अनुक्रमणिका
बँक अवमूल्यनाची व्याख्या आणि परिणाम
व्याख्या
कमी मूल्यांकन म्हणजे बँकेचे तारणाचे (जसे की रिअल इस्टेट, जमीन इ.) मूल्यांकन बाजारातील व्यवहाराच्या किंमतीपेक्षा किंवा मालकाच्या अपेक्षांपेक्षा कमी आहे.
प्रभाव
या घटनेमुळे कर्जाच्या रकमेत घट होऊ शकते, खरेदीदाराला रोख रकमेत फरक भरून काढावा लागू शकतो किंवा मालमत्ता व्यवहार प्रक्रियेवर परिणाम होऊ शकतो.
बँका मालमत्तेचे अवमूल्यन का करतात याची मुख्य कारणे
- वाढत्या व्याजदर आणि पुनर्वित्त आव्हाने: उच्च व्याजदरांमुळे कर्ज घेण्याचा खर्च वाढतो, मालमत्तेचे मूल्य कमी होते आणि बँकांना संयमी मूल्यांकन करावे लागते.
- बाजार रचनेत बदल: कोविडनंतरच्या कार्यालयातील रिक्त जागा आणि किरकोळ क्रियाकलापांमधील घट यामुळे CRE मूल्यांवर परिणाम होतो, विशेषतः बँकांकडे असलेल्या संकटग्रस्त मालमत्तांवर.
- बँकांच्या कंझर्व्हेटिव्ह मूल्यांकन पद्धती: जोखीम कमी करण्यासाठी, बँका मालमत्तांचे अवमूल्यन करतात, विशेषतः नियामक दबावाखाली.
- कर्ज परिपक्वतेचा दबाव: मोठ्या संख्येने CRE कर्जे परिपक्व होतात आणि त्यांना पुनर्वित्त देण्याची आवश्यकता असते, ज्यामुळे मालमत्तेच्या मूल्यांचे कमी लेखले जाऊ शकते.
१. बाजार घटक
1. बाजारातील उच्च अस्थिरता
- बदलते आर्थिक वातावरण: जेव्हा अर्थव्यवस्था अस्थिर असते (जसे की वाढती महागाई, वाढता व्याजदर आणि वाढती बेरोजगारी), तेव्हा बँका जोखीम कमी करण्यासाठी मूल्यांकनात रूढीवादी असतात. उदाहरणार्थ, २०२० च्या साथीच्या काळात, काही भागात घरांच्या किमती अल्पावधीत कमी झाल्या आणि बँक मूल्यांकन मध्यम आणि दीर्घकालीन जोखीम प्रतिबिंबित करू शकते.
- प्रादेशिक पुरवठा आणि मागणीतील असंतुलन: एखाद्या विशिष्ट क्षेत्रात रिअल इस्टेटचा जास्त पुरवठा असल्यास, भविष्यात किमतीत होणारी घसरण टाळण्यासाठी बँका त्यांचे मूल्यांकन कमी करू शकतात ज्यामुळे अपुरे तारण मूल्य निर्माण होईल.
2. व्यवहार डेटा लॅग्ज
- बँकांचे मूल्यांकन बहुतेकदा अलीकडील व्यवहारांच्या नोंदींवर आधारित असते. जर बाजार अल्पावधीत (जसे की एखाद्या लोकप्रिय नवीन जिल्ह्याचा विकास) वेगाने वाढत असेल, परंतु नवीनतम व्यवहार डेटाचा आधार नसेल, तर मूल्यांकन बाजारभावाचे त्वरित प्रतिबिंब पडू शकत नाही.
- उदाहरणार्थ: कंपन्यांच्या आगमनामुळे उदयोन्मुख तंत्रज्ञान उद्यानांच्या आसपासच्या घरांच्या किमती वाढल्या आहेत, परंतु बँकिंग प्रणालीने अद्याप या क्षेत्रासाठी संदर्भ किंमत अद्यतनित केलेली नाही.
3. प्रादेशिक विकासातील फरक
- वेगवेगळ्या प्रदेशांसाठी बँकांचे जोखीम मूल्यांकन मानके वेगवेगळी असतात. दुर्गम भागात किंवा जुन्या समुदायांमध्ये कमी तरलता आणि मर्यादित मूल्यांकन क्षमतेमुळे मूल्यांकन सामान्यतः रूढीवादी असते.
- केस: हाँगकाँगच्या बाहेरील बेटे आणि शहराच्या मध्यभागी मूल्यांकनातील फरक 20%-30% पर्यंत पोहोचू शकतो.
२. मालमत्तेच्या अटी
1. मालमत्तेची भौतिक स्थिती
- वय आणि संरचनात्मक समस्या: जास्त देखभाल खर्च आणि कमी टिकाऊपणामुळे जुन्या मालमत्तांचे मूल्य कमी असू शकते. उदाहरणार्थ, ३० वर्षांपेक्षा जास्त जुन्या सदनिका इमारतीचे बँक मूल्यांकन त्याच क्षेत्रातील नवीन इमारतीपेक्षा कमी असू शकते.
- सजावट आणि सुविधा: जर मालमत्तेची अंतर्गत सजावट जीर्ण झाली असेल किंवा मूलभूत सुविधांचा अभाव असेल (जसे की लिफ्ट आणि पार्किंगची जागा), तर मूल्यांकन बाजाराच्या अपेक्षेपेक्षा कमी असू शकते.
2. मालमत्तेचे हक्क आणि कायदेशीर मुद्दे
- अस्पष्ट मालमत्ता अधिकार: सामायिक मालमत्तेचे हक्क, वारसा विवाद किंवा निराकरण न झालेल्या कायदेशीर कार्यवाहीच्या प्रकरणांमध्ये, बँका थेट कर्ज देण्यास नकार देऊ शकतात किंवा मूल्यांकनात लक्षणीय घट करू शकतात.
- बेकायदेशीर इमारती: जर अतिरिक्त बांधकाम (जसे की छप्पर जोडणे) सरकारने मंजूर केले नाही, तर बँक ते मूल्यांकनात समाविष्ट करू शकत नाही.
3. विशेष उद्देश गुणधर्म
- व्यावसायिक जमीन, औद्योगिक कारखाने किंवा मिश्र वापराच्या मालमत्तांचे मूल्यांकन बँकांकडून निवासी मालमत्तांपेक्षा कमी किमतीत केले जाते कारण त्यांची तरलता कमी असते. उदाहरणार्थ, तैवानमधील औद्योगिक गृहनिर्माण क्षेत्रांना अनेकदा कमी मूल्यांकनाच्या समस्येचा सामना करावा लागतो.
तिसरा. बँकिंग धोरणे आणि जोखीम व्यवस्थापन
1. जोखीम टाळण्याची प्रवृत्ती
- बँकांना कर्ज बुडण्याच्या जोखमीसाठी तारणाचे मूल्य पुरेसे आहे याची खात्री करणे आवश्यक आहे, म्हणून ते सामान्यतः "पुराणमतवादी मूल्यांकन" तत्व स्वीकारतात. उदाहरणार्थ, १ कोटी बाजारभाव असलेल्या मालमत्तेसाठी, बँक फक्त ८ कोटींचे मूल्यांकन करू शकते, ज्यामुळे २०१TP३टी बफर स्पेस राहते.
2. अंतर्गत रेटिंग मॉडेल मर्यादा
- बँका अनेकदा स्वयंचलित मूल्यांकन प्रणाली (AVM) किंवा निश्चित सूत्रांवर (जसे की तुलना पद्धत आणि उत्पन्न पद्धत) अवलंबून असतात, ज्यामुळे वैयक्तिक मालमत्तांचे विशेष फायदे (जसे की दृश्ये आणि शाळा जिल्हा) दुर्लक्षित केले जाऊ शकतात.
- केस: तैपेई शहरातील दाआन जिल्ह्यातील एका प्रतिष्ठित स्कूल डिस्ट्रिक्टमधील मालमत्तेसाठी खरेदीदार उच्च प्रीमियम देण्यास तयार असतात, परंतु बँकेचे मूल्यांकन केवळ सरासरी निवासी मालमत्तेच्या आधारे केले जाऊ शकते.
3. कर्जाच्या रकमेची मर्यादा
- काही प्रदेशांसाठी मध्यवर्ती बँकेच्या कर्ज-ते-मूल्याच्या मर्यादांसारख्या सरकारी नियामक आवश्यकता, बँकांना त्यांचे मूल्यांकन सक्रियपणे कमी करण्यास भाग पाडू शकतात. उदाहरणार्थ, उच्च-जोखीम असलेल्या क्षेत्रांसाठी कर्ज मर्यादा 60% आहे आणि कर्जाची रक्कम नियंत्रित करण्यासाठी बँका घरांच्या किमती कमी लेखू शकतात.
४. मानवी घटक
1. मूल्यांकनकर्त्याचा व्यक्तिनिष्ठ निर्णय
- मानक प्रक्रिया असूनही, मूल्यांकनकर्त्याचा अनुभव आणि प्राधान्ये निकालांवर परिणाम करू शकतात. उदाहरणार्थ, जुन्या इमारतींसाठी घसारा दर मोजण्यासाठी एकसमान मानकांचा अभाव आहे.
2. घरमालक किंमतीबाबत खूपच आक्रमक असतात.
- खरेदीदारांना आकर्षित करण्यासाठी, विक्रेते किंवा रिअल इस्टेट एजंट जाणूनबुजून लिस्टिंग किंमत वाढवू शकतात, ज्यामुळे बाजारभाव "कृत्रिमपणे जास्त" होतो आणि बँकेच्या मूल्यांकनातील तफावत वाढते.
3. माहितीची विषमता
- बँकांना मालमत्तेबद्दल पूर्ण माहिती नसल्यामुळे (जसे की लपलेले दोष आणि भविष्यातील क्षेत्र विकास योजना) कमी लेखले जाऊ शकते. उदाहरणार्थ, मालकाला एमआरटी विस्तार प्रकल्पाची माहिती होती, परंतु बँकेने मूल्यांकनात ते विचारात घेतले नाही.
व्ही. बाह्य धोरणे आणि नियमन
1. सरकारी नियामक उपाययोजना
- घरांच्या किमती (जसे की रिअल इस्टेट कर आणि क्रेडिट नियंत्रणे) नियंत्रित करण्याच्या धोरणांमुळे बँक मूल्यांकन दडपले जाऊ शकते. उदाहरणार्थ, हाँगकाँग कायमस्वरूपी रहिवाशांवर 30% स्टॅम्प ड्युटी लादते, ज्यामुळे परदेशी खरेदीदारांनी खरेदी केलेल्या मालमत्तेचे बँकांचे मूल्यांकन अप्रत्यक्षपणे कमी होते.
2. पर्यावरणीय आणि सामाजिक धोके
- नैसर्गिक आपत्तींना बळी पडणारे क्षेत्र (जसे की भूकंपाचे क्षेत्र आणि पुराचा धोका असलेले सखल भाग) बँकांकडून उच्च-जोखीम म्हणून वर्गीकृत केले जाऊ शकतात आणि मूल्यांकनादरम्यान 10%-15% थेट वजा केले जाऊ शकते.
- सामाजिक घटनांचा परिणाम: २०१९ मध्ये हाँगकाँगमध्ये प्रत्यार्पण विधेयकाविरोधी चळवळीदरम्यान, काही भागात घरांच्या किमतीतील चढ-उतार तीव्र झाले आणि बँकांचे मूल्यांकन अधिक रूढीवादी झाले.
3. आंतरराष्ट्रीय आर्थिक परिस्थिती
- परकीय चलनातील चढउतार आणि सीमापार भांडवल प्रवाहावरील निर्बंध (जसे की चीनचे भांडवल नियंत्रण) परदेशी खरेदीदारांच्या मागणीवर परिणाम करू शकतात, ज्यामुळे बँका संबंधित मालमत्तेचे मूल्यांकन कमी करू शकतात.
६. तांत्रिक चुका
1. डेटा एंट्री त्रुटी
- इमारतीचे क्षेत्रफळ, मजला किंवा वय यामध्ये मानवी चुका असल्यास प्रणालीच्या मूल्यांकनात विचलन होऊ शकते. उदाहरणार्थ, जर "वास्तविक क्षेत्र 30 पिंग्ज" चुकून "25 पिंग्ज" म्हणून भरले गेले, तर अंदाजे किंमत थेट कमी होईल.
2. सिस्टम अल्गोरिथम दोष
- स्वयंचलित मूल्यांकन मॉडेल जे प्रमुख चल (जसे की मालमत्ता अभिमुखता आणि समुदाय व्यवस्थापन गुणवत्ता) समाविष्ट करण्यात अयशस्वी होतात ते पद्धतशीर कमी लेखू शकतात.
७. विशेष प्रकरणे आणि व्यापक घटक
1. विक्रीपूर्व आणि विक्रीपूर्व मालमत्ता
- विक्रीपूर्व घरे अद्याप पूर्ण झालेली नाहीत आणि बँका केवळ सध्याच्या परिस्थिती (जसे की जमिनीची किंमत) किंवा विकासकाच्या आर्थिक स्थितीवर आधारित त्यांची किंमत अंदाज लावू शकतात, जी बहुतेकदा खरेदीदाराच्या कराराच्या किंमतीपेक्षा कमी असते.
2. सांस्कृतिक मालमत्ता किंवा ऐतिहासिक इमारती
- संरक्षित ऐतिहासिक स्थळांच्या पुनर्बांधणीसाठी बाजारपेठ अत्यंत दुर्मिळ असली तरी, देखभाल खर्च आणि वापरावरील निर्बंधांमुळे बँक मूल्यांकन कमी होऊ शकते.
3. सीमापार मालमत्ता
- माहितीतील पारदर्शकतेचा अभाव, विनिमय दर जोखीम आणि परदेशातील मालमत्तांसाठी जटिल कर प्रणालींमुळे, बँका सहसा त्यांचे मूल्यांकन लक्षणीयरीत्या कमी करतात किंवा कर्ज देण्यास नकार देतात.
अवमूल्यन हाताळण्यासाठी धोरणे
- तयारी: खरेदीदाराने अनेक बँकांकडून मिळालेल्या मूल्यांकनांची तुलना करावी आणि संपूर्ण मालमत्तेची माहिती (जसे की नूतनीकरण प्रमाणपत्रे आणि प्रादेशिक विकास योजना) प्रदान करावी.
- वाटाघाटीची जागा: रिअल इस्टेट एजंटमार्फत बँकेशी संपर्क साधा आणि पुनर्मूल्यांकन किंवा अतिरिक्त हमीची तरतूद करण्यासाठी प्रयत्न करा.
- दीर्घकालीन दृष्टीकोन: जर मूल्यांकनामुळे बाजारातील उष्णतेचे प्रमाण कमी दिसून आले, तर खरेदीदारांनी त्यांच्या आर्थिक जोखमींचे पुनर्परीक्षण करावे.
पुढील वाचन:
