हाँगकाँगचे लोक मालमत्ता खरेदी करणे हे जीवनातील एक महत्त्वाचे ध्येय का मानतात?

१. आर्थिक संरचनात्मक मूळ: रिअल इस्टेट-प्रभुत्व असलेले आर्थिक मॉडेल

१. जमीन वित्त आणि सरकारी महसूल
- हाँगकाँग सरकारने बराच काळ जमीन हस्तांतरण आणि रिअल इस्टेटशी संबंधित करांवर (जसे की स्टॅम्प ड्युटी आणि दर) अवलंबून राहून "उच्च जमीन किंमत धोरण" तयार केले आहे. २०२२ मध्ये, जमिनीच्या किमतीचा महसूल एकूण सरकारी महसुलाच्या २३१TP3T होता, जो घरांच्या पुरवठ्यावर आणि किमतीवर थेट परिणाम करतो.
– शहरी जमीन विकास दर फक्त २५१TP३T आहे. नवीन प्रदेशांमध्ये शेतजमिनींच्या साठ्याची एक गंभीर घटना आहे. विकासक "जमीन राखीव धोरण" द्वारे बाजारपेठेतील लय नियंत्रित करतात.

२. एकल औद्योगिक रचना
– वित्तीय क्षेत्राचा GDP मध्ये २१.३१TP3T वाटा आहे, उत्पादन क्षेत्र १.११TP3T पर्यंत कमी झाले आहे आणि वास्तविक अर्थव्यवस्थेसाठी गुंतवणूक पाइपलाइन मर्यादित आहे.
– हाँगकाँगचे लोकउच्च-परताव्याच्या गुंतवणूक पर्यायांच्या अभावामुळे, रिअल इस्टेट ही मूल्य जतन करण्यासाठी पहिली पसंती बनली आहे. २०२३ मध्ये खाजगी इमारतींचा सरासरी भाडे परतावा दर २.११TP3T असेल, जो जगातील प्रमुख शहरांपेक्षा कमी आहे, जो "महागाईशी लढण्यासाठी घर खरेदी करणे" या मानसिकतेचे प्रतिबिंबित करतो.

 

२. सामाजिक आणि सांस्कृतिक मानसशास्त्र: ओळख आणि वर्ग चिंता

१. कन्फ्यूशियन परंपरा आणि कुटुंब संकल्पना
– कुटुंब आणि करिअर सुरू करण्यासाठी "डोक्यावर छप्पर असणे" ही एक मूलभूत आवश्यकता मानली जाते. सर्वेक्षणातून असे दिसून आले आहे की ७८१TP३T अविवाहित तरुणांचा असा विश्वास आहे की लग्नासाठी घर असणे ही एक पूर्वअट आहे.
- "विभाजित फ्लॅट्स" द्वारे येणाऱ्या घरांच्या अडचणींमुळे "घर खरेदी करणे म्हणजे गरिबीतून बाहेर पडणे" ही सामूहिक जाणीव बळकट झाली आहे आणि सार्वजनिक घरांसाठी ६.१ वर्षांच्या प्रतीक्षा कालावधीमुळे चिंता वाढली आहे.

२. वर्ग गतिशीलतेचे प्रतीक
- सामाजिक स्थिती ओळखण्यासाठी मालमत्ता मालमत्ता हा एक मुख्य निर्देशक बनला आहे, हाँगकाँग कुटुंबांच्या सरासरी निव्वळ मालमत्तेपैकी ७६१TP3T मालमत्ता मालकांचा आहे.
- "एलिट स्कूल्स नेटवर्क" सारख्या प्रणाली घरांच्या किमती शैक्षणिक संसाधनांशी जोडतात, ज्यामुळे "वर्गासाठी घरांच्या व्यापाराचे" एक दुष्टचक्र निर्माण होते.

 

III. संस्थात्मक प्रोत्साहने: धोरण रचना आणि बाजार विकृती

१. सार्वजनिक घरांच्या कमतरतेचा परिणाम
- सार्वजनिक घरांसाठी उत्पन्नाची मर्यादा बऱ्याच काळापासून गोठवण्यात आली आहे. २०२३ मध्ये, चार जणांच्या कुटुंबासाठी मासिक उत्पन्न मर्यादा १TP४T२६,६९० आहे. ही मर्यादा ओलांडणाऱ्यांना खाजगी घरांच्या बाजारात प्रवेश करण्यास भाग पाडले जाईल.
– गृह मालकी योजनेच्या (HOS) फ्लॅट्सची किंमत यंत्रणा बाजारभावाशी जोडलेली असते, जी अप्रत्यक्षपणे दुय्यम बाजाराच्या अपेक्षा वाढवते आणि किंमत निश्चित करण्याचा प्रभाव निर्माण करते.

२. आर्थिक साधने लीव्हरेज वाढवतात
- गृहकर्ज प्रमाण 90% पर्यंत शिथिल केले आहे आणि ताण चाचणीची आवश्यकता अशी आहे की $40,000 मासिक उत्पन्न असलेले कुटुंब जास्तीत जास्त $8 दशलक्ष मालमत्ता घेऊ शकते.
– लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टम अंतर्गत युनायटेड स्टेट्समधील कमी व्याजदराच्या वातावरणानंतर, २०२३ मध्ये वास्तविक गृहकर्ज दर १.८१TP३T असेल, जो २.९१TP३T च्या महागाई दरापेक्षा कमी आहे.

 

४. जागतिक भांडवल प्रवाहामुळे रिअल इस्टेट बाजाराचे वेगळेपण

१. सुरक्षित आश्रय निधीसाठी एक सुरक्षित आश्रयस्थान
– २०२२ मध्ये, ४२१TP३ टन लक्झरी घरांच्या व्यवहारांमध्ये परकीय गुंतवणुकीचा वाटा होता आणि २६१TP३ टन नवीन घरांच्या विक्रीत मुख्य भूमीवरील खरेदीदारांचा वाटा होता, ज्यामुळे सीमापार भांडवलामुळे मालमत्तेच्या किमती वाढल्या.
- "कठोर उपाययोजनांमुळे" अल्पकालीन सट्टेबाजीला आळा बसला परंतु दीर्घकालीन मालमत्ताधारकांची विक्री करण्याची अनिच्छा वाढली, ज्यामुळे सेकंड-हँड मालमत्तांची संख्या १५ वर्षांच्या नीचांकी पातळीवर पोहोचली.

२. पर्यायी गुंतवणूक मार्गांचा अभाव
– MPF चा सरासरी वार्षिक परतावा दर फक्त 3.2% आहे, शेअर बाजार अत्यंत अस्थिर आहे आणि लहान आणि मध्यम आकाराचे गुंतवणूकदार "विटांचा विश्वास" बाळगतात.
– व्हर्च्युअल चलनांसारख्या उदयोन्मुख मालमत्तांचे काटेकोरपणे नियमन केले जाते आणि 75% नागरिकांचा असा विश्वास आहे की मालमत्ता खरेदी करणे हा त्यांच्या आर्थिक व्यवस्थापनाचा सर्वात सुरक्षित मार्ग आहे.

 

५. पिढीजात मूल्य संघर्ष आणि संरचनात्मक दुविधा

१. घराच्या मालकीबाबत तरुणांमध्ये निराशा
- घरांच्या किमती आणि उत्पन्नाचे गुणोत्तर २०.७ पट आहे (जगातील सर्वाधिक), आणि घर खरेदी करण्यासाठी एखाद्याला २१ वर्षे अन्नपाण्याशिवाय राहावे लागते.
- "वडिलांवर अवलंबून राहण्याची" घटना व्यापक आहे, ३५ वर्षांपेक्षा कमी वयाच्या खरेदीदारांना त्यांच्या कुटुंबांकडून ६८१TP३T साठी डाउन पेमेंट मिळत आहे, ज्यामुळे आंतरपिढीतील संसाधन मक्तेदारी आणखी वाढली आहे.

२. धोरण सुधारणांची कोंडी
- जमीन विकासात निहित हितसंबंध असतात (जसे की न्यू टेरिटरीजमधील सभ्य आणि रिअल इस्टेट समूह), आणि "लँटाऊ टुमारो" सारख्या योजना न्यायालयीन पुनरावलोकनाद्वारे अवरोधित केल्या गेल्या आहेत.
- वाढत्या पुरवठ्यामुळे मालमत्तेच्या अवमूल्यनाचा धोका निर्माण होऊ शकतो. विद्यमान मालकांचे मतदार ४५१TP3T आहेत, ज्यामुळे राजकीय सुधारणांना विरोध होतो.

 

६. मानसिक दृष्टीकोन: सुरक्षेच्या गरजा आणि कळपाचा परिणाम

१. भाडे बाजारातील त्रुटी
- भाडे नियंत्रणाच्या अभावामुळे, घरमालक मर्जीने भाडे वाढवू शकतात किंवा मालमत्ता परत मिळवू शकतात. २०२३ मध्ये सरासरी भाडेपट्टा कालावधी फक्त २.३ वर्षे आहे.
- भाडेकरूंना त्यांच्या मालमत्तेचे कौतुक करता येत नाही, ज्यामुळे "मालमत्ता भाड्याने देणे म्हणजे इतरांना त्यांच्या गृहकर्जाची भरपाई करण्यास मदत करणे" अशी वंचिततेची भावना निर्माण होते.

२. कळपाची मानसिकता आणि माहितीचा विपर्यास
– माध्यमांनी "मालमत्ता बाजार फक्त वर जाऊ शकतो आणि कधीही खाली जाऊ शकत नाही" ही मिथक बऱ्याच काळापासून पसरवली आहे आणि 97% रिअल इस्टेट बातम्या किमतीतील चढउतारांवर लक्ष केंद्रित करतात.
– डेव्हलपर मार्केटिंगमुळे “टंचाईची भीती” निर्माण होते. २०२२ मध्ये, एका नवीन प्रकल्पाचे ९८१TP3T युनिट्स पहिल्याच दिवशी विकले गेले, ज्यामुळे खरेदीचा जोर वाढला.

 

७. भविष्यातील आव्हाने आणि शक्यता

१. लोकसंख्याशास्त्रीय बदल
– २०४६ मध्ये, ६५ वर्षे आणि त्याहून अधिक वयाची लोकसंख्या ३६१TP3T पर्यंत पोहोचेल आणि वारशाने मिळालेल्या मालमत्ता बाजारातील तरलता बदलू शकतात.
- स्थलांतराच्या लाटेमुळे २०२२ मध्ये १,१३,००० लोकांचा निव्वळ आउटफ्लो होईल, ज्यामुळे अल्पावधीत मागणी कमी होईल परंतु दीर्घकालीन आर्थिक गती कमकुवत होईल.

२. तंत्रज्ञान आणि जिवंत मॉडेल नवोन्मेष
- मॉड्यूलर इंटिग्रेटेड कन्स्ट्रक्शनमुळे सार्वजनिक घरे बांधण्यासाठी लागणारा वेळ कमी होतो, परंतु जमीन पुरवठ्यातील अडथळा अजूनही सुटलेला नाही.
- खाजगी मालमत्ता बाजारपेठेत सामायिक मालमत्ता मालकी योजनांचा विस्तार केल्याने "पूर्ण मालकी" ची पारंपारिक संकल्पना बदलू शकते.

पुढील वाचन:

• "१९९७ पूर्वीच्या ब्रिटिश हाँगकाँग सरकारच्या जमीन धोरणाचा वारसा हाँगकाँगच्या लोकांना घरे खरेदी करण्यात येणारी अडचण आहे का?" याचे सखोल विश्लेषण.
• हाँगकाँगच्या "घर मिळविण्यात अडचण" ची संरचनात्मक कोंडी: जगातील सर्वात गंभीर गृहनिर्माण संकटाचे दहा बंधने
• हाँगकाँगमध्ये मालमत्ता खरेदी करणे कठीण का आहे याचे मुख्य कारण