अनुक्रमणिका
हाँगकाँगमधील घरांच्या किमती सलग १० वर्षांपासून जगातील सर्वात महागड्या आहेत.
२० व्या शतकाच्या उत्तरार्धात आशियाई आर्थिक संकटापासून, हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारपेठेत चढ-उतार आले आहेत. अलिकडच्या वर्षांत, कमी व्याजदराचे वातावरण, भांडवलाचा ओघ आणि जमीन पुरवठ्याची कमतरता यासारख्या घटकांमुळे किमती वाढतच आहेत. तथापि, २०२० च्या दशकाच्या सुरुवातीपासून, जागतिक आर्थिक वातावरणातील बदल, वाढत्या व्याजदरांमुळे, मुख्य भूमीच्या अर्थव्यवस्थेची मंदी आणि स्थानिक धोरणात्मक समायोजनांमुळे, बाजारात तडे दिसू लागले आहेत, ज्यामुळे बुडबुडा फुटणार आहे की नाही याबद्दल चिंता निर्माण झाली आहे. जगातील सर्वात महागड्या घरांच्या किमती असलेल्या शहरांपैकी एक म्हणून, हाँगकाँगच्या रिअल इस्टेट मार्केटला "ते फक्त वर जाऊ शकते आणि कधीही खाली जाऊ शकत नाही" अशी एक मिथक म्हणून पाहिले जात आहे. तथापि, अलिकडच्या वर्षांत, अनेक अंतर्गत आणि बाह्य घटकांच्या गुंतवणुकीमुळे शहराच्या रिअल इस्टेट बाजाराला अभूतपूर्व दबावाचा सामना करावा लागला आहे. असंतुलित आर्थिक रचनेपासून ते अप्रभावी धोरण नियमनापर्यंत, लोकसंख्या कमी होण्यापासून ते आंतरराष्ट्रीय आर्थिक वातावरणातील नाट्यमय बदलांपर्यंत, हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराची नाजूकता हळूहळू उदयास आली आहे.
२०२४ मधील जगातील सर्वात महागडी शहरे:
शहर रँकिंग
१. सिंगापूर
२ हाँगकाँग
३ लंडन
४. शांघाय
५. मोनॅको
६. झुरिच
७. न्यू यॉर्क
८. पॅरिस
९. साओ पाउलो
१०. मिलान
१. ऐतिहासिक पार्श्वभूमी: रिअल इस्टेट मार्केटच्या असामान्य विकासाचे मूळ कारण
हाँगकाँगच्या मालमत्तेच्या बुडबुड्याचा छुपा धोका परतफेडीनंतर "उच्च जमीन किंमत धोरण" चालू राहिल्यामुळे उद्भवतो. सरकारच्या जमीन वित्तपुरवठ्यावर दीर्घकालीन अवलंबून राहिल्यामुळे पुरवठ्याची गंभीर कमतरता निर्माण झाली आहे. रेटिंग आणि मूल्यांकन विभागाच्या आकडेवारीनुसार, २००३ ते २०२२ दरम्यान खाजगी निवासी बांधकामांची सरासरी वार्षिक संख्या केवळ १३,००० युनिट्स होती, जी बाजारातील मागणीपेक्षा खूपच कमी होती. या कृत्रिमरित्या निर्माण केलेल्या टंचाईमुळे २० वर्षांत घरांच्या किमती ५.८ पट वाढल्या, ज्यामुळे एक विकृत बाजारपेठ रचना निर्माण झाली जिथे "पीठ ब्रेडपेक्षा महाग आहे."
विकासकांनी जमीन साठवून ठेवण्याची घटना मागणी आणि पुरवठा यांच्यातील असंतुलन वाढवते. चार प्रमुख विकासकांकडे १० कोटी चौरस फूट शेती आहे, परंतु त्यांनी अद्याप ती विकसित केलेली नाही. या धोरणात्मक साठेबाजीमुळे बाजारपेठ बराच काळ "खोट्या तुटवड्या" मध्ये आहे, ज्यामुळे घरांच्या किमती वाढल्या आहेत आणि त्याचबरोबर मोठ्या प्रमाणात बबल जोखीम देखील निर्माण झाली आहेत.
२. आर्थिक मूलभूत गोष्टी ढासळतात: आधार कोसळतो
१. खरेदी शक्ती आणि घरांच्या किमतींमध्ये गंभीर तफावत आहे.
२०२३ च्या दुसऱ्या तिमाहीतील आकडेवारीवरून असे दिसून आले की हाँगकाँगमधील सरासरी घरगुती उत्पन्न HK$३०,२०० होते, तर घराची सरासरी किंमत HK$१४.३ दशलक्ष होती, घराच्या किमती आणि उत्पन्नाचे गुणोत्तर ४७.३ पट होते, जे जगात पहिल्या क्रमांकावर आहे. जरी तुम्ही ३०० चौरस फूट नॅनो युनिट विकत घेतले तरी तुम्हाला २३.६ वर्षे अन्न किंवा पाण्याशिवाय राहावे लागेल, जे आंतरराष्ट्रीय धोक्याच्या रेषेच्या ५ पट आहे.
२. भाडे उत्पन्न ऐतिहासिक नीचांकी पातळीवर पोहोचले
मुख्य व्यवसाय जिल्ह्यातील ग्रेड अ कार्यालयीन इमारतींमध्ये रिक्त जागा भरण्याचे प्रमाण १५.७१TP3T पर्यंत वाढले आणि किरकोळ दुकानांचे भाडे महामारीपूर्वीच्या तुलनेत ४५१TP3T ने कमी झाले. निवासी भाडे परतावा दर 2% पेक्षा कमी झाला आहे, जो गृहकर्ज दरापेक्षा खूपच कमी आहे, ज्यामुळे एक "नकारात्मक रोख प्रवाह" गुंतवणूक मॉडेल तयार झाले आहे जे पूर्णपणे भांडवल वाढीच्या अपेक्षांवर अवलंबून आहे.
३. घरगुती कर्ज धोकादायक टोकाकडे येत आहे.
सिंगापूरच्या नाणेनिधी प्राधिकरणाच्या आकडेवारीवरून असे दिसून आले आहे की घरगुती कर्ज हे GDP च्या 92% आहे, ज्यापैकी 78% हे गृहकर्ज होते. जेव्हा व्याजदर 1% ने वाढेल, तेव्हा मासिक पेमेंटचा भार 12% ने वाढेल आणि 100,000 हून अधिक कुटुंबांना नकारात्मक मालमत्तेचा धोका निर्माण होईल.
४. मुख्य भूभागातील आर्थिक मंदी आणि कमकुवत मागणी
हाँगकाँगची मालमत्ता बाजारपेठ मुख्य भूभागाच्या अर्थव्यवस्थेशी जवळून जोडलेली आहे आणि मुख्य भूभागातील खरेदीदार नेहमीच लक्झरी गृहनिर्माण बाजारपेठेचा एक महत्त्वाचा आधारस्तंभ राहिले आहेत. तथापि, अलिकडच्या वर्षांत मुख्य भूमीवरील आर्थिक वाढीतील मंदी, रिअल इस्टेट कंपन्यांचे कर्ज संकट (जसे की एव्हरग्रांडे, कंट्री गार्डन इ.) आणि कडक भांडवली नियंत्रणांमुळे मुख्य भूमीवरील निधीची हाँगकाँगमध्ये प्रवेश करण्याची क्षमता कमकुवत झाली आहे. २०२३ पासून, हाँगकाँगमधील आलिशान घरांच्या व्यवहाराचे प्रमाण लक्षणीयरीत्या कमी झाले आहे आणि काही उच्च दर्जाच्या मालमत्तांच्या किमती २०१TP३T-३०१TP३T ने कमी झाल्या आहेत. जर मुख्य भूमीची अर्थव्यवस्था लवकर सावरली नाही, तर हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराची बाह्य मागणी आणखी कमी होईल, ज्यामुळे बुडबुडा फुटण्याची गती वाढेल.
५. कमकुवत स्थानिक अर्थव्यवस्था आणि नकारात्मक इक्विटी जोखीम
महामारीनंतरची पुनर्प्राप्ती मंदावली, पर्यटन उद्योग मंदावला आणि किरकोळ वापरात घट झाली. बेरोजगारीचा दर कमी झाला असला तरी, एकूण उत्पन्न वाढ थांबली आहे आणि नागरिकांची क्रयशक्ती कमी झाली आहे. त्याच वेळी, मालमत्तेच्या वाढत्या किमतींमुळे नकारात्मक इक्विटी प्रकरणांमध्ये वाढ झाली आहे. हाँगकाँग मॉनेटरी अथॉरिटीच्या आकडेवारीनुसार, २०२४ च्या सुरुवातीला नकारात्मक-इक्विटी गृहकर्जांच्या संख्येत लक्षणीय वाढ झाली आहे, जे दर्शवते की मालमत्तेच्या किमती घसरल्यामुळे काही मालक दिवाळखोरीत गेले आहेत. जर घरांच्या किमती घसरत राहिल्या तर बँका कर्जपुरवठा कडक करू शकतात, ज्यामुळे बाजारपेठेतील घबराट आणखी वाढू शकते.
३. धोरण नियमनाचा दुधारी तलवारीचा परिणाम
१. चक्रीय उपाययोजना अयशस्वी
सरकारच्या "कठोर उपाययोजनांमुळे" जसे की अतिरिक्त मुद्रांक शुल्क (SSD) आणि खरेदीदार मुद्रांक शुल्क (BSD) यामुळे बाजारातील तेजीदरम्यान व्यवहार खर्च वाढला आहे, ज्यामुळे "विक्री करण्यास अनिच्छुक" मानसिकता तीव्र झाली आहे. २०२३ च्या पहिल्या तिमाहीत निवासी व्यवहारांची संख्या ८,६३२ पर्यंत घसरली, जी १९९६ नंतरची सर्वात कमी आहे आणि बाजारातील तरलता कमी झाल्यामुळे किमतीतील अस्थिरतेचा धोका वाढला आहे.
२. व्याजदर सामान्यीकरणाचा जीवघेणा धक्का
लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टम अंतर्गत, हाँगकाँगला व्याजदर वाढवण्यात अमेरिकेचे अनुसरण करण्यास भाग पाडले जाते. ऑगस्ट २०२३ मध्ये प्राइम रेट (P) ५.८७५१TP३T पर्यंत वाढला आणि H-रेट ४१TP३T पेक्षा जास्त झाला. ६ दशलक्ष HK$ कर्जाच्या आधारे, मासिक पेमेंट २०२० च्या तुलनेत HK$९,२०० ने वाढेल, ज्यामुळे मध्यमवर्गाची घरे खरेदी करण्याची क्षमता थेट नष्ट होईल.
३. जमीन पुरवठा सुधारणांमध्ये अडथळे येतात
"लांटाऊ टुमारो" पुनर्प्राप्ती प्रकल्पाला विलंब झाला आहे, उत्तरेकडील महानगर क्षेत्राचा विकास हळूहळू झाला आहे आणि सरकार बदलल्यानंतर धोरणांचे सातत्य संशयास्पद आहे. पुढील पाच वर्षांत सार्वजनिक घरांमधील तफावत २८,००० युनिट्सपर्यंत पोहोचेल आणि खाजगी घरांचा पुरवठा सलग तीन वर्षांपासून १५१TP3T च्या लक्ष्य मूल्यापेक्षा कमी आहे, ज्यामुळे पुरवठा आणि मागणीमधील विरोधाभासावर कोणताही उपाय राहिलेला नाही.
४. सामाजिक रचनेत मोठे बदल: मागणीचा पाया हादरवणे
१. लोकसंख्या घट आणि वृद्धत्वाचा दुहेरी फटका
२०२२ मध्ये लोकसंख्येचा निव्वळ बहिर्गमन १,१३,००० पर्यंत पोहोचेल आणि २५-४४ वयोगटातील मुख्य घर खरेदी करणाऱ्या गटात ८.४१TP3T ची घट होईल. त्याच वेळी, ६५ वर्षांपेक्षा जास्त वयाच्या लोकसंख्येचे प्रमाण २०.७१TP३T पर्यंत वाढले, ज्यामुळे "घरे असलेले अनेक वृद्ध लोक आणि घरे नसलेले काही तरुण" अशी उलटी पिरॅमिड रचना तयार झाली आणि कडक मागणी कमी होत राहिली.
२. उद्योगांचे पोकळीकरण केल्याने पेमेंट क्षमता कमकुवत होते.
आर्थिक रिअल इस्टेटचा जीडीपीमध्ये वाटा ३२१ टीपी३ टन आहे, परंतु उद्योगात काम करणाऱ्या लोकांची संख्या कामगार दलाच्या फक्त १८१ टीपी३ टन आहे. तंत्रज्ञान उद्योगाचा विकास मागे पडला आहे, मध्यम उत्पन्न असलेल्या नोकऱ्यांची वाढ थांबली आहे आणि तरुण पिढीचे खरे वेतन गेल्या दशकापासून स्थिर राहिले आहे, ज्यामुळे घरांच्या उच्च किमतींना आधार देणे कठीण झाले आहे.
३. राहणीमानात क्रांतिकारी बदल
ग्रेटर बे एरियाचे एकत्रीकरण वेगाने होत आहे आणि सीमापार जीवन सामान्य होत आहे. शेन्झेनमध्ये १,५०,००० हाँगकाँग लोक राहतात आणि झुहाईच्या "हाँगकाँग न्यू टाउन" प्रकल्पात ३२,००० कुटुंबे राहतात. पर्यायी गृहनिर्माण पर्याय स्थानिक मागणीला वळवतात आणि मालमत्ता बाजाराचा पाया हादरवतात.
५. आंतरराष्ट्रीय वातावरणात तीव्र बदल: भांडवल पूल कमी होण्याचे संकट
१. अमेरिकन डॉलर वर्चस्व संरचनेची पुनर्रचना
स्विफ्ट प्रणालीच्या डी-डॉलरायझेशनच्या ट्रेंड अंतर्गत, हाँगकाँगच्या ऑफशोअर आरएमबी ठेवी दोन वर्षांत 23% ने कमी झाल्या आहेत. हाँगकाँगमधील परदेशी भांडवलाच्या मालमत्तेचे प्रमाण २०१८ मध्ये १३.७१TP3T वरून २०२३ मध्ये ६.२१TP3T पर्यंत घसरले आहे आणि आंतरराष्ट्रीय भांडवलाचा धोका टाळण्याचे प्रमाण वाढले आहे.
२. भू-राजकीय जोखीम प्रीमियममध्ये वाढ
यूएस हाँगकाँग धोरण कायद्याच्या सुधारणेमुळे बहुराष्ट्रीय कंपन्यांनी भांडवल काढण्याचा एक लाट सुरू केली आणि बहुराष्ट्रीय संस्थांकडून ऑफिस स्पेसची मागणी 42% ने कमी झाली. परदेशी अधिकाऱ्यांचे निवासी भाडे बजेट 35% ने कमी करण्यात आले आहे आणि उच्च दर्जाच्या बाजारपेठेत थंडीची लाट आली आहे.
३. पर्यायी बाजारपेठांचा वळवण्याचा परिणाम
सिंगापूरमध्ये खाजगी घरांच्या किमती पाच वर्षांत 68% ने वाढल्या आहेत, दुबईने "गोल्डन व्हिसा" सुरू केला आहे आणि टोकियोमध्ये घरांच्या किमतींवरील उत्पन्न 4.2% पर्यंत पोहोचले आहे. आशिया-पॅसिफिक प्रदेशात गुंतवणुकीचे पर्याय वाढत असताना, हाँगकाँगचा स्पर्धात्मक फायदा लक्षणीयरीत्या कमकुवत झाला आहे.
६. अपघात घडवून आणणारा संभाव्य काळा हंस
१. RMB घसारा मालमत्तेचे पुनर्मूल्यांकन सुरू करतो
जर अमेरिकन डॉलरच्या तुलनेत RMB ७.५ ने घसरला तर लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टमवर अभूतपूर्व दबाव येईल. भांडवल पलायनामुळे रिअल इस्टेट विक्रीची लाट येऊ शकते, जी १९९७ च्या आशियाई आर्थिक संकटाची पुनरावृत्ती होईल.
२. व्यावसायिक रिअल इस्टेट कर्ज थकबाकीची साखळी प्रतिक्रिया
ऑफिस बिल्डिंगचे मूल्यांकन त्यांच्या शिखरावरून 35% ने घसरले आहे आणि अनेक रिअल इस्टेट गुंतवणूक ट्रस्ट लिक्विडेशनला सामोरे जात आहेत. जर हेंडरसन लँड डेव्हलपमेंट सारख्या दिग्गज कंपन्यांना तरलतेच्या संकटाचा सामना करावा लागला तर त्यामुळे आर्थिक प्रणालीगत जोखीम निर्माण होऊ शकतात.
३. सार्वजनिक वित्तव्यवस्थेच्या बिघाडाचे दुष्टचक्र
जमिनीच्या किमतीच्या उत्पन्नाचे सरकारी महसुलातील प्रमाण २०१९ मध्ये २३१TP३T वरून २०२३ मध्ये ६१TP३T पर्यंत घसरले. राजकोषीय तुटीचा सतत विस्तार सरकारला कमी किमतीत जमीन विकण्यास भाग पाडू शकतो, ज्यामुळे "जितके जास्त विकले जाईल तितकी किंमत कमी होईल" असा एक मृत्यूचा चक्र निर्माण होऊ शकतो.
४. आर्थिक बाजारातील गोंधळ आणि हाँगकाँग डॉलर स्थिरता
हाँगकाँगची लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टीम हाँगकाँग डॉलरला अमेरिकन डॉलरशी जोडते, परंतु जर जागतिक वित्तीय बाजारपेठ अशांत असेल, जसे की अमेरिकन डॉलरची तीव्र वाढ किंवा अमेरिकन मंदी, तर हाँगकाँग डॉलर दबावाखाली येऊ शकतो. काही विश्लेषकांचा असा विश्वास आहे की जर भांडवलाचा प्रवाह असाच चालू राहिला तर हाँगकाँग चलन प्राधिकरणाला विनिमय दर स्थिरतेचे रक्षण करण्यासाठी परकीय चलन साठा वापरावा लागू शकतो, ज्यामुळे मालमत्ता बाजारावरील बाजाराचा विश्वास कमी होऊ शकतो. एकदा हाँगकाँग डॉलरच्या स्थिरतेवर प्रश्नचिन्ह उपस्थित झाले की, १९५० च्या दशकातील मालमत्ता बाजारातील धडे दर्शवितात की आर्थिक संकटे बहुतेकदा मालमत्ता बाजार कोसळण्यास कारणीभूत ठरतात.
५. मोठ्या विकासकांचे आर्थिक संकट
हाँगकाँगमधील मालमत्ता बाजार हा चेउंग काँग ग्रुप आणि न्यू वर्ल्ड डेव्हलपमेंट सारख्या काही मोठ्या विकासकांमध्ये केंद्रित आहे. अलिकडच्या वर्षांत, मंदावलेली बाजारपेठ आणि उच्च लीव्हरेज ऑपरेशन्समुळे या कंपन्यांना वाढत्या आर्थिक दबावाचा सामना करावा लागला आहे. उदाहरणार्थ, चेउंग काँग होल्डिंग्जच्या मालकीच्या चेउंग काँग सेंटरचे भाडे २०१९ पासून ३३१TP३T पेक्षा जास्त घसरले आहे, जे दर्शवते की व्यावसायिक रिअल इस्टेट बाजार प्रथम दबावाखाली आहे. जर एखादा मोठा विकासक तुटलेल्या भांडवली साखळीमुळे दिवाळखोरीत निघाला तर त्यामुळे साखळी प्रतिक्रिया निर्माण होऊ शकते आणि संपूर्ण बाजार कोसळू शकतो.
हा काळ १९९७ पेक्षा वेगळा आहे.
हाँगकाँगमधील मालमत्ता बाजार एका ऐतिहासिक वळणावर आहे आणि बुडबुडा फुटण्याचा धोका निर्माण झाला आहे. १९९७ मधील चक्रीय समायोजनाच्या विपरीत, या संकटात आर्थिक रचना, लोकसंख्याशास्त्रीय ट्रेंड आणि आंतरराष्ट्रीय स्थितीत मूलभूत बदल समाविष्ट आहेत. आपत्तीजनक कोसळणे टाळण्यासाठी, आपल्याला विद्यमान विचारसरणीच्या चौकटीतून बाहेर पडावे लागेल: अल्पावधीत, घरांच्या किमतीतील घसरण कमी करण्यासाठी आपल्याला एक यंत्रणा स्थापित करावी लागेल; मध्यम कालावधीत, आपल्याला जमीन वित्तपुरवठ्यावरील अवलंबित्व सोडावे लागेल; आणि दीर्घकाळात, आपल्याला औद्योगिक स्पर्धात्मकतेला पुन्हा आकार द्यावा लागेल. या वेदनादायक अनुभवातून शिकून आणि सखोल सुधारणांना प्रोत्साहन देऊनच सरकार पुरवठा वाढवण्यासाठी, धोरणांचे नियमन करण्यासाठी आणि संकटाचा दबाव कमी करण्यासाठी अर्थव्यवस्थेत विविधता आणण्यासाठी निर्णायक पावले उचलू शकते. केवळ अशाच प्रकारे हाँगकाँगची मालमत्ता बाजारपेठ "उतार आणि घसरणी" च्या ऐतिहासिक चक्रातून बाहेर पडू शकते आणि शाश्वत विकास साध्य करू शकते. अन्यथा, मालमत्तेचा फुगा फुटणे हाँगकाँगच्या अर्थव्यवस्थेसाठी एक महत्त्वाचा टप्पा ठरू शकतो, ज्याचे दूरगामी परिणाम होतील.
पुढील वाचन:
