लाई ची कोक मेई फू सुन चुएन यांनी ७ वर्षे मालमत्ता ताब्यात ठेवली आणि ती २.३५ दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्सच्या तोट्यात विकली गेली.

मेई फू सन चुएनच्या ब्लू चिप आख्यायिकेचे क्रूर वास्तव

लाई ची कोक मेई फू सुन चुएन२.३५ दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्सच्या तोट्याचा व्यवहार हा हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारात फेकलेल्या बॉम्बसारखा होता. पारंपारिक ब्लू-चिप हाऊसिंग इस्टेटमधील दोन बेडरूमच्या फ्लॅटचे हे दुःखद प्रकरण सात वर्षांत ३०% ने घसरले आहे, हे केवळ साथीच्या रोगानंतर मालमत्ता बाजारपेठेतील संरचनात्मक बदलांचे प्रतिबिंबित करत नाही तर हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेट बाजारपेठेत ३० वर्षांत न पाहिलेला मोठा बदल होत असल्याचे देखील सूचित करते. जेव्हा "विटा पैसे कमवतील" या विश्वासाला वास्तवाचा धक्का बसतो, तेव्हा २.३५ दशलक्ष युआन किमतीचा हा गुंतवणूक धडा प्रत्येक घर खरेदीदाराने काळजीपूर्वक वाचण्यासारखा आणि सखोल विचार करण्यासारखा आहे.

टॉर्च खरेदीदाराचे भवितव्य

२०१८ मध्ये ७.८ दशलक्ष हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराच्या शेवटच्या कार्निव्हल क्षणासोबतच खरेदी किंमत होती. त्या वेळी, सेंटालाइन सिटी लीडिंग इंडेक्स (CCL) १८८.६४ अंकांच्या ऐतिहासिक शिखरावर पोहोचला होता आणि बाजार "तुम्ही जितके उशिरा खरेदी कराल तितके ते महाग होईल" या चिंताग्रस्त आणि किमतीचा पाठलाग करणाऱ्या भावनेने भरलेला होता. हा व्यवहार "लाठी मारणे" कायद्याचे उत्तम उदाहरण देतो: संपूर्ण देश रिअल इस्टेटच्या उन्मादात असताना बाजारात प्रवेश करणारे खरेदीदार बहुतेकदा बाजारातील वळणाचे बळी ठरतात.

हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की त्यावेळी एसएआर सरकार रिक्तता कर लागू करेल अशा अफवांनी चीन-अमेरिका व्यापार युद्धामुळे निर्माण झालेल्या सुरक्षित-निवास मागणीशी विरोधाभासी संबंध निर्माण केले. खरेदीदारांना चलनाच्या घसरणीबद्दल चिंतेचा सामना करावा लागला आणि त्याचबरोबर धोरणात्मक अनिश्चिततेचा धोकाही सहन करावा लागला. या दुहेरी दबावाखाली घेतलेल्या चुकीच्या निर्णयांचे पाच वर्षांनंतर कटू परिणाम झाले. १९९७ आणि २००८ मध्ये अशाच प्रकारच्या परिस्थिती वारंवार घडल्या, ज्यावरून हे सिद्ध होते की भावनिकदृष्ट्या प्रेरित घर खरेदीचे निर्णय अखेरीस महागात पडतील.

पारंपारिक ब्लू चिप्सचे पुनर्मूल्यांकन

मेई फू सन चुएनहाँगकाँगमधील टॉप १० ब्लू चिप हाऊसिंग इस्टेट्सशहराच्या विकासावर परिणाम करणाऱ्या सर्वात महत्त्वाच्या घटकांपैकी एक, गेल्या चाळीस वर्षांपासून मध्यमवर्गीय घरमालकीसाठी हा एक मोठा अडथळा ठरला आहे. तथापि, प्रति चौरस फूट व्यवहार किंमत फक्त HK$10,074 होती, जी व्हिक्टोरिया हार्बरसारख्या त्याच जिल्ह्यातील नवीन गृहनिर्माण वसाहतींपेक्षा 30% पेक्षा जास्त कमी आहे, ज्यामुळे पारंपारिक मोठ्या गृहनिर्माण वसाहतींच्या संरचनात्मक कमकुवतपणा उघडकीस आला. एमटीआर सदर्न लिंक लाईन सुरू झाल्यामुळे प्रादेशिक लँडस्केप बदलत असताना, तुएन मा लाईनवरील नवीन गृहनिर्माण वसाहती खरेदी शक्तीला वळवत आहेत. ५० वर्षांहून अधिक जुन्या असलेल्या या जुन्या गृहनिर्माण वसाहतींचे क्रूर पुनर्मूल्यांकन सुरू आहे.

खोलवर विचार केला तर, हे प्रतिबिंबित करते की हाँगकाँगच्या घरांच्या मागणीत गुणात्मक बदल होत आहेत. नवीन पिढीचे खरेदीदार गृहनिर्माण इस्टेट क्लबहाऊस आणि स्मार्ट घरे यासारख्या राहण्याच्या सुविधांकडे अधिक लक्ष देतात आणि व्यावहारिकतेसाठी त्यांच्या आवश्यकता प्रति चौरस फूट साध्या किमतीच्या गणनेपलीकडे जातात. जेव्हा "जुन्या ब्लू चिप्स" चे सामुदायिक नियोजन आणि स्थापत्य रचना गेल्या शतकाच्या मॉडेलमध्ये राहतील, तेव्हा काळाच्या भरतीमुळे त्यांची प्रीमियम क्षमता हळूहळू कमी होईल.

व्याजदर चक्राचा घातक गुंता

मूळ मालक कार्गोची जबाबदारी घेत असताना सात वर्षांच्या काळात, त्याने अनुभवलेल्या व्याजदराच्या वातावरणात प्रचंड चढ-उतार झाले. २०१८ मध्ये २१TP3T पेक्षा कमी असलेल्या H गृहकर्ज दरापासून ते २०२३ मध्ये अमेरिकेच्या संघीय निधी दरात ५.५१TP3T पर्यंत वाढ होण्यापर्यंत, पेमेंट प्रेशर दुप्पट होणे हे दीर्घकालीन कर्जधारकांसाठी शेवटचे संकट ठरले आहे. या युनिटचे उदाहरण घेतल्यास, सात वर्षांत गृहकर्ज परतफेडीची रक्कम ६०% पेक्षा जास्त वाढू शकते. "उबदार पाण्यात बेडूक उकळत" असा आर्थिक दबाव पुस्तकाच्या नुकसानापेक्षा खूपच घातक आहे.

आणखी चिंताजनक बाब म्हणजे हाँगकाँगच्या बँकिंग व्यवस्थेतील शिल्लक २०१८ मध्ये १०० अब्ज अमेरिकन डॉलर्सपेक्षा जास्त होती, जी सध्या सुमारे ४० अब्ज अमेरिकन डॉलर्सपर्यंत घसरली आहे. तरलतेच्या आकुंचनामुळे गृहकर्ज बाजाराने आपला बफर स्पेस गमावला आहे. जेव्हा नाणेनिधी प्राधिकरणाने अमेरिकेच्या व्याजदर वाढवण्याच्या गतीचे अनुसरण केले, ज्यामुळे "व्याजदर + तरलता" यांचा दुहेरी दबाव निर्माण झाला, तेव्हा ज्या मालमत्ता मालकांना त्यांच्या मालमत्ता टिकवून ठेवण्याची क्षमता नव्हती त्यांच्याकडे कठोर बदल करण्याशिवाय पर्याय नव्हता.

इमिग्रेशन लाटेखाली मागणीतील तफावत

जमीन नोंदणीडेटा दर्शवितो की २०२२ मध्ये हाँगकाँगमधील लोकसंख्येचा निव्वळ बहिर्गमन १,१३,००० वर पोहोचला. त्यापैकी, शाम शुई पो जिल्ह्यात, जिथे मेई फू सुन चुएन आहे, गेल्या तीन वर्षांत ५१,००० पेक्षा जास्त कायमचे रहिवासी गमावले आहेत. स्थलांतराच्या या लाटेचा, ज्यामध्ये प्रामुख्याने मध्यमवर्गीय कुटुंबे आहेत, त्याचा थेट परिणाम पारंपारिक ब्लू-चिप गृहनिर्माण वसाहतींच्या मागणीच्या आधारावर झाला आहे. जेव्हा लक्ष्यित ग्राहकांचा आधार कमी होत राहतो आणि नवीन स्थलांतरितांची क्रयशक्ती पुन्हा भरून काढता येत नाही, तेव्हा मागणी आणि पुरवठा यांच्यातील असंतुलनामुळे किंमतीत सुधारणा अपरिहार्य असतात.

हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की स्थलांतरित कुटुंबांना त्यांच्या मालमत्ता विकून पैसे कमविण्याची पसंती देण्याची आर्थिक व्यवस्था आणि स्थानिक खरेदीदारांचा बाजारात सावध प्रवेश यामुळे "अधिक मारतो अधिक" अशी परिस्थिती निर्माण झाली आहे. शिक्षण विभागाच्या आकडेवारीवरून असे दिसून येते की २०२२/२३ शैक्षणिक वर्षात प्राथमिक आणि माध्यमिक शाळांमधून बाहेर पडणाऱ्या विद्यार्थ्यांची संख्या २७,००० वर पोहोचली. कुटुंबांमधील हा संरचनात्मक बदल विविध समुदायांमधील रिअल इस्टेट पर्यावरणाला आकार देत आहे.

नवीन सामान्य परिस्थितीत जगण्याचे नियम

या रक्तरंजित व्यवहार प्रकरणामुळे हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराचा "पुराणकथांपासून मुक्त" युगात अधिकृत प्रवेश झाला. जेव्हा ब्लू-चिप प्रभामंडळ कमी होते, दीर्घकालीन उच्च व्याजदर आणि सतत लोकसंख्या गतिशीलता ही नवीन सामान्य गोष्ट बनते, तेव्हा घर खरेदीदारांनी एक नवीन संज्ञानात्मक चौकट स्थापित केली पाहिजे: स्थान मूल्याचे गतिमान मूल्यांकन करणे आवश्यक आहे, होल्डिंग खर्च ताण-चाचणी करणे आवश्यक आहे आणि निर्णय घेण्याच्या मॉडेलमध्ये लोकसंख्या रचना समाविष्ट केली पाहिजे. "विटा पैसे कमवतील" असे अजूनही मानणारे गुंतवणूकदार अखेर बाजारातील उत्क्रांतीचे बळी ठरतील. २.३५ दशलक्ष डॉलर्सच्या शिक्षण शुल्कातून मिळालेला धडा हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराला त्याच्या अतार्किक समृद्धीला निरोप देण्याची संधी असू शकतो.

मेई फू सन चुएनमेई फू सन चुएनहाँगकाँगकौलूनलाई ची कोक, १९८२ पासूनभुयारी मार्ग(आताएमटीआर)मेई फू स्टेशनवरील मालमत्ता आहेवांग तुंग आर्किटेक्ट्सफुचेंग ग्रुपची उपकंपनी असलेल्या हुईक्सिउ एंटरप्रायझेस द्वारे डिझाइन आणि व्यवस्थापित. मेई फू सुन चुएनचे बांधकाम १९६८ ते १९७८ दरम्यान पूर्ण झाले आणि ते ताब्यात घेण्यात आले. गावात ९९ निवासी इमारती आहेत, जे हाँगकाँगमधील सर्वात जास्त इमारती असलेले निवासी क्षेत्र आहे.गृहनिर्माण इस्टेट, साधारणपणे एकाच इमारतीत दोन टॉवर म्हणून डिझाइन केलेले असतात (फेज १ मधील क्रमांक २३ ब्रॉडवे स्ट्रीट, फेज ५ मधील क्रमांक १५ नॅशव्हिल रोड आणि फेज ६ मधील क्रमांक ४६ नॅशव्हिल रोड वगळता). उर्वरित टॉवर्स कात्रीच्या पायऱ्या आणि लिफ्टने दोन इमारतींमध्ये विभागलेले आहेत. साधारणपणे, प्रत्येक मजल्यावर १ ते ४ युनिट्स असतात, ज्यामुळे १३,१४९ निवासी युनिट्स मिळतात.