अनुक्रमणिका
प्रतिकूल ताबा(प्रतिकूल ताबा) म्हणजेसामान्य कायदा प्रणालीकायद्यातील एक कायदेशीर तत्व जे एखाद्या व्यक्तीला दुसऱ्याच्या स्थावर मालमत्तेची (जसे की जमीन किंवा घर) मालकी मिळविण्याची परवानगी देते, त्या मालमत्तेवर दीर्घकालीन, खुले, सतत आणि अनधिकृत कब्जा करून, काही अटींच्या अधीन राहून. या प्रणालीचा उद्देश जमिनीच्या कार्यक्षम वापराला प्रोत्साहन देणे, मालमत्ता हक्कांचे वाद सोडवणे आणि जमीन दीर्घकाळ पडीक राहण्यापासून रोखणे आहे.
जर 'अ' ने 'ब' च्या सोडून दिलेल्या शेतजमिनीवर बराच काळ ताबा ठेवला असेल, कायदेशीर कालावधीपेक्षा जास्त काळ पिके लावली असतील आणि त्यावर कुंपण घातले असेल आणि 'ब' ने कायदेशीर कारवाई केली नसेल, तर 'अ' न्यायालयात प्रतिकूल ताबा मिळवण्यासाठी आणि जमिनीची मालकी मिळविण्यासाठी अर्ज करू शकतो.
स्थापना अटी (सामान्य सामान्य कायद्याच्या आवश्यकता):
- प्रत्यक्ष ताबा(वास्तविक ताबा)
मालकाने जमिनीचा प्रत्यक्ष वापर करणे आवश्यक आहे, जसे की कुंपण बांधणे, शेती करणे किंवा त्यावर राहणे, फक्त तोंडी दावा करण्यापेक्षा. - उघडे आणि लपलेले नाही(खुले आणि कुप्रसिद्ध)
व्यवसाय मागील मालकाला दृश्यमान आणि वाजवीपणे ओळखता येण्यासारखा असावा (जसे की मालमत्तेची उघडपणे दुरुस्ती करणे). - सातत्य(सतत)
वस्ती अखंडित असली पाहिजे आणि या कालावधीचा कालावधी प्रदेशानुसार बदलतो (१०-२० वर्षे सामान्य आहेत). जर हक्क मध्यभागी सोडून दिला गेला किंवा मूळ मालकाने आक्षेप घेतला तर मर्यादांचा कायदा खंडित होईल. - शत्रुत्वाचा ताबा(प्रतिकूल/प्रतिकूल)
मूळ मालकाच्या परवानगीशिवाय (जसे की भाडेपट्टा किंवा अधिकृतता नसणे) भोगवटा आणि इतरांना वापरापासून वगळणे. - विशिष्टता(अनन्य)
राहणाऱ्याने ते एकट्याने वापरावे आणि ते मूळ मालक किंवा इतरांसोबत शेअर करू शकत नाही.
प्रादेशिक फरकांची उदाहरणे:
- हाँगकाँग：व्यवसाय सुरूच राहिला पाहिजे १२ वर्षे(मर्यादा अध्यादेशाचे कलम ७), आणि सरकारी जमिनीच्या कब्ज्याला लागू होत नाही.
- तैवान: अशीच एक प्रणाली म्हणजे "प्रिस्क्रिप्शन अक्विझिशन", ज्यामध्ये इतर लोकांच्या नोंदणी नसलेल्या जमिनीवर शांततापूर्ण, खुले आणि सतत कब्जा आवश्यक असतो. १० वर्षे(सदिच्छा) किंवा २० वर्षे(चांगल्या श्रद्धेने नाही) आणि मालकीसाठी जमीन प्रशासन अधिकाऱ्यांकडे अर्ज करा (नागरी संहितेच्या कलम ७६९-७७०).
- अमेरिका：राज्यानुसार नियम वेगवेगळे असतात, सर्वात सामान्य म्हणजे ५-२० वर्षे आणि काही राज्यांमध्ये रहिवाशांना मालमत्ता कर भरावा लागतो.
विवाद आणि मर्यादा:
- सरकारी जमीन: प्रतिकूल ताबा सहसा लागू होत नाही.
- मूळ मालक हक्क: जर मालक अल्पवयीन किंवा अक्षम व्यक्ती असेल, तर मर्यादा वाढवता येतील.
- हेतू चांगला असो वा नसो: काही अधिकारक्षेत्रांमध्ये मालकाने "चांगल्या विश्वासाने" असणे आवश्यक आहे (चुकून असे मानणे की त्याच्याकडे मालकी आहे), परंतु अनेक सामान्य कायद्याच्या अधिकारक्षेत्रांमध्ये ही आवश्यकता नाही.
प्रतिकूल ताबा आणि "विकास" यांच्यातील संबंध
- कमी किमतीत मालमत्ता संपादन
प्रतिकूल ताब्याद्वारे मालमत्तेची मालकी यशस्वीरित्या मिळवल्याने सैद्धांतिकदृष्ट्या खूप कमी खर्चात (फक्त काही वर्षांचा व्यवसाय आवश्यक आहे) उच्च-मूल्याची मालमत्ता मिळवता येते, ज्यामुळे मोठे आर्थिक फायदे मिळू शकतात, विशेषतः हाँगकाँगसारख्या उच्च घरांच्या किमती असलेल्या भागात. - कायदेशीर धोके आणि आव्हाने
- सिद्ध करण्यात अडचण: १२ वर्षांपासून सतत व्यवसाय केल्याचा पुरावा (जसे की पाणी आणि वीज बिल, शेजाऱ्यांची साक्ष इ.) आवश्यक आहे. प्रत्यक्षात, पुरेशा पुराव्याअभावी हे अपयशी ठरण्याची शक्यता असते.
- मालक प्रतिकार करतात: जर मूळ मालकाने मर्यादेच्या कायद्यात कायदेशीर कारवाई केली (जसे की चेतावणी पत्र जारी करणे), तर मर्यादेचा कायदा खंडित होतो आणि रहिवाशाला वर्षांची संख्या पुन्हा मोजावी लागते.
- नैतिक वाद: जाणूनबुजून इतरांच्या मालमत्तेचा गैरवापर केल्याने सामाजिक निषेध होऊ शकतो आणि चोरी अध्यादेशाचेही उल्लंघन होऊ शकते.
- मर्यादित प्रत्यक्ष प्रकरणे
हाँगकाँगच्या भूतकाळातील बहुतेक यशस्वी प्रकरणांमध्ये ग्रामीण भागातील जमीन किंवा मालमत्तांचा समावेश होता जिथे मालक बराच काळ बेपत्ता होते. मालकांच्या कडक देखरेखीमुळे शहरी भागात यशाचे प्रमाण अत्यंत कमी आहे. उदाहरणार्थ:- २०१७ प्रकरणे: एका माणसाने युएन लाँगमधील एका गावातील घरावर २० वर्षांहून अधिक काळ ताबा असल्याचा दावा केला परंतु "अनन्य वापर" सिद्ध न झाल्यामुळे तो खटला हरला.
- २०२० केस स्टडीज：नवीन प्रदेशांमध्ये एका कुटुंबाने शेतीच्या जमिनीचा प्रतिकूल ताबा यशस्वीरित्या घेतला कारण मूळ मालक स्थलांतरित झाला होता आणि त्याने अनेक वर्षे त्याचे हक्क सांगितले नव्हते.
जोखीम आणि शिफारसी
- प्रथम कायदेशीर सल्ला: मालमत्ता ताब्यात घेण्याची प्रक्रिया गुंतागुंतीची आहे आणि पुरावे आणि कायदेशीर व्यवहार्यता तपासण्यासाठी वकिलाची मदत आवश्यक आहे.
- नैतिक विचार: नफ्यासाठी या प्रणालीचा जाणूनबुजून वापर केल्याने कायदेशीर अडचणी येऊ शकतात आणि जोखीम तोलणे आवश्यक आहे.
- पर्यायी मार्ग: संपत्ती हडप करण्याचा धोका पत्करण्यापेक्षा, कायदेशीर गुंतवणुकीद्वारे (जसे की रिअल इस्टेट आणि वित्तीय बाजार) स्थिरपणे संपत्ती जमा करणे चांगले.
सावधगिरी:
प्रतिकूल ताब्यासाठी विशिष्ट आवश्यकता आणि कार्यपद्धती अधिकारक्षेत्रानुसार बदलतात आणि स्थानिक कायदे आणि पुरावे (जसे की कॅडस्ट्रल माहिती आणि शेजाऱ्यांची साक्ष) यांच्या आधारे अधिकार निश्चित केले पाहिजेत. वैयक्तिक प्रकरणाची व्यवहार्यता तपासण्यासाठी कायदेशीर सल्लामसलत करण्याची शिफारस केली जाते.
पुढील वाचन:
