सामग्रीको तालिका
香港經濟持續不景氣，寫字樓的空置率升至12.9%，創約20新高，引致一宗併購長達17年，樓齡達65年的舊樓希雲大廈的最終發展商「流拍」，主角是銅鑼灣大地主之一金朝陽集團。
不投標
金朝陽流拍後發出通告，「經審慎考慮香港現時之經濟狀況及房地產市場，尤其是房地產價值可能繼續向下調整後，最終決定不在拍賣中作出投標。
另一方面，金朝陽指出，希雲大廈重建後市值只有約21億元，低過強拍底價24.25億元，所以計劃向土地審裁處申請延長舉行另一次拍賣時間，並申請下調底價以與該地段之當前市值一致。」雖然金朝陽計劃向土地審裁處申請舉行另一次拍賣，但通告最後亦有寫上「尚未作出延長申請，且概不保證進一步拍賣將會舉行」，反應金朝陽對於本港房地產前景預計保持低迷。
一班留守大廈到最後一刻的小業主以及部份早年買入單位的投資者，失望而回。
流拍事件的多維度解讀
金朝陽集團（股份代號：00878）於9月28日公告放棄競投持有逾17年的希雲大廈項目，表面看是發展商基於「現時市值21億低於底價24.25億」的商業考量，實則暗藏多重深意。據仲量聯行最新報告顯示，港島甲級寫字樓空置率已攀升至12.9%，創2003年SARS後新高。而第一太平戴維斯數據更指出，核心區商廈租金較2019年峰值累跌42%，資本值縮水逾三成。
這個樓齡65年的戰後唐樓群，見證著香港從輕工業轉向服務經濟的歷程。其流拍絕非孤立事件——今年首三季全港強拍申請僅19宗，較去年同期銳減45%，土地審裁處積壓案件更達破紀錄的83宗。業界人士透露，發展商普遍採取”拖字訣”，寧願支付數百萬元延期費用也不願冒險開發。
強拍制度的時代困境
追溯香港《土地（為重新發展而強制售賣）條例》立法初衷，原為解決「釘子戶」問題加速舊區更新。但隨著經濟週期逆轉，這套誕生於1999年地產低潮期的機制正遭遇空前挑戰。以希雲大廈為例，金朝陽自2006年開始收購，歷經五波收樓訴訟，收購成本早已超過當年預算。
法律界人士指出，現行條例要求申請人持有八成業權方可啟動強拍，但對底價設定缺乏彈性機制。當市場出現劇烈波動時，發展商往往陷入「拍則虧損，不拍則資金沉澱」的兩難。中原地產研究部統計顯示，今年前三季強拍成交總值僅58億，較去年同期暴跌67%。
商業地產的結構性轉型
希雲大廈所在的銅鑼灣商圈，曾是全球租金最昂貴的零售地段。但世邦魏理仕報告顯示，該區商舖空置率已達15.7%，較2018年暴增三倍。這種轉變背後，是香港經濟動能的根本性轉移：
- 中環寫字樓市場：跨國企業區域總部數量較2019年減少23%，內地企業承租比例升至45%
- 零售物業：奢侈品銷售佔比從2014年峰值42%降至28%，體驗式消費場所快速崛起
- 工業物業：數據中心需求年增18%，冷鏈倉儲設施空置率跌破3%
戴德梁行大中華區研究部主管指出：「傳統『核心區寫字樓+豪華商場』的開發模式已難持續，新世代投資者更關注ESG合規、智慧建築和靈活辦公空間。」
小業主的生存困境
在流拍事件的另一面，是17戶留守業主的艱難抉擇。其中不乏三代同堂的老住戶，也有2018年高價接手的投資客。據土地註冊處資料顯示，有單位最新成交價較2019年高峰期縮水逾四成。
法律學者分析，現行《強拍條例》對小業主保障存在三大漏洞：
- 估值機制未考慮情感價值與重置成本
- 上訴程序繁瑣且費用高昂
- 發展商可透過多次延期施加心理壓力
社區組織協會調查發現，72%受強拍影響住戶出現焦慮症狀，46%長者因搬遷引發健康問題。這種社會成本往往未被納入城市更新的效益評估。
國際比較與政策啟示
放眼全球都市更新案例，新加坡的集體出售機制設有「冷卻期」和價格覆核條款；東京則建立容積率轉移銀行促進小規模更新。反觀香港，發展局雖在2021年提出「標準金額」補地價先導計劃，但業界批評其計算方式僵化。
城市規劃師學會建議借鑑柏林「漸進式更新」經驗：
- 建立歷史建築分級保護制度
- 引入社區土地信託模式
- 設立都市更新調解委員會
- 推動「樓宇診所」延長建築生命周期
產業轉型的破局之道
面對商業地產困局，業界開始探索新出路：
- 混合用途開發：信和置業將觀塘海濱工廈改造成「寫字樓+共享空間+零售」綜合體
- 醫療地產轉型：新世界發展與港怡醫院合作打造高端醫療中心
- 綠色金融賦能：恒基地產發行全港首筆8.5億美元可持續發展掛鉤債券
- 數字經濟融合：新鴻基與科技園公司共建人工智能賦能智慧商廈
香港大學經濟金融學院教授指出：「未來十年，香港需要從’地產主導’轉向’知識產權+專業服務’雙輪驅動，重點培育六大產業集群。」
結語：鳳凰涅槃的必經之路
希雲大廈流拍事件猶如時代的鏡像，既映照出香港經濟轉型的陣痛，也預示著城市再生的契機。當金朝陽集團選擇止步，或許正意味著舊發展模式的終結。在「北部都會區」和「明日大嶼」的藍圖下，香港需要建立更具彈性的城市更新機制，在保護業權與促進發展間尋找新平衡。這場牽動千家萬戶的空間革命，終將書寫出東方之珠的新篇章。
（本文數據來源：差餉物業估價署、統計處、五大國際物業顧問公司報告及學術機構研究，為保障消息來源，部分受訪者採用化名處理）
