"श्वास योजना": हङकङको अत्यधिक लिभरेज गरिएको धितो ऋणको पूर्ण विश्लेषण

१. परिभाषा र उत्पत्ति पृष्ठभूमि

"ब्रेथिङ प्लान" हङकङको घरजग्गा बजारमा एक विशिष्ट उच्च-जोखिम धितो उत्पादनको लागि उपनाम हो। शाब्दिक रूपमा अनुवाद गरिएको, यसको अर्थ "सास फेरेर मात्र आवेदन दिन सकिने योजना" हो। यसको मुख्य विशेषता भनेको स्वीकृति सर्तहरू अत्यन्तै खुकुलो छन्, र यसलाई "जबसम्म तपाईं सास फेर्न सक्नुहुन्छ, तपाईंले स्वीकृति प्राप्त गर्न सक्नुहुन्छ" भनेर पनि मजाक गरिन्छ। यस प्रकारको उत्पादन २०१० को दशकको मध्यदेखि अन्त्यतिर देखा पर्‍यो, जब हङकङमा सम्पत्तिको मूल्य बढ्यो। नयाँ सम्पत्तिको बिक्रीलाई प्रोत्साहित गर्न, विकासकर्ताहरूले वित्तीय संस्थाहरूसँग मिलेर "उच्च-अनुपात धितो योजनाहरू" सुरु गरे, जसमा पर्याप्त डाउन पेमेन्ट नभएका तर घर किन्न उत्सुक खरीददारहरूलाई लक्षित गरिएको थियो।

२. सञ्चालन संयन्त्रको विश्लेषण

कार्यक्रमको डिजाइनले परम्परागत बैंक धितोको सीमिततालाई तोड्छ, र यसको विशिष्ट सञ्चालन मोडेलमा चार प्रमुख विशेषताहरू समावेश छन्:

– अति उच्च लिभरेज: ऋण रकम सम्पत्ति मूल्यको ८५१TP3T-९५१TP3T सम्म पुग्न सक्छ (परम्परागत बैंकहरू ५०१TP3T-६०१TP3T मा सीमित छन्)। उदाहरणका लागि, HK$८ मिलियन मूल्यको सम्पत्तिको लागि, बजारमा प्रवेश गर्न डाउन पेमेन्टको लागि HK$४००,००० (५१TP3T) मात्र आवश्यक पर्दछ।
- प्रारम्भिक अधिमान्य ब्याज दर: पहिलो २-३ वर्षको लागि "हनिमून ब्याज दर" १.५१TP३T-२.५१TP३T सम्म कम हुनेछ, जुन त्यतिबेलाको लगभग २.७५१TP३T को H-दर स्तर भन्दा धेरै कम हो।
- लचिलो लेखापरीक्षण मापदण्डहरू: तनाव परीक्षणबाट मुक्त, आय प्रमाणीकरण छैन, यसको सट्टा केवल एक साधारण कथन
- दोहोरो-ट्रयाक भुक्तानी डिजाइन: प्रारम्भिक चरणमा ब्याज-मात्र भुक्तानी, र पछिल्लो चरणमा साँवा भुक्तानी

३. जोखिम संरचनाको विनिर्माण

यस्ता उत्पादनहरूको सम्भावित जोखिमहरू चरण-दर-चरण प्रकोपद्वारा विशेषता हुन्छन्:

चरण जोखिम
- ब्याजदर जम्प ट्र्याप: अधिमान्य अवधि पछि, ब्याजदर P+2% (लगभग 7%) सम्म बढ्न सक्छ, र मासिक भुक्तानी रकम 200% ले बढ्न सक्छ।
- पुनर्वित्त अवरोधहरू: परम्परागत बैंकमा स्थानान्तरण गर्दा, यदि सम्पत्तिको मूल्य घट्यो वा आय समीक्षा असफल भयो भने, "धितो पूर्वनिर्धारित संकट" हुनेछ।
- ऋणात्मक सम्पत्तिको भंवर: हङकङको सम्पत्तिको मूल्य २०२२ मा १५१TP3T ले घट्नेछ। श्वासप्रश्वास योजना अपनाउने खरीददारहरूको लिभरेज अनुपात सामान्यतया ८०१TP3T भन्दा बढी हुन्छ, जसले गर्दा उनीहरू ऋणात्मक सम्पत्तिमा पर्ने सम्भावना धेरै हुन्छ।

लुकेका खण्ड जोखिमहरू
- विकासकर्ता छुट बाध्यकारी: केही योजनाहरूमा खरीददारहरूले तोकिएको सजावट/वकील सेवाहरू छनौट गर्न आवश्यक पर्दछ, जसले वास्तविक लागत बढाउँछ।
- चाँडै चुक्ता गर्ने जरिवाना: यदि तपाईंले ३ वर्ष भित्र ऋण पुन: बिक्री गर्नुभयो भने, तपाईंले ऋण रकमको ३१TP3T-५१TP3T जरिवाना तिर्नुपर्नेछ।
- क्रस-डिफल्ट क्लज: व्यवस्थापन शुल्क र अन्य विविध खर्चहरू तिर्न असफल भएमा ऋणको समयभन्दा पहिले नै परिपक्वता हुन सक्छ।

४. बजार प्रभाव डेटा

HKMA २०२३ रिपोर्ट अनुसार:
- ब्रेथिङ प्लानसँग सम्बन्धित कुल बाँकी ऋण हङकङ डलर ६२ अर्ब पुगेको छ।
- लगभग २३१TP3T उधारकर्ताहरूको मासिक भुक्तानी-आय अनुपात ७०१TP3T भन्दा बढी छ (अन्तर्राष्ट्रिय चेतावनी रेखा ४०१TP3T हो)
– २०२२ को चौथो त्रैमासिकमा सम्बन्धित उत्पादनहरूको पूर्वनिर्धारित दर १.८१TP३T पुग्यो, जुन परम्परागत धितोभन्दा ४ गुणा बढी हो।
- यस प्रकारको योजना अपनाउने खरीददारहरू मध्ये, 62% 35 वर्ष मुनिका छन्, जसले युवाहरूमा जोखिमको एकाग्रतालाई प्रतिबिम्बित गर्दछ।

५. नियामक विकास

प्रणालीगत जोखिमहरूको सामना गर्दै, नियामकहरूले क्रमिक कडाइ गर्ने दृष्टिकोण अपनाउँछन्:
– २०१९: HKMA ले विकासकर्ता धितोको जोखिम भार १५१TP3T बाट १००१TP3T मा बढायो
- २०२१: "ब्याज-मात्र" योजनामा सीमा लागू गर्दै (५ वर्षसम्म)
- २०२३: "ब्याज दर तनाव परीक्षण सिमुलेशन परिणामहरू" को अनिवार्य खुलासा

६. वास्तविक केस चेतावनी

२०२२ मा काउलुनमा नयाँ सम्पत्ति खरिद गर्ने व्यक्तिको घटना:
– ९५१TP३T धितो प्रयोग गरेर ६८ लाख बराबरको युनिट खरिद गरियो (३४०,००० को डाउनपेमेन्ट)
– पहिलो तीन वर्षको लागि मासिक HK$८,५०० भुक्तानी (ब्याज दर २१TP३T)
– चौथो वर्षदेखि, ब्याज दर बढेर ७१TP3T हुन्छ, र मासिक भुक्तानी HK$२५,३०० पुग्छ।
- किन्न नसक्ने भएकाले घाटामा बेच्न बाध्य, अन्ततः दस लाखभन्दा बढी डाउन पेमेन्ट + नवीकरण लागत गुमाए

७. विकल्पहरूको तुलना

| परियोजनाहरू तुलना गर्नुहोस् | ब्रीथप्लान | परम्परागत धितो | घर स्वामित्व धितो |
| उच्चतम अनुपात | ९५१TP३T | ६०१TP३T | ९०१TP३T (सरकारी ग्यारेन्टी) |
| तनाव परीक्षण | छुट | आवश्यक | आवश्यक |
| ब्याजदरमा उतारचढाव | ३ वर्षपछि तीव्र वृद्धि | बजारमा उतारचढावको अनुगमन | स्थिर + अस्थायी |
| चाँडै भुक्तानी प्रतिबन्धहरू | ३-५ वर्ष भित्र जरिवाना ब्याज | सामान्यतया कुनै प्रतिबन्ध छैन | प्रतिबन्धहरू |
| लागू हुने | अस्थिर आय/अपर्याप्त डाउन पेमेन्ट | स्थिर आय समूह | योग्य सार्वजनिक आवास प्रतीक्षा सूची |

८. व्यावसायिक सल्लाह

- लिभरेज व्यवस्थापन: कुल ऋण अनुपात ५०१TP3T को मासिक आम्दानी भित्र नियन्त्रण गरिनुपर्छ।
- ब्याजदर तनाव परीक्षण: कम्तिमा ३१TP३T वृद्धि पछि ब्याजदर वहन गर्ने क्षमताको अनुकरण गर्नुहोस्।
- भाग्ने बाटो योजना: २४ महिनाको मासिक भुक्तानी बराबरको तरल कोष छुट्याउनुहोस्
– कानुनी समीक्षा: “क्रस डिफल्ट” खण्डहरूको परिभाषामा विशेष ध्यान दिनुहोस्।

९. बजार प्रवृत्ति दृष्टिकोण

अमेरिकी ब्याजदर वृद्धि चक्र जारी रहँदा, ब्रेथिङ प्लानको पूर्वनिर्धारित जोखिम अझ स्पष्ट हुन सक्छ। सिंगापुरको मौद्रिक प्राधिकरणले विकासकर्ता धितोहरूलाई बैंकिङ अध्यादेशको नियामक ढाँचा अन्तर्गत ल्याउने प्रस्ताव गरेको छ, र भविष्यमा स्वीकृति मापदण्डहरू अझ कडा हुनेछन्। ऋणको चक्रमा फस्नबाट बच्न सम्भावित खरीददारहरूले आफ्नो दीर्घकालीन भुक्तानी क्षमताको सावधानीपूर्वक मूल्याङ्कन गर्नुपर्छ।

यस्ता नवीन वित्तीय उत्पादनहरू "चिनीमा विष लेपित" जस्तै हुन्। यद्यपि तिनीहरूले छोटो अवधिमा घर स्वामित्वको सीमा कम गर्छन्, तिनीहरूले दीर्घकालीन रूपमा व्यक्तिगत वित्तीय संकट र प्रणालीगत जोखिमहरू निम्त्याउन सक्छन्। उपभोक्ताहरूले यो कुरा मनमा राख्नु आवश्यक छ कि नगद प्रवाहको दबाबलाई बेवास्ता गर्ने कुनै पनि लिभरेज अपरेशनले अन्ततः आर्थिक चक्र उल्टो हुँदा मूल्य तिर्नेछ।

थप पढाइ:

• श्वासप्रश्वास योजना: हङकङको सम्पत्ति बजारको बारेमा सामूहिक चिन्ता
• "श्वास योजना" घरधनी स्व-सहायता गाइड | बढ्दो ब्याजदर + घट्दो सम्पत्ति बजार: समस्याबाट बाहिर निस्कन कम ब्याजदर, उच्च अनुपातको धितो प्रयोग गर्दै