श्वास योजना: हाँगकाँगच्या मालमत्ता बाजाराबद्दल सामूहिक चिंता

हाँगकाँगमधील दीर्घकालीन उच्च घरांच्या किमतींमुळे निर्माण झालेला "श्वासोच्छ्वास योजना" हा २०२३ मध्ये उपजीविकेच्या सर्वात चर्चेचा विषय बनला आहे. हाँगकाँग मॉर्टगेज कॉर्पोरेशनने सुरू केलेल्या या "मॉर्टगेज इन्शुरन्स प्लॅन" मुळे समाजात जोरदार वादविवाद सुरू झाला आहे कारण "फक्त श्वास घेण्यासाठी पैसे उधार घेणे" ही त्याची कमी मर्यादा आहे. त्याची कार्यप्रणाली आणि सामाजिक परिणाम सखोल विश्लेषणास पात्र आहेत. हा लेख देशव्यापी कर्ज देण्याच्या या उन्मादामागील खोलवर रुजलेल्या विरोधाभासांना तीन पैलूंवरून उलगडून दाखवेल: आर्थिक यंत्रणा, बाजारातील परिणाम आणि पिढ्यान्पिढ्या संघर्ष.

१. कर्जाच्या आर्थिकीकरणाचा परिपूर्ण सापळा

ब्रीदिंग प्लॅनचे सार म्हणजे एक आर्थिक नवोपक्रम आहे जो पारंपारिक गृहकर्ज संरचना नष्ट करतो आणि पुनर्रचना करतो. कर्जाचे "डेव्हलपर सेकंड मॉर्टगेज" आणि "बँक फर्स्ट मॉर्टगेज" मध्ये विभाजन करून, पहिल्या तीन वर्षांत फक्त 1.68% व्याज परत करण्याची आवश्यकता असल्याची रचना वर्तणुकीय अर्थशास्त्रातील "सध्याच्या पूर्वाग्रह" मानसशास्त्राचा उत्तम वापर करते. या "आधी गोड, नंतर कडू" परतफेडीच्या मॉडेलने सरासरी गृहकर्ज भार दर 65% वरून सुरुवातीच्या 35% पर्यंत यशस्वीरित्या कमी केला, ज्यामुळे "वेदनारहित घर खरेदी" चा भ्रम निर्माण झाला.

आर्थिक अभियांत्रिकीच्या मागे काही अचूक गणिते लपलेली आहेत: ८ दशलक्ष किमतीची मालमत्ता खरेदी केली आहे असे गृहीत धरले तर, डाउन पेमेंट फक्त १०१TP३T किंवा ८००,००० आहे, परंतु चौथ्या वर्षापासून, गृहकर्जाची रक्कम ७०१TP३T पर्यंत कमी करणे आवश्यक आहे. याचा अर्थ असा की खरेदीदाराने ३६ महिन्यांच्या आत २.४ दशलक्ष डॉलर्सचा फरक उभारला पाहिजे, जो दरमहा ६६,००० युआन वाचवण्याइतका आहे, जो हाँगकाँगच्या २७,५०० युआनच्या सरासरी घरगुती उत्पन्नाच्या वास्तविकतेपेक्षा खूपच जास्त आहे. वित्तीय संस्था हुशारीने ग्राहकांना जोखीम हस्तांतरित करतात, ज्यामुळे एक संरचनात्मक कर्ज सापळा तयार होतो.

२. मालमत्ता बाजार परिसंस्थेचा विकृतीचा परिणाम

श्वासोच्छवासाची योजना बाजार यंत्रणेच्या अपयशाला चालना देते. २०२३ मधील नवीन प्रकल्पांच्या विक्री डेटावरून असे दिसून आले की ब्रीदिंग प्लॅन स्वीकारणाऱ्या प्रकल्पांचे प्रमाण ७८१TP३T इतके जास्त होते, ज्यामुळे विकासकांना त्यांच्या किंमती धोरणांना "ब्रीदिंग प्लॅन क्रिटिकल पॉइंट" मध्ये समायोजित करण्यास थेट प्रोत्साहन मिळाले. नवीन तुएन मुन प्रकल्प "फेई यांग" ची मागणी केलेली किंमत त्याच जिल्ह्यातील दुसऱ्या हाताच्या मालमत्तांपेक्षा 42% जास्त होती, परंतु तरीही ती जास्त प्रमाणात सबस्क्राइब करण्यात आली, हे दर्शविते की वित्तीय साधनांचे किंमत शक्तीवर सकारात्मक आणि नकारात्मक नियंत्रण असते.

या क्रेडिट विस्तारामुळे बाजारपेठेवर "व्यसनाधीन" अवलंबित्व निर्माण होते. सिंगापूरच्या मॉनेटरी अथॉरिटीच्या डेटावरून असे दिसून आले की ब्रेथिंग प्लॅन वापरकर्त्यांमध्ये, 23% चे मासिक उत्पन्न 30,000 युआनपेक्षा कमी होते, परंतु त्यांनी 7 दशलक्ष युआनपेक्षा जास्त किमतीच्या मालमत्ता खरेदी केल्या. २०२५ मध्ये जेव्हा ब्रीथिंग प्लॅनची पहिली बॅच परतफेडीच्या कालावधीत प्रवेश करेल, तेव्हा असा अंदाज आहे की १५१TP3T खरेदीदारांना त्यांच्या कर्जांवर डिफॉल्ट होण्याचा धोका असेल. हे "सबप्राइम मॉर्टगेज" मॉडेल २००८ च्या यूएस सबप्राइम मॉर्टगेज संकटाशी धोकादायक विरोधाभास निर्माण करते.

३. आंतरपिढी संघर्षांचा सामान्य उद्रेक

श्वास योजना ही जनरेशन झेडच्या समाजावरील टीकेचे प्रतीक बनली आहे. तरुण नेटिझन्सनी "ब्रीदिंग यौवन" हा शब्द तयार केला, जो केवळ रिअल इस्टेट जुगार खेळात भाग घेण्यास भाग पाडल्या जाणाऱ्या असहाय्यतेचा संदर्भ देत नाही तर रिअल इस्टेटच्या वर्चस्वाखाली जगण्याच्या कोंडीवर देखील अप्रत्यक्षपणे उपहास करतो. "हाँगकाँग प्रॉपर्टी मार्केट पेन इंडेक्स" ने ९२.७ अंकांचा विक्रमी उच्चांक गाठला आहे, त्या पार्श्वभूमीवर ही सामूहिक भावना एका अनोख्या ऑनलाइन उपसंस्कृतीत विकसित झाली आहे.

सामाजिक मूल्यांमध्ये मूलभूत बदल झाला आहे. "बसमध्ये चढणे = यश" ही पारंपारिक संकल्पना मोडीत काढली जात आहे. "ब्रीदिंग प्लॅन ही नवीन पिढीची मागणी आहे का?" या लोकप्रिय पोस्टला ३,५०,००० व्ह्यूज मिळाले आहेत, जे वर्गातील गतिशीलतेबद्दल तरुणांच्या निराशेचे प्रतिबिंब आहे. ही भावना सरकारच्या "लँटाऊ टुमारो" योजनेशी एक विडंबनात्मक विरोधाभास निर्माण करते, ज्यामुळे पिढ्यांमधील विश्वासाची दरी आणखी वाढते.

४. "आधी गोड, नंतर कडू" व्याजदराचा सापळा: डेटा दीर्घकालीन जोखीम उघड करतो

खरेदीदारांच्या अदूरदर्शीपणाचा फायदा घेऊन विकासक व्याजदर संरचना तयार करतात. सेंटालाइन मॉर्टगेज रिसर्च डिपार्टमेंटच्या डेटानुसार, २०२२ मध्ये ब्रीथिंग प्लॅन वापरणाऱ्या खरेदीदारांपैकी फक्त १२१TP३टी पेनल्टी व्याज कालावधीपूर्वी यशस्वीरित्या पुनर्वित्त करू शकतात आणि उर्वरित ८८१TP३टीला उच्च व्याजदर सहन करावे लागतात, ज्यामुळे खालील समस्या उद्भवतात:

१. नकारात्मक इक्विटी जोखीम:
गृहीत धरले की खरेदी किंमत ८ दशलक्ष आहे आणि कर्ज ९०१TP३T (७.२ दशलक्ष) आहे, जर घराची किंमत १५१TP३T ने कमी झाली तर पुस्तकी मूल्य ६.८ दशलक्ष होईल आणि कर्जाची शिल्लक अंदाजे ६.९ दशलक्ष (३ वर्षांनंतर) असेल, याचा अर्थ घर ऋण मालमत्तेत असेल. २०२३ च्या दुसऱ्या तिमाहीत नकारात्मक मालमत्ता प्रकरणांमध्ये, श्वसन योजनेचा वाटा ४५१TP3T होता.

२. कर्ज सर्पिल:
७.३७५१TP३T च्या व्याजदरावर आधारित, प्रत्येक १० लाख कर्जासाठी वार्षिक व्याज १TP४T७३,७५० आहे, जे दरमहा १TP४T६,१४६ च्या समतुल्य आहे. जर गृहकर्ज हस्तांतरित करता आले नाही, तर ५ वर्षांचा अतिरिक्त व्याज खर्च १TP4T368,760 इतका असेल (१ दशलक्ष कर्जावर आधारित).

३. पुनर्वित्तपुरवठा करण्याची मर्यादा खूप जास्त आहे:
पारंपारिक बँक गृहकर्ज प्रमाणाची कमाल मर्यादा 60% आहे. जर एखाद्याला ब्रीथिंग प्लॅनच्या 90% कर्जात हस्तांतरित करायचे असेल, तर गरज पूर्ण करण्यासाठी घराची किंमत 50% ने वाढणे आवश्यक आहे (8 दशलक्षची मूळ किंमत 12 दशलक्ष पर्यंत वाढवणे आवश्यक आहे), जे 2023 मध्ये मालमत्ता बाजार समायोजन कालावधी दरम्यान जवळजवळ अशक्य आहे.

५. नवीन गृहकर्ज धोरण: एस्केप हॅच की रिस्क ट्रान्सफर?

२०१९ च्या पॉलिसी अॅड्रेसमध्ये गृहकर्ज विमा शिथिल करण्यात आला आहे, जो प्लॅन खरेदीदारांसाठी बफर प्रदान करतो:

धोरणातील ठळक मुद्दे:
- NT$10 दशलक्ष पेक्षा कमी किमतीच्या मालमत्तेचा 80% पर्यंत विमा काढता येतो.
– प्रीमियम स्ट्रक्चर: १.१५१TP३T-४.३५१TP३T (रक्कम आणि परतफेडीच्या कालावधीनुसार)
- विद्यमान इमारतींना लागू (विकासकाच्या तात्काळ पुरवठा योजनेला सहकार्य आवश्यक आहे)

उदाहरण पडताळणी (एव्हरग्रांडे जुनलाँग बे केस):
- खरेदी किंमत: ५.६८ दशलक्ष (सवलतीनंतर)
– श्वास योजनेचे कर्ज: ९०१TP३T (५.११२ दशलक्ष)
- तिसऱ्या वर्षी कर्ज शिल्लक: ४.६५ दशलक्ष
- नवीन गृहकर्ज विमा आवश्यकता: मालमत्तेचे मूल्यांकन ≥ 5.82 दशलक्ष (खरेदी किमतीपेक्षा 2.5% जास्त)
- पुनर्वित्तीकरणानंतर मासिक पेमेंट: $19,147 (व्याजदर 3.5%), श्वास योजनेच्या चौथ्या वर्षात $35,500 वरून 46% कमी.

बाजाराचा परिणाम:
- गृहकर्ज कंपनीच्या आकडेवारीवरून असे दिसून आले आहे की २०२२ मध्ये श्वसन योजनेचे गृहकर्ज विम्यात रूपांतर करण्याच्या प्रकरणांची संख्या वर्षानुवर्षे १२०१TP३T ने वाढली आहे.
- परंतु चिंतेची बाब अशी आहे की विकासकांचे मूळ धोके बँकिंग प्रणाली सहन करते. जर मालमत्तेच्या किमती कमी झाल्या तर विमा दाव्याचे प्रमाण वाढू शकते.

सहावा. नियामक अंतर आणि बाजारातील विकृतीचे परिणाम

श्वसन योजनांचा प्रसार तीन प्रमुख नियामक त्रुटी प्रतिबिंबित करतो:

१. HKMA मार्गदर्शक तत्त्वांचे उल्लंघन करणे:
बँक गृहकर्जांवर डेट सर्व्हिस डिपॉझिट रेशो (DSR) 50% ची मर्यादा आणि ताण चाचणी लागू होते, परंतु वित्त कंपन्या अशा निर्बंधांच्या अधीन नाहीत, ज्यामुळे जास्त कर्ज घेतले जाते.

२. माहितीची विषमता:
मालमत्ता विकताना विकासक क्वचितच दीर्घकालीन पेमेंट वेळापत्रक देतात, त्यामुळे खरेदीदार जोखीम कमी लेखतात. ग्राहक परिषदेच्या २०२२ च्या सर्वेक्षणात असे दिसून आले की चौथ्या वर्षानंतर फक्त २३१TP3T ब्रीथिंग प्लॅन वापरकर्त्यांना व्याजदराची स्पष्ट जाणीव होती.

३. लीव्हरेज स्टॅकिंग:
काही खरेदीदार एकाच वेळी ब्रीदिंग प्लॅन आणि फायनान्शियल लोन दोन्ही वापरतात आणि त्यांचे एकूण डेट-टू-इक्विटी रेशो (DTI) 150% पर्यंत पोहोचू शकते, जे निरोगी पातळीपेक्षा खूपच जास्त आहे.

७. तर्कसंगत निवड: खरेदीदाराची प्रतिसाद रणनीती

१. ताण चाचणीचे आत्म-नियंत्रण:
जरी विकासकाला सूट मिळाली असली तरी, त्याने दीर्घकालीन व्याजदराच्या (जसे की 7%) आधारे DSR ची गणना करावी जेणेकरून तो 60% पेक्षा जास्त होणार नाही याची खात्री करावी.

२. सुटकेचा मार्ग नियोजन:
मधुचंद्र कालावधीच्या पहिल्या वर्षात पुनर्वित्तपुरवठ्यासाठी निधी वाचवण्यास सुरुवात करा, ३ वर्षांच्या आत ७०१TP३T च्या मालमत्तेच्या किमतीपेक्षा कमी मुद्दल परतफेड करण्याचे ध्येय ठेवा.

३. जोखीम विविधीकरण साधने:
व्याजदर हेजिंग उत्पादने (जसे की फिक्स्ड-रेट मॉर्टगेज) विचारात घ्या, किंवा किमान १२ महिन्यांचे पेमेंट रिझर्व्ह ठेवा.

८. भविष्यातील दृष्टीकोन: धोरण सुधारणा आणि बाजारातील कल

- व्याजदर सामान्यीकरणाचा धक्का:
अमेरिकेतील व्याजदर वाढल्याने, २०२४ मध्ये पी दर ६.५१TP३T पर्यंत वाढू शकतो आणि श्वासोच्छवासाचा योजना दर ८१TP३T पेक्षा जास्त होईल, ज्यामुळे डिफॉल्टचा धोका वाढेल.
– नियमन कडक होण्याची अपेक्षा:
MAS नुसार वित्त कंपन्यांना बँक मान्यता मानकांचा संदर्भ घ्यावा लागू शकतो किंवा जास्तीत जास्त कर्ज-ते-मूल्य गुणोत्तर (जसे की 70%) सेट करावे लागू शकते.
- बाजार निर्मूलन यंत्रणा:
जर घरांच्या किमती अशाच राहिल्या तर २०२५ पूर्वी निवासी मालमत्तांवर कर्जबुडव्यांची लाट येऊ शकते, ज्यामुळे विकासकांना उच्च-जोखीम असलेल्या कर्ज देण्यावर अंकुश लावावा लागेल.

श्वास योजनेमुळे सुरू झालेली ही मोठी सामाजिक चर्चा, थोडक्यात, हाँगकाँगच्या खोलवर रुजलेल्या संरचनात्मक विरोधाभासांचे संपूर्णपणे उदात्तीकरण आहे. जेव्हा घरांच्या समस्येचे रूपांतर उपजीविकेच्या समस्येपासून आर्थिक वस्तूमध्ये होते, तेव्हा ते केवळ बाजारातील अपयशच नाही तर भांडवलशाही विकास मॉडेलच्या मूलभूत संकटाचेही प्रतिबिंबित करते. तरुण लोक निराशेशी लढण्यासाठी विनोदांचा वापर करतात, तर ते शहराच्या भविष्यासाठी धोक्याची घंटा देखील वाजवतात - जेव्हा श्वास घेण्यासाठी देखील नियोजन आवश्यक असते, तेव्हा कदाचित "गृहनिर्माण सुरक्षितता" च्या खऱ्या अर्थाचा पुनर्विचार करण्याची वेळ आली आहे.

"ब्रीथिंग प्लॅन" हे मूलतः प्रॉपर्टी बबल काळात डेव्हलपर्सद्वारे वापरले जाणारे एक प्रमोशनल टूल आहे आणि त्याची जोखीम रचना "टाइम बॉम्ब" सारखी आहे. नवीन गृहकर्जांमुळे बफर मिळतो, परंतु मूलभूत समस्या म्हणजे लीव्हरेजचा अत्यधिक विस्तार. खरेदीदारांना "पुनरावलोकनातून सूट" देण्यामागील खर्चाची जाणीव असणे आवश्यक आहे आणि धोरणकर्त्यांना मालमत्ता बाजाराला चालना देणे आणि आर्थिक स्थिरता यांच्यात संतुलन राखण्याची आवश्यकता आहे. या मॉडेलच्या शाश्वततेची चाचणी घेण्यासाठी पुढील काही वर्षे अत्यंत महत्त्वाचा काळ असेल.

पुढील वाचन:

• "श्वास योजना" घरमालकांसाठी स्वयं-मदत मार्गदर्शक | वाढत्या व्याजदर + घटत्या मालमत्ता बाजार: अडचणीतून बाहेर पडण्यासाठी कमी व्याजदराच्या, उच्च-गुणोत्तराच्या गृहकर्जांचा वापर करणे
• [सखोल विश्लेषण] त्सुंग क्वान ओ यांचे "तोटा आणि विक्रीची लाट" सुरूच आहे, लोहास पार्कमधील दोन खोल्यांच्या अपार्टमेंटचे मूल्य ७ वर्षांत २८१TP३T ने घसरले आहे आणि मालकाने २.३४ दशलक्ष युआन गमावले आणि तो बाजार सोडून गेला.