जोर्डन र मोङ कोकमा रहेका दुई व्यावसायिक भवनहरू फिर्ता लिन अन्ताई एशियाले उच्च अदालतमा मुद्दा दायर गर्यो।
हङकङको घरजग्गा क्षेत्र फेरि एक पटक धनी परिवारहरूमाझ ऋण संकटबाट प्रभावित भएको छ। दिवंगत "पसल राजा" डेङ चेङबोको परिवारका दोस्रो पुस्ताका उत्तराधिकारी डेङ याओशेङलाई ठूलो ऋण असुल गर्न उनको सम्पत्ति धितो राख्न एक वित्तीय कम्पनीले पछ्याएको छ। हिजो (३ तारिख), एन्ताई एसिया लिमिटेडले उच्च अदालतको पहिलो उदाहरण अदालतमा दुई मुद्दामा समन दायर गरेको छ, जसमा देङ याओशेङ र उनका सम्बद्ध कम्पनीहरूलाई म्याद नाघेको ऋण चुक्ता गर्न र मोङ कोकको नाथन रोड र जोर्डनको ताक हिङ स्ट्रिटमा अवस्थित दुई व्यावसायिक सम्पत्तिहरू हस्तान्तरण गर्न आवश्यक छ। बजार अनुमान अनुसार, मुद्दाको कुल मूल्य हङकङ डलर २३ करोड भन्दा बढी छ। यो घटनाले महामारी पछि व्यावसायिक सम्पत्ति बजारमा तरलता संकटको पर्दाफास मात्र गर्दैन, तर देङ परिवारको सम्पत्ति व्यवस्थापन रणनीतिमाथि बजारमा शंका पनि पैदा गर्छ।
देङको व्यावसायिक साम्राज्यको उत्तराधिकारमा दरार देखा पर्छन्
मे २०२१ मा देङ परिवारका प्रमुख देङ चेङबोको मृत्युपछि, उनले हङकङ डलर ३० अर्बभन्दा बढी मूल्यको विशाल सम्पत्ति साम्राज्य छोडे। उनका कान्छा छोरा, देङ याओशेङ, नियुक्त उत्तराधिकारीको रूपमा, हालैका वर्षहरूमा सम्पत्ति पुनर्संरचनाको नेतृत्व बारम्बार गर्दै आएका छन्। कम्पनी रजिस्ट्रीको जानकारी अनुसार, ४३ वर्षीय डेङ याओशेङ हाल २०० भन्दा बढी कम्पनीहरूको निर्देशकको रूपमा काम गर्छन्, मुख्यतया "सेन्टी समूह" मार्फत होटल, पसल र वृद्धवृद्धा हेरचाह उद्योगहरूको लेआउट समन्वय गर्छन्। यद्यपि, मुद्दामा संलग्न हङकङ एक्सचेन्ज क्रेडिट र झेनहाई इन्भेस्टमेन्ट समूहको सार्वजनिक संरचनामा सूचीबद्ध थिएनन्, जसले गर्दा ऋण सञ्चालन ब्यालेन्स पाना बाहिरको वित्तपोषणको शंकास्पद रहेको संकेत गर्छ।
धितो राखिएको सम्पत्तिको पूर्ण विवरण
पहिलो मुद्दामा संलग्न सम्पत्ति मोङ कोकको ७०४ नाथन रोडस्थित एकीकृत व्यावसायिक भवनको सम्पूर्ण ८ औं तला हो। यो भवन ५० वर्षभन्दा बढीको इतिहास भएको मिश्रित व्यावसायिक र आवासीय परियोजना हो। हाल ८ औं तला कार्यालय प्रयोगको लागि योजना गरिएको छ। भूमि रजिस्ट्रीका अनुसार, भुइँ क्षेत्रफल लगभग ८,६०० वर्ग फिट छ र मे २०२२ मा धितो राख्दा यसको मूल्य लगभग हङकङ डलर ११ करोड थियो। व्यावसायिक सम्पत्तिहरूको सामान्य धितो अनुपातको आधारमा, ऋण रकम हङकङ डलर ६ करोड ६० लाख र हङकङ डलर ८ करोड ८० लाखको बीचमा हुनुपर्छ।
यस अवस्थामा धितो राख्ने लक्ष्य जोर्डनको पो लाइ भवन, नम्बर ७-८ टाक हिंग स्ट्रिटमा रहेको पूर्ण-तल्लाको एकाइ हो। यो भवन जोर्डन एमटीआर स्टेशनको छेउमा छ र तातो ग्रेड बी कार्यालय भवन हो। मूल्याङ्कन तथा मूल्याङ्कन विभागको पछिल्लो तथ्याङ्क अनुसार, यस क्षेत्रमा समान सम्पत्तिहरूको प्रति वर्गफुट औसत मूल्य लगभग HK$१२,००० छ। ५,५०० वर्गफुटको मानक भुइँ क्षेत्रफलको आधारमा, अनुमानित मूल्य लगभग HK$६६ मिलियन छ, र अनुमानित ऋण रकम HK$३९.६ मिलियन देखि HK$५२.८ मिलियन सम्म छ।
ऋण सर्तहरूको लुकेका रहस्यहरू
अदालतका कागजातहरूले प्रमुख वित्तपोषण सर्तहरू प्रकट गर्छन्: दुवै ऋण मे २०२२ मा हस्ताक्षर गरिएको थियो, जब हङकङको महामारीको पाँचौं लहर पछि व्यावसायिक सम्पत्ति मूल्याङ्कन न्यून बिन्दुमा थियो। सर्तहरूमा दुर्लभ "दोहोरो सहारा" डिजाइन समावेश छ - ऋणीको व्यक्तिगत सम्पत्ति दाबी गर्ने अधिकार कायम राख्दै धितो राखिएको सम्पत्तिमा फोरक्लोजरको अधिकार प्रयोग गर्ने। वरिष्ठ व्यावसायिक वकिल लेउङ का-कुईले भने: "यस्ता धाराहरू उच्च जोखिमयुक्त ऋणहरूमा सामान्य छन्, जसले ऋणीले ऋण तिर्न सक्ने क्षमताको बारेमा वित्त कम्पनीको शंकालाई प्रतिबिम्बित गर्दछ।"
ध्यान दिनुपर्ने कुरा ब्याजदर सर्तहरू हुन्। यो रिपोर्ट गरिएको छ कि वित्तपोषणले "H+5.5%" को फ्लोटिंग ब्याजदर संरचना अपनाउँछ। मे २०२२ मा एक महिनाको HIBOR (हङकङ अन्तरबैंक प्रस्तावित दर) ३.०८१TP3T को आधारमा गणना गर्दा, वास्तविक वार्षिक ब्याजदर ८.५८१TP3T जति उच्च छ, जुन त्यतिबेलाको मुख्यधारा बैंकहरूको ४.५१TP3T-६१TP3T को व्यावसायिक सम्पत्ति ऋण ब्याजदर भन्दा धेरै बढी हो, जसले यो एक विशिष्ट उच्च-ब्याज संक्रमणकालीन ऋण हो भनेर संकेत गर्दछ।
ऋणको हिउँको गोला कसरी बग्छ
स्रोतहरूले खुलासा गरे कि यस पटक देङ याओशेङको मुद्दामा संलग्न ऋण २०२१ मा भएको M&A वित्तपोषणबाट उत्पन्न भएको थियो। त्यतिबेला, देङले "झेनहाई इन्भेस्टमेन्ट" को नाममा सिम शा त्सुईमा सेवायुक्त अपार्टमेन्ट प्राप्त गर्न हङकङ डलर ९८० मिलियन खर्च गरे, जसमध्ये हङकङ डलर ३५० मिलियन छोटो अवधिको पुल ऋण मार्फत उठाइएको थियो। मूल योजना २०२२ को अन्त्यसम्ममा सम्पत्ति सुरक्षाकरण मार्फत भुक्तानी गर्ने थियो, तर संयुक्त राज्य अमेरिकामा भएको हिंसात्मक ब्याजदर वृद्धिले REITs बजारलाई स्थिर बनायो, र अन्ततः ऋण नवीकरण गर्न अन्य सम्पत्तिहरू धितो राख्न बाध्य भयो।
वित्तीय विवरणहरूले देखाउँछन् कि डेङ याओशेङको नेतृत्वमा रहेको "शेङ यु समूह" को हालको दायित्व २०२२ को तुलनामा २०२३ को मध्यमा ४७१TP3T ले बढेको छ, र नगद प्रवाह कभरेज अनुपात ०.८ गुणाको चेतावनी रेखामा झरेको छ। रेटिङ एजेन्सी फिचले गत वर्ष अक्टोबरको सुरुमै चेतावनी दिएको थियो कि समूहले २०२४ मा १.५ अर्ब हङकङ डलरभन्दा बढी ऋण तिर्न बाँकी छ र तरलताको दबाब निरन्तर बिग्रँदै गइरहेको छ।
कानुनी लडाइँको बहुआयामिक प्रभाव
यो मुद्दाले श्रृंखलाबद्ध प्रतिक्रिया निम्त्याउन सक्छ: कन्भेन्सिङ एण्ड प्रोपर्टी अध्यादेशको धारा ५३ अनुसार, यदि अदालतले वित्त कम्पनीको पक्षमा फैसला गर्छ भने, धितो राखिएको सम्पत्ति सार्वजनिक लिलामी प्रक्रियामा प्रवेश गर्नेछ। यद्यपि, उद्योगका आन्तरिक व्यक्तिहरूले औंल्याए कि व्यावसायिक भवनहरूको हालको रिक्तता दर १४.६१TP3T जति उच्च छ, र दुई सम्पत्तिहरू २५१TP3T-३०१TP3T को छुटमा बेच्नुपर्ने हुन सक्छ, जसले गर्दा सम्पत्ति हानि नोक्सान हुन सक्छ।
कम्पनी अध्यादेशको अध्याय ३२७ अन्तर्गतको व्यक्तिगत ग्यारेन्टी खण्ड अझ गम्भीर छ। यदि देङ याओशेङले आफ्नो व्यक्तिगत नाममा असीमित ग्यारेन्टीमा हस्ताक्षर गरेको पुष्टि भयो भने, उनको मिड-लेभल्स लक्जरी निवास, ग्रान्ड कोर्ट र १० करोड युआनभन्दा बढी मूल्यको कला संग्रह सहित अन्य सम्पत्तिहरू रोक्का हुन सक्छन्। यसले स्ट्यान ग्रुपको सञ्चालनमा बजारको विश्वासलाई गम्भीर रूपमा हल्लाउनेछ र ऋणदाताहरूद्वारा सामूहिक दावीहरू ट्रिगर गर्न सक्छ।
नियामक रातो बत्तीहरू चुपचाप बल्छन्
सिंगापुरको मौद्रिक प्राधिकरणको तथ्याङ्कले २०२३ को तेस्रो त्रैमासिकमा गैर-बैंक ऋण दिने संस्थाहरूको खराब ऋण अनुपात ५.७१TP3T पुगेको देखाएको छ, जुन १२ वर्षको उच्च हो। यस घटनाको नायक, एन्टाई एशिया, एक वैकल्पिक वित्तपोषण संस्था हो जुन हालका वर्षहरूमा सक्रिय रूपमा विस्तार भइरहेको छ। यसको मूल कम्पनीको दक्षिणपूर्व एशियामा निजी इक्विटी कोषहरूसँग घनिष्ठ इक्विटी सम्बन्ध रहेको हल्ला छ। व्यवस्थापिका परिषद्मा वित्तीय क्षेत्रका प्रतिनिधि चेन झेनयिङले प्रश्न गरे: "केही वित्तीय कम्पनीहरूले मुद्रा ऋणदाता अध्यादेशको ब्याजदर सीमालाई छल्न जटिल अपतटीय संरचनाहरू प्रयोग गर्छन्। नियामक अधिकारीहरूले तुरुन्तै हस्तक्षेप र अनुसन्धान गर्न आवश्यक छ।"
धनी परिवारको ऋण संकटको ऐतिहासिक प्रतिध्वनि
न्यायिक अभिलेख अनुसार, देङ परिवार विगत एक दशकमा ४६ वटा नागरिक मुद्दामा संलग्न भएको छ। २०१८ मा, देङ चेङबोले ३६ करोड हङकङ डलरको ऋण चुक्ता गरे र DBS बैंकले उनलाई चार्जिङ अर्डर दियो। दोस्रो पुस्ताको उत्तराधिकारीको ऋण विवादमा संलग्नताले फेरि पनि मानिसहरूलाई २०१६ मा "चोङकिङका ली का-शिङ" झाङ सोङकियाओको ऋण संकट मोडेलको सम्झना गराउँछ - धेरै धितोहरू मार्फत नगद प्रवाह कायम राख्ने, जसले अन्ततः क्रस-डिफल्टमा पुर्यायो।
विशेषज्ञहरूले व्यावसायिक घरजग्गा दुविधाको निदान गर्छन्
JLL का अनुसन्धान प्रमुख हुआङ गुओक्सियाङले औंल्याए: "२०१९ मा उच्च स्तरबाट कोर क्षेत्रमा व्यावसायिक भवनहरूको भाडा ३८१TP३T ले घटेको छ, र मूल्याङ्कन उल्टाउने घटना सामान्य छ। यदि मालिकहरूले उच्च-लिभरेज वित्तपोषण अपनाउँछन् भने, तिनीहरू नकारात्मक सम्पत्ति स्थितिमा पर्ने सम्भावना धेरै हुन्छ।" उनले सुझाव दिए कि धारकहरूले नगद प्रवाह कभरेज क्षमताहरू सुधार गर्न परम्परागत कार्यालय भवनहरूलाई डेटा केन्द्र वा मेडिकल फ्लोरमा रूपान्तरण गर्ने जस्ता व्यापार रूपान्तरणलाई तीव्र बनाउनुपर्छ।
देङ समूहको मौनता र बजार उथलपुथल
यसका मुख्य साझेदार बैंकहरू, HSBC र बैंक अफ चाइना (हङकङ) ले हालै घरजग्गा सम्बन्धी ऋणको लागि स्वीकृति मापदण्डहरू चुपचाप कडा पारेका छन्, जसले गर्दा ऋणीहरूले आफ्नो मार्जिन अनुपात बढाउनुपर्ने हुन्छ। धितोपत्र बजारले तुरुन्तै प्रतिक्रिया देखायो, धेरै हङकङ घर जग्गा स्टकहरू हिजो सामान्यतया घट्यो, जसमध्ये Link REIT (0823.HK) 2.7% ले घट्यो, जसले लगानीकर्ताहरूमा बढ्दो जोखिम प्रतिकूलतालाई प्रतिबिम्बित गर्दछ।
दशौं अर्ब सम्पत्ति समावेश भएको यो न्यायिक लडाईले देङ याओशेङको संकट व्यवस्थापन क्षमताको मात्र परीक्षण गर्नेछैन, तर महामारीपछिको युगमा हङकङको व्यावसायिक घरजग्गा वित्तपोषण मोडेलको लागि तनाव परीक्षण पनि बन्नेछ। जुनमा उच्च अदालतको पहिलो सुनुवाइको मिति नजिकिँदै गर्दा, ऋणदाताहरू र देङ परिवार बीचको खेलले थप पूँजीगत प्रवाहलाई उत्तेजित गर्ने निश्चित छ।
थप पढाइ:
