अनुक्रमणिका
तुंग चुंग लँड किंग
जुलै २०२४ मध्ये, उच्च न्यायालयाच्या एका निर्णयामुळे दोन दशकांहून अधिक काळ चाललेल्या तुंग चुंग जमीन हक्क वादाचा अंत झाला. जनतेत "तुंग चुंग लँड किंग" म्हणून ओळखल्या जाणाऱ्या चान चुंग यांच्या विधवा तांग केलिंग यांनी अखेर व्हार्फ ग्रुपची उपकंपनी असलेल्या फॉरेस्टसाइड लिमिटेडविरुद्धचा जमीन मालकीचा खटला गमावला. २.१८ हेक्टर जमिनीचा समावेश असलेल्या आणि अर्ध्या शतकातील या न्यायालयीन लढाईने हाँगकाँगच्या प्रतिकूल ताबा व्यवस्थेतील व्यावहारिक अडचणीच उघड केल्या नाहीत तर नवीन प्रदेशांमधील जमीन प्रशासनातील खोलवर रुजलेल्या विरोधाभासांचेही प्रतिबिंब पाडले.
नवीन प्रदेशांमधील जमिनीच्या वादाशी संबंधित एक महत्त्वाचा खटला अलीकडेच निकाली काढण्यात आला. तुंग चुंगमध्ये अर्ध्या शतकाहून अधिक काळ २१,००० चौरस मीटरपेक्षा जास्त जमिनीच्या तीन भूखंडांवर "शेती" करत असल्याचा दावा करणारा चेन झुन हा माणूस त्याच्या विधवेने दाखल केलेला प्रतिकूल ताबा खटला हरला, असा निकाल उच्च न्यायालयाने दिला.
जर मी निरर्थक बोलत असेन, तर देव माझ्यावर वीज कोसळवेल!
काल हायकोर्टातील शेती जमीन वाद प्रकरण पुन्हा सुरू झाले तेव्हा जोरदार हाणामारी झाली. वादीची उलटतपासणी करताना, प्रतिवादीच्या वकिला सुश्री डेंग यांनी कृषी तज्ञ साक्षीदारांच्या अहवालाचा हवाला दिला आणि असे निदर्शनास आणून दिले की त्यांचे पती श्री. चेन यांनी २००१ पासून संबंधित शेतजमिनीची शेती करणे पूर्णपणे सोडून दिले होते आणि संबंधित क्षेत्रातील वनस्पती दीर्घकाळ सोडून देण्याच्या स्थितीत होती. सुश्री डेंग यांनी याचे जोरदार खंडन केले, त्यांनी यावर भर दिला की त्यांचे पती २० वर्षांपासून शेतीची व्यवस्था पाहत आहेत आणि रानडुकरांना आक्रमण करण्यापासून रोखण्यासाठी शेतजमिनीच्या काही भागात धातूचे कुंपणही उभारले होते.
प्रतिवादीच्या वकिलाने महत्त्वाचे पुरावे सादर केले तेव्हा न्यायालयीन लढाई टोकाला पोहोचली. बचाव पक्षाने २००५ ते २००९ दरम्यान काढलेले अनेक ऐतिहासिक फोटो न्यायालयात सादर केले, ज्यावरून असे दिसून आले की कथित कुंपण सुविधा अस्तित्वातच नव्हत्या. परस्परविरोधी पुराव्यांसह, सुश्री डेंग यांनी भावनिकपणे आकाशाकडे बोट दाखवले आणि न्यायालयात शपथ घेतली: "माझ्या साक्षीतील प्रत्येक शब्द खरा आहे. जर मी एकही खोटे बोललो तर माझ्यावर वीज पडेल! गेल्या काही वर्षांत मी शेतात जे काही अनुभवले आहे ते माझे स्वतःचे वैयक्तिक अनुभव आहेत!" तिच्या शपथेचा प्रतिध्वनी न्यायालयात घुमला, ज्यामुळे थोडा वेळ गोंधळ झाला.
न्यायालयीन नोंदींनुसार, या प्रकरणात शेतीच्या जमिनीच्या मालकी हक्कावरून वीस वर्षांचा वाद आहे आणि मुख्य मुद्दा प्रत्यक्ष शेती पद्धतींची सातत्य निश्चित करण्याचा आहे. पीठासीन न्यायाधीशांनी दोन्ही पक्षांना नवीन पुराव्यांबाबत अतिरिक्त लेखी निवेदने सादर करण्यास सांगितले आहे आणि या शुक्रवारी खटला सुरू राहील.
न्यायाधीशझोउ जियामिंगया निकालात थेट असे निदर्शनास आणून देण्यात आले की प्रमुख पुराव्यांमध्ये मोठे विरोधाभास होते आणि पक्षांच्या संशयास्पद खोट्या विधानांचे तपशील उघड झाले.
केस संदर्भ आणि कायदेशीर वाद
हे प्रकरण चेन झुनच्याघाटत्यांच्या उपकंपनी फॉरेस्टसाइड लिमिटेडने दाखल केलेल्या प्रतिकूल ताबा कारवाईमध्ये १९६२ पासून वादग्रस्त जमिनीवर सतत ताबा असल्याचा आरोप आहे. हाँगकाँगच्या मर्यादा अध्यादेशानुसार, प्रतिकूल ताबा "वास्तविक ताबा" आणि "अनन्य नियंत्रण" या दोन प्रमुख आवश्यकता पूर्ण करणे आवश्यक आहे आणि अधिकारांचा वापर १२ वर्षांहून अधिक काळ सतत केला पाहिजे. तथापि, खटल्याच्या सुनावणीदरम्यान (२०१५), चेन झुन यांचे आजारपणामुळे निधन झाले आणि त्यांची पत्नी डेंग केलिंग यांनी खटला चालवणे सुरू ठेवले.
न्यायालयीन पुनरावलोकनाबद्दल तीन प्रमुख शंका
त्यांच्या ३२ पानांच्या निकालात, न्यायाधीशांनी वादीच्या तीन प्रमुख कायदेशीर त्रुटी पद्धतशीरपणे निदर्शनास आणून दिल्या:
- कॅडस्ट्रल पुराव्यांमध्ये विसंगती: प्रश्नातील जमीन मूळतः तलाव म्हणून नोंदणीकृत होती. चेनने दावा केला की तो हाँगकाँगला आला त्याच वर्षी त्याने शेती सुरू केली, परंतु कोणत्याही तलाव भरण्याच्या प्रकल्पाशिवाय तो शेती कशी सुरू करू शकला हे तो स्पष्ट करू शकत नाही. भू-विभागाने घेतलेल्या ऐतिहासिक हवाई प्रतिमांवरून असे दिसून येते की १९८० च्या दशकापर्यंत या भागात अजूनही मोठ्या प्रमाणात पाण्याचे साठे होते.
- व्यवस्थापन क्षमता संशयास्पद आहेत: दोन वादग्रस्त भूखंड एका सरळ रेषेत ३८० मीटर अंतरावर आहेत आणि त्यांचे एकूण क्षेत्रफळ तीन मानक फुटबॉल मैदानांइतके आहे. न्यायाधीशांनी प्रश्न उपस्थित केला की एकटा शेतकरी क्षेत्राचे प्रभावीपणे व्यवस्थापन कसे करू शकतो, कारण त्या ठिकाणी कोणतेही कुंपण किंवा सीमा चिन्हक नव्हते आणि पीक उत्पादन आणि विक्री नोंदीसारखे कोणतेही आधारभूत पुरावे नव्हते.
- साक्षीची विश्वासार्हता ढासळली: प्रमुख साक्षीदार डेंग शुपिंग यांनी कबूल केले की त्यांनी जमिनीवर कधीही कुंपण घातलेला भाग पाहिला नव्हता; डेंग केलिंग यांनी न्यायालयात सांगितले की "कोणीही जमीन वापरणार नाही याची खात्री करेल" या व्यवस्थापन शैलीवर न्यायाधीशांनी "मूलभूत सुरक्षा उपाय देखील नसल्याची" टीका केली. चेन दाम्पत्याचे व्यवसायाच्या सुरुवातीच्या वर्षाबद्दलचे विधान विसंगत असल्याचे देखील आढळून आले.
मुद्दा १: व्यवसाय सुरू होण्याच्या तारखेचे पुराव्याचे मूल्य
चेन फांग यांनी दावा केला की ते १९६२ पासून सतत जमिनीचा वापर करत आहेत, परंतु त्यांच्या दाव्याचे समर्थन करण्यासाठी कोणतेही अधिकृत कागदपत्रे देऊ शकले नाहीत. न्यायालयाने नमूद केले:
- १९६० च्या दशकात, तुंग चुंग अजूनही एक दुर्गम भाग होता आणि बहुतेक शेतकऱ्यांकडे औपचारिक भाडेपट्टे नव्हते.
- पण मत्स्य तलावाच्या वातावरणात शेती कशी राबवता येईल हे स्पष्ट करण्यात चेन अयशस्वी ठरले.
- "माती मजबूत करण्यासाठी झाडे लावणे" हा तथाकथित सिद्धांत त्यावेळच्या भौगोलिक परिस्थितीच्या विरोधात आहे.
मुद्दा २: भरीव ताबा निश्चित करण्यासाठी निकष
लेउंग काम हो विरुद्ध ग्रँड्यूअर इंटरनॅशनल ग्रुप या प्रकरणात स्थापित केलेल्या तत्त्वानुसार, रहिवाशाने व्यवस्थापन वर्तन "जणू काही तो एक प्रामाणिक मालक असल्यासारखे" दाखवले पाहिजे. न्यायाधीशांना असे आढळले की:
- रस्त्यांनी विभागलेली आणि एकसमान कुंपण नसलेली २.१८ हेक्टर जमीन
- साक्षीदारांनी पुष्टी केली की त्यांना मासे आणि खेकडे पकडण्यासाठी आत-बाहेर जाण्याची मोकळीक होती.
- तथाकथित "पहारादारी" ही केवळ तोंडी धमक्यांपुरती मर्यादित आहे, प्रत्यक्ष नियंत्रणाचे कोणतेही उपाय नाहीत.
समस्या ३: विशेष वापराचा पुरावा
"खऱ्या मालकांना" त्यांचे अधिकार वापरण्यापासून वंचित ठेवले जाते का, यातच मुख्य गोष्ट आहे. पुराव्यावरून असे दिसून येते:
- १९९८ मध्ये व्हार्फच्या उपकंपनीने तपासणी करण्यासाठी आणि चिन्हे लावण्यासाठी कर्मचारी पाठवले.
- २००५ मध्ये जेव्हा भू-विभागाला बेकायदेशीर डंपिंग आढळून आले तेव्हा चेनने मालकी हक्क सांगितला नाही.
- अनेक वर्षांपासून दर किंवा सरकारी कर न भरणे
मुद्दा ४: व्यवसायाची कायदेशीरता
न्यायाधीशांनी उद्धृत केलेवोंग टाक यू विरुद्ध झांग कुटुंबबेकायदेशीर क्रियाकलाप "प्रतिकूल ताबा" साठी आधार बनत नाहीत हे दर्शविते:
- बांधकाम कचरा टाकणे हा फौजदारी गुन्हा आहे (कचरा विल्हेवाट अध्यादेश)
- जमीन पुनर्प्राप्तीसाठी नगररचना मंडळाची परवानगी आवश्यक आहे.
- काही क्षेत्रे शेतीच्या वापराच्या पलीकडे कंटेनर स्टोरेजमध्ये रूपांतरित करण्यात आली.
मुद्दा ५: वारसा खटल्याची वैधता
या खटल्याची खास गोष्ट म्हणजे वादीचा खटल्यादरम्यान मृत्यू झाला. न्यायालयाने पुष्टी केली:
- प्रतिकूल ताबा हा "वैयक्तिक हक्क" आहे आणि तत्वतः तो वारशाने मिळू शकत नाही.
- तथापि, उच्च न्यायालयाच्या नियमांच्या प्रकरण १५ अंतर्गत, वैयक्तिक प्रतिनिधी अपूर्ण खटला चालू ठेवू शकतो.
- वादीच्या हयातीत ताबा स्थिती पूर्ण झाली आहे का हे महत्त्वाचे आहे.
पुराव्यांची साखळी कोलमडली: साक्षीदारांच्या साक्षीतील विरोधाभासांचा संपूर्ण रेकॉर्ड
या निकालामुळे चेन फॅंगच्या पुराव्यांमधील अनेक गंभीर त्रुटी उघड झाल्या आहेत:
कृषी दाव्यांचा विरोधाभास
- माती परीक्षणातून असे दिसून येते की जड धातू मर्यादेपेक्षा जास्त आहेत आणि शेतीसाठी योग्य नाहीत.
- क्रॉप फोटोंना अल्पकालीन स्टेज केलेले फोटो म्हणून ओळखले गेले.
- तथाकथित "सिंचन व्यवस्था" ही प्रत्यक्षात सरकारी पाण्याच्या पाईप्सशी बेकायदेशीर जोडणी आहे.
काळाची स्मृती चूक साक्षीदार आहे
मुख्य साक्षीदार, डेंग शुपिंग, यांनी दावा केला की तो "लहानपणी अनेकदा मासेमारी करायला जात असे", परंतु:
- त्याचे जन्मवर्ष (१९७१) चेनने दावा केलेल्या व्यवसाय सुरू तारखेपेक्षा ९ वर्षांनी वेगळे आहे.
- १९६० च्या दशकातील भूदृश्य तपशीलवार वर्णन करण्यात अयशस्वी.
- कधीही पीक पाहिले नाही हे मान्य करतो
विधवेच्या साक्षीत विसंगती
उलटतपासणी दरम्यान डेंग केलिंगने मोठ्या चुका केल्या:
- सुरुवातीला "दैनिक गस्त" असल्याचा दावा केला जात होता, परंतु नंतर ते "मासिक तपासणी" मध्ये बदलले गेले.
- तीन भूखंडांच्या विशिष्ट सीमा स्पष्ट करण्यास असमर्थ.
- काही क्षेत्रे तृतीय पक्षांकडून पार्किंग लॉट म्हणून वापरली जातात हे मान्य करते.
न्यायाधीशांचे मत: ते "सरासर खोटे बोलणे" का ठरवले गेले?
न्यायाधीश झेटो किंग यांनी परिच्छेद १४७ मध्ये त्यांच्या निकालात असे म्हटले आहे:
"वादीने तात्पुरत्या आणि अधूनमधून वापराला ६० वर्षे टिकणारे विशेष ताबा म्हणून पॅकेज करण्याचा प्रयत्न केला. खटल्याद्वारे जमीन लुटण्याचे हे कृत्य प्रतिकूल ताबा प्रणालीच्या मूळ कायदेशीर हेतूचे गंभीरपणे उल्लंघन करते."
न्यायालयीन पुनरावलोकनासाठी तीन मजबूत पुरावे
- हवाई छायाचित्रांची तुलना: १९८४ ते २०१० दरम्यान जमिनीचा वापर अनेक वेळा बदलला.
- पाणीपुरवठा विभागाच्या नोंदी: पहिला पाणी वापर अर्ज २००३ मध्ये प्राप्त झाला.
- EPA संग्रह: २००५ ते २०१० पर्यंत ७ कचरा विल्हेवाटीचे दंड जारी केले गेले.
सामाजिक प्रतिसाद: नागरी समाज गटांकडून ध्रुवीकृत प्रतिक्रिया
या निकालामुळे जोरदार चर्चा सुरू झाली:
- न्यू टेरिटरीज इंडिजिनस पीपल्स असोसिएशन: मालमत्ता हक्क प्रणालीचे रक्षण करण्यासाठी न्यायालयाला पाठिंबा द्या
- लँड जस्टिस अलायन्स: उदाहरणांमुळे वंचितांसाठी जागा कमी होईल याची चिंता
- कायदेशीर व्यावसायिक: कृषी व्यवसाय मानके स्पष्ट करण्यासाठी मर्यादा अध्यादेशात सुधारणा करण्याची शिफारस केली जाते.
शैक्षणिक दृष्टिकोन: हाँगकाँग विज्ञान आणि तंत्रज्ञान विद्यापीठातील समाजशास्त्राचे प्राध्यापक ली मिंगहुई यांनी विश्लेषण केले:
"हे प्रकरण वसाहतोत्तर काळातील जमीन प्रशासनाच्या दुविधेचे प्रतिबिंबित करते. जेव्हा 'स्वदेशी विशेषाधिकारांना' 'विकासकांकडून जमीन साठेबाजी'चा सामना करावा लागतो, तेव्हा निम्न-वर्गीय स्थलांतरित केवळ कायद्याच्या काठावर टिकून राहू शकतात आणि शेवटी संस्थात्मक संघर्षांचे बळी बनतात."
ऐतिहासिक आरसा: हाँगकाँगमधील प्रतिकूल ताब्याच्या प्रकरणांची तुलना
गेल्या तीस वर्षांतील महत्त्वाच्या प्रकरणांची तुलना केल्यास, आपण पाहू शकतो की न्यायालयीन मानके अधिक कडक झाली आहेत:
व्यवसायाची यशस्वी प्रकरणे
- वोंग रॉय विरुद्ध हाँगकाँग सरकार (१९९८): कौटुंबिक स्मशानभूमीचा ६० वर्षे सतत वापर, धार्मिक उपासनेचे पुरावे
- ली आह-चोई प्रकरण (२००५): शेजाऱ्यांच्या साक्षीने समर्थित, एक बेघर झोपडी बांधणे आणि त्याची देखभाल करणे.
अपयशाच्या प्रकरणांची गुरुकिल्ली
- ली डेरेन प्रकरण (२०१२): पार्किंग लॉट ऑपरेशनमध्ये विशिष्टतेचा अभाव आहे.
- श्रीमती ली यांचे प्रकरण (२०१९): परवानगीशिवाय झाडे लावणे हे ताब्यात घेण्याचे कृत्य मानले जात नाही.
कायदा आणि अर्थशास्त्राचा दृष्टीकोन: प्रतिकूल ताब्याची सामाजिक किंमत
या प्रकरणात १,२०० तासांहून अधिक न्यायालयीन संसाधने वापरली गेली, ज्यामुळे संस्थात्मक समस्या अधोरेखित झाल्या:
- नवीन प्रदेशांमध्ये सुमारे २,४०० हेक्टर वडिलोपार्जित जमीन आहे ज्याची मालकी अस्पष्ट आहे.
- भू-विभागाकडे ५०,००० हून अधिक जमीन वादांचा प्रलंबित अर्ज आहे.
- प्रत्येक प्रतिकूल ताबा प्रकरणासाठी सरासरी चाचणी कालावधी 6.8 वर्षे आहे.
सुधारणांचे आवाहन: सर्व्हेअर्स संस्थेचे प्रस्ताव
- "भूमी ऐतिहासिक अभिलेखागार डेटाबेस" ची स्थापना
- वेळेनुसार पुरावा म्हणून उपग्रह प्रतिमा आयात करा
- भोगवटा नोंदणी पूर्वसूचना प्रणाली स्थापित करा
आंतरराष्ट्रीय तुलना: अँग्लो-अमेरिकन कायदेशीर व्यवस्थेची संस्थात्मक उत्क्रांती
इतर सामान्य कायदा अधिकारक्षेत्रातील विकासाशी तुलना:
- २०१२ मध्ये, यूकेने कायद्यात सुधारणा करून शेतीच्या जमिनीचा वैधता कालावधी ३० वर्षांपर्यंत कमी केला.
- सिंगापूरमध्ये राहणाऱ्यांना १२ वर्षांपासून त्यांचे दावे जाहीर करावे लागतील
- व्हिक्टोरिया, ऑस्ट्रेलियाने "चांगल्या विश्वासाने मालकी हक्क" ची आवश्यकता लागू केली आहे.
न्यायिक प्रकटीकरण: मालक आणि व्यापाऱ्यांना एक निवेदन
या प्रकरणात महत्त्वाची कायदेशीर तत्त्वे मांडली आहेत:
मालकांसाठी संरक्षण धोरणे
- दर ५ वर्षांनी कॅडस्ट्रल तपासणी
- अतिक्रमणासाठी लेखी इशारा
- जमिनीवर डिजिटल देखरेख उपकरणे बसवा.
रहिवाशांसाठी धोक्याची चेतावणी
- वापराच्या बिलांसारखे राहण्याचे पुरावे ठेवा.
- सतत वापराचा रेकॉर्ड स्थापित करा
- बेकायदेशीर फेरफार क्रियाकलापांमध्ये सहभागी होणे टाळा.
भविष्यातील युद्धभूमी: विधवेकडून संभाव्य आवाहन
नुकसान झाले असले तरी, कायदेशीर समुदाय पुढील घडामोडींकडे लक्ष देत आहे:
- मर्यादा अध्यादेशाच्या कलम १७ मधील "अपंगत्व विस्तार" तरतुदीचा वापर केला जाऊ शकतो (चेन झुनला त्याच्या नंतरच्या काळात कर्करोग झाला होता)
- किंवा पुराव्याच्या स्वीकाराच्या मानकांबद्दल वाद घालण्यासाठी "प्रक्रियात्मक त्रुटी" वापरा.
- तथापि, कायदेशीर समुदायाचा अंदाज आहे की पुनरागमनाची शक्यता 15% पेक्षा कमी आहे.
खोलवर चिंतन: जमीन न्यायाचा अपूर्ण मार्ग
दोन पिढ्यांपासून सुरू असलेला हा खटला न्यायालयाच्या तथ्यांच्या शोधाने संपला, परंतु संस्थात्मक वाद शांत झाला नाही. नवीन प्रदेशांमधील गावे शहरी विकासाने व्यापली असताना, न्यायपालिका मालमत्ता हक्क संरक्षण आणि सामाजिक न्याय यांच्यात संतुलन कसे साधू शकते? या खटल्यातून केवळ पराभवाचा निकालच निघत नाही तर हाँगकाँगच्या जमीन प्रशासनावर एक खोलवर प्रश्नचिन्ह उपस्थित होते.
न्यायालयीन अंतर्दृष्टी आणि सामाजिक इशारे
या निकालात विशेषतः "जमीन वापर ≠ कायदेशीर ताबा" या तत्त्वावर भर देण्यात आला होता, असे नमूद केले होते की जरी प्रतिवादी कंपनीने बराच काळ चेनला बेदखल केले नाही, तरी त्याचा अर्थ असा नाही की त्यांनी अधिकार हस्तांतरणात सहमती दर्शविली. हे प्रकरण ग्रामीण जमीन व्यवस्थापनातील त्रुटींवर प्रकाश टाकते आणि निकालात "पर्यावरणाला हानी पोहोचवणाऱ्या पद्धतीने जमिनीचे हक्क मिळवण्याच्या" संभाव्य धोक्यांबद्दल इशारा देण्यात आला आहे. हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की चेनने कबूल केले की त्याने बांधकाम कचरा (माती टाकणे) टाकून जमिनीचा वापर वाढवला, जो कचरा विल्हेवाट अध्यादेशाचे उल्लंघन करत असल्याचा संशय आहे.
त्यानंतरचा परिणाम
पराभूत पक्षाला दुसऱ्या पक्षाचा कायदेशीर खर्च सहन करावा लागेल, जो उद्योगाच्या अंदाजानुसार लाखो हाँगकाँग डॉलर्सपेक्षा जास्त असू शकतो. कायदेशीर तज्ञांनी विश्लेषण केले की या प्रकरणामुळे जमीन मालकांचे नियमित तपासणी करण्याचे बंधन बळकट होईल आणि "दीर्घकालीन वापराद्वारे जमिनीचे हक्क मिळवण्यासाठी" पुराव्यांवर उच्च आवश्यकता लादल्या जातील. नियोजन विभागाकडून मिळालेल्या माहितीवरून असे दिसून येते की प्रश्नातील जमीन सध्या "अनिर्धारित वापर" म्हणून झोन केलेली आहे आणि तुंग चुंग न्यू टाउनचा विस्तार होत असताना तिच्या विकास क्षमतेने बरेच लक्ष वेधले आहे.
केस क्रमांक: HCA2055/2011
पुढील वाचन:
