अनुक्रमणिका
१. लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टम: हाँगकाँगच्या चलनविषयक धोरणाचा "अँकरिंग इफेक्ट"
हाँगकाँगने १९८३ पासून एक लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टम लागू केली आहे, ज्यामध्ये हाँगकाँग डॉलरचे अमेरिकन डॉलरशी (७.७५-७.८५ हाँगकाँग डॉलर प्रति अमेरिकन डॉलर) पेगिंग केले जाते. ही सिस्टम ठरवते की हाँगकाँगचे चलनविषयक धोरण अमेरिकेच्या धोरणाशी जोडले गेले पाहिजे. जेव्हा फेडरल रिझर्व्ह व्याजदर समायोजित करते, तेव्हा हाँगकाँग मॉनेटरी अथॉरिटी (HKMA) ला विनिमय दर स्थिरता राखण्यासाठी निष्क्रियपणे त्याचे अनुसरण करावे लागते, ज्यामुळे "आयातित मॉनेटरी पॉलिसी" ची विशेष घटना निर्माण होते.
हे कसे कार्य करते:
१. व्याजदर आर्बिट्रेज बॅलन्स: जर हाँगकाँगमधील व्याजदर युनायटेड स्टेट्सपेक्षा लक्षणीयरीत्या कमी असतील, तर आर्बिट्रेज व्यवहारांमुळे भांडवल बाहेर जाईल, ज्यामुळे बँकिंग सिस्टमला तिचा बॅलन्स कमी करावा लागेल आणि HIBOR नैसर्गिकरित्या वाढेल.
२. स्वयंचलित तरलता समायोजन: HKMA "कमकुवत-बाजूच्या परिवर्तनीयता हमी" द्वारे हाँगकाँग डॉलर्स खरेदी करते, ज्यामुळे मूळ पैशाचा पुरवठा थेट कमी होतो आणि बाजारातील व्याजदर वाढतात.
डेटा सपोर्ट:
– २००४ ते २००६ पर्यंत, फेडरल रिझर्व्हने सलग १७ वेळा व्याजदर वाढवून ५.२५१TP३T केले आणि हाँगकाँगचा प्राइम रेट (P व्याज) एकाच वेळी ५१TP३T वरून ८१TP३T पर्यंत वाढला.
– फेडरल रिझर्व्ह २०२२ मध्ये व्याजदरात ५२५ बेसिस पॉइंट्सची वाढ करेल, ज्यामुळे हाँगकाँग बँकिंग प्रणालीचा समतोल ४५७.६ अब्ज HK$ वरून ४४.७ अब्ज HK$ पर्यंत (ऑक्टोबर २०२३ पर्यंत) झपाट्याने घसरेल आणि एक वर्षाचा HIBOR दर ०.३५१TP3T वरून ५.११TP3T पर्यंत वाढेल.
II. व्याजदर प्रसारणासाठी तीन प्रमुख मार्ग
१. गृहकर्जाच्या खर्चावर थेट परिणाम
हाँगकाँगमधील मालमत्ता बाजार व्याजदरांबाबत अत्यंत संवेदनशील आहे आणि गृहकर्जांचे GDP मधील प्रमाण दीर्घकाळापासून 40% च्या वर राहिले आहे. २०२३ च्या तिसऱ्या तिमाहीतील डेटाच्या आधारे गणना केली:
- व्याजदरात प्रत्येक ११TP३T वाढीसाठी, ६ दशलक्ष HKD कर्जासाठी मासिक पेमेंट HKD३,००० ने वाढेल.
- स्ट्रेस टेस्टची आवश्यकता 2% वरून 3% पर्यंत वाढली, क्रयशक्ती सुमारे 15% ने कमी झाली.
२. मालमत्तेच्या किमतीचे पुनर्मूल्यांकन परिणाम
१. डीसीएफ मूल्यांकन मॉडेलचा परिणाम: जोखीममुक्त व्याजदरांमध्ये वाढ झाल्यामुळे मालमत्तेच्या रोख प्रवाहाचे सवलतीचे मूल्य थेट कमी होते.
२. जोखीम प्रीमियम समायोजन: २०२२ मध्ये, १० वर्षांच्या यूएस ट्रेझरी बाँडवरील उत्पन्न ४१TP३T पेक्षा जास्त होईल आणि हाँगकाँगच्या मालमत्तांचा भाडे परतावा दर (सुमारे २.५१TP३T) कमी आकर्षक होईल.
(III) सीमापार भांडवल प्रवाह
२०२२ मध्ये, हाँगकाँगने १०४ अब्ज हाँगकाँग डॉलर्सचा निव्वळ बहिर्गमन नोंदवला, जो प्रामुख्याने अमेरिकन डॉलरच्या मुदत ठेवींसारख्या मालमत्तेत वाहत होता. JLL संशोधनातून असे दिसून आले आहे की हाँगकाँगमधील परदेशी मालमत्ता गुंतवणुकीचे प्रमाण २०१९ मध्ये ३५१TP३T वरून २०२२ मध्ये १८१TP३T पर्यंत कमी होईल.
३. ऐतिहासिक चक्र पडताळणी
(I) २००८ ते २०१५ पर्यंतचा अत्यंत कमी व्याजदराचा काळ
फेडच्या परिमाणात्मक सुलभीकरण धोरणाअंतर्गत, हाँगकाँगचा प्रत्यक्ष गृहकर्ज दर एकदा -2.5% पर्यंत घसरला (महागाई लक्षात घेऊन), ज्यामुळे मालमत्ता बाजारात थेट तेजी निर्माण झाली:
– सेंटा-सिटी लीडिंग इंडेक्स (सीसीएल) २००८ मध्ये ५६.४ अंकांवरून २०१५ मध्ये १४६.९ अंकांवर पोहोचला.
- २०१० मध्ये निवासी व्यवहार मूल्याने हाँगकाँग $६८९ अब्जचा सर्वोच्च शिखर गाठला.
(II) २०१८-२०१९ मध्ये व्याजदर वाढीचा परिणाम
फेडने व्याजदर २.५१TP३T पर्यंत वाढवले आणि हाँगकाँग पी दर ५.३७५१TP३T पर्यंत वाढला, परिणामी:
– २०१८ च्या चौथ्या तिमाहीत निवासी व्यवहारांचे प्रमाण महिन्या-दर-महिन्याच्या तुलनेत ४८१TP3T ने कमी झाले.
- सहा महिन्यांत टॉप टेन हाऊसिंग इस्टेटमध्ये सरासरी घट ९.७१TP3T होती.
(III) २०२२ मध्ये हिंसक व्याजदर वाढीचे चक्र
फेडरल फंड रेट 0.25% वरून 5.5% पर्यंत वाढला, ज्यामुळे हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारात एक खोल समायोजन सुरू झाले:
– CC १९१.३ अंकांवरून (२०२१/८) १५६.३ अंकांवर (२०२३/१०) घसरला, जो १८.३१TP3T ची घसरण आहे.
– २०२१ मध्ये निगेटिव्ह इक्विटी केसेस शून्यावरून २०२३ च्या तिसऱ्या तिमाहीत ११,१२३ वर पोहोचल्या.
IV. संरचनात्मक भेद्यता धक्क्यांना वाढवतात
१. मालमत्ता बाजाराचे अत्यधिक आर्थिकीकरण
- एकूण बँकिंग प्रणाली कर्जांपैकी (२०२३ च्या दुसऱ्या तिमाहीत) रिअल इस्टेटशी संबंधित कर्जे ३८१TP3T होती.
- घरगुती कर्ज/जीडीपी प्रमाण 95% पर्यंत पोहोचले, जे आंतरराष्ट्रीय चेतावणी रेषेपेक्षा खूपच जास्त आहे (65%)
२. पुरवठा रचनेतील असंतुलन
सरकारच्या दीर्घकालीन गृहनिर्माण धोरणात वार्षिक ४३,००० युनिट्सचे पुरवठ्याचे लक्ष्य ठेवले आहे, परंतु गेल्या पाच वर्षांत सरासरी फक्त ८७१TP3T पूर्ण झाले. २०२३ च्या तिसऱ्या तिमाहीत रिक्त पदांचा दर ४.११TP3T पर्यंत घसरला, ज्यामुळे किमतीतील चढउतार वाढले.
३. आर्थिक परिवर्तनाची कोंडी
वित्तीय रिअल इस्टेटचा GDP मध्ये २३१TP३T वाटा आहे आणि व्याजदरातील चढउतारांचा थेट परिणाम राजकोषीय महसुलावर होतो. २०२२/२३ मध्ये जमीन विक्री महसूल बजेटच्या फक्त २८१TP3T असेल, जो शिखरापेक्षा ५७१TP3T कमी आहे.
व्ही. धोरण प्रतिसाद आणि बाजार उत्क्रांती
१. चक्रीय उपाय
२००९ पासून HKMA ने प्रतिचक्रीय उपाययोजनांच्या आठ फेऱ्या सुरू केल्या आहेत, ज्यात हे समाविष्ट आहे:
- गृहकर्ज प्रमाणाची वरची मर्यादा हळूहळू ७०१TP३T वरून ४०१TP३T पर्यंत कमी करण्यात आली आहे (१ कोटींपेक्षा जास्त मालमत्तांसाठी)
- स्ट्रेस टेस्ट बेंचमार्क +2% वरून +3% पर्यंत वाढला.
(II) व्याजदर जोखीम विविधीकरण
१. फिक्स्ड-रेट मॉर्टगेज ट्रायल: २०२० मध्ये १० वर्षांचा फिक्स्ड-रेट प्लॅन सुरू केला जाईल, ज्याचा निश्चित व्याजदर १.९९१TP३T-२.७५१TP३T असेल.
२. HIBOR सुधारणा: २०२१ मध्ये एका रात्रीत HONIA सादर केले जाईल, परंतु बाजारपेठेत फक्त १२१TP३T स्वीकृती आहे.
(III) उत्स्फूर्त बाजार समायोजन
- विकासकांनी गृहकर्जाचे प्रमाण वाढवले (१२०१TP३T पर्यंत)
– खरेदीदार नॅनो इमारतींकडे वळले (<२०० चौरस फूट व्यवहार हिस्सा २०१५ मध्ये ३१TP3T वरून २०२२ मध्ये १७१TP3T पर्यंत वाढला)
सहावा. भविष्यातील आव्हाने आणि परिणाम
१. लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टमवर सुरू असलेले वाद
शिक्षणतज्ज्ञांनी असा अंदाज लावला आहे की जर विनिमय दर चलनांच्या टोपलीत ठेवला तर व्याजदरातील अस्थिरता 40% ने कमी करता येते, परंतु वार्षिक 2-3% च्या विनिमय दराचा धोका सहन करावा लागेल.
(II) व्याजदर सामान्यीकरण मार्ग
फेडरल रिझर्व्हच्या डॉट प्लॉटवरून असे दिसून येते की दीर्घकालीन तटस्थ व्याजदर 2.5-3% पर्यंत वाढू शकतो, याचा अर्थ हाँगकाँगचा वास्तविक व्याजदर गेल्या 15 वर्षांच्या सरासरी पातळीपेक्षा जास्त राहील.
(III) संरचनात्मक सुधारणा विंडो
१. सार्वजनिक घरांचा विस्तार करा: सार्वजनिक घरांसाठी वाट पाहण्याचा कालावधी ५.३ वर्षांवरून ४ वर्षांपर्यंत कमी करण्याचे उद्दिष्ट ठेवा.
२. औद्योगिक विविधीकरण विकसित करा: उत्तरेकडील महानगर क्षेत्राचे नियोजन करा जेणेकरून २५ लाख लोक सामावून घेतील आणि ६,५०,००० नोकऱ्या निर्माण होतील.
निष्कर्ष
हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराचे "डॉलरायझेशन" वैशिष्ट्य स्थिरीकरण करणारे आणि जोखमीचे स्रोत दोन्ही आहे. लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टमच्या चौकटीत, अमेरिकेतील व्याजदरांमधील बदल भांडवल प्रवाह, मालमत्ता किंमत आणि धोरण प्रसारण या तीन यंत्रणांद्वारे बाजार संरचनेला खोलवर आकार देतात. व्याजदर केंद्रातील वाढीच्या नवीन सामान्य परिस्थितीचा सामना करताना, रिअल इस्टेट बाजाराचा दीर्घकालीन निरोगी विकास साध्य करण्याचा एकमेव मार्ग म्हणजे आर्थिक सुरक्षितता सुनिश्चित करणे आणि संरचनात्मक सुधारणांना प्रोत्साहन देणे यामध्ये गतिमान संतुलन साधणे.
पुढील वाचन:
