अनुक्रमणिका
मी झपाटलेल्या घरासाठी गृहकर्जासाठी अर्ज करू शकतो का? - एक व्यापक विश्लेषण
हाँगकाँगसारख्या शहरात जिथे मालमत्तेच्या किमती जास्त आहेत, जमीन दुर्मिळ आहे आणि लोकसंख्या दाट आहे, तिथे मालमत्ता खरेदी करणे हा बहुतेक नागरिकांसाठी जीवनाचा एक महत्त्वाचा निर्णय असतो. तथापि, काही मालमत्ता "झपाटलेल्या घरे" म्हणून ओळखल्या जातात कारण तेथे खून, आत्महत्या किंवा इतर दुर्दैवी घटना घडल्या आहेत. या मालमत्तांची किंमत कमी असते, ज्यामुळे त्यांची पार्श्वभूमी स्वीकारण्यास तयार असलेल्या खरेदीदारांना ते आकर्षित करतात. पण प्रश्न असा आहे की: अशा झपाटलेल्या घरासाठी तुम्ही गृहकर्जासाठी अर्ज करू शकता का? मालमत्तेच्या विशेष पार्श्वभूमीमुळे बँक कर्ज देण्यास नकार देईल का? हा लेख कायदा, बँकिंग धोरण, बाजार पद्धती आणि प्रत्यक्ष प्रकरणांच्या दृष्टिकोनातून या समस्येचा सखोल अभ्यास करेल.
१. झपाटलेले घर म्हणजे काय?
१.१ झपाटलेल्या घराची व्याख्या
हाँगकाँगमध्ये, "झपाटलेले घर" या शब्दाची स्पष्ट कायदेशीर व्याख्या नसली तरी, ते सामान्यतः अशा मालमत्तेचा संदर्भ देते जिथे हत्या, आत्महत्या, अनैसर्गिक मृत्यू किंवा दुर्दैवी मानल्या जाणाऱ्या इतर घटना घडल्या आहेत. या घटना अनेकदा नोंदवल्या जातात आणि त्यांचा बाजार मूल्य आणि मालमत्तेच्या आकर्षणावर परिणाम होऊ शकतो. उदाहरणार्थ:
- हत्या：उदाहरणार्थ, एका विशिष्ट युनिटमध्ये खून झाला आहे.
- आत्महत्या: कोणीतरी मालमत्तेत उडी मारली किंवा गळफास घेतला.
- अपघाती मृत्यू: जसे की आग किंवा गॅस गळतीमुळे झालेला मृत्यू.
हाँगकाँग: इस्टेट एजंट्स अध्यादेशानुसार, रिअल इस्टेट एजंटना "मृत्यूच्या घटनेत" मालमत्ता सामील आहे की नाही हे उघड करणे बंधनकारक आहे, परंतु "झपाटलेले घर" ची कोणतीही स्पष्ट व्याख्या नाही. प्रत्यक्षात, जर एखाद्या मृत्यूमुळे मालमत्तेच्या मूल्यावर गंभीर परिणाम झाला (जसे की खून), तर ते झपाटलेले घर मानले जाऊ शकते.
तैवान: नागरी संहितेच्या कलम ३५४ नुसार, घरातील कोणत्याही "मोठ्या दोषांबद्दल" विक्रेत्याला माहिती देणे आवश्यक आहे. झपाटलेले घर या श्रेणीत येते की नाही याबद्दल, बहुतेक न्यायालयीन निर्णयांनी असे ठरवले आहे की ते सक्रियपणे उघड केले पाहिजे. उदाहरणार्थ, २०१३ मध्ये सर्वोच्च न्यायालयाच्या निर्णय क्रमांक ९०८ मध्ये असे म्हटले होते की जर एखाद्या घरात अनैसर्गिक मृत्यू झाला तर विक्रेत्याने ती वस्तुस्थिती लपवणे ही फसवणूक आहे.
चीनी मुख्य भूमी: कायद्यात झपाटलेल्या घराची स्पष्ट व्याख्या केलेली नाही, परंतु नागरी संहितेत "चांगल्या श्रद्धेचे तत्व" नमूद केले आहे. जर यामुळे खरेदीदार आणि विक्रेत्यामध्ये वाद निर्माण झाला, तर न्यायालय विक्रेत्याला "सार्वजनिक सुव्यवस्था आणि चांगल्या नैतिकतेनुसार" भरपाई द्यावी असा निर्णय देऊ शकते.
"फेंग शुई" किंवा मानसिक घटकांमुळे शेजारच्या युनिट्स किंवा त्याच इमारतीतील इतर युनिट्सवरही झपाटलेल्या घराचा नकारात्मक परिणाम होऊ शकतो अशा अफवा देखील आहेत.
सांस्कृतिक आणि मानसिक प्रभाव
चिनी समुदाय सामान्यतः झपाटलेल्या घरांना टाळतो, कारण त्यांचा असा विश्वास आहे की त्यांच्याकडे वाईट फेंगशुई आहे किंवा ते दुर्दैव आणतात. या मानसिक ज्ञानाचा थेट परिणाम रिअल इस्टेटच्या मूल्यावर होतो: झपाटलेल्या घरांची बाजारभाव सामान्यतः त्याच क्षेत्रातील मालमत्तांपेक्षा 20%-50% कमी असते आणि ती पुनर्विक्री करणे कठीण असते. जरी कायद्याने याचे स्पष्टपणे नियमन केले नसले तरी, बाजार यंत्रणेमुळे स्वाभाविकपणे "झपाटलेल्या घरांच्या सवलती" ची घटना घडली आहे.
१.२ झपाटलेल्या घरांचा बाजारावरील परिणाम
घटनेची तीव्रता, प्रसिद्धीचे प्रमाण आणि मालमत्तेबद्दल बाजारातील धारणा यावर अवलंबून, झपाटलेल्या घराची किंमत सामान्यतः त्याच क्षेत्रातील समान मालमत्तांपेक्षा 10% ते 50% कमी असते. कमी किमतीत बाजारात प्रवेश करू इच्छिणाऱ्या काही खरेदीदारांसाठी, झपाटलेले घर हा "सौदा" (म्हणजेच एक किफायतशीर पर्याय) असू शकतो, परंतु पूर्वअट अशी आहे की त्यांना आर्थिक समस्या, विशेषतः गृहकर्ज सोडवणे आवश्यक आहे.
२. गहाणखत आणि झपाटलेल्या घरांच्या मूलभूत तत्त्वांमधील संबंध
२.१ गृहकर्ज कसे काम करतात
गृहकर्ज म्हणजे असे कर्ज जे मालमत्तेचा तारण म्हणून वापर करते. कर्ज मंजूर करायचे की नाही आणि कर्ज-ते-मूल्य गुणोत्तर (LTV) हे बँका किंवा वित्तीय संस्था मालमत्तेचे मूल्यांकन, कर्जदाराची परतफेड क्षमता आणि बाजारातील जोखीम यासारख्या घटकांवर आधारित ठरवतील. हाँगकाँगमध्ये, मालमत्ता गहाणखत सामान्यतः बँकांकडून दिले जाते आणि ते हाँगकाँग मॉनेटरी अथॉरिटी (HKMA) द्वारे नियंत्रित केले जाते.
२.२ झपाटलेल्या घरांचा गृहकर्जांवर होणारा संभाव्य परिणाम
जरी झपाटलेल्या घरांना विशेष कायदेशीर दर्जा नसला तरी, ते गृहकर्ज अर्जांमध्ये अनेक प्रमुख घटकांवर परिणाम करू शकतात:
- मालमत्तेचे मूल्यांकन: बँक मालमत्तेचे मूल्यांकन करण्यासाठी एका व्यावसायिक सर्वेक्षकाची नियुक्ती करेल आणि झपाटलेल्या घराच्या इतिहासामुळे कमी मूल्यांकन होऊ शकते.
- बाजारातील तरलता: बँक मालमत्तेच्या पुनर्विक्रीच्या क्षमतेचा विचार करेल. जर एखादे झपाटलेले घर विकणे कठीण असेल, तर बँक ते उच्च-जोखीम तारण म्हणून पाहू शकते.
- मानसिक घटक: बँका प्रामुख्याने तर्कसंगत असल्या तरी, काही कर्मचारी किंवा धोरणे अप्रत्यक्षपणे पारंपारिक संकल्पनांनी प्रभावित होऊ शकतात.
३. कायदेशीर पैलू: झपाटलेली घरे आणि गहाणखत यांच्यातील संबंध
३.१ झपाटलेल्या घरांबाबत हाँगकाँग कायदा
हाँगकाँगमध्ये, मालमत्तेचे व्यवहार कन्व्हेयन्सिंग अँड प्रॉपर्टी अध्यादेश आणि संबंधित कायद्यांद्वारे नियंत्रित केले जातात. विक्रेते आणि रिअल इस्टेट एजंट्सना मालमत्तेतील भौतिक दोष खरेदीदारांना उघड करण्याचे कर्तव्य आहे. तथापि, झपाटलेल्या घराचा इतिहास उघड करणे आवश्यक आहे की नाही हे कायद्यात अजूनही वादग्रस्त आहे:
- प्रकटीकरण बंधने: इस्टेट एजंट्स अथॉरिटीच्या मार्गदर्शक तत्वांनुसार, एजंटनी ज्ञात प्रमुख घटना (जसे की खून) उघड केल्या पाहिजेत, परंतु त्यांना "अफवा" किंवा पुष्टी न झालेल्या घटना उघड करण्याची आवश्यकता नाही.
- खरेदीदाराच्या जबाबदाऱ्या：हाँगकाँग "कॅव्हिएट एम्प्टर" तत्व स्वीकारते आणि खरेदीदार स्वतःहून मालमत्तेच्या पार्श्वभूमीची तपासणी करण्यास जबाबदार असतात.
- लपविण्याचे परिणाम: जर विक्रेता किंवा रिअल इस्टेट एजंटने झपाटलेल्या घराबद्दल माहिती उघड केली नाही, तर खरेदीदार करार रद्द करू शकतो किंवा भरपाईचा दावा करू शकतो.
- पुराव्याचे ओझे: खरेदीदाराने हे सिद्ध करावे लागेल की विक्रेत्याने "जाणूनबुजून आणि जाणूनबुजून माहिती लपवली". प्रत्यक्षात, हे परिसराच्या मुलाखती, बातम्यांचे वृत्त किंवा पोलिस रेकॉर्डद्वारे पुष्टी केली जाऊ शकते.
बँकांसाठी, झपाटलेल्या घरांसाठी गहाण ठेवण्यास मनाई करणारी कोणतीही स्पष्ट कायदेशीर तरतूद नाही. म्हणून, कायदेशीर दृष्टिकोनातून, झपाटलेले घर हे गृहकर्जासाठी अर्ज करण्यात अडथळा नाही.
३.२ मालमत्तेची मालकी आणि गहाणखत पात्रता
जोपर्यंत मालमत्तेचे मालकी हक्क स्पष्ट आहे आणि बँकेच्या गृहकर्ज आवश्यकता पूर्ण करत आहे (जसे की कोणतेही बेकायदेशीर बदल किंवा संरचनात्मक समस्या नाहीत), तोपर्यंत ते झपाटलेले घर आहे की नाही याचा थेट गृहकर्ज पात्रतेवर परिणाम होत नाही. दुसऱ्या शब्दांत सांगायचे तर, झपाटलेल्या घराचे "दुर्भाग्यपूर्ण" वैशिष्ट्य कायदेशीर नसून मानसिक किंवा बाजारातील बंधन असते.
४. बँक पॉलिसी आणि झपाटलेले घर गहाणखत
४.१ बँकेच्या मंजुरीचे निकष
गृहकर्ज मंजूर करताना, हाँगकाँगमधील बँका प्रामुख्याने खालील घटकांचा विचार करतात:
- कर्जदाराचे क्रेडिट: उत्पन्न, कर्ज-उत्पन्न गुणोत्तर आणि क्रेडिट इतिहास समाविष्ट आहे.
- मालमत्तेचे मूल्यांकन: मालमत्तेचे बाजार मूल्य बँकेने नियुक्त केलेल्या सर्वेक्षकाद्वारे मूल्यांकन केले जाते.
- जोखीम मूल्यांकन: मालमत्तेची तरलता आणि संभाव्य घसारा जोखीम समाविष्ट आहे.
झपाटलेल्या घराची विशेष पार्श्वभूमी मूल्यांकन आणि जोखीम मूल्यांकनावर परिणाम करू शकते, परंतु सर्व बँका ते थेट नाकारणार नाहीत.
४.२ वेगवेगळ्या बँकांचे दृष्टिकोन
बाजारातील अनुभवावर आधारित, हाँगकाँगच्या बँकांचा झपाटलेल्या घरांबद्दलचा दृष्टिकोन वेगळा आहे:
- मोठ्या बँका (जसे की एचएसबीसी, हँग सेंग, स्टँडर्ड चार्टर्ड): या बँकांचे अंतर्गत धोरणे सहसा कडक असतात आणि झपाटलेल्या घराच्या कमी रोखता किंवा मूल्यांकनाच्या समस्यांमुळे ते कर्जाची रक्कम कमी करू शकतात किंवा अर्ज नाकारू शकतात.
- लहान आणि मध्यम आकाराच्या बँका किंवा वित्तीय कंपन्या: ग्राहकांना आकर्षित करण्यासाठी, काही लहान आणि मध्यम आकाराच्या संस्था झपाटलेल्या घरांबद्दल अधिक आरामशीर दृष्टिकोन बाळगू शकतात, जर मालमत्तेचे मूल्यांकन वाजवी असेल आणि कर्जदाराची पत चांगली असेल.
- केस स्टडी: असे अहवाल आहेत की काही खरेदीदारांनी झपाटलेल्या घरांसाठी गृहकर्जासाठी यशस्वीरित्या अर्ज केले आहेत, परंतु कर्जाची रक्कम सहसा बाजारातील सरासरीपेक्षा कमी असते (उदाहरणार्थ, सामान्य 70%-90% ऐवजी फक्त 50%-60% मंजूर केले जाते).
हाँगकाँग मॉनेटरी अथॉरिटी झपाटलेल्या घरांवर गहाण ठेवण्यास मनाई करत नाही, परंतु बँका सहसा झपाटलेल्या घरांना "उच्च-जोखीम असलेल्या मालमत्ता" म्हणून वर्गीकृत करतात. काही बँका कर्ज देण्यास थेट नकार देऊ शकतात, किंवा जास्त डाउन पेमेंट मागू शकतात (जसे की कर्जाची रक्कम ५०% पेक्षा कमी करणे) किंवा व्याजदर वाढवू शकतात.
४.३ गृहकर्ज विम्याची भूमिका
हाँगकाँगमध्ये, जर एखाद्या खरेदीदाराला उच्च-गुणोत्तर गृहकर्जाची आवश्यकता असेल (उदाहरणार्थ, 70% पेक्षा जास्त), तर त्याला किंवा तिला सहसा गृहकर्ज विमा कार्यक्रम (MIP) मधून जावे लागते. तथापि, गृहकर्ज विमा कंपन्या (जसे की हाँगकाँग गृहकर्ज कॉर्पोरेशन लिमिटेड) झपाटलेल्या घरांच्या विशेष स्वरूपामुळे विमा देण्यास नकार देऊ शकतात, ज्यामुळे उच्च-गुणोत्तर गृहकर्जांची व्यवहार्यता अप्रत्यक्षपणे मर्यादित होते.
५. व्यावहारिक ऑपरेशन: झपाटलेल्या घरासाठी गृहकर्ज कसे मिळवायचे?
५.१ तयारी
जर तुम्हाला झपाटलेले घर खरेदी करायचे असेल आणि गृहकर्जासाठी अर्ज करायचा असेल, तर तुम्ही खालील पावले उचलू शकता:
- झपाटलेल्या घरांचा डेटाबेस पहा.: काही वेबसाइट्स आहेत (जसे की "हाँटेड हाऊस डेटाबेस") ज्या संशयित झपाटलेल्या घरांचे पत्ते नोंदवतात. लक्ष्य प्रॉपर्टीची पार्श्वभूमी तपासा.
- व्यावसायिकांना कामावर ठेवा: मालमत्तेच्या मालकी हक्क आणि रचनेबाबत कोणतीही समस्या उद्भवणार नाही याची खात्री करण्यासाठी वकील आणि सर्वेक्षकाची नियुक्ती करा.
- तुमच्या बँकेशी संपर्क साधा: औपचारिकपणे अर्ज करण्यापूर्वी, अनेक बँकांकडून त्यांच्या झपाटलेल्या घरांवरील धोरणांबद्दल चौकशी करा.
५.२ अर्ज प्रक्रिया
- तुमचा अर्ज सबमिट करा: वैयक्तिक आर्थिक माहिती आणि मालमत्तेची माहिती द्या.
- मालमत्तेचे मूल्यांकन: बँक मूल्यांकन करण्यासाठी सर्वेक्षकाची व्यवस्था करेल. जर सर्वेक्षकाला असे वाटत असेल की घराच्या झपाटलेल्या इतिहासाचा त्याच्या किमतीवर परिणाम होतो, तर मूल्यांकन कमी असू शकते.
- निकाल सूचना: मूल्यांकन आणि अंतर्गत धोरणांवर आधारित अर्ज मंजूर करायचा की नाही हे बँक ठरवेल.
५.३ यशाचा दर सुधारण्यासाठी सूचना
- लहान आणि मध्यम आकाराच्या बँका निवडा: वर नमूद केल्याप्रमाणे, ते झपाटलेली घरे स्वीकारण्यास अधिक इच्छुक असू शकतात.
- डाउन पेमेंट वाढवा: डाउन पेमेंट रेशो सक्रियपणे वाढवा आणि बँकेचा धोका कमी करा.
- अतिरिक्त पुरावे द्या: जर हे सिद्ध झाले की मालमत्तेला अजूनही बाजारपेठेत मागणी आहे (उदा. जवळच्या व्यवहाराच्या नोंदी).
सहावा. बाजारातील प्रकरणे आणि शिकलेले धडे
६.१ वास्तविक केस
- अमॉय गार्डन्स केस: २००३ मध्ये सार्सच्या काळात, अनेक लोकांच्या मृत्यूमुळे, अमॉय गार्डन्सचा ब्लॉक ई "झपाटलेले घर" मानला जात होता. पुढील वर्षांमध्ये, इमारतीतील युनिट्सची किंमत झपाट्याने कमी झाली, परंतु तरीही असे खरेदीदार होते ज्यांनी यशस्वीरित्या गहाणखतांसाठी अर्ज केला आणि बाजारात प्रवेश केला.
- त्सुएन वानमधील एक युनिट: २०१० मध्ये, ज्या युनिटमध्ये खून झाला होता ते कमी किमतीत विकले गेले आणि खरेदीदाराने एका लहान किंवा मध्यम आकाराच्या बँकेद्वारे ५०१TP३T गृहकर्ज यशस्वीरित्या मिळवले.
६.२ धडे आणि प्रेरणा
या प्रकरणांवरून असे दिसून येते की झपाटलेली घरे गहाण ठेवणे पूर्णपणे अशक्य नाही, परंतु यश बँकेच्या वृत्तीवर, मालमत्तेच्या विशिष्ट परिस्थितीवर आणि खरेदीदाराच्या आर्थिक क्षमतेवर अवलंबून असते.
७. सांस्कृतिक आणि मानसिक घटकांचा प्रभाव
७.१ हाँगकाँगमधील फेंगशुई संकल्पना
हाँगकाँगचे लोक सामान्यतः फेंगशुईला खूप महत्त्व देतात आणि झपाटलेल्या घरांमध्ये "वाईट आभा" असते असे मानले जाते जे रहिवाशांच्या नशिबावर परिणाम करते. ही सांस्कृतिक धारणा अप्रत्यक्षपणे बँका आणि सर्वेक्षकांच्या निर्णयावर परिणाम करू शकते.
७.२ खरेदीदाराची स्वीकृती
तरुण पिढी कमी पारंपारिक होत असताना, काही खरेदीदार झपाटलेल्या घरांना गुंतवणूकीच्या संधी म्हणून पाहू लागले आहेत. यामुळे झपाटलेल्या घरांबद्दल बाजारातील धारणा हळूहळू बदलू शकते आणि परिणामी गृहकर्ज धोरणांवर परिणाम होऊ शकतो.
हाँगकाँग, तैवान आणि मुख्य भूमी चीनमधील धोरणांची तुलना
| क्षेत्र | कायदेशीर नियम | बँकिंग धोरण | बाजारपेठेतील स्वीकृती |
|---|---|---|---|
| हाँगकाँग | मध्यस्थांनी मृत्यूची माहिती उघड करावी | कर्जाची रक्कम कमी आणि व्याजदर जास्त असल्याने काही बँका कर्ज देण्यास नकार देतात. | २०१TP३टी-४०१TP३टी सवलतीत, अधिक गुंतवणूकदार |
| तैवान | न्यायालयाने ठरवले की झपाटलेले घर एक मोठी त्रुटी होती. | कर्जाची रक्कम 10% वरून 20% पर्यंत कमी केली आहे आणि अतिरिक्त हमी आवश्यक आहेत. | तिथे फार कमी रहिवासी राहतात, बहुतेक घरे भाड्याने दिली आहेत. |
| चीनी मुख्य भूमी | जर कोणतेही स्पष्ट नियमन नसेल, तर ते सद्भावनेच्या तत्त्वानुसार हाताळले जाईल. | सरकारी बँका अनेकदा कर्ज देण्यास नकार देतात, खाजगी वित्तपुरवठा अधिक लवचिक असतो | सवलतीत 30%-50%, अत्यंत कमी तरलता |
८. निष्कर्ष आणि शिफारसी
८.१ झपाटलेले घर गहाण ठेवता येते का?
उत्तर आहेहो, पण अटींसह. झपाटलेली घरे ही कायदेशीररित्या निषिद्ध क्षेत्रे नाहीत, तर बाजार आणि बँकिंग धोरणांमध्ये एक राखाडी क्षेत्र आहे. जोपर्यंत मालमत्तेचे मूल्यांकन वाजवी असेल, कर्जदाराची पत चांगली असेल आणि योग्य बँक निवडली असेल, तोपर्यंत गृहकर्जासाठी अर्ज करणे शक्य आहे.
झपाटलेले घर खरेदी करण्याचे काही फायदे असले तरी, त्यात लपलेले कायदेशीर आणि आर्थिक धोके दुर्लक्षित करता येणार नाहीत. जर तुम्ही सुरुवात करायचे ठरवले तर खात्री करा:
- मालमत्तेचा इतिहास पूर्णपणे तपासा, माहितीची विषमता टाळण्यासाठी.
- पुरेशी रोख रक्कम राखून ठेवा, बँक कर्ज प्रमाण कमी झाल्यामुळे.
- व्यावसायिक वकील आणि रिअल इस्टेट सल्लागारांचा सल्ला घ्या, कराराच्या अटी सुधारा.
८.२ खरेदीदारांना सल्ला
- तुझा गृहपाठ कर.: मालमत्तेची पार्श्वभूमी आणि बाजार परिस्थिती समजून घ्या.
- अनेक तुलना: सर्वोत्तम उपाय शोधण्यासाठी अनेक बँकांशी संपर्क साधा.
- मानसिक तयारी: कमी कर्ज-मूल्य गुणोत्तर किंवा जास्त डाउन पेमेंट आवश्यकता स्वीकारा.
थोडक्यात, झपाटलेल्या घराच्या गृहकर्जाची व्यवहार्यता अनेक घटकांवर अवलंबून असते. आव्हाने असली तरी ती पूर्णपणे अशक्य नाही. झपाटलेले घर यशस्वीरित्या गहाण ठेवता येते की नाही हे बँकेच्या जोखीम धोरणावर आणि खरेदीदाराच्या सौदेबाजीच्या क्षमतेवर अवलंबून असते. चिनी समाजाच्या सांस्कृतिक चौकटीत, अशा मालमत्ता नेहमीच "विशिष्ट बाजारपेठ" मानल्या जातात आणि सामान्य खरेदीदारांनी निर्णय घेण्यापूर्वी त्यांच्या स्वतःच्या गरजा आणि जोखीम सहनशीलतेचे काळजीपूर्वक मूल्यांकन करावे अशी शिफारस केली जाते.
