डेंग कुटुंबाचे साम्राज्य लिक्विडेशन संकटात आहे. आयसीबीसीने युएपिन रिसॉर्ट हॉटेल आणि सीसाईड प्लाझा ताब्यात घेतला, ज्यामुळे अंकल बोच्या कुटुंबाचे कर्ज बुडलेले काळ्याकुट्ट्याचा पर्दाफाश झाला.

कर्जाचे गोळे तयार होतात आणि शेवटी फुटतात

उच्च न्यायालयाच्या कागदपत्रांनुसार, डेंग याओबांग (डेंग चेंगबोचा मुलगा) यांच्या नेतृत्वाखालील तीन कंपन्या, झेंगपिन कमर्शियल, झेंगपिन मार्केटिंग आणि झेंगशेंग, या वर्षी एप्रिलमध्येच सक्तीने लिक्विडेशन करण्याचे आदेश देण्यात आले होते. या तिन्ही कंपन्यांसाठी लिक्विडेशन ऑर्डर म्हणजे पहिल्या डोमिनोला खाली ढकलण्यासारखे होते, ज्यामुळे आयसीबीसी (आशिया) कर्ज संरक्षण प्रक्रिया सुरू करण्यास प्रवृत्त झाले.

हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की ताब्यात घेतलेल्या मालमत्तेमध्ये समाविष्ट असलेली गृहकर्ज रचना अत्यंत गुंतागुंतीची आहे. युएपिन रिसॉर्ट हॉटेलची मालकी असलेल्या बैसुइटांग कंपनी लिमिटेडने जानेवारी २०२१ मध्ये आयसीबीसी (आशिया) कडून दुसरे गृहकर्ज वित्तपुरवठा मिळवला, तर हुआयू इन्व्हेस्टमेंट, ज्याच्याशी सीसाईड प्लाझा संबंधित आहे, त्यात दुसऱ्या आणि तिसऱ्या गृहकर्जाचे सुपरइम्पोज्ड गृहकर्ज देखील समाविष्ट होते. ज्येष्ठ कर्ज पुनर्रचना वकील लियांग युनक्सिन यांनी निदर्शनास आणून दिले: "ही बहुस्तरीय गृहकर्ज रचना अजूनही सैल चलनविषयक धोरणाच्या काळात काम करू शकते, परंतु जेव्हा बाजारातील परिस्थिती उलट होते तेव्हा डिफॉल्टची मालिका सुरू करणे खूप सोपे आहे."

सीसाईड प्लाझाच्या "डेथ स्पायरल" चे नऊ वर्षांत जवळजवळ ४०% ने अवमूल्यन झाले आहे.

बाजारपेठेत "भूत शहर" म्हणून ओळखले जाणारे, त्सुएन वान प्रोमेनेड हाँगकाँगच्या रिटेल रिअल इस्टेटचा उदय आणि पतन पाहत आहे. आमच्या वृत्तपत्राने जमीन नोंदणीच्या नोंदी तपासल्या आणि असे आढळून आले की ३६८ शा त्सुई रोडवरील या शॉपिंग मॉलने गेल्या दशकात तीन वेळा मालकी हक्क बदलले आहेत:
२०१२: न्यू वर्ल्ड डेव्हलपमेंट वांग ऑन ग्रुपला ५०० दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्समध्ये विकले गेले.
२०१५: हाँग अन डेंग चेंगबो कुटुंबाला ८२० दशलक्ष युआनमध्ये विकले गेले.
२०२४: सध्याचे मूल्यांकन ९०० दशलक्ष युआनपर्यंत घसरले

धक्कादायक म्हणजे डेंग कुटुंबाने सत्ता हाती घेतल्यानंतर अनेक वेळा परिवर्तन करण्याचा प्रयत्न केला असला तरी, त्यांना "मृत क्षेत्र" शापातून मुक्तता मिळू शकली नाही. २०१७ मध्ये ते वैद्यकीय केंद्रात रूपांतरित करण्याची योजना रद्द करण्यात आली आणि २०१८ मध्ये सादर केलेला झोम्बी-थीम असलेला गेम पार्क फक्त अर्धा वर्ष टिकला. शॉपिंग मॉलचा सध्याचा रिक्त जागा दर ९०% पेक्षा जास्त आहे आणि संपूर्ण मॉल अजूनही दिवसा उजळून निघावा लागतो, ज्याचा मासिक खर्च हाँगकाँग $८००,००० इतका जास्त आहे.

CBRE च्या नवीनतम मूल्यांकन अहवालानुसार, मालमत्तेची किंमत सध्या फक्त HK$2,884 प्रति चौरस फूट आहे, जी २०१५ मधील खरेदी किमतीपेक्षा HK$371,000 ने कमी आहे. जर होल्डिंग कालावधीतील व्याज आणि नूतनीकरण खर्च समाविष्ट केला तर प्रत्यक्ष तोटा HK$500 दशलक्षपेक्षा जास्त असू शकतो. सॅविल्स येथील संशोधन प्रमुख स्टीफन झे-मिंग म्हणाले: "हार्बर स्क्वेअरची दुर्दशा दुसऱ्या श्रेणीतील शॉपिंग मॉल्सच्या संरचनात्मक समस्या दर्शवते. ई-कॉमर्सच्या प्रभावामुळे आणि उपभोग पद्धतींमध्ये बदल झाल्यामुळे, अशा मालमत्ता 'कायमस्वरूपी नकारात्मक मालमत्ता' बनू शकतात."

साथीचा शेवटचा धक्का बसल्याने हॉटेल COZI चे पुनरुज्जीवन करण्याचे स्वप्न भंगले.

ताब्यात घेतलेल्या दुसऱ्या मालमत्तेचे, तुएन मुन कोझी रिसॉर्ट हॉटेलचे भवितव्यही तितकेच कठीण होते. २०१३ मध्ये, डेंग कुटुंबाने मूळतः एक औद्योगिक इमारत असलेली ही मालमत्ता ५०० दशलक्ष HK$ ला खरेदी केली आणि पुनरुज्जीवन आणि नूतनीकरणावर HK$३०० दशलक्ष खर्च केले. २०१९ मध्ये ते चार-स्टार हॉटेल म्हणून उघडले. अनपेक्षितपणे, सामाजिक चळवळी आणि साथीच्या दुहेरी धक्क्यामुळे, २०२२ मध्ये भोगवटा दर बराच काळ ३०% पेक्षा कमी राहिला.

हॉटेल उद्योगातील सूत्रांनी सांगितले की व्यवस्थापनाने हॉटेलचे क्वारंटाइन हॉटेलमध्ये रूपांतर करण्याचा प्रयत्न केला होता, परंतु तुएन मुनच्या दुर्गम भौगोलिक स्थानामुळे त्यांना सरकारी कंत्राट मिळू शकले नाही. २०२३ मध्ये विक्रीसाठी ठेवल्या जाणाऱ्या या प्रकल्पाची मागणी केलेली किंमत १.४८ अब्ज युआन आहे, जी एकूण ८०० दशलक्ष युआन गुंतवणुकीपेक्षा ८५१TP३T जास्त आहे आणि बाजारपेठेत "काल्पनिक किंमत" म्हणून त्याची थट्टा केली जाते. जेएलएलच्या हॉटेल विभागाचे व्यवस्थापकीय संचालक चान यिउ-चुंग म्हणाले: "तुएन मुन परिसरात व्यावसायिक प्रवाशांची कमतरता आहे. रिसॉर्ट हॉटेल्स सीमापार प्रवाशांवर अवलंबून असतात आणि मुख्य भूमी आणि हाँगकाँगमधील संथ सीमाशुल्क मंजुरीमुळे ते टिकू शकत नाहीत."

रिसीव्हरशिप प्रक्रिया सुरू झाल्यानंतर कर्जदार द्विधा मनस्थितीत

प्राप्तकर्ता म्हणून, प्राइसवॉटरहाऊसकूपर्स आता एका कठीण निर्णयाला तोंड देत आहे. हार्बर प्लाझाचे उदाहरण घेतल्यास, जर दुसऱ्या आणि तिसऱ्या गृहकर्जाचे कर्ज आणि कायदेशीर शुल्क वजा केल्यानंतर ते सध्याच्या HK$900 दशलक्ष किमतीला विकले गेले, तर तांग कुटुंबाला सर्वकाही गमवावे लागू शकते. सर्वात त्रासदायक गोष्ट म्हणजे बाजारात अशाच प्रकारच्या मालमत्तांचा गंभीर अनुशेष आहे. रेटिंग आणि मूल्यांकन विभागाच्या आकडेवारीनुसार, हाँगकाँगमधील किरकोळ मालमत्तांचा रिक्त जागांचा दर २०२३ मध्ये १२.८१TP3T पर्यंत पोहोचेल, जो २० वर्षांचा उच्चांक आहे.

आयसीबीसी (आशिया) कडे आता दोन पर्याय आहेत: एक म्हणजे कमी किमतीत विक्री करून लवकरात लवकर पैसे काढणे, परंतु त्यांना मोठे नुकसान सहन करावे लागेल; दुसरे म्हणजे मालमत्तेचे नूतनीकरण करण्यासाठी निधी गुंतवणे, परंतु ते "अथांग खड्डा" प्रकारच्या भांडवल इंजेक्शनमध्ये पडू शकते. डेलॉइटचे भागीदार झोउ झिवेई, जे रिसीव्हरशिप प्रक्रियेशी परिचित आहेत, म्हणाले: "अशा नॉन-परफॉर्मिंग अॅसेट्सची विल्हेवाट लावण्यासाठी साधारणपणे १८-२४ महिने लागतात, त्या काळात होल्डिंग कॉस्ट उर्वरित मूल्य खाऊन टाकू शकते."

डेंग कुटुंबाच्या साम्राज्याचा संधिप्रकाश: मुख्य क्षेत्राबाहेरील मालमत्ता अडचणीत

अलिकडच्या काळात डेंग चेंगबो कुटुंबाने मालमत्ता विक्रीची केलेली लाट प्रत्यक्षात हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेट बाजाराच्या परिवर्तनाचे सूक्ष्म जग आहे. आकडेवारी दर्शवते की २०२० पासून, कुटुंबाने ६० हून अधिक मालमत्ता विकल्या आहेत, ज्यातून सुमारे १५ अब्ज युआन रोख झाले आहेत आणि बहुतेक व्यवहारांच्या किमती पुस्तकी मूल्यापेक्षा ३०१TP३T-५०१TP३T कमी आहेत. तथापि, जलद डिलीव्हरेजिंग अजूनही बाजारातील अवमूल्यनाच्या गतीशी जुळवून घेऊ शकत नाही. २०२३ च्या अखेरीस, त्याच्या नॉन-कोर व्यावसायिक मालमत्तांचे सरासरी मूल्यांकन त्याच्या शिखरावरून ४५१TP3T ने कमी झाले आहे.

अर्थशास्त्रज्ञ गुआन झाओझाओ यांनी निदर्शनास आणून दिले: "डेंग प्रकरणाने हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेट डेव्हलपर्सच्या दोन प्रमुख चुकीच्या निर्णयांचा पर्दाफाश केला - नॉन-कोअर क्षेत्रांमध्ये परिवर्तनाच्या क्षमतेचा अतिरेकी अंदाज लावणे आणि वाढत्या व्याजदर चक्राच्या शाश्वततेला कमी लेखणे. जेव्हा 3% युगाचा वित्तपुरवठा खर्च 5% युगाच्या मालमत्ता परतावा दराशी जुळतो, तेव्हा भांडवल साखळी तुटणे ही केवळ काळाची बाब आहे."

संरचनात्मक दुविधा सोडवणे कठीण आहे. हाँगकाँगच्या व्यावसायिक मालमत्ता बाजाराचे भविष्य कुठे आहे?

या अधिग्रहण घटनेमुळे हाँगकाँगच्या व्यावसायिक मालमत्ता बाजारावरील उद्योगात खोलवर प्रतिबिंब उमटले आहे. रिमोट वर्कच्या लोकप्रियतेमुळे आणि उपभोग पद्धतींमध्ये बदल झाल्यामुळे, पारंपारिक शॉपिंग मॉल्सच्या मागणी रचनेत मूलभूत बदल झाले आहेत. सेंटालाइन प्रॉपर्टी रिसर्च डिपार्टमेंटच्या डेटावरून असे दिसून येते की २०१८ च्या तुलनेत २०२३ मध्ये हाँगकाँगमधील शॉपिंग मॉल्समध्ये येणाऱ्यांची संख्या २८१TP३T ने कमी होईल, परंतु अनुभवात्मक वापराच्या जागांचा भाडे प्रतिकार पारंपारिक किरकोळ विक्रेत्यांपेक्षा तिप्पट जास्त आहे.

हाँगकाँगच्या सिटी युनिव्हर्सिटीच्या बिल्डिंग टेक्नॉलॉजी विभागाचे प्राध्यापक चान होन वान यांनी सुचवले: "दुसऱ्या श्रेणीतील शॉपिंग मॉल्सना 'स्थानिक जीन ट्रान्सफॉर्मेशन'मधून जावे लागेल, जसे की डेटा सेंटर, कोल्ड चेन वेअरहाऊस किंवा एज्युकेशन हबमध्ये रूपांतरित करणे. जुन्या व्यावसायिक क्षेत्रांमध्ये नवीन कार्ये समाविष्ट करण्यासाठी सरकारने नगर नियोजन नियमांमध्येही सुधारणा करण्याची आवश्यकता आहे."

डेंग कुटुंबाचे आर्थिक संकट हे केवळ वैयक्तिक कंपन्यांच्या अत्यधिक लीव्हरेजबद्दलचा धडा नाही तर हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेट अर्थव्यवस्थेच्या परिवर्तनाचा एक तळटीप देखील आहे. जेव्हा "स्थान, स्थान, स्थान" हा सुवर्ण नियम डिजिटलायझेशनच्या लाटेला सामोरे जाईल, तेव्हा ठोस जागेत नवीन मूल्य कसे आणायचे हा एक जगण्याचा प्रश्न बनेल ज्याचा सामना संपूर्ण उद्योगाला करावा लागेल. हार्बरफ्रंट प्लाझाचे निऑन दिवे अखेर पुन्हा उजळतील, परंतु त्यांनी फक्त रिकामी दुकाने प्रकाशित करावीत असे नाही तर हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेट उद्योगाच्या पुनर्जन्मासाठी नवीन दिशा दाखवावी.