हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारातील घसरणीचा मालमत्ता मालकांवर मानसिक आणि आर्थिक परिणाम. संकटात संधी कशा शोधायच्या

जगातील सर्वाधिक घरांच्या किमती असलेल्या शहरांपैकी एक म्हणून, हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारातील ट्रेंड सामाजिक आणि आर्थिक समुदायासाठी दीर्घकाळापासून चिंतेचा विषय आहेत. तथापि, २०२२ पासून, आंतरराष्ट्रीय परिस्थिती, वाढत्या व्याजदर, स्थलांतर आणि कमकुवत स्थानिक अर्थव्यवस्था यासारख्या अनेक घटकांमुळे हाँगकाँगमधील निवासी मालमत्तेच्या किमती घसरतच राहिल्या आहेत. रेटिंग आणि मूल्यांकन विभागाच्या आकडेवारीनुसार, २०२३ मध्ये घरांच्या किमती एकूण ७१TP3T ने कमी झाल्या, काही भागात ही घट १५१TP3T पेक्षा जास्त झाली. या समायोजनाचा परिणाम केवळ एकूण अर्थव्यवस्थेवरच होत नाही तर लाखो मालकांच्या आर्थिक स्थितीवर, मानसिक स्थितीवर आणि सामाजिक गतिशीलतेवरही थेट परिणाम होतो. या लेखात अधिकृत डेटा आणि तज्ञांच्या अहवालांचा समावेश करून मालमत्ता मालकांवर मालमत्ता बाजारातील मंदीचे बहुआयामी परिणाम कसे होतात याचा सखोल अभ्यास केला जाईल.

 

१. आर्थिक धक्का: मालमत्तेचे आकुंचन आणि नकारात्मक मालमत्तेचा वाढता धोका

१.१ रिअल इस्टेटच्या अवमूल्यनामुळे निव्वळ मालमत्तेचे बाष्पीभवन होते
बहुतेक हाँगकाँगमधील मालमत्ता मालकांसाठी, रिअल इस्टेट हा कौटुंबिक संपत्तीचा मुख्य घटक आहे. हाँगकाँग मॉनेटरी अथॉरिटी (HKMA) च्या २०२३ च्या अहवालानुसार, एकूण घरगुती मालमत्तेपैकी ६८१TP3T इतके निवासी मालमत्ता आहेत. सिद्धांतानुसार, घरांच्या किमतींमध्ये प्रत्येक १०१TP३T घट झाल्याने घरगुती निव्वळ मालमत्तेत अंदाजे ६.८१TP३T घट होईल. २०२३ मध्ये ७१TP३T च्या एकूण मालमत्तेच्या किमतीत झालेल्या घसरणीनुसार, मालकांना सरासरी सुमारे HK$५००,००० मालमत्तेच्या मूल्याचे नुकसान होईल. सेंटालाइन प्रॉपर्टीच्या संशोधन विभागाने असे निदर्शनास आणून दिले की २०१८-२०१९ मध्ये मालमत्ता बाजाराच्या शिखरावर घरे खरेदी करणाऱ्या काही मालकांना २०१TP3T चा बुक लॉस झाला आहे. जर व्यवहार खर्च समाविष्ट केला तर प्रत्यक्ष तोटा अधिक लक्षणीय असेल.

१.२ नकारात्मक इक्विटी प्रकरणांमध्ये वाढ झाल्याने आर्थिक स्थिरता धोक्यात आली आहे.
जेव्हा मालमत्तेचे मूल्य थकीत गृहकर्ज रकमेपेक्षा कमी होते, तेव्हा मालक "ऋण इक्विटी"राज्य. HKMA कडून मिळालेल्या माहितीवरून असे दिसून आले आहे की २०२३ च्या चौथ्या तिमाहीत नकारात्मक-इक्विटी निवासी गृहकर्जांची संख्या ११,१२३ पर्यंत वाढली, जी २००३ मध्ये सार्सच्या उद्रेकानंतरची एक नवीन उच्चांकी पातळी गाठली, ज्यामध्ये एकूण HK$५९.३ अब्ज गुंतलेले होते. याचा अर्थ असा की 1% पेक्षा जास्त गृहकर्जांना डिफॉल्टचा धोका असू शकतो. हाँगकाँग विद्यापीठातील अर्थशास्त्राचे प्राध्यापक तांग हेई-वाई यांनी इशारा दिला की जर घरांच्या किमती आणखी १०१TP३T ने कमी झाल्या तर ऋण मालमत्तांची संख्या ३०,००० पेक्षा जास्त होऊ शकते आणि बँकिंग व्यवस्थेच्या स्थिरतेची चाचणी घेतली जाईल.

१.३ पेमेंटचा दबाव आणि डिफॉल्ट वाढीचा धोका
२०२२ मध्ये यूएस फेडरल रिझर्व्हने आक्रमक व्याजदर वाढ सुरू केल्यापासून, हाँगकाँगचा प्राइम रेट (P प्राइम रेट) एकूण ३१TP३T ने वाढला आहे, ज्यामुळे मासिक गृहकर्ज पेमेंटमध्ये अंदाजे २०१TP३T वाढ झाली आहे. JLL च्या संशोधनातून असे दिसून आले आहे की सध्याचे गृहकर्ज भार प्रमाण (म्हणजे उत्पन्नाशी गृहकर्ज देयकांचे प्रमाण) ७५१TP३T पर्यंत पोहोचले आहे, जे ५०१TP३T च्या आंतरराष्ट्रीय चेतावणी रेषेपेक्षा खूपच जास्त आहे. हाँगकाँग सोसायटी फॉर कम्युनिटी ऑर्गनायझेशनने २०२३ मध्ये केलेल्या सर्वेक्षणात असे आढळून आले की मुलाखत घेतलेल्या १२१TP3T मालकांनी त्यांच्या गृहकर्जाच्या देयकांमध्ये चूक केली होती आणि त्यापैकी ४१TP3T बँक जप्तीच्या धोक्याचा सामना करत होते. इकॉनॉमिस्ट इंटेलिजेंस युनिट (EIU) ने असा अंदाज वर्तवला आहे की जर व्याजदर उच्च राहिले तर २०२४ मध्ये गृहकर्ज थकबाकी ३०१TP३T ने वाढू शकते.

 

२. मानसिक आणि सामाजिक पैलू: कौटुंबिक दबाव आणि उपभोग कमी होणे

२.१ मानसिक आरोग्य संकटाचा उदय
घरांच्या किमतींमध्ये होणारी घसरण ही केवळ आकड्यांचा खेळ नाही तर त्याचा थेट परिणाम घरमालकांच्या मानसिक स्थितीवरही होतो. हाँगकाँगच्या मेंटल हेल्थ असोसिएशनने २०२३ मध्ये केलेल्या अभ्यासात असे दिसून आले की सर्वेक्षण केलेल्या ३५१TP3T मालकांना त्यांच्या मालमत्तेच्या घसरणीमुळे चिंताग्रस्त लक्षणे जाणवली आणि १५१TP3T क्लिनिकल नैराश्याच्या निकषांवर पोहोचले. काही प्रकरणांवरून असे दिसून आले आहे की काही जोडप्यांचे लग्न "तोटा कमी करून त्यांची घरे विकायची" या वादांमुळे तुटले, तर किशोरवयीन मुलांना कुटुंबातील मालमत्ता कमी होत असल्याने परदेशात शिक्षण घेण्याच्या योजना सोडून द्याव्या लागल्या. सिटी युनिव्हर्सिटीमधील समाजशास्त्राचे प्राध्यापक चेन गुओबेन यांनी निदर्शनास आणून दिले की "मध्यमवर्गीय दर्जाचे प्रतीक" म्हणून रिअल इस्टेटचे पतन झाल्यामुळे व्यापक ओळख संकट निर्माण होत आहे.

२.२ उपभोगातील घट आर्थिक पुनर्प्राप्तीला मंदावते
रोख प्रवाह राखण्यासाठी, मालमत्ता मालक सामान्यतः अनावश्यक खर्च कमी करतात. हाँगकाँग रिटेल मॅनेजमेंट असोसिएशनच्या आकडेवारीवरून असे दिसून येते की २०२३ मध्ये लक्झरी वस्तूंच्या विक्रीत वर्षानुवर्षे १८१TP३T ने घट झाली आणि सेंट्रलसारख्या उच्च श्रेणीतील व्यवसाय जिल्ह्यांमध्ये रिक्त जागांचा दर १२१TP३T पर्यंत वाढला. त्याच वेळी, हाँगकाँग जनगणना आणि सांख्यिकी विभागाच्या सर्वेक्षणात असे आढळून आले की 62% मालकांनी त्यांच्या नूतनीकरण योजना पुढे ढकलल्या, ज्यामुळे बांधकाम उद्योगातील बेरोजगारीचा दर 5.8% पर्यंत वाढला. यूबीएस विश्लेषकांचा असा विश्वास आहे की या "संपत्तीच्या परिणामामुळे" होणारा घटता वापर हाँगकाँगच्या जीडीपी वाढीचा दर ०.५ टक्क्यांनी कमी करू शकतो.

२.३ सामाजिक गतिशीलतेचा बिघाड
मालमत्ता बाजारातील समायोजनामुळे तरुण कुटुंबांना घरे खरेदी करण्याची संधी निर्माण झाली असती, परंतु प्रत्यक्षात वर्गीय स्तरीकरण वाढले आहे. चायनीज युनिव्हर्सिटी ऑफ हाँगकाँगच्या हाँगकाँग इन्स्टिट्यूट ऑफ एशिया-पॅसिफिक स्टडीजने केलेल्या अभ्यासात असे आढळून आले की विद्यमान मालकांपैकी फक्त 23% कमी किमतीत विक्री करण्यास तयार होते, तर बहुतेकांनी त्यांच्या मालमत्ता टिकवून ठेवणे आणि वाट पाहणे पसंत केले, परिणामी बाजारातील व्यवहाराच्या प्रमाणात 42% घट झाली. दुसरीकडे, बँकांनी गृहकर्ज मंजुरी कडक केली आहे, पहिल्यांदाच घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी सरासरी डाउन पेमेंट रेशो 30% वरून 40% पर्यंत वाढला आहे, ज्यामुळे अधिक तरुणांना घराबाहेर पडावे लागत आहे. हाँगकाँग कौन्सिल ऑफ सोशल सर्व्हिसचे संचालक वोंग किन-वाई यांनी टीका केली की मालमत्ता बाजारातील गतिरोध हाँगकाँगला "श्रीमंत आणि गरिबांमधील संघर्षाच्या समाजात" रूपांतरित करत आहे.

 

III. धोरण प्रतिसाद आणि बाजार समायोजन

३.१ सरकारच्या बचाव उपायांची प्रभावीता मर्यादित आहे.
मालमत्ता बाजार स्थिर करण्यासाठी, हाँगकाँग सरकारने २०२३ च्या अखेरीस घोषणा केली की ते स्टॅम्प ड्युटी (BSD) शिथिल करेल, परदेशी लोकांसाठी मालमत्ता कर दर ३०१TP३T वरून १५१TP३T पर्यंत कमी करेल आणि स्थानिक रहिवाशांना "आधी करमुक्त आणि नंतर करमुक्त" करण्याची परवानगी देईल. तथापि, कॉलियर्स इंटरनॅशनलच्या अहवालात असे निदर्शनास आणून देण्यात आले आहे की धोरणाच्या अंमलबजावणीच्या तीन महिन्यांत, व्यवहाराचे प्रमाण फक्त 8% ने किंचित वाढले, ज्यामुळे घसरणीचा कल उलटू शकला नाही. उच्च व्याजदर आणि अनिश्चित आर्थिक शक्यतांमुळे धोरणात्मक प्रोत्साहनाचा प्रभाव कमकुवत झाला आहे, असे आर्थिक सचिव पॉल चॅन यांनी मान्य केले.

३.२ विकासक विक्री धोरणे नवीन करतात
इन्व्हेंटरी कपात जलद करण्यासाठी, विकासकांनी अभूतपूर्व प्राधान्य योजना सुरू केल्या आहेत. २०२४ च्या सुरुवातीला सुरू होणारा सन हंग काई प्रॉपर्टीजचा तुएन मुन प्रकल्प १२०१TP३T गृहकर्ज देतो (म्हणजे खरेदीदार कर आणि शुल्क भरण्यासाठी जास्तीचे कर्ज वापरू शकतात), तर चेउंग काँग ग्रुप खरेदीदारांना "आधी जगण्याची आणि नंतर पैसे देण्याची" परवानगी देतो. असे असूनही, नाईट फ्रँक रिसर्चने निदर्शनास आणून दिले की २०२३ मध्ये नवीन मालमत्ता विक्री दर फक्त ५११TP३T असेल, जो २०२१ मध्ये ८२१TP३T पेक्षा लक्षणीय घट आहे, हे दर्शविते की बाजारातील आत्मविश्वास अद्याप परत मिळालेला नाही.

३.३ मालकांच्या स्व-मदत धोरणांचे भेदभाव
प्रतिकूल परिस्थितीचा सामना करताना, मालकांच्या सामना करण्याच्या धोरणांमध्ये ध्रुवीकरण होते. मिडलँड रिअल्टीने केलेल्या सर्वेक्षणात असे दिसून आले आहे की ४५१TP3T मालकांनी गृहकर्ज देयकांना अनुदान देण्यासाठी त्यांच्या मालमत्ता भाड्याने देण्याचे निवडले, परिणामी २०२३ मध्ये भाडे उत्पन्न २.८१TP3T पर्यंत वाढले. परंतु त्याच वेळी, 15% च्या अत्यंत लीव्हरेज असलेल्या मालकांना "त्यांच्या मालमत्ता विकण्यासाठी किंमती कमी करण्यास भाग पाडले गेले", ज्यामध्ये काही स्थलांतरितांचा समावेश होता ज्यांना त्यांच्या मालमत्ता विकण्याची घाई होती. हाँगकाँग पॉलिटेक्निक युनिव्हर्सिटीमधील वित्त विभागाचे प्राध्यापक झेंग तियानक्सिओंग यांनी असे सुचवले की मालमत्ता मालकांनी शक्य तितक्या लवकर ताणतणाव चाचण्या कराव्यात आणि जोखीम हाताळण्यासाठी किमान १२ महिन्यांचे गृहकर्ज राखीव ठेवावे.

 

४. दीर्घकालीन ट्रेंड: स्ट्रक्चरल समायोजन अपरिहार्य आहे

४.१ लोकसंख्या रचनेत बदलाचा मागणीचा आधार
हाँगकाँगच्या जनगणना आणि सांख्यिकी विभागाचा अंदाज आहे की २०४६ पर्यंत, लोकसंख्येपैकी ३६१TP3T हे ६५ वर्षांपेक्षा जास्त वयाचे असतील. वृद्ध मालक मालमत्ता सोडण्यासाठी "लहान घरांमध्ये व्यापार" करतात, ज्यामुळे लहान आणि मध्यम आकाराच्या युनिट्सचा अतिरेकी पुरवठा वाढू शकतो. मॉर्गन स्टॅनलीच्या अहवालात असा अंदाज आहे की पुढील दशकात हाँगकाँगची निवासी मागणी दरवर्षी फक्त 0.5% ने वाढेल, जी गेल्या वीस वर्षांतील 1.8% पेक्षा खूपच कमी आहे.

४.२ आर्थिक परिवर्तनामुळे प्रादेशिक मूल्य पुन्हा आकार घेते
मध्यवर्ती भागात कार्यालयीन रिक्त जागांचा दर १६१TP३T पर्यंत वाढत असताना, पारंपारिक गाभा क्षेत्राचे वर्चस्व कमी होत जाते. सॅविल्सच्या एका अभ्यासात असे आढळून आले आहे की २०२३ मध्ये हाँगकाँग बेटावरील मालमत्तेच्या किमतींमध्ये झालेली घट (९१TP३T) ही नवीन प्रदेशांमधील (६१TP३T) पेक्षा जास्त असेल, जे दर्शवते की "सीमांतर्गत क्षेत्रे" किमतीतील घसरणीला अधिक प्रतिरोधक आहेत. हाँगकाँग युनिव्हर्सिटी ऑफ सायन्स अँड टेक्नॉलॉजीच्या अर्थशास्त्र विभागाच्या प्रमुख पार्क ची-शुई यांचा असा विश्वास आहे की मालमत्ता बाजार "पूर्ण बुडबुड्या" कडून "संरचनात्मक भिन्नता" कडे सरकत आहे.

४.३ शाश्वत विकासासाठी दबाव
सरकारच्या दीर्घकालीन गृहनिर्माण धोरणात पुढील दशकात ४,९०,००० निवासी युनिट्सची तरतूद करण्याचे आवाहन केले आहे, परंतु पर्यावरण गटांनी असा इशारा दिला आहे की मोठ्या प्रमाणात विकास पर्यावरणीय वहन क्षमतेपेक्षा जास्त असेल. जागतिक हरित संघटनेने औद्योगिक इमारती आणि सामायिक राहणीमान मॉडेल्सच्या रूपांतरणाद्वारे संघर्ष कमी करण्यासाठी "उभ्या शहरे" या संकल्पनेला प्रोत्साहन देण्याचा सल्ला दिला आहे, परंतु संबंधित नियमांमध्ये सुधारणा करण्यास वेळ लागेल.

 

व्ही. निष्कर्ष: संकटाच्या मध्यभागी संधी

हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारातील घसरण ही एक संकट आहे आणि संरचनात्मक सुधारणांना प्रोत्साहन देण्याची संधी देखील आहे. अल्पावधीत, मालमत्ता मालकांनी आर्थिक जोखीम काळजीपूर्वक व्यवस्थापित करणे आणि जास्त फायदा घेणे टाळणे आवश्यक आहे; मध्यम कालावधीत, सरकारने जमीन पुरवठा सुधारणांना गती दिली पाहिजे आणि रिअल इस्टेटवरील अर्थव्यवस्थेचे अवलंबित्व कमी करण्यासाठी वैविध्यपूर्ण उद्योग विकसित केले पाहिजेत; दीर्घकालीन, लोकांच्या उपजीविकेवर कमी होत असलेल्या संपत्तीचा परिणाम कमी करण्यासाठी अधिक संपूर्ण सामाजिक सुरक्षा जाळे स्थापित करणे आवश्यक आहे. आमच्या हाँगकाँग फाउंडेशनचे संशोधन संचालक टिन से पेई म्हणाले: "घरांच्या किमती वाढण्यामागे धावण्याऐवजी, आपण अधिक न्याय्य आणि शाश्वत गृहनिर्माण मॉडेल पुन्हा तयार करण्याची संधी घेतली पाहिजे."

मालमत्ता बाजारातील चढ-उतार हा एक आर्थिक नियम आहे, परंतु त्यातील मालकांसाठी, प्रत्येक चढ-उतार हा वैयक्तिक त्रास असतो. समस्येच्या साराचा सामना करूनच आपण वेदनेत नवीन जीवनाचा मार्ग शोधू शकतो.

संदर्भ:
१. हाँगकाँग चलन प्राधिकरण, चलन आणि आर्थिक स्थिरतेवरील अर्ध-वार्षिक अहवाल (डिसेंबर २०२३)
२. रेटिंग आणि मूल्यांकन विभागाचा हाँगकाँग मालमत्ता अहवाल २०२३
३. जोन्स लँग लासेल, हाँगकाँग रेसिडेन्शियल मार्केट आउटलुक २०२४
४. सोशल मोबिलिटी अँड हाऊसिंग पॉलिसी रिसर्च, हाँगकाँग इन्स्टिट्यूट ऑफ एशिया-पॅसिफिक स्टडीज, चायनीज युनिव्हर्सिटी ऑफ हाँगकाँग (२०२३)
५. यूबीएस: आशियाई अर्थव्यवस्थेवरील संपत्तीच्या परिणामाचे विश्लेषण (जानेवारी २०२४)

ऋण इक्विटीहा शब्द जेव्हा एखादी वस्तू वापरली जाते तेव्हा संदर्भित करतोगहाणखतहमी दिलेलीकर्ज,पणबाजार भांडवलन भरलेल्यापेक्षाप्राचार्यसध्याचे मूल्यअजूनही कमीमालमत्ता. यातील बहुतेक मालमत्ता रिअल इस्टेट आहेत किंवाजमीन, किंवा कदाचितगाडी, किंवा मोठेसंगणकआणि इतर वस्तू.

पुढील वाचन:

• बँक कॉल लोनची कारणे आणि परिणामांचे सखोल विश्लेषण: ऑपरेटिंग तत्त्वे, जोखीम प्रतिबंध आणि प्रतिसाद धोरणे
• हाँगकाँगचा मालमत्ता बाजार 'वेट अँड वॉच'च्या स्थितीत आहे, अर्ध्याहून अधिक रहिवाशांना मालमत्तेच्या किमती कमी होण्याची आणि घर खरेदी करण्याची इच्छा नवीन नीचांकी पातळीवर पोहोचण्याची अपेक्षा आहे.