सामग्रीको तालिका
"कमिशन पाउँदा म देवताहरूलाई धन्यवाद दिन पटाका पड्काउन चाहन्छु!" एक अनुभवी घर जग्गा एजेन्ट श्री चेन (छद्म नाम) ले तीन सेन्टिमिटर बाक्लो कमिसन रसिद उठाए र पत्रकारहरूलाई २०२० मा ह्यान्डल गरिएका जिंगजुनको लेनदेन रेकर्डहरू देखाए। "ड्र्यागन बेड" उपनाम दिइएको यो तुएन मुन नानो भवन परियोजना, घर जग्गा एजेन्सी उद्योगमा "ऋण आँधीको आँखा" बनेको छ। हाम्रो पत्रिकाको विशेष अनुसन्धानले पत्ता लगायो कि "शप किंग" डेङ चेङबोको परिवार र जियायुआन इन्टरनेशनल (०२७६८) द्वारा नियन्त्रित स्ट्यान ग्रुप द्वारा संयुक्त रूपमा विकसित जिंग जुनले २०१९ मा व्यवसायमा सामेल भएदेखि एजेन्सी कमिसनमा हङकङ डलर १६.२ मिलियन भन्दा बढी ऋणी छ, जसले घर जग्गा उद्योगमा लामो समयदेखि चलिरहेको कमिसन शोषण प्रणालीलाई उजागर गर्दछ। (परिचय)
शैतान विवरणमा छ।
त्यस वर्ष जिंगजुन र एजेन्ट बीच हस्ताक्षर गरिएको "सहकारी प्रवर्द्धन सम्झौता" लाई फर्केर हेर्दा, खण्ड ७.३ ले भन्यो: "विकासकर्ताले आयोग भुक्तानीको समय र विधि समायोजन गर्ने अन्तिम अधिकार सुरक्षित राख्छ।" कानुनी विज्ञहरूले औंल्याए कि यस प्रकारको "अनुचित धारा" ले वास्तवमा विकासकर्ताहरूलाई ढिलाइ गर्ने असीमित अधिकार दिन्छ। "सम्झौता मूलतः विकासकर्ताको लागि एकतर्फी सुरक्षा हो। जब एजेन्टले सम्झौतामा हस्ताक्षर गर्छ, यो आफूलाई बेच्नको लागि सम्झौतामा हस्ताक्षर गर्नु जस्तै हो।" ब्यारिस्टर लुक वाई-हङले हालको इस्टेट एजेन्ट अध्यादेशमा प्रमुख कमजोरीहरू रहेको र कमिसन भुक्तानीको समय सीमा पूर्ण रूपमा विकासकर्ताको व्यावसायिक निर्णयमा निर्भर गर्ने बताए।
अझ अचम्मलाग्दो कुरा के छ भने एक एजेन्टले यस पत्रिकालाई आन्तरिक कागजातहरू प्रदान गरे जसले देखाउँछ कि स्ट्यान ग्रुपले २०२१ देखि "कमिशन प्राथमिकता प्रणाली" लागू गरेको छ: १०१TP३T कमिसनको पहिलो चरण बैंक धितो संस्थाहरूलाई भुक्तानी गरिन्छ, ३०१TP३T को दोस्रो चरण निर्माण ठेकेदारहरूलाई भुक्तानी गर्न प्रयोग गरिन्छ, र एजेन्सी कमिसनहरू तेस्रो-स्तरको ऋणको रूपमा सूचीबद्ध छन्। यो वित्तीय व्यवस्थाले ऋण शृङ्खलाको अन्त्यमा एजेन्टलाई सिधै पीडित बनाउँछ।
उद्योगका अलिखित नियमहरू: कमिसन बक्यौता सामान्य बनेको छ
एसोसिएसन अफ इस्टेट एजेन्ट्सको पछिल्लो सर्वेक्षण अनुसार, हङकङका ६८१ TP3T एजेन्टहरूले विकासकर्ताहरूबाट ढिलाइ भएको कमिसन भुक्तानीको अनुभव गरेका छन्, जसको औसत ढिलाइ अवधि ९.८ महिना पुगेको छ। २०२२ मा हङकङमा नयाँ सम्पत्तिहरूको कुल कारोबार मात्रा HK$३२० अर्ब र औसत HK$२.५१TP3T कमिशनको आधारमा, सम्पूर्ण वर्षको लागि फ्रिज गरिएको कमिशन HK$८ अर्ब जति उच्च छ, जुन ४,००० एजेन्टहरूको वार्षिक आम्दानी रोकिएको बराबर हो।
"यो मूलतः ब्याजमुक्त ऋण हो!" सेन्टालाइन प्रोपर्टीका पूर्व क्षेत्रीय बिक्री निर्देशक श्री झाङले उद्योगको अस्पष्ट नियमहरूको पर्दाफास गरे: "विकासकर्ताहरूले प्रायः ढिलाइ भएको कमिसनलाई नगद प्रवाह व्यवस्थापन उपकरणको रूपमा प्रयोग गर्छन्, विशेष गरी सम्पत्ति बजारमा आएको मन्दीको समयमा। हामीले तीन वर्षको लागि घरेलु घरजग्गा परियोजनाबाट कमिसन सङ्कलन गर्ने प्रयास गर्यौं।" उनले खुलासा गरे कि केही विकासकर्ताहरूले भविष्यमा सहयोग अवसरहरूको बदलामा एजेन्टहरूलाई "कमिशन भुक्तानी सहमति फारममा स्वैच्छिक ढिलाइ" मा हस्ताक्षर गर्न पनि आवश्यक थियो।
नियामक शून्यतामा एउटा रक्तपातपूर्ण कथा
लाइ ची कोकको एउटा घर जग्गा एजेन्सीमा, रिपोर्टरले सुश्री लिनलाई भेटे, जो यस उद्योगमा भर्खरै दुई वर्षदेखि थिइन्। रातो आँखाले उनले आफ्नो मोबाइल बैंकिङ रेकर्डहरू देखाइन्: "गत वर्ष बेचेका दुई एलिट युनिटहरूको लागि, १२८,००० को सहमति भएको कमिसन अझै प्राप्त भएको छैन। कम्पनीले भन्यो कि विकासकर्ताले भुक्तानी गरेन, त्यसैले हाम्रो काम व्यर्थ भयो।" अझ हास्यास्पद कुरा के छ भने केही एजेन्टहरूले कमिसन असुल गर्न आफ्नै खर्चमा वकिलहरूलाई तिर्नुपरेको थियो। "कमिशन असुल गर्ने लागत कमिसन भन्दा बढी छ। यो मूलतः दोहोरो शोषण हो।"
यस पत्रिकाको सोधपुछको जवाफमा, सम्पत्ति एजेन्ट प्राधिकरणले फेरि एक पटक आफ्नो अडानलाई जोड दियो कि "विकासकर्ताहरू नियमन गरिएका संस्थाहरू होइनन्"। यद्यपि, ब्यूरोको २०२२ को वार्षिक प्रतिवेदनको समीक्षाले वर्षभरि आयोग विवादका ४६३ उजुरीहरू प्राप्त भएको देखाएको छ, तर सफल मध्यस्थता दर केवल १२.३१TP3T थियो। व्यवस्थापिका परिषद् सदस्य कोङ युहुआनले प्रणालीमा रहेका कमजोरीहरूलाई औंल्याए: "हालका नियमहरू ट्राफिक प्रहरी जस्तै छन् जसले तीव्र गतिमा गाडी चलाउनेहरूलाई मात्र समात्छन् र हिट-एन्ड-रनका घटनाहरूलाई बेवास्ता गर्छन्। यसले घोडाको अगाडि गाडालाई पूर्ण रूपमा राखिरहेको छ।"
देङको आर्थिक कठिनाइको पुतली प्रभाव
यस आयोगको आँधीको मूल सिधै हालैका वर्षहरूमा देङ चेङबो परिवारको आक्रामक विस्तारले गाडेका वित्तीय बारुदी सुरुङहरूमा निहित छ। वित्तीय विवरणहरू अनुसार, स्ट्यान ग्रुपको सहायक कम्पनी स्ट्यान ग्रुपको कुल दायित्व २०२२ मा ८.७६ अर्ब युआन पुगेको छ र हालको अनुपात ०.४ को खतरनाक स्तरभन्दा तल झरेको छ। ऋणको दबाब कम गर्न, देङ परिवारले हालैका वर्षहरूमा उत्साहपूर्वक सम्पत्तिहरू बेचिरहेको छ। २०२३ को पहिलो त्रैमासिकमा मात्र, उनीहरूले २.३ अर्ब डलरको सम्पत्ति बेचेका छन्, जसमा ८५ करोड डलरको "अचम्मलाग्दो मूल्य" मा सिंगापुर कोषलाई सुएन वानमा रहेको टिंग लान रेसिडेन्सको बिक्री पनि समावेश छ।
वरिष्ठ सर्वेक्षक चेन डोङयुले विश्लेषण गरे: "दाङको होटल उद्योगमा रूपान्तरण महामारीसँगै भयो, जुन दुर्भाग्यपूर्ण थियो। यसका नौ होटलहरूको औसत अधिभोग दर लामो समयदेखि ४०% भन्दा कम छ, र मासिक घाटा २० मिलियन युआनभन्दा बढी छ।" अझ गम्भीर कुरा के छ भने समूहका धेरै औद्योगिक भवन रूपान्तरण परियोजनाहरूलाई भवन विभागले जग्गा भाडाको सर्तहरू उल्लङ्घन गरेकोमा ४३० मिलियन युआन रकम समावेश गरेकोमा रोक लगाएको थियो।
कानुनी खैरो क्षेत्रमा अस्तित्वको लागि लडाईं
त्सिम् शा त्सुईको एक कानुनी फर्ममा, पत्रकारहरूले "सानो झिंगा बनाम ठूलो ह्वेल" को कानुनी संघर्ष देखे। एजेन्ट लीले जिंगजुन परियोजनाको लागि ८७,००० युआन कमिसन फिर्ता गर्न साना दाबी न्यायाधिकरणमा मुद्दा दायर गर्दैछन्। "यो मेरो यस प्रकारको तेस्रो केस हो, र प्रत्येक पटक यसमा आधा वर्ष लाग्छ," उनले मुस्कुराउँदै भने। न्यायिक संस्थाहरूको तथ्याङ्कले २०२२ मा घरजग्गा आयोग रिकभरी मुद्दाहरूको संख्या २०१९ को तुलनामा ३.२ गुणाले बढेको देखाउँछ, तर सफलता दर ४०% भन्दा कम थियो।
कानुनी पेशेवरहरूले क्रूर वास्तविकता प्रकट गरे: मुद्दा जिते पनि, विकासकर्ताले पुनरावेदन जारी राखेर भुक्तानी ढिलाइ गर्न सक्छ। अझ नराम्रो कुरा के छ भने, केही समूहहरूले परियोजना कम्पनीलाई खारेज गर्नेछन्, जसले गर्दा एजेन्टले पुनर्प्राप्ति खोज्ने कुनै उपाय रहने छैन। यो "कानूनी रूपमा पराजित हुने युद्ध" रणनीतिले धेरै एजेन्टहरूलाई आफ्नो रिस निल्न बाध्य बनाएको छ।
विश्वव्यापी तुलनामा हङकङको लज्जा
अन्य अन्तर्राष्ट्रिय महानगरहरूको तुलनामा, हङकङको आयोग सुरक्षा प्रणाली स्पष्ट रूपमा पछाडि छ। सिंगापुरको "रियल इस्टेट ब्रोकरेज ऐन" ले स्पष्ट रूपमा उल्लेख गरेको छ कि विकासकर्ताहरूले लेनदेन पछि ६० दिन भित्र कमिसन तिर्नुपर्छ; बेलायतले "कमिशन एस्क्रो खाता" प्रणाली पनि स्थापना गरेको छ; मुख्य भूमिले पनि २०२१ मा "रियल इस्टेट ब्रोकरेज व्यवस्थापन उपायहरू" लाई संशोधित गर्यो, जसमा अनलाइन हस्ताक्षर पछि ३० दिन भित्र कमिसनहरू मिलाउनुपर्ने आवश्यकता थियो। यसको विपरित, हङकङमा, भूमि रजिस्ट्रीले अझै पनि "व्यावसायिक सम्झौता स्वायत्तता" को सिद्धान्त पालना गर्दछ, जसलाई उद्योगले "२१ औं शताब्दीको इन्डेन्चर" भनेर उपहास गर्छ।
सुधारको आह्वान र निहित स्वार्थको खेल
जनतामाझ सुधारको लागि आवाजहरू तीव्र गतिमा उठिरहेका छन्। रियल इस्टेट एजेन्ट्स इन्डस्ट्री एलायन्सले "कमिशन जस्टिस क्याम्पेन" सुरु गर्यो, जसले सरकारलाई सम्झौता उल्लङ्घनको लागि कमिसन भुक्तानी अवधि र जरिवाना निर्धारण गर्न इस्टेट एजेन्ट्स अध्यादेश संशोधन गर्न आह्वान गर्यो। यद्यपि, यस प्रासंगिक पहलको रियल इस्टेट डेभलपर्स एसोसिएसनले कडा विरोध गरेको थियो, जसले "कडा नियमहरूले सम्पत्ति बिक्रीको लचिलोपनलाई गम्भीर रूपमा असर गर्नेछ" भनेर व्यवस्थापिका परिषद्लाई पत्र पनि लेखेको थियो।
सुधारको यो रस्साकस्सीको पछाडि स्वार्थको ठूलो खेल छ। २०२२ मा नयाँ आवास बजारको आधारमा, विकासकर्ताहरूले स्थगित कमिसन मार्फत प्राप्त गरेको ब्याजरहित ऋण दुई मध्यम आकारका परियोजनाहरूको निर्माण लागत पूरा गर्न पर्याप्त छ। उद्योगका आन्तरिक स्रोतहरूले केही विकासकर्ताहरूले जग्गा लगानीको लागि निक्षेपको रूपमा स्थगित कमिसन कोषहरू पनि प्रयोग गरेको खुलासा गरे, जसले गर्दा "भवन निर्माणको लागि भुक्तानी गर्ने एजेन्टहरू" को एक बेतुका चक्र सिर्जना भयो।
उज्यालो र अँध्यारो दुवै भएको भविष्य
कठिनाइहरूको बीचमा, पत्रकारहरूले उत्साहजनक केसहरू फेला पारे। सिनो ल्यान्ड (०००८३) ले २०२३ देखि "तत्काल आयोग भुक्तानी प्रणाली" लागू गर्दै आएको छ, जसले ब्लकचेन प्रविधि प्रयोग गरेर लेनदेन भएको ७२ घण्टा भित्र स्वचालित रूपमा रकम स्थानान्तरण गर्दछ। यो नवीन मोडेलले धेरै एजेन्सी बैंकहरूबाट समर्थन प्राप्त गरेको छ र यो उद्योग सुधारमा एक सफलता बन्न सक्छ।
यद्यपि, जिंगजुनबाट आफ्नो कमिसनको क्षतिपूर्ति खोजिरहेका सयौं एजेन्टहरूका लागि वास्तविकता अझै पनि क्रूर छ। क्वाई चुङको एक औद्योगिक भवनको छतमा, दर्जनौं पीडितहरूले "आयोग रिकभरी गठबन्धन" गठन गरे र भित्ताहरूमा भुक्तानी नगरिएको कमिसनको रसिदहरू ढाकिए, जसको कुल रकम अहिले २ करोड ३० लाख हङकङ डलर पुगेको छ। संयोजक अजी (छद्म नाम) ले आफ्नो भित्री विचार व्यक्त गरे: "हामी दान चाहँदैनौं, हामी केवल हामीले पाउनुपर्ने मेहनतले कमाएको पैसा फिर्ता पाउन चाहन्छौं। यो उद्योगलाई केवल सुपरिवेक्षण मात्र होइन, सबैभन्दा आधारभूत सम्मान पनि चाहिन्छ।"
थप पढाइ:
