श्वासप्रश्वास योजना: हङकङको सम्पत्ति बजारको बारेमा सामूहिक चिन्ता

हङकङमा लामो समयदेखि उच्च आवास मूल्यले जन्माएको "श्वास योजना" २०२३ मा जीविकोपार्जनको सबैभन्दा चर्चित विषयहरू मध्ये एक बनेको छ। हङकङ मोर्टगेज कर्पोरेशनले सुरु गरेको यो "मोर्टगेज बीमा योजना" ले "सास फेर्नको लागि पैसा उधारो" को कम सीमाको कारणले समाजमा चर्को बहस सुरु गरेको छ। यसको सञ्चालन संयन्त्र र सामाजिक प्रभावहरू गहन विश्लेषणको योग्य छन्। यस लेखले राष्ट्रव्यापी ऋण उन्माद पछाडिको गहिरो अन्तर्विरोधलाई तीन पक्षबाट उजागर गर्नेछ: वित्तीय संयन्त्र, बजार प्रभाव र पुस्तागत द्वन्द्व।

१. ऋण वित्तीयकरणको उत्तम पासो

ब्रेथिङ प्लानको सार भनेको एउटा वित्तीय नवप्रवर्तन हो जसले परम्परागत धितो संरचनालाई भत्काउँछ र पुनर्गठन गर्छ। ऋणलाई "विकासकर्ता दोस्रो धितो" र "बैंक पहिलो धितो" मा विभाजन गरेर, पहिलो तीन वर्षमा केवल १.६८१TP३T ब्याज तिर्न आवश्यक पर्ने डिजाइनले व्यवहारिक अर्थशास्त्रमा "वर्तमान पूर्वाग्रह" मनोविज्ञानलाई पूर्ण रूपमा उपयोग गर्दछ। यो "पहिले मीठो, पछि तितो" भुक्तानी मोडेलले औसत धितो बोझ दरलाई 65% बाट प्रारम्भिक 35% मा सफलतापूर्वक घटायो, जसले "पीडारहित घर खरिद" को भ्रम सिर्जना गर्‍यो।

वित्तीय इन्जिनियरिङको पछाडि सटीक गणनाहरू लुकेका छन्: ८० लाख मूल्यको सम्पत्ति खरिद गरिएको मान्दा, डाउन पेमेन्ट केवल १०१TP३T, वा ८००,००० हुन्छ, तर चौथो वर्षबाट सुरु गर्दै, धितो रकम ७०१TP३T मा घटाउन आवश्यक छ। यसको अर्थ खरिदकर्ताले ३६ महिना भित्र २.४ मिलियनको भिन्नता उठाउनुपर्छ, जुन प्रति महिना ६६,००० युआन बचत गर्नु बराबर हो, जुन हङकङको २७,५०० युआनको औसत घरायसी आम्दानीको वास्तविकताभन्दा धेरै बढी हो। वित्तीय संस्थाहरूले चलाखीपूर्वक उपभोक्ताहरूलाई जोखिम हस्तान्तरण गर्छन्, जसले गर्दा संरचनात्मक ऋण पासो सिर्जना हुन्छ।

२. सम्पत्ति बजार पारिस्थितिक प्रणालीको विकृति प्रभाव

श्वासप्रश्वास योजनाले बजार संयन्त्रको विफलतालाई ट्रिगर गर्छ। २०२३ मा नयाँ परियोजनाहरूको बिक्री तथ्याङ्कले ब्रेथिङ प्लान अपनाउने परियोजनाहरूको अनुपात ७८१TP3T जति उच्च रहेको देखाएको छ, जसले विकासकर्ताहरूलाई उनीहरूको मूल्य निर्धारण रणनीतिहरूलाई "ब्रेथिङ प्लान क्रिटिकल पोइन्ट" मा समायोजन गर्न प्रत्यक्ष रूपमा उत्प्रेरित गरेको छ। नयाँ तुएन मुन परियोजना "फेई याङ" को सोधिएको मूल्य सोही जिल्लामा रहेका दोस्रो-ह्यान्ड सम्पत्तिहरूको भन्दा ४२१TP३T बढी थियो, तर यो अझै पनि ओभरसब्सक्राइब गरिएको थियो, जसले वित्तीय उपकरणहरूको मूल्य निर्धारण शक्तिमा सकारात्मक र नकारात्मक नियन्त्रण रहेको देखाउँछ।

यो क्रेडिट विस्तारले "लत" बजार निर्भरता सिर्जना गर्दछ। सिंगापुरको मौद्रिक प्राधिकरणको तथ्याङ्कले ब्रेथिङ प्लान प्रयोगकर्ताहरूमध्ये २३१TP३टीको मासिक आम्दानी ३०,००० युआनभन्दा कम थियो, तर उनीहरूले ७० लाख युआनभन्दा बढी मूल्यका सम्पत्तिहरू खरिद गरेको देखाएको छ। २०२५ मा ब्रेथिङ प्लानको पहिलो ब्याचले भुक्तानी अवधिमा प्रवेश गर्दा, १५१ TP3T खरीददारहरूले आफ्नो ऋण चुक्ता नगर्ने जोखिमको सामना गर्ने अनुमान गरिएको छ। यो "सबप्राइम मोर्टगेज" मोडेलले २००८ को अमेरिकी सबप्राइम मोर्टगेज संकटसँग खतरनाक भिन्नता बनाउँछ।

३. अन्तरपुस्तागत द्वन्द्वको सामान्य प्रकोप

ब्रेथिङ प्लान जेनेरेसन जेडको समाजको आलोचनाको प्रतीक बनेको छ। युवा नेटिजनहरूले "सास फेर्ने युवा" शब्द प्रयोग गरे, जसले घरजग्गा जुवा खेलमा भाग लिन बाध्य हुनुको असहायतालाई मात्र जनाउँदैन, तर घरजग्गाको आधिपत्य अन्तर्गत बाँच्नको दुविधालाई पनि व्यंग्यात्मक रूपमा प्रस्तुत गर्दछ। "हङकङ सम्पत्ति बजार दुखाइ सूचकांक" ले ९२.७ अंकको कीर्तिमानी उच्चतम बिन्दुमा पुगेको पृष्ठभूमिमा यो सामूहिक भावना एक अद्वितीय अनलाइन उपसंस्कृतिमा विकसित भएको छ।

सामाजिक मूल्यमान्यतामा आधारभूत परिवर्तन आएको छ। "बस चढ्नु = सफलता" भन्ने परम्परागत अवधारणालाई विघटन गरिँदैछ। "के ब्रेथिङ प्लान नयाँ पुस्ताको लागि इन्डेन्चर हो?" भन्ने लोकप्रिय पोस्टले ३,५०,००० भ्यूहरू प्राप्त गरेको छ, जसले वर्गीय गतिशीलताप्रति युवाहरूको निराशालाई प्रतिबिम्बित गर्दछ। यो भावनाले सरकारको "लान्टाउ टुमोरो" योजनासँग विडम्बनापूर्ण विरोधाभास बनाउँछ, जसले पुस्ताहरू बीचको विश्वासको खाडललाई गहिरो बनाउँछ।

४. "पहिले मीठो, पछि तीतो" ब्याजदर पासो: तथ्याङ्कले दीर्घकालीन जोखिमहरू प्रकट गर्दछ

विकासकर्ताहरूले खरीददारहरूको अदूरदर्शिताको फाइदा उठाएर ब्याजदर संरचनाहरू डिजाइन गर्छन्। सेन्टालाइन मोर्टगेज रिसर्च डिपार्टमेन्टको तथ्याङ्क अनुसार, २०२२ मा ब्रेथिङ प्लान प्रयोग गर्ने खरीददारहरूमध्ये, केवल १२१TP३T ले पेनाल्टी ब्याज अवधि अघि सफलतापूर्वक पुनर्वित्त गर्न सक्छन्, र बाँकी ८८१TP३T ले उच्च ब्याजदर वहन गर्न बाध्य छन्, जसले गर्दा निम्न समस्याहरू निम्त्याउँछन्:

१. नकारात्मक इक्विटी जोखिम:
खरिद मूल्य ८० लाख छ र ऋण ९०१TP3T (७.२ मिलियन) छ भनी मान्दा, यदि घरको मूल्य १५१TP3T ले घट्यो भने, पुस्तक मूल्य ६८ लाख हुनेछ र ऋण मौज्दात लगभग ६९ लाख (३ वर्ष पछि) हुनेछ, जसको अर्थ घर ऋणात्मक सम्पत्तिमा हुनेछ। २०२३ को दोस्रो त्रैमासिकमा नकारात्मक सम्पत्तिका केसहरू मध्ये, श्वासप्रश्वास योजना ४५१TP३T को लागि जिम्मेवार थियो।

२. ऋण सर्पिल:
७.३७५१TP३T को ब्याजदरको आधारमा, प्रत्येक १० लाख ऋणको वार्षिक ब्याज १TP४T७३,७५० छ, जुन प्रति महिना १TP४T६,१४६ बराबर हो। यदि धितो हस्तान्तरण गर्न सकिएन भने, ५ वर्षमा अतिरिक्त ब्याज खर्च १TP4T३६८,७६० (१० लाख ऋणमा आधारित) जति उच्च हुनेछ।

३. पुनर्वित्तको सीमा धेरै उच्च छ:
परम्परागत बैंक धितो अनुपातको माथिल्लो सीमा ६०१TP3T हो। यदि कोही ब्रेथिङ प्लानको ९०१TP3T ऋणमा स्थानान्तरण गर्न चाहन्छ भने, आवश्यकता पूरा गर्न घरको मूल्य ५०१TP3T ले बढाउनु पर्छ (८० लाखको मूल मूल्यलाई १२ करोड पुर्‍याउनु पर्छ), जुन २०२३ मा सम्पत्ति बजार समायोजन अवधिमा लगभग असम्भव छ।

५. नयाँ धितो नीति: एस्केप ह्याच वा जोखिम स्थानान्तरण?

२०१९ को नीति सम्बोधनले धितो बीमालाई आराम दियो, जसले योजना खरीददारहरूको लागि बफर प्रदान गर्दछ:

नीतिका मुख्य बुँदाहरू:
- NT$१० मिलियन भन्दा कम मूल्यका सम्पत्तिहरूको ८०१TP3T सम्म बीमा गर्न सकिन्छ।
– प्रिमियम संरचना: १.१५१TP३T-४.३५१TP३T (रकम र भुक्तानी अवधिमा निर्भर गर्दै)
- अवस्थित भवनहरूमा लागू (विकासकर्ताको तत्काल आपूर्ति योजनालाई सहयोग गर्न आवश्यक छ)

उदाहरण प्रमाणीकरण (एभरग्रान्डे जुनलोङ बे केस):
- खरिद मूल्य: ५६ लाख ८० हजार (छुट पछि)
– श्वास योजना ऋण: ९०१TP३T (५.११२ मिलियन)
- तेस्रो वर्षमा ऋण बाँकी: ४.६५ मिलियन
- नयाँ धितो बीमा आवश्यकताहरू: सम्पत्ति मूल्याङ्कन ≥ ५.८२ मिलियन (खरीद मूल्य भन्दा २.५१TP३T बढी)
- पुनर्वित्त पछि मासिक भुक्तानी: १TP4T१९,१४७ (ब्याज दर ३.५१TP3T), ब्रेथिङ प्लानको चौथो वर्षमा १TP4T३५,५०० बाट ४६१TP3T कम

बजार प्रभाव:
- धितो कम्पनीको तथ्याङ्कले देखाउँछ कि २०२२ मा श्वासप्रश्वास योजनालाई धितो बीमामा रूपान्तरण गर्ने घटनाहरूको संख्या वर्ष-दर-वर्ष १२०१TP3T ले बढेको छ।
- तर चिन्ताको विषय यो छ कि विकासकर्ताहरूको मूल जोखिम बैंकिङ प्रणालीले वहन गर्छ। यदि सम्पत्तिको मूल्य घट्यो भने, बीमा दाबी अनुपात बढ्न सक्छ।

VI. नियामक अन्तर र बजार विकृति प्रभावहरू

श्वासप्रश्वास योजनाहरूको व्यापकताले तीन प्रमुख नियामक कमजोरीहरूलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ:

१. HKMA दिशानिर्देशहरू उल्लङ्घन गर्ने:
बैंक धितोहरू ५०१TP३T को ऋण सेवा निक्षेप अनुपात (DSR) सीमा र तनाव परीक्षणको अधीनमा छन्, तर वित्त कम्पनीहरू त्यस्ता प्रतिबन्धहरूको अधीनमा छैनन्, जसले गर्दा अत्यधिक ऋण लिइन्छ।

२. जानकारीको विषमता:
विकासकर्ताहरूले सम्पत्ति बेच्दा दीर्घकालीन भुक्तानी तालिकाहरू विरलै प्रदान गर्छन्, त्यसैले खरीददारहरूले जोखिमहरूलाई कम आँकलन गर्छन्। उपभोक्ता परिषद्को २०२२ को सर्वेक्षणले चौथो वर्ष पछि केवल २३१ TP3T ब्रेथिङ प्लान प्रयोगकर्ताहरूलाई ब्याजदरको बारेमा स्पष्ट रूपमा थाहा भएको देखाएको छ।

३. लिभरेज स्ट्याकिङ:
केही खरीददारहरूले एकै समयमा ब्रेथिङ प्लान र फाइनान्सियल लोन दुवै प्रयोग गर्छन्, र तिनीहरूको कुल ऋण-देखि-इक्विटी अनुपात (DTI) १५०१TP3T पुग्न सक्छ, जुन स्वस्थ स्तरभन्दा धेरै बढी छ।

७. तर्कसंगत छनोट: क्रेताको प्रतिक्रिया रणनीति

१. तनाव परीक्षणको आत्म-नियन्त्रण:
विकासकर्तालाई छुट दिइएको भए पनि, उसले दीर्घकालीन ब्याजदर (जस्तै ७१TP३T) को आधारमा DSR गणना गर्नुपर्छ ताकि यो ६०१TP३T भन्दा बढी नहोस्।

२. भाग्ने बाटो योजना:
३ वर्ष भित्र ७०१TP3T को सम्पत्ति मूल्य भन्दा कममा साँवा फिर्ता गर्ने लक्ष्यका साथ, हनिमून अवधिको पहिलो वर्षमा पुनर्वित्तको लागि रकम बचत गर्न सुरु गर्नुहोस्।

३. जोखिम विविधीकरण उपकरणहरू:
ब्याजदर हेजिङ उत्पादनहरू (जस्तै स्थिर-दर धितो) विचार गर्नुहोस्, वा कम्तिमा १२ महिनाको भुक्तानी भण्डार राख्नुहोस्।

८. भविष्यको दृष्टिकोण: नीतिगत सुधार र बजार प्रवृत्ति

- ब्याजदर सामान्यीकरण झट्का:
अमेरिकी ब्याजदर बढ्दै जाँदा, २०२४ मा P दर ६.५१TP3T सम्म बढ्न सक्छ, र श्वासप्रश्वास योजना दर ८१TP3T भन्दा बढी हुनेछ, जसले गर्दा पूर्वनिर्धारित हुने जोखिम बढ्नेछ।
- नियमनमा कडाइको अपेक्षा:
MAS ले वित्त कम्पनीहरूलाई बैंक स्वीकृति मापदण्डहरू सन्दर्भ गर्न वा अधिकतम ऋण-देखि-मूल्य अनुपात (जस्तै 70%) सेट गर्न आवश्यक पार्न सक्छ।
- बजार उन्मूलन संयन्त्र:
यदि आवासको मूल्य समायोजन जारी रह्यो भने, २०२५ भन्दा पहिले आवासीय सम्पत्तिहरूमा पूर्वनिर्धारितताको लहर आउन सक्छ, जसले विकासकर्ताहरूलाई उच्च जोखिम ऋणलाई रोक्न प्रेरित गर्नेछ।

ब्रेथिङ प्लानबाट सुरु भएको यो महान सामाजिक छलफल, सारमा, हङकङको गहिरो रूपमा जरा गाडेर बसेका संरचनात्मक विरोधाभासहरूको पूर्ण पर्दाफास हो। जब आवासको मुद्दा जीविकोपार्जनको मुद्दाबाट वित्तीय वस्तुमा परिणत हुन्छ, यसले बजार असफलता मात्र होइन, पूँजीवादी विकास मोडेलको आधारभूत संकटलाई पनि प्रतिबिम्बित गर्दछ। युवाहरूले निराशासँग लड्न मजाकको प्रयोग गर्छन्, तर तिनीहरू शहरको भविष्यको लागि पनि खतराको घण्टी बजाउँछन् - जब सास फेर्न पनि योजना चाहिन्छ, सायद यो "आवास सुरक्षा" को वास्तविक अर्थमा पुनर्विचार गर्ने समय हो।

"ब्रेथिङ प्लान" मूलतः सम्पत्ति बबल अवधिमा विकासकर्ताहरूले प्रयोग गर्ने प्रचारात्मक उपकरण हो, र यसको जोखिम संरचना "टाइम बम" जस्तै छ। नयाँ धितोहरूले बफर प्रदान गरे पनि, आधारभूत समस्या भनेको लिभरेजको अत्यधिक विस्तार हो। खरीददारहरू "समीक्षाबाट छुट" पछाडिको लागत बारे सचेत हुनुपर्छ, र नीति निर्माताहरूले सम्पत्ति बजारलाई उत्तेजित गर्ने र वित्तीय स्थिरता बीच सन्तुलन कायम गर्न आवश्यक छ। आगामी केही वर्षहरू यस मोडेलको दिगोपन परीक्षण गर्ने महत्वपूर्ण अवधि हुनेछन्।

थप पढाइ:

• "श्वास योजना" घरधनी स्व-सहायता गाइड | बढ्दो ब्याजदर + घट्दो सम्पत्ति बजार: समस्याबाट बाहिर निस्कन कम ब्याजदर, उच्च अनुपातको धितो प्रयोग गर्दै
• [गहन विश्लेषण] त्सेउङ क्वान ओको "घाटा र बिक्रीको लहर" जारी छ, लोहास पार्कमा रहेको दुई कोठाको अपार्टमेन्टको मूल्य ७ वर्षमा २८१TP३T ले घटेको छ, र मालिकले २.३४ मिलियन युआन गुमाए र बजार छोडे।