अनुक्रमणिका
हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारातील "गती" ही अनेक संरचनात्मक विरोधाभासांचे उत्पादन आहे, ज्याची मूळ कारणे जमीन व्यवस्था, आर्थिक मॉडेल, सामाजिक वितरण आणि राजकीय खेळ यांचा समावेश आहे. अडचणींवर मात करण्यासाठी, आपल्याला पारंपारिक पुरवठा आणि मागणी समायोजन विचारसरणीच्या पलीकडे जाऊन पद्धतशीर सुधारणांच्या दृष्टिकोनातून त्याकडे पाहण्याची आवश्यकता आहे. हे व्यासपीठ आर्किटेक्चर आणि संभाव्य उपायांचे सखोल विश्लेषण करते:
१. संरचनात्मक विरोधाभासांचे खोलवर विघटन
१. जमिनीची मक्तेदारी आणि संस्थात्मक टंचाई
- जमीन पुरवठ्याच्या अधिकारांचे केंद्रीकरण: हाँगकाँगमध्ये सुमारे ४०१ TP३ टन जमीन खाजगी विकासकांकडे आहे (शेतीची जमीन आणि तपकिरी शेतजमीन साइट्ससह), आणि सरकारकडे विकासासाठी मर्यादित जमीन उपलब्ध आहे. नवीन प्रदेश अध्यादेशांतर्गत जटिल वारसा हक्कांमुळे नवीन प्रदेशांमध्ये जमीन सोडणे अकार्यक्षम आहे.
- कठोर नियोजन प्रक्रिया: नगररचना मंडळाची पुनरावलोकन प्रक्रिया लांबलचक आहे आणि पर्यावरणीय मूल्यांकनांचा अनेकदा न्यायालयीन पुनरावलोकनाद्वारे गैरवापर केला जातो, ज्यामुळे उत्तर महानगर क्षेत्रासारख्या प्रकल्पांच्या नियोजनात विलंब होतो.
- जमीन पुनर्प्राप्तीचे राजकारणीकरण: "लांटाऊ टुमारो" बद्दल जनतेच्या शंका केवळ पर्यावरण संरक्षणामुळे नाहीत तर सरकारच्या संसाधनांच्या वाटपावरील त्यांचा अविश्वास देखील दर्शवतात.
२. एकल आर्थिक रचना आणि भांडवल मजबूतीकरण
- रिअल इस्टेटचे वित्तीयकरण: हाँगकाँगच्या जीडीपीपैकी सुमारे 30% प्रत्यक्ष किंवा अप्रत्यक्षपणे रिअल इस्टेटद्वारे चालवले जाते आणि बँक कर्जातील गृहकर्जांचे प्रमाण 40% पेक्षा जास्त झाले आहे, ज्यामुळे "घरी पडणाऱ्या किमती → आर्थिक मंदी → बाजार बचाव → घरांच्या किमतीत वाढ" असे एक दुष्टचक्र तयार झाले आहे.
– औद्योगिक पोकळी निर्माण होणे: वित्त आणि रिअल इस्टेटवरील अतिरेकी अवलंबित्वामुळे विज्ञान आणि तंत्रज्ञानातील नवोपक्रम आणि उत्पादन क्षेत्रातील गुंतवणूक कमी होते, ज्यामुळे उच्च-कुशल नोकऱ्यांची कमतरता निर्माण होते. तरुणांना रिअल इस्टेटशी संबंधित उद्योगांमध्ये प्रवेश करण्यास भाग पाडले जाते, ज्यामुळे संसाधनांचा अभाव वाढतो.
३. सामाजिक स्तरीकरण आणि असमतोल गृहनिर्माण वितरण
– सार्वजनिक गृहनिर्माण धोरण कुचकामी आहे: सार्वजनिक गृहनिर्माणासाठी प्रतीक्षा कालावधी 6 वर्षांपर्यंत आहे आणि उपविभाजित सदनिकांमध्ये राहणारी लोकसंख्या 220,000 पेक्षा जास्त आहे, परंतु सरकार "सार्वजनिक गृहनिर्माण मर्यादित" करण्याचा आग्रह धरते (एकूण गृहनिर्माण स्टॉकच्या 30% साठी खाते), आणि मध्यमवर्गाला खाजगी बाजारपेठेत स्पर्धा करण्यास भाग पाडले जाते.
- पिढीजात संपत्तीतील तफावत: ४०१TP३T कुटुंबांकडे स्वतःची घरे आहेत (बहुतेक कमी किमतीच्या काळात खरेदी केलेली), आणि नवीन पिढीला गृहकर्ज भरण्यासाठी ५०१TP३T पेक्षा जास्त कमाई करावी लागते, ज्यामुळे सामाजिक गतिशीलता स्थिर होते.
४. आंतरराष्ट्रीय भांडवल आणि भू-राजकीय अशांतता
- ऑफशोअर कॅपिटल पूल इफेक्ट: लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टम अंतर्गत, हाँगकाँग डॉलर चीन आणि युनायटेड स्टेट्समधील खेळात एक सुरक्षित आश्रयस्थान बनला आहे. २०१० ते २०२० पर्यंत, रिअल इस्टेट व्यवहारांमध्ये परकीय भांडवलाचा वाटा सरासरी १५१TP3T होता, ज्यामुळे मालमत्तेच्या किमती वाढल्या.
- ओळखीचे राजकारणीकरण: राष्ट्रीय सुरक्षा कायद्यानंतरच्या स्थलांतर लाटेमुळे सुमारे ५०,००० निवासी युनिट्स बाहेर पडल्या, परंतु परदेशी भांडवल काढून घेणे आणि प्रतिभा धोरणांमधील चढ-उतार यामुळे पुरवठ्याचा परिणाम कमी झाला.
II. पद्धतशीर सुधारणांसाठी संभाव्य मार्ग
१. जमीन व्यवस्था: मक्तेदारी तोडणे आणि सत्ता सोडणे
१. सक्तीची जमीन पुनर्प्राप्ती सुधारणा
- कायदेशीर आव्हानांना बाजूला ठेवून, "गृहनिर्माण संकट कमी करण्यासाठी" आणि नवीन प्रदेशांमधील ब्राउनफिल्ड साइट्स थेट ताब्यात घेण्यासाठी "सार्वजनिक उद्देश" ची व्याख्या विस्तृत करण्यासाठी जमीन पुनर्संचयित अध्यादेशात सुधारणा करा.
– सिंगापूरच्या जमीन राखीव मॉडेलचा संदर्भ देत, खाजगी विकासकांसाठी जमीन धारणेची मर्यादा निश्चित करा आणि मर्यादेपेक्षा जास्त असलेल्या कोणत्याही जमिनीवर उच्च रिक्त जागा कर लादणे.
२. नाविन्यपूर्ण विकास यंत्रणा
- "जमीन बंधपत्रे" लागू करा: सरकार शेतजमीन खरेदी करण्यासाठी विशेष निधी जारी करते आणि मूळ मालक विकासानंतरचा नफा वाटून घेऊ शकतात, ज्यामुळे जप्तीचा प्रतिकार कमी होतो.
- पायलट "प्रतिकूल ताबा": पात्र नागरिकांना दीर्घकाळापासून रिकामी असलेली जमीन वापरण्याच्या अधिकारासाठी अर्ज करण्याची परवानगी द्या.
२. आर्थिक परिवर्तन: रिअल इस्टेटचे विघटन आणि औद्योगिक पुनर्बांधणी
१. भांडवल वळविण्यासाठी सार्वभौम संपत्ती निधीची स्थापना करणे
- जमीन लिलावाच्या रकमेचा काही भाग औद्योगिक गुंतवणूक निधीमध्ये गुंतवला जातो, ज्यामध्ये मालमत्ता बाजारावरील भांडवलाचे अवलंबित्व कमी करण्यासाठी सेमीकंडक्टर, बायोटेक्नॉलॉजी आणि इतर वास्तविक उद्योगांमध्ये लक्ष्यित गुंतवणूक केली जाते.
२. कर रचनेत क्रांती
- "प्रगतिशील मालमत्ता मूल्यवर्धित कर" लागू करा: सट्टेबाजीच्या साठेबाजीला आळा घालण्यासाठी १० वर्षांहून अधिक काळ ठेवलेल्या मालमत्तेच्या हस्तांतरणावर ५०१TP3T किंमत फरक कर आकारा.
- "कठोर उपाययोजना" रद्द करा आणि त्याऐवजी "लक्झरी होम रिकाम्या जागेवर कर" लावा (उदा. अर्ध्या वर्षापासून रिकाम्या असलेल्या २०० चौरस मीटरपेक्षा जास्त क्षेत्रफळाच्या निवासी इमारतींसाठी २०१TP३T कर).
३. गृहनिर्माण वाटप: बहुस्तरीय पुरवठा प्रणाली
१. सार्वजनिक गृहनिर्माण क्षेत्रातील बाजार-केंद्रित सुधारणा
- "भाड्याने किंवा खरेदीसाठी सार्वजनिक गृहनिर्माण २.०" लाँच करणे: भाडेकरू ५ वर्षे युनिटमध्ये राहिल्यानंतर, १० वर्षांच्या लॉक-इन कालावधीसह, किमतीच्या किमतीत युनिट खरेदी करू शकतात, ज्यामुळे वाढीव गतिशीलतेची अपेक्षा कमी होते.
- "सार्वजनिक-खाजगी भागीदारी बोली" सादर करणे: खाजगी संस्था जमीन विकास कोट्यासाठी सार्वजनिक गृहनिर्माण आणि विनिमय सेवांच्या व्यवस्थापन अधिकारांसाठी बोली लावू शकतात.
२. खाजगी स्टॉक सक्रिय करा
- "विभाजित फ्लॅट्सचे कायदेशीरकरण + सुरक्षा मानक प्रमाणपत्र" ला प्रोत्साहन द्या: अल्पावधीत १००,००० कमी किमतीची घरे सोडण्यासाठी अनुदान द्या.
- अनिवार्य "वारसाहक्काने मिळालेल्या मालमत्तेचे प्रकाशन": वारस नसलेल्या मालमत्तेचे व्यवस्थापन आणि भाड्याने सरकारकडून केले जाईल आणि 5 वर्षांनी त्यांचा लिलाव केला जाईल.
(IV) प्रादेशिक सहकार्य: गृहनिर्माण पाहण्यासाठी हाँगकाँगच्या पलीकडे पाहणे
१. आंतरराष्ट्रीय "काम-निवास वेगळे करणे" धोरण पॅकेज
- "हाँगकाँग कम्युनिटी" सुरू करण्यासाठी ग्रेटर बे एरियामधील शहरांशी सहकार्य करा: नियुक्त केलेल्या भागात रिअल इस्टेट खरेदी केल्याने हाँगकाँगमध्ये निवास मिळू शकतो आणि एकाच वेळी क्रॉस-बॉर्डर हाय-स्पीड रेल्वे कम्युटर लाइन उघडली जाईल.
- हाँगकाँग सरकार शेन्झेनमध्ये शाखा स्थापन करण्यासाठी कंपन्यांना अनुदान देते, रिमोट वर्किंगला प्रोत्साहन देते आणि घरांची मागणी कमी करते.
२. आर्थिक साधन नवोन्मेष
- ग्रेटर बे एरिया हाऊसिंग REITs जारी करणे: हाँगकाँगचे रहिवासी उच्च स्थानिक भाड्यांपासून बचाव करण्यासाठी स्थिर परतावा मिळविण्यासाठी मुख्य भूभागावरील भाडे गृह सुरक्षा उत्पादनांमध्ये गुंतवणूक करू शकतात.
३. राजकीय प्रतिकार आणि अंमलबजावणीचे धोके
१. स्वार्थ गटांचा संघर्ष
– चार प्रमुख रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स जमीन सुधारणांना अडथळा आणण्यासाठी विधान परिषदेतील त्यांच्या कार्यात्मक जागांचा वापर करतात. केंद्रीय शक्ती एकत्र करून (जसे की मूलभूत कायद्याच्या कलम २३ च्या अंमलबजावणीनंतर राजकीय वातावरणात बदल) त्यांचा आवाज कमकुवत करणे आवश्यक आहे.
२. विभाजित जनमताचे संतुलन साधणे
- मध्यमवर्ग सार्वजनिक घरांच्या मालमत्ताकरणाला विरोध करतो (रिअल इस्टेटचे मूल्य कमी करण्याची चिंता), आणि "ड्युअल ट्रॅक सिस्टम" डिझाइन करणे आवश्यक आहे: मुख्य क्षेत्रे यथास्थिती राखतात आणि नवीन विकास क्षेत्रे नवीन यंत्रणा वापरून पाहतात.
३. भांडवल बाहेर जाण्याचा धोका
- मूलगामी सुधारणांमुळे मालमत्ता बाजारपेठेत 20%-30% पर्यंत अल्पकालीन घसरण होऊ शकते. परकीय चलन राखीव निधीचा बफर पूल आगाऊ स्थापित करणे आणि मुख्य भूमीशी सीमापार भांडवली नियंत्रणांचे समन्वय साधणे आवश्यक आहे.
IV. ऐतिहासिक संधी आणि वेळ चौकट
हाँगकाँगच्या आर्थिक वाढीतील सध्याची मंदी (२०२३ मध्ये अंदाजे २.८१TP३T), चीन आणि युनायटेड स्टेट्समधील उलट व्याजदरातील तफावत आणि स्थलांतर लाटेमुळे "तणाव चाचणी कालावधी" निर्माण झाला आहे, ज्याचा वापर सुधारणांना चालना देण्यासाठी केला जाऊ शकतो. जर आपण पुढील ३-५ वर्षांत नैसर्गिक लोकसंख्या घटीचा कालावधी चुकवला (२०४१ मध्ये कामगार शक्ती २४१TP३T ने कमी होण्याची अपेक्षा आहे), तर संरचनात्मक समायोजन अधिक कठीण होईल.
निष्कर्ष
हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजारातील दुर्दशेचे सार म्हणजे भांडवलशाही शासन मॉडेल आणि लोकांच्या उपजीविकेच्या मागण्यांमधील अंतिम टक्कर. ही गतिरोध दूर करण्यासाठी, आपल्याला उच्च-स्तरीय डिझाइनचे धाडस (जसे की जमीन मालमत्तेच्या हक्कांची पुनर्परिभाषा करण्यासाठी मूलभूत कायद्याच्या कलम १२० ला सक्रिय करणे) आणि सूक्ष्म-नवोपक्रमाची लवचिकता (जसे की खंडित रिअल इस्टेट व्यवहार सक्षम करण्यासाठी ब्लॉकचेन तंत्रज्ञानाचा वापर करणे) दोन्ही आवश्यक आहेत. गृहनिर्माण समस्येची "आर्थिक समस्या" वरून "सामाजिक कराराची पुनर्बांधणी" अशी पुनर्व्याख्या करूनच आपण शतकानुशतके चालणाऱ्या उच्च घरांच्या किमतींच्या चक्रातून बाहेर पडू शकतो.
पुढील वाचन:
