अनुक्रमणिका
प्रकरण १: बांधकाम करार: मालमत्तेच्या मूल्याचा अदृश्य रक्षक
मालकी हक्कांचे भवितव्य नोंदवणाऱ्या "पासकोड" प्रमाणे, मालकी हक्क हे हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराचे जीवन आहे. जमीन नोंदणी अध्यादेश (कॅप. १२८) अंतर्गत, ते केवळ मालकीचा कायदेशीर पायाच नाही तर मालमत्तेच्या व्यवहारांसाठी पासपोर्ट देखील आहे. बांधकाम कागदपत्राची मुख्य कार्ये तीन आहेत:
- मालमत्तेच्या हक्कांचे लोखंडी पुरावे：मालकीची स्पष्टता सुनिश्चित करण्यासाठी विक्री करार, असाइनमेंट, गहाणखत करार आणि इतर कागदपत्रे समाविष्ट आहेत.
- ट्रेडिंग रिंग्ज: सर्व हस्तांतरण, अतिरिक्त गृहकर्ज आणि गृहकर्जांच्या रिलीझचा संपूर्ण ट्रॅक रेकॉर्ड करा.
- कोर्ट शील्ड: मालकी हक्काच्या वादात, तो खटला जिंकण्यासाठी महत्त्वाचा पुरावा असतो.
"मालमत्ता करार हा मालमत्ता हक्क साखळीची जीवनरेखा आहे. जर एक दुवा तुटला तर तो कोसळू शकतो." अलिकडच्या काळात लँड्स ट्रिब्युनलच्या डेटावरून असे दिसून आले आहे की 68% चे मालमत्ता हक्क विवाद मालमत्ता करारातील दोषांमुळे उद्भवले. तुमच्या हातात असलेली मालमत्ता खरोखरच तुमच्या संपत्तीचे रक्षण करू शकते का?
प्रकरण २ शीर्षक नसलेल्या मालमत्तांच्या बाजारपेठेबद्दलचे सत्य: सवलतींमागील कटू धडे
शीर्षक नसलेल्या मालमत्तांचे बाजारातील वास्तव धक्कादायक आहे. २०२३ च्या आकडेवारीवरून असे दिसून येते की अशा मालमत्तांच्या व्यवहाराच्या किमतीत सरासरी २५-४०१TP३T ची सूट दिली जाते, ज्यामुळे उच्च-गुणवत्तेच्या गृहनिर्माण इस्टेटचे मूल्य देखील कमी होते. खालील प्रकरणे विचार करायला लावणारी आहेत:
- तैकू शिंग लोटस मॅन्शन दुर्घटना: मालक गायब झाल्यामुळे आणि मालमत्तेचा कागदपत्र हरवल्यामुळे एप्रिल २०२३ मध्ये कमी उंचीचे तीन बेडरूमचे हे युनिट HK$१०.८ दशलक्ष (प्रति चौरस फूट HK$११,७१४) ला विकले गेले. हे बँकेच्या १६.६ दशलक्ष HK$ मूल्यांकनापेक्षा HK$३५१,००० कमी होते, जे पाच वर्षांतील सर्वात मोठ्या सवलतीचा विक्रम आहे.
- शाम शुई पोच्या सदनिका इमारतींची शोकांतिका: २०२२ मध्ये, १९६८ चा हस्तांतरण करार नसल्यामुळे एक युनिट ४५१TP3T च्या अंदाजे किमतीला विकले गेले आणि खरेदीदार पूर्ण पैसे देऊन बाजारात आला.
- युएन लाँग गावातील घरातील गोंधळ: मालकाने स्ट्रॅट डीड गमावला, व्यवहार फसला आणि त्याला ठेव आणि कायदेशीर शुल्कात $800,000 गमावले.
त्याहूनही धक्कादायक म्हणजे रेटिंग आणि मूल्यांकन विभागाच्या आकडेवारीनुसार, २०२० ते २०२३ पर्यंत शीर्षक नसलेल्या मालमत्तांच्या व्यवहारांची संख्या १४२१TP3T ने वाढली आहे. घरांच्या वाढत्या किमतींच्या युगात, कागदपत्रे नसलेल्या मालमत्ता संधी आहेत की सापळा?
प्रकरण ३: न बांधलेल्या इमारतींच्या चार प्रमुख धोक्यांचे संपूर्ण विश्लेषण
धोका १: गृहकर्ज घेण्याच्या मार्गातील अडथळे
कागदपत्रे नसलेल्या मालमत्ता खरेदीदारांसाठी सर्वात मोठी डोकेदुखी म्हणजे वित्तपुरवठा अडचणी. जेव्हा बँका गृहकर्ज मंजूर करतात तेव्हा त्यांना मूळ मालमत्तेच्या कागदपत्रांची तपासणी करावी लागते आणि एचएसबीसी आणि बँक ऑफ चायना सारख्या दिग्गज कंपन्या खूप निर्दयी असतात. जर कागदपत्रे गहाळ असतील, तर परिस्थिती सुधारण्यासाठी टायटल इन्शुरन्सचा वापर केला जाऊ शकतो, परंतु प्रीमियम मालमत्तेच्या किमतीच्या 0.5-1% इतका जास्त असू शकतो. त्याहूनही क्रूर गोष्ट म्हणजे बहुतेक मालकी नसलेल्या मालमत्ता फक्त वित्त कंपन्यांनाच वळवता येतात आणि कर्जाच्या अटी खालीलप्रमाणे आहेत:
| संस्थेचा प्रकार | सर्वोच्च धावसंख्या | वार्षिक व्याजदर श्रेणी | हाताळणी शुल्क |
|---|---|---|---|
| बँक | नकार | – | – |
| परवानाधारक आर्थिक | 50% | 8-12% | 2-3% |
| खाजगी कर्ज देणे | 30% | 18-36% | 5%+ |
| एका युनिटसाठी तुम्ही दुप्पट व्याज देण्यास तयार आहात का? |
धोका २: पुनर्विक्रीचा अथांग खड्डा
शीर्षक नसलेल्या मालमत्तांची बाजारातील तरलता एक दुःस्वप्न आहे. सामान्य मालमत्ता विकण्यासाठी सरासरी ४२ दिवस लागतात, परंतु कागदपत्र नसलेल्या मालमत्तेसाठी १८९ दिवस लागतात. जर खरेदीदाराला करारावर स्वाक्षरी केल्यानंतर मालमत्ता करार अपूर्ण असल्याचे आढळले, तर तो करार रद्द करू शकतो आणि चुकीच्या सादरीकरण अध्यादेशानुसार भरपाईचा दावा करू शकतो, ज्याचा यशस्वी दर 73% पर्यंत आहे. जर रिअल इस्टेट एजंटने सत्य उघड केले नाही तर त्याचा परवाना रद्द केला जाऊ शकतो. अशा मालमत्तेवर जुगार खेळण्याचे धाडस तुम्ही कराल का?
धोका ३: मूल्य सवलत ब्लॅक होल
- सवलत मार्जिन सूत्र:
प्रत्यक्ष व्यवहार किंमत = बाजार मूल्यांकन × (१ - जोखीम घटक)
जोखीम घटक = (गहाळ फायलींची संख्या/एकूण फायलींची संख्या) × बाजार सुधारणा पॅरामीटर
- व्यावसायिक मूल्यांकनातील फरक:
- सर्वेक्षकांचे मूल्यांकन सहसा बँकांच्या मूल्यांकनांपेक्षा अधिक रूढीवादी असते15-20%
- "वेळ मूल्य घसारा" कडे विशेष लक्ष द्या: पुनर्विक्रीला विलंब झाल्यास दरवर्षी मूल्य 5-8% ने घसरेल.
धोका ४: मालमत्ता हक्क संकटाचा साखळी बॉम्ब
शीर्षक नसलेल्या मालमत्तांशी संबंधित अनेक धोके आहेत:
- प्रक्रिया केली जाणार नाही: इंटेस्टेट इस्टेट अध्यादेशाच्या अधीन.
- प्रतिकूल ताबा: मर्यादा अध्यादेशात नमूद केलेल्या १२ वर्षांच्या सततच्या व्यवसायाचे पालन करणे आवश्यक आहे.
- कंपनीचे लिक्विडेशन: मालमत्ता पुनर्प्राप्तीचा कालावधी 60 वर्षांपर्यंत असू शकतो.
- कायदेशीर पूर्वलक्षी कालावधी:
- मालकी हक्काच्या दाव्यांसाठी सामान्य मर्यादा कालावधी: १२ वर्षे
- सरकारी जमिनीवर दावा करण्यासाठी मर्यादा कालावधी: ६० वर्षे
जर जमीन नोंदणीमध्ये कोणताही रेकॉर्ड नसेल, तर कराराचे नूतनीकरण होण्याची कोणतीही आशा नाही आणि संभाव्य खटले एक अदृश्य बॉम्बसारखे आहेत. स्वस्ताईमागे किती मोठा सापळा लपलेला आहे?
पुढील वाचन:
