सामग्रीको तालिका
विश्वमै सबैभन्दा बढी आवास मूल्य भएको शहरहरू मध्ये एकको रूपमा, हङकङको सम्पत्ति बजार प्रवृत्ति लामो समयदेखि सामाजिक र आर्थिक समुदायको लागि चिन्ताको विषय बनेको छ। यद्यपि, २०२२ देखि, अन्तर्राष्ट्रिय परिस्थिति, बढ्दो ब्याजदर, आप्रवासन र कमजोर स्थानीय अर्थतन्त्र जस्ता धेरै कारकहरूका कारण हङकङको आवासीय सम्पत्तिको मूल्य निरन्तर घटिरहेको छ। मूल्याङ्कन तथा मूल्याङ्कन विभागको तथ्याङ्क अनुसार, २०२३ मा घरको मूल्य कुल ७१TP3T ले घटेको छ, जसमध्ये केही क्षेत्रहरूमा १५१TP3T भन्दा बढीको गिरावट आएको छ। यो समायोजनले समग्र अर्थतन्त्रलाई मात्र असर गर्दैन, तर लाखौं मालिकहरूको वित्तीय स्थिति, मनोवैज्ञानिक अवस्था र सामाजिक गतिशीलतालाई पनि प्रत्यक्ष असर गर्छ। यस लेखले सम्पत्ति बजारको मन्दीको सम्पत्ति मालिकहरूमा पर्ने बहुआयामिक प्रभावहरूको गहन अन्वेषण गर्न आधिकारिक तथ्याङ्क र विशेषज्ञ रिपोर्टहरूलाई संयोजन गर्नेछ।
१. वित्तीय झट्का: सम्पत्ति संकुचन र नकारात्मक सम्पत्तिको बढ्दो जोखिम
१.१ घरजग्गाको मूल्यह्रासले खुद सम्पत्तिको वाष्पीकरण निम्त्याउँछ
हङकङका अधिकांश सम्पत्ति मालिकहरूका लागि, घरजग्गा पारिवारिक सम्पत्तिको मुख्य घटक हो। हङकङ मौद्रिक प्राधिकरण (HKMA) २०२३ को प्रतिवेदन अनुसार, आवासीय सम्पत्तिहरूले कुल घरायसी सम्पत्तिको ६८१TP3T ओगटेको छ। सिद्धान्ततः, घरको मूल्यमा प्रत्येक १०१TP३T गिरावटले घरायसी खुद सम्पत्तिमा लगभग ६.८१TP३T को कमी ल्याउनेछ। २०२३ मा ७१TP३T को समग्र सम्पत्ति मूल्य गिरावटको आधारमा, मालिकहरूले सम्पत्ति मूल्यमा औसतमा लगभग HK$५००,००० गुमाउनेछन्। सेन्टलाइन प्रोपर्टीको अनुसन्धान विभागले औंल्याएको छ कि २०१८-२०१९ मा सम्पत्ति बजारको शिखरमा घर खरिद गर्ने केही मालिकहरूले २०१TP3T को बुक नोक्सान भोगेका छन्। यदि लेनदेन लागतहरू समावेश गरियो भने, वास्तविक नोक्सान बढी महत्त्वपूर्ण हुनेछ।
१.२ नकारात्मक इक्विटी मुद्दाहरूमा भएको वृद्धिले वित्तीय स्थिरतालाई खतरामा पार्छ
जब सम्पत्तिको मूल्य बाँकी रहेको धितो रकमभन्दा कम हुन्छ, मालिक "ऋणात्मक इक्विटी"राज्य। HKMA को तथ्याङ्कले देखाएको छ कि २०२३ को चौथो त्रैमासिकमा ऋणात्मक-इक्विटी आवासीय धितोको संख्या ११,१२३ पुगेको छ, जुन २००३ मा सार्स प्रकोप पछिको नयाँ उच्चतम स्तरमा पुगेको छ, जसमा कुल HK$५९.३ अर्ब समावेश छ। यसको अर्थ ११TP३T भन्दा बढीको धितो ऋणले डिफल्टको जोखिम सामना गर्न सक्छ। हङकङ विश्वविद्यालयका अर्थशास्त्रका प्राध्यापक ताङ हेई-वाईले चेतावनी दिए कि यदि आवासको मूल्य १०१TP३T ले थप घट्यो भने, ऋणात्मक सम्पत्तिको संख्या ३०,००० भन्दा बढी हुन सक्छ, र बैंकिङ प्रणालीको स्थिरताको परीक्षण हुनेछ।
१.३ भुक्तानीको दबाब र डिफल्ट वृद्धिको जोखिम
अमेरिकी संघीय रिजर्भले २०२२ मा आक्रामक ब्याजदर वृद्धि सुरु गरेदेखि, हङकङको प्राइम रेट (P प्राइम रेट) कुल ३१TP3T ले बढेको छ, जसको परिणामस्वरूप मासिक धितो भुक्तानीमा लगभग २०१TP3T को वृद्धि भएको छ। JLL को अनुसन्धानले देखाउँछ कि हालको धितो भार अनुपात (अर्थात् आम्दानीमा धितो भुक्तानीको अनुपात) ७५१TP3T पुगेको छ, जुन ५०१TP3T को अन्तर्राष्ट्रिय चेतावनी रेखाभन्दा धेरै बढी छ। हङकङ सोसाइटी फर कम्युनिटी अर्गनाइजेसनले गरेको २०२३ को सर्वेक्षणले अन्तर्वार्ता लिइएका १२१ TP3T मालिकहरूले आफ्नो धितो भुक्तानीमा डिफल्ट गरेको पत्ता लगायो, र तीमध्ये ४१ TP3T बैंक कब्जाको खतराको सामना गरिरहेका थिए। इकोनोमिस्ट इन्टेलिजेन्स युनिट (EIU) ले ब्याजदर उच्च रहिरह्यो भने, २०२४ मा धितो ऋण चुक्ता ३०१TP3T ले बढ्न सक्ने भविष्यवाणी गरेको छ।
२. मनोवैज्ञानिक र सामाजिक पक्षहरू: पारिवारिक दबाब र उपभोगमा गिरावट
२.१ मानसिक स्वास्थ्य संकटको उदय
घरको मूल्यमा आएको गिरावट केवल संख्यात्मक खेल मात्र होइन, यसले घरधनीहरूको मनोवैज्ञानिक अवस्थालाई पनि प्रत्यक्ष असर गर्छ। हङकङको मानसिक स्वास्थ्य संघले २०२३ मा गरेको एक अध्ययनले देखाएको छ कि सर्वेक्षण गरिएका ३५१TP3T मालिकहरूले आफ्नो सम्पत्तिको मूल्यह्रासका कारण चिन्ताका लक्षणहरू अनुभव गरेका थिए, र १५१TP3T क्लिनिकल डिप्रेसनको मापदण्डमा पुगेका थिए। घटनाहरूले देखाउँछन् कि केही जोडीहरूको विवाह "घाटा घटाउने र आफ्नो घर बेच्ने" भन्ने विवादका कारण टुटेको थियो, जबकि किशोरकिशोरीहरू पारिवारिक सम्पत्ति घट्दै जाँदा विदेशमा अध्ययन गर्ने योजना त्याग्न बाध्य भएका थिए। सिटी युनिभर्सिटीका समाजशास्त्रका प्राध्यापक चेन गुओबेनले "मध्यम-वर्गीय स्थितिको प्रतीक" को रूपमा घरजग्गाको पतनले व्यापक पहिचान संकट निम्त्याइरहेको औंल्याए।
२.२ उपभोग संकुचनले आर्थिक पुनर्प्राप्तिमा कमी ल्याउँछ
नगद प्रवाह कायम राख्न, सम्पत्ति मालिकहरूले सामान्यतया गैर-आवश्यक खर्चहरू कटौती गर्छन्। हङकङ रिटेल म्यानेजमेन्ट एसोसिएसनको तथ्याङ्कले २०२३ मा विलासिताका सामानको बिक्रीमा वार्षिक रूपमा १८१TP३T ले गिरावट आएको देखाएको छ र सेन्ट्रल जस्ता उच्च-अन्तका व्यापारिक जिल्लाहरूमा रिक्त पद दर १२१TP३T पुगेको छ। उही समयमा, हङकङ जनगणना तथा तथ्याङ्क विभागको सर्वेक्षणले ६२१ TP3T मालिकहरूले आफ्नो नवीकरण योजना स्थगित गरेको पत्ता लगाएको छ, जसले गर्दा निर्माण उद्योगमा बेरोजगारी दर ५.८१ TP3T पुगेको छ। UBS विश्लेषकहरू विश्वास गर्छन् कि यो "सम्पत्ति प्रभाव" को कारणले गर्दा घट्दो खपतले हङकङको GDP वृद्धि दरलाई ०.५ प्रतिशतले घटाउन सक्छ।
२.३ सामाजिक गतिशीलताको ह्रास
सम्पत्ति बजार समायोजनले युवा परिवारहरूलाई घर किन्न अवसरहरू सिर्जना गर्न सक्थ्यो, तर वास्तविकताले वर्ग स्तरीकरणलाई बढाएको छ। हङकङको चाइनिज युनिभर्सिटीको हङकङ इन्स्टिच्युट अफ एसिया-प्यासिफिक स्टडीजले गरेको एक अध्ययनले पत्ता लगायो कि अवस्थित मालिकहरूमध्ये, केवल २३१TP३T कम मूल्यमा बेच्न इच्छुक थिए, जबकि धेरैजसोले आफ्नो सम्पत्ति धारण गर्ने र पर्ख र हेर गर्ने छनौट गरे, जसको परिणामस्वरूप बजार कारोबार मात्रामा ४२१TP३T गिरावट आयो। अर्कोतर्फ, बैंकहरूले धितो स्वीकृतिहरू कडा पारेका छन्, पहिलो पटक घर खरिद गर्नेहरूको लागि औसत डाउन पेमेन्ट अनुपात 30% बाट बढेर 40% पुगेको छ, जसले गर्दा धेरै युवाहरूलाई घरबाट बाहिर निकालिएको छ। हङकङ सामाजिक सेवा परिषद्का निर्देशक वोङ किन-वाईले सम्पत्ति बजारको गतिरोधले हङकङलाई "धनी र नहुने बीचको टकरावको समाज" मा परिणत गरिरहेको आलोचना गरे।
III. नीतिगत प्रतिक्रिया र बजार समायोजन
३.१ सरकारको उद्धार उपायहरूको प्रभावकारिता सीमित छ।
सम्पत्ति बजारलाई स्थिर बनाउनको लागि, हङकङ सरकारले २०२३ को अन्त्यमा स्ट्याम्प शुल्क (BSD) खुकुलो पार्ने घोषणा गर्यो, विदेशीहरूको लागि सम्पत्ति कर दर ३०१TP3T बाट घटाएर १५१TP3T बनाउने र स्थानीय बासिन्दाहरूलाई "पहिले कर छुट र त्यसपछि कर" दिने अनुमति दिने घोषणा गर्यो। यद्यपि, कोलियर्स इन्टरनेशनलको एक रिपोर्टले नीति कार्यान्वयन भएको तीन महिना भित्र, कारोबारको मात्रा केवल ८१TP३T ले थोरै मात्र बढेको र घट्दो प्रवृत्तिलाई उल्टाउन नसकेको औंल्याएको छ। वित्तीय सचिव पल चानले स्वीकार गरे कि उच्च ब्याजदर र अनिश्चित आर्थिक सम्भावनाहरूले नीतिगत प्रोत्साहनको प्रभावलाई कमजोर बनाएको छ।
३.२ विकासकर्ताहरूले बिक्री रणनीतिहरू नवीन बनाउँछन्
इन्भेन्टरी कटौतीलाई तीव्र बनाउन, विकासकर्ताहरूले अभूतपूर्व प्राथमिकता योजनाहरू सुरु गरेका छन्। २०२४ को सुरुमा सुरु हुने सन हङ काई प्रोपर्टीजको टुएन मुन परियोजनाले १२०१TP३T धितो प्रदान गर्दछ (अर्थात् खरीददारहरूले कर र शुल्क तिर्न अतिरिक्त ऋण प्रयोग गर्न सक्छन्), जबकि चेउङ कङ समूहले खरीददारहरूलाई "पहिले बाँच्न र पछि तिर्ने" अनुमति दिन्छ। यसको बावजुद, नाइट फ्र्याङ्क रिसर्चले औंल्यायो कि २०२३ मा नयाँ सम्पत्ति बिक्री दर केवल ५११TP3T हुनेछ, जुन २०२१ मा ८२१TP3T बाट उल्लेखनीय गिरावट हो, जसले बजारको विश्वास अझै पुन: प्राप्त नभएको संकेत गर्दछ।
३.३ मालिकहरूको आत्म-सहायता रणनीतिहरूको भिन्नता
प्रतिकूलताको सामना गर्दा, मालिकहरूको सामना गर्ने रणनीतिहरू ध्रुवीकृत हुन्छन्। मिडल्याण्ड रियल्टीले गरेको एक सर्वेक्षणले ४५१TP3T मालिकहरूले धितो भुक्तानीमा अनुदान दिन आफ्नो सम्पत्ति भाडामा दिने छनौट गरेको देखाएको छ, जसको परिणामस्वरूप २०२३ मा भाडाको प्रतिफल २.८१TP3T पुगेको छ। तर एकै समयमा, १५१TP3T का अत्यधिक लाभान्वित मालिकहरूलाई "आफ्ना सम्पत्तिहरू बेच्न मूल्य घटाउन" बाध्य पारियो, जसमा केही आप्रवासीहरू पनि समावेश थिए जो आफ्नो सम्पत्ति बेच्न हतारमा थिए। हङकङ पोलिटेक्निक विश्वविद्यालयका वित्त प्राध्यापक झेङ तियानसिओङले सम्पत्ति मालिकहरूले सकेसम्म चाँडो तनाव परीक्षण गर्नुपर्छ र जोखिमसँग जुध्न कम्तिमा १२ महिनाको धितो भुक्तानी रिजर्भमा राख्नुपर्ने सुझाव दिए।
४. दीर्घकालीन प्रवृत्ति: संरचनात्मक समायोजन अपरिहार्य छ
४.१ जनसंख्या संरचना परिवर्तनको माग आधार
हङकङको जनगणना तथा तथ्याङ्क विभागले २०४६ सम्ममा ३६१ TP3T जनसंख्या ६५ वर्षभन्दा माथिको हुने अनुमान गरेको छ। वृद्धवृद्धाहरू सम्पत्ति रिलिज गर्न "साना घरहरूमा व्यापार" गर्छन्, जसले साना र मध्यम आकारका एकाइहरूको अत्यधिक आपूर्तिलाई बढाउन सक्छ। मोर्गन स्टेनलीको प्रतिवेदनले भविष्यवाणी गरेको छ कि हङकङको आवासीय माग अर्को दशकमा प्रति वर्ष ०.५१TP3T ले मात्र बढ्नेछ, जुन विगत बीस वर्षको १.८१TP3T भन्दा धेरै कम हो।
४.२ आर्थिक रूपान्तरणले क्षेत्रीय मूल्यलाई पुनः आकार दिन्छ
सेन्ट्रलमा कार्यालय रिक्तता दर १६१TP3T पुगेपछि, परम्परागत कोर क्षेत्रको प्रभामण्डल फिक्का हुँदै जान्छ। स्याभिल्सको एक अध्ययनले २०२३ मा हङकङ टापुमा सम्पत्तिको मूल्यमा आएको गिरावट (९१TP३T) नयाँ क्षेत्रहरू (६१TP३T) भन्दा बढी हुने देखाएको छ, जसले "सीमान्तकृत क्षेत्रहरू" मूल्य गिरावटको लागि बढी प्रतिरोधी रहेको देखाउँछ। हङकङ विज्ञान तथा प्रविधि विश्वविद्यालयको अर्थशास्त्र विभागका निर्देशक पार्क ची-शुई विश्वास गर्छन् कि सम्पत्ति बजार "पूर्ण बबल" बाट "संरचनात्मक भिन्नता" मा सर्दैछ।
४.३ दिगो विकासको लागि दबाब
सरकारको दीर्घकालीन आवास रणनीतिले अर्को दशकमा ४,९०,००० आवासीय एकाइहरू वितरण गर्ने आह्वान गरेको छ, तर वातावरणीय समूहहरूले ठूलो मात्रामा विकासले पारिस्थितिक वहन क्षमताभन्दा बढी हुने चेतावनी दिएका छन्। विश्व हरित संगठनले औद्योगिक भवनहरू र साझा जीवन मोडेलहरूको रूपान्तरण मार्फत द्वन्द्व कम गर्न "ठाडो शहरहरू" को अवधारणालाई प्रवर्द्धन गर्न सुझाव दिन्छ, तर सान्दर्भिक नियमहरू सुधार गर्न समय लाग्नेछ।
V. निष्कर्ष: संकटको बीचमा अवसरहरू
हङकङको सम्पत्ति बजारमा आएको गिरावट एउटा संकट र संरचनात्मक सुधारलाई प्रवर्द्धन गर्ने अवसर दुवै हो। छोटो अवधिमा, सम्पत्ति मालिकहरूले वित्तीय जोखिमहरूलाई विवेकीपूर्वक व्यवस्थापन गर्न र अत्यधिक लिभरेजबाट बच्न आवश्यक छ; मध्यम अवधिमा, सरकारले भूमि आपूर्ति सुधारलाई तीव्र पार्नुपर्छ र घरजग्गामा अर्थतन्त्रको निर्भरता कम गर्न विविध उद्योगहरूको विकास गर्नुपर्छ; दीर्घकालीन रूपमा, मानिसहरूको जीविकोपार्जनमा घट्दो सम्पत्तिको प्रभावलाई कम गर्न थप पूर्ण सामाजिक सुरक्षा जाल स्थापना गर्न आवश्यक छ। हाम्रो हङकङ फाउन्डेसनका अनुसन्धान निर्देशक टिन से पेईले भनेझैं: "आवासको मूल्यमा आएको सुधारको पछि लाग्नुको सट्टा, हामीले अझ समतामूलक र दिगो आवास मोडेल पुनर्निर्माण गर्ने अवसरलाई सदुपयोग गर्नुपर्छ।"
सम्पत्ति बजारमा उतारचढाव एक आर्थिक नियम हो, तर यसका मालिकहरूका लागि, प्रत्येक उतारचढाव व्यक्तिगत पीडा हो। समस्याको सारलाई सामना गरेर मात्र हामी पीडामा नयाँ जीवनको बाटो खोज्न सक्छौं।
सन्दर्भ:
१. हङकङ मौद्रिक प्राधिकरण, मौद्रिक तथा वित्तीय स्थिरता सम्बन्धी अर्ध-वार्षिक प्रतिवेदन (डिसेम्बर २०२३)
२. मूल्याङ्कन र मूल्याङ्कन विभागको हङकङ सम्पत्ति प्रतिवेदन २०२३
३. जोन्स लाङ लासाले, हङकङ आवासीय बजार आउटलुक २०२४
४. सामाजिक गतिशीलता र आवास नीति अनुसन्धान, हङकङ इन्स्टिच्युट अफ एसिया-प्यासिफिक स्टडीज, हङकङको चिनियाँ विश्वविद्यालय (२०२३)
५. UBS: एसियाली अर्थतन्त्रमा सम्पत्तिको प्रभावको विश्लेषण (जनवरी २०२४)
ऋणात्मक इक्विटीयो शब्दले कुनै वस्तु प्रयोग गर्दा बुझाउँछधितोग्यारेन्टी गरिएकोऋणतरबजार पूँजीकरणबेतलबी भन्दाप्रमुखवर्तमान मूल्यअझै कम छसम्पत्तिहरू। यी मध्ये धेरैजसो सम्पत्ति घरजग्गा वाभूमि, वा सम्भवतःकार, वा ठूलोकम्प्युटरर अन्य वस्तुहरू।
थप पढाइ:
