हाँगकाँगच्या "घर मिळविण्यात अडचण" ची संरचनात्मक कोंडी: जगातील सर्वात गंभीर गृहनिर्माण संकटाचे दहा बंधने

प्रकरण १: भूगोल आणि इतिहासाची अंतर्निहित कोंडी

१.१ मोठ्या संख्येने पर्वत आणि मर्यादित जमिनीमुळे नैसर्गिक मर्यादा
हाँगकाँगचे क्षेत्रफळ फक्त १,१०६ चौरस किलोमीटर आहे, परंतु २५१TP३ टन पेक्षा कमी सपाट जमीन विकसित करण्यायोग्य आहे आणि ४०१TP३ टन पेक्षा जास्त जमीन कंट्री पार्क संरक्षणासाठी आहे. वसाहतवादी काळात तयार झालेल्या "उच्च जमीन किंमत धोरणाने" दूरगामी वारसा सोडला आहे. १८४१ मध्ये झालेल्या पहिल्या जमिनीच्या लिलावाने जमीन पुरवठ्यावर सरकारची मक्तेदारी स्थापित केली. ही "कृत्रिम टंचाई" यंत्रणा जमीन सरकारी वित्तपुरवठ्याचा आधारस्तंभ बनवते (२०२२ मध्ये जमीन विक्री महसूल अजूनही एकूण वित्तीय महसुलाच्या ११.३१TP3T होता).

१.२ शहरी नियोजनाची शतकानुशतके जुनी समस्या
व्हिक्टोरिया हार्बरच्या दोन्ही बाजू पूर्णपणे विकसित झाल्या आहेत आणि नवीन प्रदेशांमधील जमिनीच्या विकासामध्ये जटिल डिंगक्वान प्रणाली आणि वडिलोपार्जित जमिनीच्या समस्यांचा समावेश आहे. विकास ब्युरोच्या मते, हाँगकाँगमधील सुमारे २,४०० हेक्टर शेतजमीन चार प्रमुख विकासकांकडे आहे, परंतु जमीन प्रीमियम यंत्रणेतील गतिरोधामुळे ती सोडणे कठीण आहे. क्वु तुंग नॉर्थ न्यू डेव्हलपमेंट एरियाचे उदाहरण घेतल्यास, नियोजनापासून ते रहिवाशांच्या पहिल्या तुकडीत स्थलांतर होईपर्यंत १५ वर्षांहून अधिक काळ लागला.

 

प्रकरण २: आर्थिक यंत्रणेचे विकृत चक्र

२.१ वित्तीय केंद्रांचा दुधारी तलवारीचा परिणाम
जगातील सर्वात कमी मालमत्ता मुद्रांक शुल्क (0.01%) आंतरराष्ट्रीय स्तरावरील आकर्षक पैसे आकर्षित करते. २०२३ मध्ये, निवासी व्यवहाराच्या प्रमाणात परकीय भांडवलाचा वाटा ३८१TP3T होता. लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टममुळे हाँगकाँगचे व्याजदर बऱ्याच काळापासून युनायटेड स्टेट्सच्या व्याजदरांप्रमाणे आहेत, परंतु मालमत्ता बाजार मुख्य भूमीवरून येणाऱ्या भांडवल प्रवाहाशी खोलवर जोडलेला आहे. QE युगात स्वस्त भांडवलामुळे "इमारत सुरक्षा" ही घटना घडली. २०२२ मध्ये, प्रति चौरस फूट सरासरी निवासी किंमत HK$१४,२३० वर पोहोचली, जी १९९७ मधील उच्चांकापेक्षा HK$८९१,१३० ने वाढली.

२.२ औद्योगिक संरचनेतील घातक कल
रिअल इस्टेट आणि संबंधित उद्योगांचा जीडीपीमध्ये २३१TP३T वाटा आहे, ज्यामुळे "रिअल इस्टेट वर्चस्व" ची एक पर्यावरणीय साखळी तयार होते. चार प्रमुख विकासकांनी "पाण्याने भरलेल्या इमारती" आणि "नॅनो युनिट्स" सारख्या पद्धतींद्वारे निवासी विकासाचा किरकोळ नफा मार्जिन 40% पेक्षा जास्त केला आहे. अधिक गंभीर बाब म्हणजे उपविभाजित फ्लॅट मार्केट हा एक राखाडी उद्योग बनला आहे ज्याचा वार्षिक स्केल २० अब्ज HK$ पेक्षा जास्त आहे.

 

प्रकरण ३: धोरण प्रणालीतील संरचनात्मक विरोधाभास

३.१ सार्वजनिक घरांचा विरोधाभासी परिणाम
सार्वजनिक घरांसाठी वाट पाहण्याचा कालावधी ६.१ वर्षांचा २३ वर्षांचा उच्चांक गाठला आहे, परंतु यामुळे खाजगी मालमत्ता बाजाराला पाठिंबा मिळाला आहे - सुमारे ४३१TP3T कुटुंबांनी त्यांचे घर खरेदी तात्पुरते पुढे ढकलले आहे कारण ते "घराची वाट पाहत आहेत." गृह मालकी योजना (HOS) धोरणामुळे किंमत विकृत झाली आहे. २०२३ मध्ये नवीन HOS साठी किंमत यंत्रणा बाजारभावापासून वेगळी केली जाईल, तरीही सवलतीनंतरची सरासरी किंमत अजूनही सरासरी वार्षिक घरगुती उत्पन्नाच्या ८.७ पट आहे.

३.२ कर नियमनातील किरकोळ अपयश
अतिरिक्त मुद्रांक शुल्क (SSD) आणि खरेदीदार मुद्रांक शुल्क (BSD) सारख्या "कठोर उपाययोजना" लागू केल्यानंतर बारा वर्षांनी, गुंतवणूकदारांचे प्रमाण केवळ 35% वरून 28% पर्यंत घसरले आहे. त्याऐवजी, यामुळे "अनेक भागीदारांसाठी एक करार" सारख्या छळाच्या उपाययोजनांना जन्म मिळाला आणि त्यामुळे सेकंड-हँड मार्केटचा टर्नओव्हर रेट 0.8% या ऐतिहासिक नीचांकी पातळीवर घसरला. जरी निवासी रिक्त जागा कर २०२३ मध्ये पुन्हा सुरू केला जाईल, तरीही ४.५१TP3T चा रिक्त जागा दर अजूनही निरोगी पातळीपेक्षा जास्त आहे.

 

प्रकरण ४: खोलवर रुजलेल्या सामाजिक-सांस्कृतिक समस्या

४.१ मालमत्तेच्या मालकीबद्दल सामूहिक ध्यास
हाँगकाँगमधील लोकांमध्ये खोलवर रुजलेली मूल्यव्यवस्था आहे जी घर असणे आणि जीवनात यश मिळवणे अशी समजूत घालते. सर्वेक्षणातून असे दिसून आले आहे की ७६१,०३० तरुणांचा असा विश्वास आहे की "घराशिवाय कुटुंब असू शकत नाही". या संस्कृतीमुळे "नॅनो इमारती" च्या विकृत बाजारपेठेत वाढ झाली आहे. २०२३ मध्ये, नवीन घरांचे सरासरी वापरण्यायोग्य क्षेत्रफळ फक्त ४५२ चौरस फूट असेल, जे २० वर्षांपूर्वीच्या तुलनेत ३११TP3T ने कमी आहे. "वडील घर खरेदी करतात" (पालकांनी डाउन पेमेंटसाठी निधी देणे) ही घटना आता समोर आली आहे, परंतु पहिल्यांदाच घर खरेदी करणाऱ्यांचे सरासरी वय अजूनही ४४ वर्षे इतके पुढे ढकलण्यात आले आहे.

४.२ आंतरपिढी संघर्षाचे दुष्टचक्र
१९९७ नंतर जन्माला आलेल्या "गृहनिर्माण आपत्ती पिढी" ला तिहेरी धक्क्याचा सामना करावा लागतो: सार्वत्रिक उच्च शिक्षण (मध्यम विद्यार्थी कर्ज $२१०,००० आहे), उद्योग एकरूपता (नोकरी बाजारपेठेत वित्त आणि रिअल इस्टेटचा वाटा ५८१TP३T आहे), आणि मालमत्ता किंमत महागाई. याचा परिणाम असा झाला की तरुण रहिवाशांचे भाडे-उत्पन्न गुणोत्तर 62% इतके जास्त आहे, जे सिंगापूरमधील त्याच वयोगटातील लोकांपेक्षा 27 टक्के जास्त आहे.

 

प्रकरण ५: जागतिक तुलनेतील विशेष दुविधा

५.१ अत्यंत डेटाची आंतरराष्ट्रीय तुलना
- घराच्या किमती आणि उत्पन्नाचे गुणोत्तर: हाँगकाँग १९.८ पट (न्यू यॉर्क १०.२, लंडन ८.७)
- भाडे परतावा दर: २.११TP३T (जगातील प्रमुख शहरांमध्ये सर्वात कमी)
- दरडोई सरासरी राहण्याची जागा: १६१ चौरस फूट (टोकियो: ६३१ टीपी३टी, सिंगापूर: ५२१ टीपी३टी)

५.२ जमीन विकास प्रशासनातील फरक
सिंगापूरने जमीन पुनर्प्राप्ती (२५१TP३T चा जमीन क्षेत्र विस्तार) आणि सार्वजनिक गृहनिर्माण धोरणांद्वारे ८९१TP३T वर घर मालकी दर राखला आहे. याउलट, हाँगकाँगमध्ये, गेल्या २० वर्षांत फक्त ७,००० हेक्टर जमीन परत मिळवण्यात आली आहे आणि "लांटाऊ टुमारो" प्रकल्प वादग्रस्त ठरला आहे. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, हाँगकाँगमध्ये रहिवाशांना घरे खरेदी करण्याच्या क्षमतेला पाठिंबा देण्यासाठी CPF सारखी भविष्य निर्वाह निधी प्रणाली नाही.

 

प्रकरण ६: गतिरोध तोडण्यात खरी आव्हाने

६.१ जमीन पुरवठ्यातील तांत्रिक अडथळे
उत्तरेकडील महानगर क्षेत्राच्या विकासासाठी १,२०० हेक्टर ब्राउनफिल्ड साइट्सची विल्हेवाट लावणे, १,५०,००० कबरींचे स्थलांतर करणे आणि हजारो न्यू टेरिटरीज आदिवासींना भरपाई देणे आवश्यक आहे. जरी प्रक्रिया वेगवान केली तरी, २०३२ पूर्वी फक्त १३०,००० युनिट्स प्रदान करता येतील, जे आवश्यक ६०१TP३T पेक्षा कमी आहे. जरी "असेंब्ली आणि असेंब्ली पद्धत" सारख्या संक्रमणकालीन उपायांमुळे बांधकामाचा वेग वाढला असला तरी, पारंपारिक पद्धतींपेक्षा खर्च अजूनही १८१TP३T जास्त आहे.

६.२ व्याज संरचनेत संस्थात्मक सुधारणा
जमीन पुनर्प्राप्ती अध्यादेशातील दुरुस्तीमुळे न्यायालयीन पुनरावलोकनाचा धोका वाढला आहे आणि २०२५ मध्ये जमीन पुनर्प्राप्तीच्या पहिल्या टप्प्यात शेकडो खटले होऊ शकतात. रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स असोसिएशनकडे हाँगकाँगमध्ये ७०१TP३T अविकसित जमीन राखीव आहे, परंतु उच्च प्रीमियम राखण्यासाठी ते "टूथपेस्ट-स्क्वीझिंग" पद्धतीने प्रकल्प सुरू करतात. सार्वजनिक घरांचा बांधकाम खर्च प्रति चौरस फूट HK$5,200 आहे, जो खाजगी विकासकांपेक्षा HK$331,330 जास्त आहे, जो संस्थात्मक अकार्यक्षमता दर्शवितो.

 

निष्कर्ष: प्रणालीगत संकटातून बाहेर पडण्याची किंमत

हाँगकाँगच्या गृहनिर्माण समस्येचे सार "त्रिस्तंभ" आहे: एकाच वेळी स्थिर घरांच्या किमती, बाजार स्वातंत्र्य आणि सामाजिक समता प्राप्त करणे अशक्य आहे. ही गतिरोधक मोडण्यासाठी, एखाद्याला अल्पकालीन आर्थिक वेदना (रिअल इस्टेटशी संबंधित उद्योगांमध्ये घट), निहित हितसंबंधांना आव्हान द्यावे लागेल (जमीन व्यवस्था सुधारावी लागेल) किंवा सांस्कृतिक ज्ञान नष्ट करावे लागेल (भाडेपट्टा सोसायटीला प्रोत्साहन द्यावे लागेल). ग्रेटर बे एरियामधील वृद्ध लोकसंख्या आणि स्पर्धा या दुहेरी दबावाखाली, शतकानुशतके चाललेल्या या गृहनिर्माण युद्धातून बाहेर पडण्याची संधी कमी होत चालली आहे, परंतु ते शहराच्या परिवर्तनातील शहाणपणाची देखील परीक्षा घेत आहे.

पुढील वाचन:

• हाँगकाँगमधील घरांच्या किमतीतील वाढत्या अडचणी: भविष्याला धोका निर्माण करणारे एक पद्धतशीर संकट
• जागतिक दर्जाच्या कंपन्यांचे संगोपन करण्यात हाँगकाँगला अडचण का येते?
• हाँगकाँग समाजात "लग्न करण्यासाठी घर खरेदी करणे" ही घटना: संस्कृती, अर्थव्यवस्था आणि लिंग भूमिकांचे अनेक अर्थ लावणे
• "१९९७ पूर्वीच्या ब्रिटिश हाँगकाँग सरकारच्या जमीन धोरणाचा वारसा हाँगकाँगच्या लोकांना घरे खरेदी करण्यात येणारी अडचण आहे का?" याचे सखोल विश्लेषण.