच्या मालमत्तेसाठी कमाल गृहकर्ज प्रमाण ८०१TP३T आहे आणि कमाल कर्ज रक्कम ९ कोटी HK$ आहे. तथापि, जुन्या इमारती आणि सदनिका इमारतींच्या वयामुळे, बँका त्यांच्या मूल्यांकनात अधिक रूढीवादी असतात, विशेषतः जर मालमत्तेत संरचनात्मक समस्या असतील किंवा बेकायदेशीर बांधकाम असेल, तर वास्तविक गृहकर्ज प्रमाण 60-70% इतके कमी असू शकते. पहिल्यांदाच घर खरेदी करणाऱ्यांना जास्त टक्केवारी मिळू शकते, परंतु त्यांनी हे लक्षात ठेवले पाहिजे की सदनिका इमारतींचे व्यवहार प्रमाण कमी आहे आणि मूल्यांकन आणि सूचीबद्ध किंमत यामध्ये अंतर असू शकते. डाउन पेमेंटसाठी अधिक राखीव ठेवण्याची शिफारस केली जाते.
१. "जुन्या इमारती" आणि "सदनिका इमारती" म्हणजे काय?
- जुनी इमारत: साधारणपणे ३० वर्षांपेक्षा जास्त जुन्या निवासी किंवा मिश्र व्यावसायिक आणि निवासी इमारतींचा संदर्भ देते, ज्यापैकी काहींमध्ये आधुनिक व्यवस्थापन किंवा सुविधांचा अभाव असू शकतो.
- सदनिका इमारत: बहुतेकदा १९५० ते १९७० च्या दशकात बांधलेल्या ४ ते ८ मजली इमारतींचा संदर्भ देते, ज्यात लिफ्ट नाहीत आणि अरुंद जिने नाहीत. ते सामान्यतः शाम शुई पो आणि मोंग कोक सारख्या जुन्या जिल्ह्यांमध्ये आढळतात. काही सदनिका इमारती युद्धपूर्व इमारती आहेत ज्यांचे ऐतिहासिक मूल्य आहे परंतु त्यांची रचना तुलनेने जुनी आहे.
२. गृहकर्ज अर्जांची वैशिष्ट्ये
- जुनी इमारत: गृहकर्जाची रक्कम आणि परतफेडीचा कालावधी प्रभावित करते.
- संरचनात्मक धोके: काही जुन्या इमारतींची देखभाल व्यवस्थित केलेली नाही आणि बँकांना इमारतीची तपासणी करण्याची आवश्यकता असू शकते.
- जटिल उपयोग: मिश्र व्यावसायिक आणि निवासी इमारतींमध्ये जमिनीच्या कागदपत्रांच्या समस्या असू शकतात.
- मूल्यांकनाची अडचण: त्याच क्षेत्रात कमी व्यवहार आहेत आणि बँक मूल्यांकने रूढीवादी आहेत.
२. गृहकर्ज प्रमाण: तुम्ही जास्तीत जास्त किती रक्कम कर्ज घेऊ शकता?
१. एचकेएमएच्या मार्गदर्शक तत्वांनुसार मूलभूत निर्बंध
हाँगकाँग मॉनेटरी अथॉरिटीच्या मते,मालमत्तेची किंमत HK$10 दशलक्ष पेक्षा कमीगृहकर्जाच्या रकमेची कमाल मर्यादा आहे६०%(पहिल्यांदा घर खरेदी करणारे गृहकर्ज विमा कार्यक्रमाद्वारे ९०% पर्यंत कर्ज घेऊ शकतात). तथापि, जुन्या इमारती आणि सदनिका इमारती सहसा खालील निर्बंधांच्या अधीन असतात:
| इमारतीचे वय | जास्तीत जास्त कर्ज-ते-मूल्य गुणोत्तर(पहिल्यांदा नाही) | टिप्पणी |
|---|---|---|
| ३० वर्षांखालील | 60% | सामान्य निवासस्थानासारखेच |
| ३०-४० वर्षे | 50%-60% | काही बँका दर 50% पर्यंत कमी करू शकतात. |
| ४०-५० वर्षे | 40%-50% | इमारतीची तपासणी आवश्यक आहे |
| ५० वर्षांहून अधिक काळ | मान्यता मिळवणे कठीण किंवा मान्यता दर खूपच कमी | बहुतेक बँकांनी मंजुरी देण्यास नकार दिला, वित्तीय कंपनी शोधावी लागली. |
२. गृहकर्ज विमा कार्यक्रम (HKMC) लागू आहे का?
- जुनी इमारत: जर इमारत ≤५० वर्षे जुनी असेल, तर तुम्ही गृहकर्ज विमा योजनेसाठी अर्ज करू शकता (जसे की "नवीन गृहकर्ज विमा"), जास्तीत जास्त ९०% कर्जासह (घराची कमाल किंमत HK$४ दशलक्ष आहे).
- सदनिका इमारत: इमारत ≤50 वर्षे जुनी असली तरीही, काही गृहकर्ज विमा कंपन्या विमा उतरवण्यास नकार देऊ शकतात आणि प्रत्येक प्रकरणाला मान्यता द्यावी लागू शकते.
३. टक्केवारीवर परिणाम करणारे प्रमुख घटक
- मालमत्तेची स्थिती: इमारत तपासणी दरम्यान संरचनात्मक समस्या आढळल्यास, टक्केवारी आणखी कमी केली जाऊ शकते.
- मालकी हक्काच्या अटी：जर जमीन भाडेपट्ट्याने पुनर्बांधणी किंवा वापरावर मर्यादा येत असतील, तर बँका कर्ज देणे कडक करू शकतात.
- कर्जदाराच्या अटी: स्थिर उत्पन्न आणि चांगले क्रेडिट रेटिंग असलेल्यांना जास्त कर्जाची रक्कम मंजूर होण्याची शक्यता जास्त असते.
३. सर्वात जास्त परतफेड कालावधी: इमारतीचे वय वजा करून ३० वर्षे?
हाँगकाँगमध्ये गृहकर्ज परतफेडीचा कमाल कालावधी साधारणपणे ३० वर्षे असतो, परंतु तो खरेदीदाराच्या ७० वर्षांपेक्षा जास्त नसावा. जुन्या इमारती आणि सदनिका इमारतींसाठी, त्यांच्या वयामुळे, बँका मालमत्तेचे उर्वरित आयुष्य विचारात घेऊ शकतात आणि प्रत्यक्ष परतफेडीचा कालावधी २०-२५ वर्षांपर्यंत कमी केला जाऊ शकतो, विशेषतः जर मालमत्तेची नियमितपणे देखभाल केली गेली नसेल किंवा संरचनात्मक समस्या असतील. सदनिका इमारतींमध्ये लिफ्ट नसल्यामुळे, बँका दीर्घ परतफेडीच्या कालावधीबाबत अधिक सावधगिरी बाळगू शकतात. खरेदीदारांना अर्ज करण्यापूर्वी बँकेच्या धोरणांची तपासणी करण्याचा सल्ला देण्यात येतो.
१. बँक गणना सूत्र
सामान्य निवासी इमारतींसाठी सर्वात जास्त परतफेड कालावधी 30 वर्षे आहे, परंतु जुन्या इमारती आणि सदनिका इमारती "इमारतीच्या वयात ७५ वर्षे कपात"किंवा"इमारतीच्या वयात ७० वर्षे कपात" (जे कमी असेल ते). उदाहरणार्थ:
- इमारतीचे वय ४० वर्षे: ७५ – ४० = ३५ वर्षे → तथापि, जास्तीत जास्त परतफेड कालावधी 30 वर्षे आहे.२५ वर्षे(काही बँकांमध्ये अतिरिक्त निर्बंध आहेत).
- इमारतीचे वय ५० वर्षे: ७५ – ५० = २५ वर्षे → परतफेडीचा कालावधी कमी केला जाऊ शकतो१५-२० वर्षे.
२. प्रत्यक्ष प्रकरणांची तुलना
| बँक | ४० वर्षे जुनी इमारत | ५० वर्षे जुनी सदनिका इमारत |
|---|---|---|
| बँक अ | २५ वर्षे | १५ वर्षे |
| बँक बी | २० वर्षे | अर्ज नाकारणे |
| वित्त कंपनी | ३० वर्षे | २० वर्षे |
३. कर्जदाराची वयोमर्यादा
- बहुतेक बँकांना आवश्यक असतेपरतफेडीचा कालावधी + कर्जदाराचे वय ≤ ७०-७५ वर्षे"जर कर्जदाराचे वय ६० वर्ष असेल, तर परतफेडीचा सर्वात मोठा कालावधी फक्त १०-१५ वर्षे असेल आणि मासिक पेमेंटचा दबाव लक्षणीयरीत्या वाढेल.
चार,नकाराची कारणे आणि उपाय
1. जुन्या इमारतींच्या गृहकर्जांचे मूल्य कमी का केले जाते?
अलीकडे याच क्षेत्रात फार कमी व्यवहार झाले आहेत, त्यामुळे बँका रूढीवादी अंदाजांवर अवलंबून आहेत.
उपाय: मूल्यांकन वाढवण्यासाठी अतिरिक्त डाउन पेमेंट तयार करा किंवा नूतनीकरण कराराचा पुरावा द्या.
2. इमारत तपासणी आवश्यकतांमध्ये नेमके काय समाविष्ट आहे?
बँक संरचना, प्लंबिंग आणि इलेक्ट्रिकल सिस्टीमची तपासणी करण्यासाठी मान्यताप्राप्त अभियंत्याची नियुक्ती करू शकते.
जर एस्बेस्टॉस आणि गंजलेल्या स्टील बारसारख्या समस्या आढळल्या तर गृहकर्ज मंजूर होण्यापूर्वी त्यांची दुरुस्ती करणे आवश्यक आहे.
3. सदनिका इमारतींचे गृहकर्ज दर जास्त आहेत का?
काही बँकांनी जुन्या इमारतींच्या गृहकर्जांवरील व्याजदर 0.1%-0.3% ने वाढवले आहेत किंवा उच्च-जोखीम अधिभार आकारला आहे.
वित्त कंपन्यांचे व्याजदर जास्त असतात (वार्षिक व्याजदर अंदाजे 4%-8% असतात).
4. मालमत्तेचा वापर कसा सिद्ध करायचा?
सोडवणे：निवासी वापरास परवानगी आहे याची पुष्टी करण्यासाठी भोगवटा परवाना द्या.
मिश्र व्यावसायिक आणि निवासी सदनिका इमारतींसाठी, व्यवसाय नोंदणी आणि भाडेपट्टा (लागू असल्यास) सादर करणे आवश्यक आहे.
5. जुन्या इमारतींसाठी अग्नि विमा खर्च जास्त महाग आहे का?
पुनर्बांधणीच्या उच्च खर्चामुळे, विमा कंपन्या घरांच्या किमतींमध्ये सरासरी वार्षिक 0.1%-0.15% वाढ करून प्रीमियम वाढवू शकतात.
6. इमारतीचे वय (५० वर्षांपेक्षा जास्त), परिणामी अपुरी गृहकर्ज रक्कम
सोडवणे: एखाद्या वित्त कंपनी किंवा लहान बँकेकडे वळवा, किंवा जोखीम वाटून घेण्यासाठी सह-कर्जदारांचा विचार करा.
7. मालमत्तेच्या रचनेचे प्रश्न, लिफ्ट नसलेल्या किंवा देखभाल ऑर्डर असलेल्या सदनिका इमारती बँकांकडून उच्च जोखीम मानल्या जातात.
सोडवणे: प्रथम दुरुस्ती करा आणि समाधानकारक अहवाल मिळवा, किंवा विक्री किंमत कमी करण्यासाठी मालकाशी वाटाघाटी करा.
8. मालकी हक्काच्या अस्पष्ट अटी
सोडवणे: मालकी हक्कपत्र तपासण्यासाठी वकिलाला सोपवा जेणेकरून वापरावर कोणतेही बेकायदेशीर बदल किंवा निर्बंध नाहीत याची खात्री होईल.
९. स्वयंरोजगार असलेल्या व्यक्ती किंवाकर्जदाराची आर्थिक परिस्थिती चांगली नाही., ताण चाचणी उत्तीर्ण होऊ शकले नाहीत, विशेषतः उच्च-गुणोत्तर गृहकर्ज अर्ज.
सोडवणे: जामीनदार जोडा, मालमत्तेचा अधिक पुरावा द्या किंवा कमी कर्ज रकमेसह गृहकर्ज निवडा.
10. मालमत्तेत बेकायदेशीर बांधकाम किंवा कायदेशीर वाद आहेत.
सोडवणे: कायदेशीर जबाबदाऱ्या स्पष्ट करा आणि युनिटला त्याच्या मूळ स्थितीत पुनर्संचयित करा आणि आवश्यक असल्यास व्यवहार समाप्त करा.
५. अर्ज टिप्स: तुमचा गृहकर्ज यशस्वी होण्याचा दर वाढवा
- बांधकामपूर्व तपासणी: तुमच्या स्वखर्चाने समस्येची तपासणी आणि निराकरण करण्यासाठी मान्यताप्राप्त अभियंता नियुक्त करा.
- अनेक बँकांची तुलना करा：जुन्या इमारतींना मंजुरी देण्यात लहान बँका अधिक आरामदायी असू शकतात.
- पुरेशी कागदपत्रे तयार करा: देखभाल रेकॉर्ड, मालकी हक्काची प्रत, भाडे उत्पन्न प्रमाणपत्र इत्यादींचा समावेश आहे.
- पहिल्या घर खरेदीदाराच्या पात्रतेचा विचार करा: "नवीन गृहकर्ज विमा" (मालमत्तेची किंमत ≤ HK$४ दशलक्ष) द्वारे हे प्रमाण ९०% पर्यंत वाढवा.
- व्यावसायिकांचा सल्ला घ्या: गुंतागुंतीच्या प्रकरणांमध्ये गृहकर्ज दलाल किंवा वकील मदत करू शकतात.
निष्कर्ष
जुन्या इमारती आणि सदनिका इमारती आकर्षक किमतीच्या असल्या तरी, गृहकर्ज अर्जांमध्ये लपलेले धोके असतात. खरेदीदारांनी मालमत्तेची स्थिती, त्यांची स्वतःची परतफेड क्षमता काळजीपूर्वक मूल्यांकन केली पाहिजे आणि कमी मूल्यांकन किंवा दुरुस्तीचा खर्च भागवण्यासाठी पुरेसा निधी राखून ठेवला पाहिजे. ऑर्डर रद्द झाल्यामुळे होणारे नुकसान टाळण्यासाठी आणि गृहकर्ज सुरळीतपणे सुरू राहावे यासाठी, तात्पुरत्या विक्री करारावर स्वाक्षरी करण्यापूर्वी बँकेकडून "पूर्व-मंजुरी" घेण्याची शिफारस केली जाते.
