अनुक्रमणिका
हाँगकाँगमध्ये, मालक महामंडळ (OC) ही एक वैधानिक संस्था आहे जी इमारत व्यवस्थापन अध्यादेश (कॅप. 344) अंतर्गत सर्व मालकांच्या वतीने इमारतीच्या सामान्य बाबींचे व्यवस्थापन करण्यासाठी स्थापन केली जाते. त्याचे अधिकार आणि कर्तव्ये प्रामुख्याने संबंधित कायदे आणि परस्पर कराराच्या करारातून (जर असतील तर) प्राप्त होतात. ओसीच्या मुख्य अधिकारांचा आढावा खालीलप्रमाणे आहे:
| पॉवर श्रेणी | विशिष्ट सामग्री | कायदेशीर आधार |
|---|---|---|
| सार्वजनिक क्षेत्र व्यवस्थापन | स्वच्छता राखा, सामान्य क्षेत्रांचे नियंत्रण आणि व्यवस्थापन करा. | कलम १४ आणि १८ |
| विमा आणि वित्त | कर्ज वसूल करण्यासाठी अग्नि विमा खरेदी करा | कलम १८(२)(ड) |
| कायदेशीर कारवाई | मनाई आदेशासाठी अर्ज करा, व्यवस्थापन कंपनी किंवा डिफॉल्ट मालकाविरुद्ध कायदेशीर कारवाई करा. | कलम ४५ आणि अनुसूची १० |
| नियुक्ती आणि देखरेख | मालमत्ता व्यवस्थापन कंपनीच्या कर्मचाऱ्यांची नियुक्ती/बंदूक करणे आणि त्यांच्या कामाचे पर्यवेक्षण करणे. | कायदेशीर व्यक्तीच्या स्थितीवर आधारित, स्पष्ट तरतुदी नाहीत. |
१. इमारतीच्या सामान्य भागांचे व्यवस्थापन
- देखभाल आणि दुरुस्ती: इमारतीच्या सार्वजनिक क्षेत्रांची दुरुस्ती, देखभाल आणि सुधारणा (जसे की लिफ्ट, कॉरिडॉर, बाह्य भिंती, छप्पर इ.) करण्यासाठी जबाबदार.
- स्वच्छता आणि सुरक्षा: स्वच्छता कंपन्या, सुरक्षा कर्मचारी नियुक्त करा आणि सार्वजनिक सुविधांचे (जसे की पार्किंग लॉट आणि क्लब) व्यवस्थापन करा.
- नियम निश्चित करणे: इमारत व्यवस्थापन नियम (जसे की आवाज नियंत्रण आणि कचरा विल्हेवाट) स्थापित करा आणि मालक आणि रहिवाशांना त्यांचे पालन करण्यास भाग पाडा.
२. आर्थिक शक्ती
- व्यवस्थापन शुल्काचे संकलन: इमारतीचा दैनंदिन खर्च आणि राखीव निधी भागवण्यासाठी मालकांकडून व्यवस्थापन शुल्क वसूल केले जाते.
- निधी हाताळणे： निधी व्यवस्थापित करण्यासाठी बँक खाते उघडा, नियमांनुसार आर्थिक नोंदी ठेवा आणि नियमितपणे मालकांना खाती प्रकाशित करा.
- कर्ज वसुली: व्यवस्थापन शुल्क न भरणाऱ्या मालकांवर कायदेशीर कारवाई करणे (जसे की वसुलीसाठी जमीन न्यायाधिकरणाकडे अर्ज करणे).
३. परस्पर कराराच्या कराराच्या अटींची अंमलबजावणी
- जर इमारतीमध्ये परस्पर कराराचा करार असेल, तर महामंडळाला कराराच्या अटी लागू करण्याचा अधिकार आहे, जसे की बेकायदेशीर पुनर्बांधणी थांबवणे, सार्वजनिक जागांवर बेकायदेशीर कब्जा करणे इ.
- आवश्यक असल्यास, तुम्ही न्यायालयाकडून मनाई आदेशासाठी अर्ज करू शकता किंवा संबंधित मालकाकडून नुकसानभरपाईचा दावा करू शकता.
४. मालकांची बैठक बोलावा
- मालकांची बैठक：महानगरपालिकेला प्रमुख बाबींवर (जसे की मोठी दुरुस्ती, व्यवस्थापन बजेटमधील बदल इ.) चर्चा करण्यासाठी अध्यादेशानुसार वार्षिक सर्वसाधारण सभा (AGM) आणि विशेष सर्वसाधारण सभा (EGM) घेणे आवश्यक आहे.
- निर्णय घेण्याची शक्ती: प्रमुख निर्णय (जसे की राखीव निधी वापरणे आणि HK$200,000 पेक्षा जास्त किमतीचे प्रकल्प राबवणे) मालकांच्या बैठकीत मंजूर केले पाहिजेत.
५. व्यवस्थापन कंपनीची नियुक्ती
- महामंडळ निविदा किंवा वाटाघाटीद्वारे मालमत्ता व्यवस्थापन कंपनीची नियुक्ती करू शकते आणि तिच्या सेवा कामगिरीचे निरीक्षण करू शकते.
- जर व्यवस्थापन कंपनी तिच्या कराराच्या जबाबदाऱ्या पूर्ण करण्यात अयशस्वी झाली, तर कॉर्पोरेशनला करार रद्द करण्याचा अधिकार आहे.
६. कायदेशीर कारवाईचा अधिकार
- एखादी कॉर्पोरेशन स्वतःच्या नावाने खटला दाखल करू शकते किंवा त्याचा बचाव करू शकते, उदाहरणार्थ:
- परस्पर करार किंवा व्यवस्थापन नियमांचे उल्लंघन करणाऱ्या मालकांविरुद्ध दिवाणी खटले दाखल करणे.
- तृतीय पक्षाकडून (जसे की कंत्राटदार) निष्काळजीपणा किंवा कराराचे उल्लंघन केल्याचा दावा.
७. इतर हक्क
- विमा खरेदी करा: इमारतीच्या सार्वजनिक क्षेत्रांसाठी अग्नि विमा, तृतीय-पक्ष दायित्व विमा इत्यादी खरेदी करा.
- तक्रारी हाताळणे: मालक किंवा रहिवाशांमधील वादांचे समन्वय साधा (जसे की पाणी गळती, आवाजाच्या समस्या).
- अनुपालन पर्यवेक्षण: इमारत सरकारी नियमांचे (जसे की अग्निशामक नियम, इमारत सुरक्षा मानके) पालन करते याची खात्री करा.
8. कॉर्पोरेट अधिकारांची मर्यादा
- परस्पर कराराच्या कायद्यांचे आणि कराराचे पालन करणे आवश्यक आहे.: महामंडळ तिच्या अधिकाराबाहेर काम करू शकत नाही आणि सर्व निर्णय इमारत व्यवस्थापन अध्यादेश आणि परस्पर कराराच्या कराराचे पालन करणे आवश्यक आहे.
- मालकाच्या देखरेखीखाली:
- मालकांच्या बैठकीद्वारे मालक महामंडळाच्या ठरावांना व्हेटो करू शकतात.
- मालक महामंडळाच्या बैठकीचे इतिवृत्त आणि आर्थिक विवरणपत्रे तपासू शकतात.
- तक्रारींची यंत्रणा: जर मालकाला असे वाटत असेल की ओसीने त्याच्या अधिकाराचा गैरवापर केला आहे, तर तो जिल्हा कार्यालय, जमीन न्यायाधिकरण किंवा न्यायालयात तक्रार दाखल करू शकतो.
९. अनपेक्षित तपशील
एक अनपेक्षित तपशील असा आहे की जरी महामंडळाचे अध्यक्ष बैठकांचे अध्यक्षपद भूषवण्याची आणि महामंडळाचे बाह्य प्रतिनिधित्व करण्याची जबाबदारी घेत असले तरी, कायद्यानुसार, अध्यक्षांना स्वतंत्र वैधानिक अधिकार नाही आणि निर्णय मालकांच्या सभेने मतदानाने घ्यावे लागतात. याचा अर्थ असा की केवळ अध्यक्षांच्या निर्णयावर आधारित प्रमुख बाबी पार पाडल्या जाऊ शकत नाहीत आणि या तरतुदीचे उल्लंघन केल्यास कायदेशीर जबाबदारी येऊ शकते, ज्याचा व्यवस्थापनातील मालकांच्या सहभागावर महत्त्वपूर्ण परिणाम होतो.
१०. सध्याची परिस्थिती आणि वाद
३ एप्रिल २०२५ पर्यंत, हाँगकाँगमधील मालकांच्या कॉर्पोरेशनच्या अधिकारांमुळे कधीकधी वाद निर्माण होतात, जसे की व्यवस्थापन कंपन्या आणि मालकांमधील अधिकारांचे वितरण. काही मालकांचा असा विश्वास आहे की व्यवस्थापन कंपन्यांकडे खूप जास्त अधिकार आहेत आणि कॉर्पोरेशनना त्यांचे प्रभावीपणे पर्यवेक्षण करणे कठीण जाते आणि कॉर्पोरेशन स्थापन करणे ही या समस्येचे निराकरण करण्याचा एक प्रभावी मार्ग म्हणून पाहिले जाते. तथापि, निगमन प्रक्रिया गुंतागुंतीच्या आहेत आणि मालकांकडून उच्च पातळीचा सहभाग आवश्यक आहे, परिणामी काही इमारती यशस्वीरित्या ओसी स्थापित करण्यात अयशस्वी होतात.
11. सामान्य वाद आणि उपाय
- सत्तेचा गैरवापर: उदाहरणार्थ, जर महामंडळ मालकांच्या सभेच्या मंजुरीशिवाय महागडे प्रकल्प राबवत असेल, तर मालक विशेष सभेची विनंती करू शकतात किंवा न्यायालयीन पुनरावलोकनासाठी अर्ज करू शकतात.
- आर्थिक अपारदर्शकता: मालकांना महामंडळाकडून हिशेब मागवण्याचा आणि आवश्यक असल्यास जिल्हा कार्यालयाला अहवाल देण्याचा अधिकार आहे.
- व्यवस्थापन विवाद: जर महामंडळ आणि व्यवस्थापन कंपनीमध्ये संघर्ष निर्माण झाला तर ते कायदेशीर सल्ला घेऊ शकतात किंवा मध्यस्थीद्वारे समस्या सोडवू शकतात.
जर एखादा विशिष्ट वाद असेल तर कायदेशीर व्यावसायिकांचा सल्ला घेण्याची शिफारस केली जाते किंवागृह विभाग"चा"इमारत व्यवस्थापन संपर्क गट"मदत घ्या.
