अनुक्रमणिका
लव्ह ओशन सॉन्ग "तोट्याचा छावणी" बनला आहे.
शाम शुई पोप्रेमाचे समुद्री गाणेया अर्ध-नवीन मालमत्तेचे या महिन्यात आतापर्यंत सुमारे ५ व्यवहार झाले आहेत, परंतु ते सर्व तोट्यात विकले गेले. उदाहरण म्हणून दोन बेडरूमच्या एका युनिटचे घ्या. हे ब्लॉक १, रूम ए च्या मधल्या मजल्यावर आहे, ज्याचे विक्रीयोग्य क्षेत्रफळ ४९६ चौरस फूट आहे. यात दोन बेडरूम आणि एक बाथरूम आहे आणि नैऋत्य शहराचे दृश्य दिसते. ते अलिकडेच HK$6.7 दशलक्ष ला विकले गेले, ज्याची प्रति चौरस फूट किंमत फक्त HK$13,508 आहे. मागे वळून पाहताना, मूळ मालकाने मार्च २०२० मध्ये ९.०३९ दशलक्ष युआनला मालमत्ता खरेदी केली आणि ती ५ वर्षे ताब्यात ठेवली. आता ते पुन्हा विकताना त्याचे खूप पैसे गेले आहेत.२.३३९ दशलक्षयुआन, 26% इतका अवमूल्यन. हे केवळ संख्येतील तोटा नाही तर गुंतवणुकीच्या आत्मविश्वासावर एक निर्दयी पायदळी तुडवणे आहे.
पुन्हा पहा.जमीन नोंदणी माहितीया महिन्यात आणखी ४ व्यवहार तितकेच निराशाजनक होते, जे सर्व २ बेडरूमचे होते, ज्यांच्या व्यवहाराच्या किमती HK$६.८ दशलक्ष ते HK$७.२८ दशलक्ष पर्यंत होत्या आणि प्रति चौरस फूट किमती HK$१३,४९८ ते HK$१४,९१८ पर्यंत होत्या, परंतु त्यापैकी कोणीही पैसे गमावण्याच्या नशिबातून वाचले नाही. त्यापैकी, सर्वात जास्त तोटा झालेला खोली म्हणजे इमारत ५ च्या १९ व्या मजल्यावरील खोली सी. मूळ मालकाने नोव्हेंबर २०२० मध्ये ते ९.२३१ दशलक्ष युआनला विकत घेतले आणि अलीकडेच ते ६.८ दशलक्ष युआनला विकले, ज्यामध्ये २.४३१ दशलक्ष युआनचा बुक लॉस आणि २७१TP3T चा घसारा झाला. या संख्येच्या मालिकेमागे एक क्रूर सत्य असल्याचे दिसते: ऐ है सॉन्गचे मालक एकत्रितपणे "संपत्तीच्या बाष्पीभवनाच्या" दुःस्वप्नात अडकले आहेत. बाजार निर्दयी आहे की आपण जास्त किमतीत बाजारात प्रवेश केला तेव्हा आपण खूप आशावादी होतो? या प्रॉपर्टी मार्केट वादळाने "सामान्य लोकांसाठी स्वर्ग" असलेल्या शाम शुई पोवर सावली पडली आहे हे स्पष्ट आहे.
धूपाचे चार प्रमुख कारक
उच्च प्रवेश आणि किंमत समायोजन
या प्रकरणातील मालकाने मार्च २०२० मध्ये ९.०३९ दशलक्ष युआनला युनिट खरेदी केले. त्यावेळी, तो साथीचा प्रारंभिक टप्पा होता. जागतिक परिमाणात्मक सुलभीकरण धोरणांमुळे मालमत्तेच्या किमती वाढल्या आणि प्रत्यक्ष वापरल्या जाणाऱ्या मालमत्तेच्या किमती सामान्यतः जास्त होत्या. तथापि, २०२२ पासून व्याजदर वाढीचे चक्र सुरू झाल्यामुळे (हाँगकाँगचा प्राइम रेट ५१TP३T वरून ६.५१TP३T पर्यंत वाढेल), मंद आर्थिक पुनर्प्राप्तीसह, सेकंड-हँड मार्केटमधील किमती लक्षणीयरीत्या घसरल्या आहेत आणि तोटा अपरिहार्य झाला आहे.
अर्ध-नवीन मालमत्तांचे "वास्तविक अंतर"
चार वर्षांपेक्षा कमी काळापासून कार्यरत असलेली ऐ है साँग ही अर्ध-नवीन मालमत्ता आहे आणि सैद्धांतिकदृष्ट्या ती किमतीतील घसरणीला प्रतिरोधक असावी. तथापि, घर स्थलांतरित झाल्यानंतर, काही खरेदीदारांना असे आढळले की विक्री कालावधीत प्रत्यक्ष राहण्याचा अनुभव (जसे की अडथळा असलेले दृश्य आणि रहदारीचा आवाज) त्यांच्या अपेक्षांशी जुळत नव्हता, ज्यामुळे पुनर्विक्रीवरील त्यांच्या आत्मविश्वासावर परिणाम झाला. त्याच वेळी, नवीन घरांच्या पुरवठ्यात वाढ झाल्यामुळे त्याचे वेगळेपण कमकुवत होते आणि बाजारपेठेतील स्पर्धा तीव्र होते.
वाढता होल्डिंग खर्च
उत्पादन ५ वर्षे धारण करणेअतिरिक्त मुद्रांक शुल्क(SSD) निर्बंध, परंतु या काळात गृहकर्जाचे दर वाढले आणि गृहकर्ज देयकांचा भार वाढला. गुंतवणूकदारांसाठी, भाड्याने मिळणारा परतावा भांडवली खर्चाची भरपाई करणे कठीण असते (केस युनिटच्या आधारे अंदाजे, मासिक भाडे सुमारे HK$18,000 आहे आणि परतावा दर फक्त 3.2% आहे), ज्यामुळे काही मालकांना तोटा थांबवून घर सोडण्याचा पर्याय निवडावा लागतो.
प्रादेशिक पुरवठा दाब
अलिकडच्या वर्षांत, शाम शुई पो आणि वेस्ट कोवलूनमध्ये (जसे की व्हिक्टोरिया हार्बर, द हार्बर आणि द कोस्ट) अनेक नवीन गृहनिर्माण प्रकल्प आले आहेत, ज्यांचा सरासरी वार्षिक पुरवठा सुमारे २०,००० युनिट्स आहे, ज्यामुळे बाजारपेठेतील मागणी कमी झाली आहे. सेकंड-हँड प्रॉपर्टी म्हणून, आयहाईसोंगला व्यवहाराची किंमत आणखी कमी करण्यासाठी कमी किमतींशी स्पर्धा करावी लागेल.
26% घसारा बद्दलचे ज्ञान
व्यवहार तपशील
ओशन व्ह्यूच्या ब्लॉक १ च्या मधल्या मजल्यावरील खोली A मध्ये ४९६ चौरस फूट विक्रीयोग्य क्षेत्रफळ आहे, दोन बेडरूम आणि एक बाथरूम आहे, ते नैऋत्येकडे तोंड करून शहराचे दृश्य दिसते. ते HK$6.7 दशलक्ष ला विकले गेले, ज्याची प्रति चौरस फूट विक्रीयोग्य किंमत HK$13,508 होती. मूळ मालकाने २०२० मध्ये ही मालमत्ता ९.०३९ दशलक्ष RMB ला खरेदी केली आणि ती पाच वर्षे ताब्यात ठेवली, ज्यामुळे २.३३९ दशलक्ष RMB चे बुक लॉस झाले आणि २६१TP3T RMB चे अवमूल्यन झाले.
किंमत विश्लेषण
प्रति चौरस फूट कमी किंमतया महिन्यातील ओशन अव्हेन्यूच्या प्रति चौरस फूट सरासरी किमतीपेक्षा ($१४,६५४) HK$१३,५०८ प्रति चौरस फूट किंमत कमी आहे आणि त्याच जिल्ह्यातील पहिल्या नवीन मालमत्तांपेक्षा खूपच कमी आहे (चेउंग शा वानमधील नवीन मालमत्तांची प्रति चौरस फूट किंमत सुमारे HK$१८,००० ते HK$२०,००० आहे), जे दर्शवते की अर्ध-नवीन मालमत्तांचे बाजार मूल्यांकन अधिक रूढीवादी होत आहे.
घरांच्या प्रकारांमध्ये स्पर्धात्मकतेचा अभाव: ४९६ चौरस फूट आकाराच्या दोन बेडरूमच्या या युनिटची सध्याच्या बाजारपेठेत विचित्र स्थिती आहे - गुंतवणूकदार लहान युनिट्स (३०० फुटांपेक्षा कमी उंचीच्या नॅनो इमारती) ला पसंती देतात, मोठे युनिट्स (तीन बेडरूम) मालकांच्या कुटुंबांसाठी अधिक योग्य आहेत आणि मध्यम आकाराच्या युनिट्समध्ये मर्यादित तरलता असते.
मालकांच्या निर्णय प्रक्रियेत बदल
हाँगकाँगची मालमत्ता बाजारपेठ "फक्त वाढू शकते आणि कधीही पडू शकत नाही" हा विश्वास डळमळीत झाला आहे. गुंतवणूकदार आता परतीची वाट पाहत नाहीत आणि त्याऐवजी तोटा स्वीकारत आहेत. शेअर बाजारात किंवा परदेशातील मालमत्तांमध्ये निधी ओतला जात आहे, ज्यामुळे व्यवहारांमध्ये तोटा वाढत आहे.
घर खरेदी करण्याचे स्वप्न भंगले आणि प्रेमाच्या समुद्राच्या गाण्याचा रक्तरंजित धडा
मालमत्ता असण्याचे स्वप्न कोणी पाहिले नाही? मालमत्ता खरेदी करून तिचे मूल्य वाढवून संपत्तीच्या ट्रेनमध्ये स्थिर राहण्याचे स्वप्न कोणी पाहिले नसेल? तथापि, शाम शुई पोच्या ओड टू द सीची वास्तविकता बर्फाच्या पाण्याच्या कुंडासारखी आहे, जी स्वप्न पाहणाऱ्या प्रत्येकाला जागे करते. ६.७ दशलक्षला दोन घरे खरेदी केली, ५ वर्षांनी २.३३ दशलक्ष गमावले. हे फक्त एक साधे "बाजार समायोजन" नाही, तर हे संपत्तीचे कड्यासारखे कोसळणे आहे! २.४३१ दशलक्ष डॉलर्सचे कमाल नुकसान तर झालेच, जे जवळजवळ एक आलिशान कार आणि एका मध्यमवर्गीय कुटुंबाची अनेक वर्षांची बचत होती, हे सर्व रिअल इस्टेट मार्केटच्या प्रवाहात वाया गेले. मालमत्ता खरेदी करणे हा निश्चित फायदा आहे असे म्हणण्याचे धाडस तुम्ही अजूनही करता का? "विटांचे नेहमीच मूल्य असेल" या मिथकावर विश्वास ठेवण्याचे धाडस तुम्ही अजूनही करता का?
भविष्यातील दृष्टीकोन
- अल्पकालीन दबाव कमी करणे कठीण आहे.
अमेरिकेकडून व्याजदर कपातीची अपेक्षा २०२५ च्या दुसऱ्या सहामाहीपर्यंत पुढे ढकलण्यात आली आहे. हाँगकाँगमध्ये भांडवलाचा खर्च जास्त आहे. नवीन प्रकल्पांच्या सततच्या पुरवठ्यासह (२०२५-२०२६ मध्ये १८,००० युनिट्स पूर्ण होण्याची अपेक्षा आहे), अर्ध-नवीन प्रकल्पांच्या किमती अजूनही दबावाखाली असतील आणि तोट्याचा ट्रेंड कायम राहू शकतो. - गुंतवणूक आणि मालमत्ता सल्ला
प्रीमियम ट्रॅप टाळा: जर नवीन मालमत्तेच्या किंमतीमुळे प्रादेशिक क्षमतेपेक्षा जास्त किंमत मोजली जात असेल (जसे की पायाभूत सुविधांचा सकारात्मक परिणाम दिसून आला आहे), तर खरेदी करताना तुम्ही सावधगिरी बाळगली पाहिजे.
रोख प्रवाहावर लक्ष केंद्रित करा: ज्या युनिट्सचे भाडे परतावा ३.५१TP३T पेक्षा कमी आहे त्यांच्या युनिट्समध्ये किमतीतील घसरणीला कमकुवत प्रतिकार असतो. जास्त भाडे मागणी असलेल्या लहान आणि मध्यम आकाराच्या युनिट्सना प्राधान्य देण्याची शिफारस केली जाते.
पॉलिसी व्हेरिअबल्स：जर सरकारने मालमत्ता बाजारातील "कठोर उपाययोजना" शिथिल केल्या (जसे की दुहेरी मुद्रांक शुल्क कमी करणे किंवा सूट देणे), तर ते अल्पावधीत व्यवहारांना चालना देऊ शकते, परंतु त्यामुळे मालकांची मालमत्ता विकण्याची प्रवृत्ती वाढू शकते, ज्यामुळे किंमतीतील चढउतार वाढू शकतात. - खरेदीदाराचा दृष्टिकोन
- संधी： तोट्यात असलेल्या मालमत्ता "तळाशी मासेमारी" करण्यासाठी एक संधी देतात, विशेषतः मालक-कब्जेदारांसाठी, परंतु मालमत्तांच्या गुणवत्तेकडे आणि पश्चिम कोव्लूनवरील उत्तर महानगर क्षेत्रासारख्या नवीन विकासाच्या संभाव्य वळणाच्या परिणामाकडे लक्ष देणे आवश्यक आहे.
- धोका: प्रति चौरस फूट कमी किंमत म्हणजे मूल्य असणे आवश्यक नाही. जर एखाद्या युनिटची किंमत कमी मजल्यामुळे, खराब दृश्यामुळे किंवा जुन्या सजावटीमुळे कमी असेल तर त्याचे काळजीपूर्वक मूल्यांकन करणे आवश्यक आहे.
समायोजनात रिअल इस्टेट मार्केटचा नवीन सामान्यपणा
"ओड टू द सी" चे ग्रहण हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारातील संरचनात्मक बदलांचे प्रतिबिंब आहे: वाढणारे व्याजदर, अतिपुरवठा आणि कमकुवत होणारा बाजारातील आत्मविश्वास हे एकमेकांशी जोडलेले आहेत, जे भूतकाळातील एकतर्फी वाढीच्या जडत्वाला तोडतात. गुंतवणूकदारांसाठी, रोख प्रवाह आणि दीर्घकालीन गुंतवणूक धारण करण्याच्या मानसिकतेकडे वळण्याची वेळ आली आहे; मालक-कब्जाधारकांसाठी, दर्जेदार युनिट्सची तपासणी करण्याची ही चांगली वेळ आहे. खरेदी असो वा विक्री, प्रादेशिक मूल्य आणि युनिट परिस्थितीचा अचूक निर्णय चढउतारांमध्ये स्थिर यश सुनिश्चित करेल.
लव्ह सी सॉन्गचा परिचय
प्रेमाचे समुद्री गाणेसमुद्रकिनारी सोनाटाहाँगकाँगकौलूनशाम शुई पोहैतान स्ट्रीटक्रमांक २०१, २०३ आणि २१८, शेजारीशाम शुई पो पोलिस स्टेशनआणितुंग चाऊ स्ट्रीट पार्क,होयचेउंग काँगआणिनागरी नूतनीकरण प्राधिकरणसहकारी विकासाद्वारे विकसित केलेली एक खाजगी निवासी इस्टेट. या मालमत्तेत ४ इमारती आहेत (ब्लॉक १, २, ३ आणि ५) ज्यांची उंची ३२ ते ४० मजली आहे, एकूण ८७६ युनिट्स उपलब्ध आहेत. प्राथमिक शाळेचे जाळे ब्लॉक ४० आहे आणि माध्यमिक शाळेचे जाळे शाम शुई पो जिल्हा आहे. ऑक्टोबर २०१९ मध्ये ते विक्रीसाठी लाँच करण्यात आले. १८० युनिट्सच्या पहिल्या बॅचच्या किंमत यादीमध्ये प्रति चौरस फूट सरासरी HK$१८,६८८ सवलतीची किंमत आहे. जुलै २०२१ पर्यंत टप्प्याटप्प्याने ही मालमत्ता ताब्यात घेतली जाईल.
पुढील वाचन:
