सामग्रीको तालिका
अध्याय १: भूगोल र इतिहासको अन्तर्निहित दुविधा
१.१ पहाडहरूको ठूलो संख्या र सीमित जमिनको कारणले प्राकृतिक सीमाहरू
हङकङको क्षेत्रफल केवल १,१०६ वर्ग किलोमिटर छ, तर २५१TP३ टन भन्दा कम विकासयोग्य समतल जमिन बाँकी छ, जबकि ४०१TP३ टन भन्दा बढी जमिन कन्ट्री पार्क संरक्षणको लागि हो। औपनिवेशिक कालमा बनेको "उच्च जग्गा मूल्य नीति" ले दूरगामी विरासत छोडेको छ। १८४१ मा भएको पहिलो जग्गा लिलामीले जग्गा आपूर्तिमा सरकारको एकाधिकार स्थापित गर्यो। यो "कृत्रिम अभाव" संयन्त्रले जमिनलाई सरकारी वित्तको स्तम्भ बनाउँछ (२०२२ मा जग्गा बिक्री राजस्व अझै पनि कुल वित्तीय राजस्वको ११.३१TP3T थियो)।
१.२ शहरी योजनाको शताब्दी पुरानो समस्या
भिक्टोरिया हार्बरको दुबै छेउ पूर्ण रूपमा विकसित भइसकेको छ, र नयाँ क्षेत्रहरूमा भूमिको विकासमा जटिल डिङ्क्वान प्रणाली र पुर्खाको भूमि मुद्दाहरू समावेश छन्। विकास ब्यूरोका अनुसार, हङकङमा लगभग २,४०० हेक्टर कृषि भूमि चार प्रमुख विकासकर्ताहरूको स्वामित्वमा छ, तर भूमि प्रिमियम संयन्त्रमा गतिरोधका कारण यसलाई मुक्त गर्न गाह्रो छ। क्वु तुङ उत्तरी नयाँ विकास क्षेत्रलाई उदाहरणको रूपमा लिँदा, योजना बनाएदेखि बासिन्दाहरूको पहिलो समूह सर्ने समयसम्म १५ वर्षभन्दा बढी समय लाग्यो।
अध्याय २: आर्थिक संयन्त्रहरूको विकृत चक्र
२.१ वित्तीय केन्द्रहरूको दोधारे तरवारको प्रभाव
विश्वको सबैभन्दा कम सम्पत्ति स्ट्याम्प शुल्क (०.०११TP३T) ले अन्तर्राष्ट्रिय तातो पैसा आकर्षित गर्छ। २०२३ मा, विदेशी पूँजीले आवासीय कारोबारको मात्राको ३८१TP३T ओगटेको थियो। लिङ्क गरिएको विनिमय दर प्रणालीले हङकङको ब्याजदरलाई लामो समयदेखि संयुक्त राज्य अमेरिकाको ब्याजदर पछ्याएको छ, तर सम्पत्ति बजार मुख्य भूमिबाट आउने पूँजी प्रवाहसँग गहिरो रूपमा जोडिएको छ। QE युगमा सस्तो पूँजीले "भवन सुरक्षाकरण" को घटनालाई जन्म दियो। २०२२ मा, प्रति वर्ग फुट औसत आवासीय मूल्य HK$१४,२३० पुग्यो, जुन १९९७ को उच्च भन्दा HK$८९१,१३० ले बढेको छ।
२.२ औद्योगिक संरचनामा घातक ढल्काव
घरजग्गा र सम्बन्धित उद्योगहरूले GDP को २३१TP३T ओगटेका छन्, जसले "घरजग्गा आधिपत्य" को पारिस्थितिक श्रृंखला बनाउँछ। चार प्रमुख विकासकर्ताहरूले "पानीले भरिएका भवनहरू" र "न्यानो एकाइहरू" जस्ता विधिहरू मार्फत आवासीय विकासको सीमान्त नाफा मार्जिन ४०१TP3T भन्दा बढीमा पुर्याएका छन्। अझ गम्भीर कुरा के छ भने उपविभाजित फ्ल्याट बजार २० अर्ब हङकङ डलरभन्दा बढीको वार्षिक स्केल भएको खैरो उद्योग बनेको छ।
अध्याय ३: नीति प्रणालीमा संरचनात्मक विरोधाभासहरू
३.१ सार्वजनिक आवासको विरोधाभासी प्रभाव
सार्वजनिक आवासको लागि पर्खने समय ६.१ वर्षको २३ वर्षको उच्चतम बिन्दुमा पुगेको छ, तर यसले निजी सम्पत्ति बजारलाई समर्थन गरेको छ - लगभग ४३१TP3T परिवारहरूले "घरको लागि पर्खिरहेका" भएकोले घर किन्न अस्थायी रूपमा स्थगित गरेका छन्। घर स्वामित्व योजना (HOS) नीति मूल्य विकृत गर्ने खालको बनेको छ। यद्यपि २०२३ मा नयाँ HOS को लागि मूल्य निर्धारण संयन्त्र बजार मूल्यबाट अलग गरिनेछ, छुट पछिको औसत मूल्य अझै पनि औसत वार्षिक घरायसी आयको ८.७ गुणा छ।
३.२ कर नियमनको सीमान्त असफलता
अतिरिक्त स्ट्याम्प ड्युटी (SSD) र क्रेताको स्ट्याम्प ड्युटी (BSD) जस्ता "कडा उपायहरू" लागू गरेको बाह्र वर्ष पछि, लगानीकर्ताहरूको अनुपात 35% बाट 28% मा मात्र झरेको छ। बरु, यसले "बहु साझेदारहरूको लागि एउटा सम्झौता" जस्ता छलकपटका उपायहरूलाई जन्म दियो, र दोस्रो-ह्यान्ड बजारको कारोबार दर ०.८१TP३T को ऐतिहासिक न्यूनतममा झर्यो। यद्यपि आवासीय रिक्तता कर २०२३ मा पुन: सुरु हुनेछ, ४.५१TP3T को रिक्तता दर अझै पनि स्वस्थ स्तर भन्दा उच्च छ।
अध्याय ४: गहिरो रूपमा गहिरो सामाजिक-सांस्कृतिक समस्याहरू
४.१ सम्पत्ति स्वामित्वप्रति सामूहिक मोह
हङकङका मानिसहरूमा गहिरो जरा गाडेको मूल्य प्रणाली छ जसले घरको स्वामित्व जीवनमा सफलतासँग बराबर छ। सर्वेक्षणहरूले देखाउँछन् कि ७६१,०३० युवाहरूले "घर बिना परिवार हुन सक्दैन" भन्ने विश्वास गर्छन्। यो संस्कृतिले "न्यानो भवनहरू" को विकृत बजारलाई जन्म दिएको छ। २०२३ मा, नयाँ घरहरूको औसत प्रयोगयोग्य क्षेत्रफल केवल ४५२ वर्ग फिट हुनेछ, जुन २० वर्ष अघिको तुलनामा ३११TP3T ले कम हो। "बुबाले घर किन्ने" (अभिभावकले डाउन पेमेन्टको लागि रकम जुटाउने) भन्ने घटना पनि देखा परेको छ, तर पहिलो पटक घर किन्नेहरूको औसत उमेर अझै पनि ४४ वर्षमा ढिलाइ गरिएको छ।
४.२ अन्तरपुस्तागत द्वन्द्वको दुष्चक्र
१९९७ पछि जन्मिएको "आवास विपत्ति पुस्ता" ले तीनवटा प्रहारको सामना गरिरहेको छ: विश्वव्यापी उच्च शिक्षा (औसत विद्यार्थी ऋण $२१०,००० छ), उद्योग एकरूपता (रोजगार बजारको ५८१TP3T को लागि वित्त र घर जग्गा खाता), र सम्पत्ति मूल्य मुद्रास्फीति। परिणामस्वरूप युवा बासिन्दाहरूको भाडा-आय अनुपात ६२१TP3T जति उच्च छ, जुन सिंगापुरको सोही उमेर समूहको भन्दा २७ प्रतिशत बढी हो।
अध्याय ५: विश्वव्यापी तुलनामा विशेष दुविधा
५.१ चरम डेटाको अन्तर्राष्ट्रिय तुलना
– घरको मूल्य र आय अनुपात: हङकङ १९.८ गुणा (न्यूयोर्क १०.२, लन्डन ८.७)
- भाडा फिर्ता दर: २.११TP3T (विश्वका प्रमुख शहरहरूमध्ये सबैभन्दा कम)
– प्रतिव्यक्ति औसत बस्ने ठाउँ: १६१ वर्ग फिट (टोकियो: ६३१ TP3T, सिंगापुर: ५२१ TP3T)
५.२ भूमि विकास प्रशासनमा भिन्नताहरू
सिंगापुरले भूमि पुन: प्राप्ति (२५१TP३T को जग्गा क्षेत्र विस्तार) र सार्वजनिक आवास नीतिहरू मार्फत आफ्नो घर स्वामित्व दर ८९१TP३T मा कायम राखेको छ। यसको विपरित, हङकङमा, विगत २० वर्षमा केवल ७,००० हेक्टर जमिन पुन: प्राप्त गरिएको छ, र "लान्टाउ टुमोरो" परियोजना विवादास्पद रहेको छ। अझ महत्त्वपूर्ण कुरा, हङकङमा बासिन्दाहरूको घर खरिद गर्ने क्षमतालाई समर्थन गर्न CPF जस्तै भविष्य निधि प्रणालीको अभाव छ।
अध्याय ६: गतिरोध तोड्ने बाटोमा वास्तविक चुनौतीहरू
६.१ जग्गा आपूर्तिमा प्राविधिक अवरोधहरू
उत्तरी महानगरीय क्षेत्रको विकासको लागि १,२०० हेक्टर ब्राउनफिल्ड साइटहरूको विसर्जन, १,५०,००० चिहानहरूको स्थानान्तरण र हजारौं नयाँ क्षेत्रका आदिवासीहरूलाई क्षतिपूर्ति आवश्यक छ। प्रक्रियालाई तीव्र पारिए पनि, २०३२ अघि केवल १,३०,००० युनिट मात्र उपलब्ध गराउन सकिन्छ, जुन आवश्यक ६०१TP३T भन्दा कम हो। यद्यपि "एसेम्बली र एसेम्बली विधि" जस्ता संक्रमणकालीन उपायहरूले निर्माण गति बढाएको छ, लागत अझै पनि परम्परागत विधिहरू भन्दा १८१TP३T बढी छ।
६.२ ब्याज संरचनाको संस्थागत सुधार
भूमि पुनर्स्थापना अध्यादेशको संशोधनले न्यायिक समीक्षाको जोखिम बढाएको छ, र २०२५ मा भूमि पुनर्स्थापनाको पहिलो चरणले सयौं मुद्दाहरूको सामना गर्न सक्छ। रियल इस्टेट डेभलपर्स एसोसिएसनले हङकङमा ७०१TP३T अविकसित जग्गा आरक्षित राख्छ, तर उच्च प्रिमियम कायम राख्न "टूथपेस्ट-निचोड" तरिकाले परियोजनाहरू सुरु गर्ने गर्छ। सार्वजनिक आवासको निर्माण लागत प्रति वर्गफुट हङकङ डलर ५,२०० छ, जुन निजी विकासकर्ताहरूको भन्दा हङकङ डलर ३३१,३३० बढी हो, जसले संस्थागत अक्षमतालाई प्रतिबिम्बित गर्दछ।
निष्कर्ष: प्रणालीगत संकटबाट बाहिर निस्कने लागत
हङकङको आवास समस्याको सार "त्रिपक्षीय" हो: एकै समयमा स्थिर आवास मूल्य, बजार स्वतन्त्रता र सामाजिक समानता प्राप्त गर्न असम्भव छ। गतिरोध तोड्नको लागि, छोटो अवधिको आर्थिक पीडा (घर जग्गा सम्बन्धी उद्योगहरूमा गिरावट), निहित स्वार्थहरूलाई चुनौती दिन (भूमि प्रणालीमा सुधार), वा सांस्कृतिक मान्यतालाई बिगार्न (भाडा समाजलाई प्रवर्द्धन गर्न) आवश्यक पर्न सक्छ। ग्रेटर बे एरियामा वृद्ध जनसंख्या र प्रतिस्पर्धाको दोहोरो दबाब अन्तर्गत, यो शताब्दी लामो आवास युद्धबाट बाहिर निस्कने ढोका साँघुरिँदै गएको छ, तर यसले रूपान्तरणमा शहरको बुद्धिमत्ताको पनि परीक्षण गरिरहेको छ।
थप पढाइ:
- हङकङको उच्च आवास मूल्य दुविधा: भविष्यलाई धम्की दिने प्रणालीगत संकट
- हङकङलाई विश्वस्तरीय कम्पनीहरूको पालनपोषण गर्न किन कठिनाइ भइरहेको छ?
- हङकङ समाजमा "विवाह गर्न घर किन्ने" घटना: संस्कृति, अर्थतन्त्र र लिङ्ग भूमिकाहरूको बहु व्याख्या
- "के हङकङका जनतालाई घर किन्न कठिनाइ १९९७ भन्दा पहिलेको ब्रिटिश हङकङ सरकारको भूमि नीतिको विरासत हो?" भन्ने गहन विश्लेषण।
