अनुक्रमणिका
सेंच्युरी मॅन्शनचा भूतकाळ आणि वर्तमान
हाँगकाँगमधील वेस्टर्न मिड-लेव्हल्स येथील जुनरान हॉटेलच्या वरच्या मजल्यावर असलेल्या स्काय पॅलेसने अलीकडेच ९५ दशलक्ष हाँगकाँग डॉलर्सच्या किंमतीने रिअल इस्टेट उद्योगाला धक्का दिला. २,१८२ चौरस फूट वापरण्यायोग्य क्षेत्रफळ असलेले हे उंच इमारतीचे युनिट केवळ चिनी-पोर्तुगीज मिश्र-वंशाची सुपरमॉडेल मॅंडी लियू आणि सनसिटी ग्रुपचे माजी अध्यक्ष झोउ झुओहुआ (झिमिहुआ) यांच्या नऊ वर्षांच्या प्रेमकथेचेच वर्णन करत नाही तर हाँगकाँग आणि मकाऊ यांच्यातील न्यायालयीन संवादाचे एक अद्वितीय उदाहरण देखील बनते कारण त्यात सीमापार न्यायालयीन प्रकरणे आणि जटिल आर्थिक व्यवहारांचा समावेश आहे.
ही मालमत्ता यांच्या मालकीची आहेमेल्को इंटरनॅशनल(००२००) च्या मेल्को क्राउनने कर्जदार म्हणून पदभार स्वीकारला आणि एका एजंट बँकेला शेअर्स विकण्याची जबाबदारी सोपवली, ज्यामुळे बाजारात लगेचच जोरदार चर्चा सुरू झाली. रिअल इस्टेट व्यावसायिकांच्या दृष्टिकोनातून, या व्यवहाराचे वेगळेपण त्याच्या अनेक कायदेशीर गुणधर्मांमध्ये आहे - हे केवळ सीमापार कर्ज वसुलीसाठी तारणाची विल्हेवाट लावणेच नाही तर सेलिब्रिटींच्या मालमत्तेचा न्यायालयीन लिलाव आणि हाँगकाँगमध्ये मकाऊ न्यायालयीन निकालांच्या अंमलबजावणीचे एक सामान्य प्रकरण आहे.
जमीन नोंदणीनुसार,मॅंडी लियूजून २०१४ मध्ये, जेव्हा तिचे झोउ झुओहुआसोबतचे संबंध उघड झाले तेव्हा तिने कंपनीच्या नावाने हे युनिट HK$९१.३२५७ दशलक्षला खरेदी केले. हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की हा व्यवहार हाँगकाँगच्या लक्झरी गृहनिर्माण बाजाराच्या शिखराशी जुळला होता आणि व्यवहाराची किंमत २०१२ मध्ये पहिल्यांदा लाँच झाली तेव्हापेक्षा ३८१TP३T जास्त होती, हे दर्शविते की संबंधित पक्ष भविष्यातील बाजारपेठेबद्दल अत्यंत आशावादी आहेत. तथापि, २०२१ मध्ये मकाऊमध्ये झोउ झुओहुआच्या अटकेनंतर, या प्रेमाच्या घरट्याचे भवितव्य आणखी वाईट झाले.
सीमापार न्यायालयीन सहकार्याचे आर्थिक युद्धभूमी
मेल्को क्राउनने नोव्हेंबर २०२१ मध्ये युनिटचे गृहकर्ज हक्क मिळवले आणि दोन वर्षांचा कायदेशीर संघर्ष सुरू झाला. कायदेशीर तज्ञांनी निदर्शनास आणून दिले की या गृहकर्जात विशिष्ट "क्रॉस-बॉर्डर गॅरंटी" वैशिष्ट्ये आहेत - मकाऊ-नोंदणीकृत मेल्को क्राउन हाँगकाँगच्या मालमत्ता संपार्श्विक म्हणून स्वीकारते, ज्यामध्ये कर्जाची प्राथमिकता निश्चित करण्यासाठी दोन्ही ठिकाणांच्या कायदेशीर प्रणालींमध्ये फरक आहे. २०२२ मध्ये जेव्हा उच्च न्यायालयाने मॅंडी लियू यांना युनिट सोपवण्याचे आदेश दिले तेव्हा मकाऊमधील पहिल्या खटल्यात झोउ झुओहुआ यांना १८ वर्षांच्या तुरुंगवासाची शिक्षा सुनावण्यात आली. वेळेच्या योगायोगाने अनेक संघटनांना चालना मिळाली.
आर्थिक विवरणांवरून असे दिसून येते की मेलको इंटरनॅशनलने अलिकडच्या काळात त्यांचे क्रेडिट धोरण कडक करणे सुरूच ठेवले आहे. समूहाच्या २०२३ च्या अंतरिम अहवालात असे दिसून आले आहे की कर्जाच्या प्राप्तीयोग्य नुकसानीसाठी तरतूद वर्षानुवर्षे २७१TP3T ने वाढली आहे, जी उच्च-जोखीम असलेल्या मालमत्तेची विल्हेवाट लावण्याची निकड दर्शवते. सध्याच्या बाजार परिस्थितीत कंपनीने तातडीने मालमत्ता विकण्याचा निर्णय का घेतला हे कदाचित यामुळे स्पष्ट होऊ शकते. खरेदी किमतीच्या तुलनेत किंमत फक्त 4% ने थोडी वाढली असली तरी, गेल्या आठ वर्षांतील विनिमय दरातील चढउतार आणि व्याजदर लक्षात घेता प्रत्यक्ष नफा पुस्तकी आकड्यापेक्षा खूपच कमी असू शकतो.
छतावरील आरशाची रचना पती-पत्नीमधील नात्यावर परिणाम करते
आतील भागाचे फोटो समोर येताच, युनिटच्या सर्वात लक्षवेधी ४०० चौरस फूट मास्टर बेडरूमच्या डिझाइनमुळे ऑनलाइन जोरदार चर्चा सुरू झाली. वरिष्ठ इंटीरियर डिझायनर लियांग जिंघाओ यांनी विश्लेषण केले की या प्रकारच्या पूर्ण आरशाच्या सजावटीसाठी अनेक तांत्रिक आव्हानांवर मात करणे आवश्यक आहे: "छताच्या गोल आरशाचा व्यास २.१ मीटर आहे आणि स्पेस कॅप्सूल इफेक्ट तयार करण्यासाठी लपलेल्या एलईडी लाईट स्ट्रिप्ससह एकत्रितपणे स्फोट-प्रूफ ग्लास सानुकूलित करणे आवश्यक आहे. बेडच्या शेवटी असलेल्या मिरर टीव्ही भिंतीमध्ये दृश्य पारदर्शकता राखताना गोपनीयता सुनिश्चित करण्यासाठी एक-मार्गी दृष्टीकोन तंत्रज्ञानाचा वापर केला जातो."
फेंग शुई तज्ञ सॉन्ग शाओगुआंग यांचे मत वेगळे आहे: "आरसे यिन आहेत आणि जास्त वापरामुळे सहजपणे आभा विकार होऊ शकतो. परंतु ही रचना पाच घटकांचे संतुलन साधण्यासाठी व्हिक्टोरिया हार्बर वॉटरस्केपचा हुशारीने वापर करते. बाथटबच्या आरशाची भिंत आग्नेय स्थितीकडे तोंड करून आहे, जी 'वारा आणि पाणी' पॅटर्नशी सुसंगत आहे. हे दिसून येते की डिझाइन टीमकडे तज्ञांचे मार्गदर्शन आहे." तथापि, त्यांनी संभाव्य खरेदीदारांना त्यांच्या जन्मतारखेनुसार लेआउटची पुनर्रचना करण्याची आठवण करून दिली, अन्यथा "आरशाचा वाईट" पती-पत्नीमधील नातेसंबंधावर परिणाम करू शकतो.
चांदीच्या बाजारात फुलपाखराचा प्रभाव
मिडलँड रिअल्टीचे मुख्य विश्लेषक लिऊ जियाहुई यांनी निदर्शनास आणून दिले की हा व्यवहार हाँगकाँगच्या लक्झरी गृहनिर्माण बाजाराचे सूचक आहे: "चांदीच्या मालकीच्या मालमत्तेची मागणी किंमत सहसा बाजारभावापेक्षा 15-20% कमी असते, परंतु हे युनिट प्रीमियम वृत्ती राखते, जे कर्जदाराचा दुर्मिळ लँडस्केप मालमत्तेवरील विश्वास दर्शवते." हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की 2023 मध्ये, 20 दशलक्ष युआनपेक्षा जास्त किंमत असलेल्या चांदीच्या मालकीच्या लक्झरी मालमत्तेची संख्या वर्षानुवर्षे 68% ने वाढली, हे दर्शविते की उच्च लीव्हरेज्ड गुंतवणूकदारांवर जास्त दबाव आहे.
सेंटालाइन प्रॉपर्टी रिसर्च डिपार्टमेंटच्या डेटावरून असे दिसून येते की पश्चिम जिल्ह्यातील अशाच प्रकारच्या युनिट्स अलीकडेच प्रति चौरस फूट सुमारे HK$४३,००० ला विकल्या गेल्या आहेत. या आधारे, असा अंदाज आहे की युनिटचे बाजार मूल्य सुमारे HK$९३.८ दशलक्ष असावे. जरी सध्याची ९५ दशलक्ष डॉलर्सची मागणी केलेली किंमत वाजवी मर्यादेत असली तरी, व्याजदर वाढीच्या चक्रात व्यवहार लवकर पूर्ण होऊ शकेल की नाही याबद्दल अजूनही अनिश्चितता आहे. उद्योगातील अफवा अशी आहे की आग्नेय आशियाई निधीने रस दाखवला आहे, परंतु सध्याची सजावट विशेष हॉटेल म्हणून वापरण्यासाठी तशीच ठेवण्याची आवश्यकता आहे.
भावनिक गुंतवणुकीचे व्यावसायिक रूप
२०१४ मध्ये सुरू झालेले हे त्रिकोणी नाते नेहमीच भांडवली बाजाराशी जवळून जोडलेले राहिले आहे. जेव्हा मॅंडी लियूने रणरान येथे युनिट विकत घेतले, तेव्हा झोउ झुओहुआसनसिटी ग्रुपमोठ्या प्रमाणात विस्तार झाल्यामुळे, २०१४ ते २०१७ दरम्यान स्टॉकची किंमत ५८०१TP3T ने वाढली. भावनिक संबंध आणि व्यावसायिक साम्राज्य एकाच वेळी विस्तारले आणि २०१९ मध्ये ब्रेकअपच्या अफवा उठल्या तेव्हा समूहाचे बाजारमूल्य ७०% पेक्षा जास्त कमी झाले होते.
या प्रकरणाशी परिचित असलेल्या लोकांनी उघड केले की आलिशान हवेलीच्या गहाण ठेवण्याची वेळ खूपच अर्थपूर्ण होती: "२०२१ मध्ये जेव्हा गहाणखत प्रक्रिया केली गेली, तेव्हा चाऊ चेउक-वाह यांना देश सोडण्यास प्रतिबंधित करण्यात आले. या मालमत्तेच्या विल्हेवाटीला जोखीम नियंत्रण मानले जाऊ शकते आणि त्यात जटिल क्रॉस-बॉर्डर मालमत्ता हस्तांतरण व्यवस्था देखील समाविष्ट असू शकतात." हे लक्षात घेण्यासारखे आहे की मेल्को क्राउनची मूळ कंपनी मेल्को इंटरनॅशनलने अलिकडच्या वर्षांत सनसिटीच्या शेअर्समधील होल्डिंग कमी करणे सुरू ठेवले आहे आणि चाऊ चेउक-वाह यांना अटक होण्यापूर्वी सहा महिने आधी त्यांची इन्व्हेंटरी पूर्ण केली होती.
अधिकारक्षेत्राचा राखाडी भाग
हा खटला हाँगकाँग आणि मकाओ या दोन्ही देशांच्या अधिकारक्षेत्रात येत असल्याने, फाशीच्या तपशीलांवर कायदेशीर समुदायात वाद आहे. हाँगकाँग विद्यापीठातील कायदा विद्याशाखेचे सहयोगी प्राध्यापक चेउंग टाट-मिंग यांनी स्पष्ट केले: “मुख्य भूभागावरील निकाल (परस्पर अंमलबजावणी) अध्यादेशानुसार, मकाऊमधील फौजदारी निकालाचा नागरी भरपाईचा भाग हाँगकाँगमध्ये अंमलबजावणीसाठी लागू केला जाऊ शकतो. तथापि, हा खटला व्यावसायिक गृहकर्ज विवाद आहे आणि कर्जदाराने हाँगकाँग कन्व्हेयन्सिंग अँड प्रॉपर्टी अध्यादेशानुसार दावा दाखल करणे आवश्यक आहे.”
सीमापार कर्जवसुलीमध्ये या प्रकारचा न्यायालयीन सहकार्य वाढत्या प्रमाणात सामान्य होत आहे. न्यायव्यवस्थेच्या आकडेवारीवरून असे दिसून येते की २०२२ मध्ये हाँगकाँगने १४७ सीमापार संपार्श्विक निपटारा प्रकरणे हाताळली, जी वर्षानुवर्षे ४११TP3T ची वाढ आहे, ज्यामध्ये मकाऊशी संबंधित प्रकरणांचे प्रमाण २०१९ मध्ये १२१TP3T वरून २३१TP3T पर्यंत वाढले. तथापि, दोन्ही ठिकाणी "व्याज" च्या वेगवेगळ्या व्याख्यांमुळे, काही गृहकर्ज करारांच्या कायदेशीरतेला अजूनही कायदेशीर धोके आहेत.
सेलिब्रिटींच्या मालमत्तेची विल्हेवाट कशी लावली जाते याचे गूढ
मॅंडी लियूच्या मालमत्तेची विल्हेवाट लावण्यात येणारी अडचण ही सेलिब्रिटींच्या विशेष मालमत्तेची पूर्तता करण्यात येणाऱ्या अडचणी दर्शवते. रणरानच्या युनिट व्यतिरिक्त, लंडनमधील चेल्सी येथील तिचे टाउनहाऊस देखील मूल्यांकनाच्या वादांना तोंड देत आहे. रिअल इस्टेट कन्सल्टन्सी नाईट फ्रँक यांनी निदर्शनास आणून दिले की मजबूत वैयक्तिक छाप असलेल्या अशा आलिशान घरांना सहसा 6-12 महिन्यांचा विशेष मार्केटिंग कालावधी आवश्यक असतो आणि व्यवहाराची किंमत बहुतेकदा बाजारभावापेक्षा 10-15% कमी असते.
सांस्कृतिक फरकांमुळे होणारे मूल्यांकनातील चढउतार हे आणखी गुंतागुंतीचे मुद्दे आहेत. या युनिटची बहुचर्चित मिरर डिझाइन पाश्चात्य बाजारपेठेत अवांत-गार्ड म्हणून पाहिली जाऊ शकते, परंतु फेंगशुईच्या समस्यांमुळे आशियाई खरेदीदारांकडून ती निषिद्ध मानली जाऊ शकते. "अशा मालमत्तांसाठी दुहेरी-ट्रॅक किंमत धोरण स्वीकारले पाहिजे, जे मालक-कब्जेदार आणि व्यावसायिक गुंतवणूकदार दोघांनाही आकर्षित करू शकेल," असे सॅविल्सचे मूल्यांकन प्रमुख अल्बर्ट ली सल्ला देतात.
शी मिहुआनंतरच्या काळात संपत्तीसाठी गुप्त युद्ध
झोउ झुओहुआ यांना अधिकृतपणे तुरुंगात टाकण्यात आल्यानंतर, त्यांचे व्यावसायिक साम्राज्य मालमत्तेच्या पुनर्रचनेच्या खोल पाण्यात शिरले. आर्थिक क्षेत्रातील सूत्रांनी उघड केले की सनसिटीच्या संबंधित मालमत्ता 15% पर्यंत कमी झाल्या आहेत, जे त्याच्या शिखरापेक्षा कमी आहे, परंतु अदृश्य मालमत्तेची विल्हेवाट लावणे अजूनही कठीण आहे. मॅंडी लियूच्या नावाखालील मालमत्तांच्या विल्हेवाटीची प्रगती, सीमापार अब्जावधी मालमत्तांच्या त्यानंतरच्या लिक्विडेशनसाठी एक महत्त्वाचा संदर्भ प्रदान करेल.
या व्यवहारात मेल्को इंटरनॅशनलची भूमिका बदलली आहे हे लक्षात घेण्यासारखे आहे. रशियामध्ये क्रिस्टल टायग्रे डी क्रिस्टल कॅसिनो विकसित करण्यासाठी एकेकाळी सनसिटीसोबत सहकार्य करणारी ही कंपनी आता संबंधित मालमत्ता कर्जदार म्हणून विकत आहे, हे दर्शवते की मकाऊच्या गेमिंग उद्योगात मोठ्या प्रमाणात फेरबदल होत आहेत. विश्लेषकांचा असा अंदाज आहे की पुढील तीन वर्षांत अशाच प्रकारच्या सीमापार संपार्श्विक निपटारा प्रकरणांमध्ये तिप्पट वाढ होऊ शकते.
इंटरनेट जनमताचे विविध अर्थ लावणे
सोशल मीडिया प्लॅटफॉर्मवर, या व्यवहाराची चर्चा रिअल इस्टेटच्या व्याप्तीच्या पलीकडे गेली आहे. Weibo वरील # मिरर ऑन द सीलिंग # या विषयाचे एकत्रित वाचन खंड 230 दशलक्षांपेक्षा जास्त झाले आहे आणि नेटिझन्सचे सर्जनशील बदल अंतहीन आहेत. मानसशास्त्र डॉक्टर हुआंग यी-नी यांनी विश्लेषण केले: "या घटनेत खाजगी जागा एक्सप्लोर करण्याची जनतेची इच्छा आणि श्रीमंतांच्या जीवनशैलीबद्दलच्या त्यांच्या जटिल भावना दिसून येतात. हे सामूहिक मानसशास्त्र समाजशास्त्रीय समुदायाने सखोल अभ्यासास पात्र आहे."
सेलिब्रिटींच्या खाजगी आयुष्यावर माध्यमांच्या अतिरेकी लक्ष केंद्रित करण्यावरही प्रश्नचिन्ह उपस्थित केले जात आहे. मिंग पाओमधील त्यांच्या स्तंभात, टीकाकार लिन पेली यांनी निदर्शनास आणून दिले: "जेव्हा न्यायालयीन प्रकरणांचा मनोरंजक पद्धतीने अर्थ लावला जातो, तेव्हा ते प्रत्यक्षात कायद्याच्या राज्याच्या भावनेला कमकुवत करते. आरशाच्या सजावटीच्या कामुक कल्पनांपेक्षा आपण सीमापार न्यायालयीन सहकार्य यंत्रणेच्या सुधारणेकडे अधिक लक्ष दिले पाहिजे."
त्या काळातील सूक्ष्म जगतात मालमत्तेचे चढ-उतार
९१.३२ दशलक्ष डॉलर्सच्या खरेदीपासून ते ९५ दशलक्ष डॉलर्सच्या विक्रीपर्यंत, ८१TP3T च्या पुस्तकी मूल्य वाढीमागे सीमापार भांडवल प्रवाह, न्यायिक सहकार्याची उत्क्रांती आणि भावनिक संबंधांच्या विघटनाचे अनेक आख्यायिका आहेत. जेव्हा आरशातील छत व्हिक्टोरिया हार्बरचे रात्रीचे दृश्य प्रतिबिंबित करते, तेव्हा आकाशातील हा राजवाडा केवळ एखाद्याच्या वैयक्तिक नशिबाचा साक्षीदार नाही तर हाँगकाँग आणि मकाओच्या एकात्मतेच्या प्रक्रियेचा अर्थ लावण्यासाठी एक अद्वितीय कोड देखील आहे. एकामागून एक संभाव्य खरेदीदार उदयास येत असताना, कायदा, वित्त आणि संस्कृती यांचा समावेश असलेला हा बहुआयामी खेळ निश्चितच एक नवीन अध्याय लिहित राहील.
पुढील वाचन:
