सामग्रीको तालिका
घरजग्गा कोष प्रमुख ली जेनक्सिङले घाटा घटाए: १०.३ मिलियन घाटा पछाडि चार क्रूर वास्तविकताहरू
"खतरनाक शहरमा फस्नु भन्दा हात काट्नु राम्रो हो।" व्यापार युद्धको यो सुनौलो वाक्यांश हङकङको फ्लोर शप लगानी बजारमा वास्तविक जीवनमा खेलिरहेको छ। "सडक पसल लगानीका गडफादर" भनेर चिनिने एक प्रख्यात व्यक्तित्व, शेङ्घुई रिटेल पसल कोषका संस्थापक ली जेन्क्सिङले हालै प्रमुख स्थानहरूमा रहेका दुई भुइँ तल्ला पसलहरूको मूल्य घटाएका छन्, जसको परिणामस्वरूप कुल पुस्तक घाटा हङकङ डलर १०.३ मिलियन भएको छ। एउटा ढुङ्गाले हजारौं तरंगहरू निम्त्याउन सक्छ। उद्योगलाई स्तब्ध पार्ने यो कारोबारले हङकङको खुद्रा घरजग्गाको घाउ मात्र उजागर गरेन, महामारीपछिको युगमा लगानी तर्कमा भएका विध्वंसक परिवर्तनहरूलाई पनि उजागर गर्यो।
[कथा भित्र रक्तपातपूर्ण व्यापार] चार वर्षमा दुई पसलहरूले आफ्नो मूल्यको एक तिहाइ गुमाए
पहिलो उल्लेखनीय कारोबार सान पो कङको यिन हिङ स्ट्रिटमा भएको थियो। यो ७१० वर्गफुटको दलिया पसललाई ली जेन्क्सिङले अगस्ट २०२१ मा महामारी फैलिरहेको बेला NT$२१ मिलियनको उच्च प्रोफाइल रकममा किनेका थिए। त्यतिबेला, उनले घमण्ड गरे: "मिन्शेङ जिल्ला मूल्य घट्ने प्रति धेरै प्रतिरोधी छ। मासिक भाडा NT$५८,००० र प्रतिफल NT$३३१TP३T पर्याप्त स्थिर छन्।" यद्यपि, चार वर्ष पछि, अत्यधिक प्रत्याशित यो "नगद गाई" NT$१३.४ मिलियनमा बेचियो, जसमा NT$७.६ मिलियन पुस्तकहरूबाट हटाइयो, NT$३६१TP३T को एक गिरावट। यदि स्ट्याम्प ड्युटी र कमिसन जस्ता कारोबार लागतलाई ध्यानमा राखियो भने, वास्तविक घाटा ८० लाख भन्दा बढी हुन सक्छ।
अर्को पसल कारोबार, जसको विवरण खुलासा गरिएको थिएन, कुल घाटा १ करोड ३ लाख पुग्यो। उद्योग स्रोतका अनुसार, पसल परम्परागत जीविकोपार्जन क्षेत्रमा अवस्थित छ र सुरुमा लगभग १ करोड ५० लाख युआनमा खरिद गरिएको थियो। यो अहिले लगभग २०% छुटमा बिक्री भइरहेको छ। दुई कारोबारबाट कुल ३०.७ मिलियन नगद प्राप्त भयो, तर ली जेन्क्सिङले १ करोडभन्दा बढी घाटा बेहोर्दै बजार छोड्नुपर्यो। छोटो अवधिको अनुमानमा निपुण ली जेन्क्सिङको लागि यो निस्सन्देह आफ्नो करियरमा दुर्लभ वाटरलू थियो।
[विच्छेदनको पहिलो चक्कु] समयको गलत अनुमान: २०२१ मा मशाल पार गर्ने लागत
लेनदेनको समयरेखा हेर्दा, घातक त्रुटि स्पष्ट रूपमा देखिन्छ। २०२१ मा, जब विश्वव्यापी सम्पत्ति उन्माद वर्षको बीचमा छ, हङकङ पसल बजारले एक अनौठो "बरफ र आगो" अवस्था प्रस्तुत गर्दछ। त्यस समयमा, खोपहरूको परिचयले पुन: प्राप्तिको अपेक्षालाई जन्म दियो, र मुख्य खुद्रा क्षेत्रहरूमा पसल भाडामा आएको गिरावट संकुचित भयो। यद्यपि, ली जेन्क्सिङले बाजी लगाउन रोजेको मिन्शेङ जिल्ला महामारीको पाँचौं लहरको प्रकोपका कारण गहिरो जाडोमा फसेको थियो।
"उनी सामान्य 'उल्टो लगानी' पासोमा परे।" मिडल्याण्ड औद्योगिक तथा व्यावसायिक सम्पत्ति विश्लेषक झाङ गुओकियाङले स्पष्ट रूपमा भने, "२०२१ मा सामानहरू कब्जा गर्नु तल्लो स्तरको माछा मार्ने जस्तो देखिन्छ, तर वास्तवमा यसले तीन संरचनात्मक परिवर्तनहरूलाई बेवास्ता गर्दछ: सीमापार खपत अपरिवर्तनीय छ, मानिसहरूको जीविकोपार्जन क्षेत्रहरू अत्यधिक संतृप्त छन्, र अनलाइन खाद्य वितरण प्लेटफर्महरू बढ्दैछन्।" तथ्यहरूले प्रमाणित गरेका छन् कि सान पो कङ वरपर ५०० मिटर भित्र, विगत तीन वर्षमा २० भन्दा बढी नयाँ दलिया, चाउचाउ पसलहरू थपिएका छन्। समान प्रतिस्पर्धाले भाडा १५१TP3T ले घटाएको छ। तथाकथित "स्थिर प्रतिफल" केवल कमजोर छन्।
[दोस्रो चक्कुले हड्डीमा प्रहार गर्छ] ब्याजदर वृद्धिको आँधी: लिभरेज भएका खेलाडीहरूको मृत्युको काउन्टडाउन
सबैभन्दा गहिरो संकट वित्तीय विवरणहरूमा छ। शेङ्घुई कोषको विगतको सञ्चालन मोडेल अनुसार, यस प्रकारको जग्गा पसल लगानीले प्रायः "उच्च लिभरेज + उच्च-ब्याज वित्तपोषण" रणनीति अपनाउँछ। सान पो कङको पसललाई उदाहरणको रूपमा लिँदा, यदि मूल धितो ७०% थियो भने, हालको ५.८७५१TP३T को पी-रेट ब्याज दरको आधारमा गणना गरिएको भए, मासिक भुक्तानी HK$६९,००० जति उच्च हुनेछ, जुन भाडा आम्दानी भन्दा HK$११,००० बढी हो! "यो पसल कायम राख्न हरेक महिना पैसा गुमाउनु बराबर हो। तपाईंले यसलाई जति लामो समयसम्म पाल्नुहुन्छ, त्यति नै धेरै गुमाउनुहुन्छ।" सेन्टालाइन इन्डस्ट्रियल एण्ड कमर्सियल प्रोपर्टीजका प्रबन्ध निर्देशक पान झिमिङले सही गणना गरे।
अझ क्रूर कुरा के छ भने अमेरिकी संघीय रिजर्भको "लामो समयसम्म उच्च" ब्याजदर नीतिले घरजग्गा कोषको मध्यस्थता मोडेललाई पूर्ण रूपमा चकनाचूर पारेको छ। विगतमा कम ब्याजदरको वातावरणमा निर्भर रहेको "कम पैसा उधारो लिने र उच्च भाडा लिने" सूत्र वित्तपोषण लागत बढ्दै जाँदा "मृत्युको सर्पिल" मा परिणत भएको छ। उद्योगका आन्तरिक स्रोतहरूले केही कोष उत्पादनहरूको ब्याज कभरेज अनुपात (ICR) १.५ गुणा चेतावनी रेखाभन्दा तल झरेको खुलासा गरेका छन्, जसले गर्दा प्रबन्धकहरूलाई स्थिति कटौती गर्न र घाटा रोक्न बाध्य पारिएको छ।
[तेस्रो चक्कुले मुटुमा प्रहार गर्छ] खुद्रा परिवर्तनहरू: कसरी खाद्य वितरण प्लेटफर्महरूले सडक पसलहरूको मूल्य बढाउँछन्
जब हामी याङ्किङ स्ट्रिटमा पुग्यौं र घटनास्थलमा अवलोकन गर्यौं, सत्य अझ रक्तपातपूर्ण थियो। खाजाको समयमा दलिया पसलमा एक दर्जनभन्दा बढी खाना खानेहरू भए तापनि, डेलिभरी गर्नेहरू भित्र र बाहिर आउने आवृत्ति प्रति मिनेट २-३ जनासम्म थियो। "यस रेस्टुरेन्टको ६०% भन्दा बढी व्यवसाय टेकअवे हो, त्यसैले यसलाई कुनै प्रमुख स्थानको आवश्यकता पर्दैन।" रेस्टुरेन्ट उद्योगका एक अनुभवी बोस चेनले भने, "आजकल, पसल भाडामा लिँदा सबैभन्दा महत्त्वपूर्ण कुरा भान्साको क्षेत्र हो, र पसलको अगाडिको सजावट गौण भएको छ। यदि मालिकले 'स्थान सिद्धान्त' मा टाँसियो भने, समयले उसलाई नष्ट गर्नेछ।"
२०२३ मा, हङकङको खानपान उद्योगमा टेकअवे अर्डरको अनुपात ४७१TP3T पुग्यो, जुन महामारी अघिको तुलनामा ३२ प्रतिशत अंकले वृद्धि हो। जब मोटरसाइकल चालकहरूले "भौगोलिक विकिरण त्रिज्या" पुन: लेख्छन्, परम्परागत सडक पसलहरूको "ट्राफिकको मुद्रीकरण" तर्क ध्वस्त भएको छ। त्यतिबेला ली जेनक्सिङले मूल्याङ्कन गरेको "टेनेमेन्ट फ्लोर शप एक्सपोजर रेट" जेनेरेसन जेड उपभोक्ताहरूको नजरमा फूडपान्डा पृष्ठमा स्टार रेटिङ जत्तिकै महत्त्वपूर्ण नहुन सक्छ।
[अन्तिम धक्का] कोष छुटकाराको लहर: कैदीको दुविधा अन्तर्गत आत्म-सुरक्षाबाट बच्ने रोयाल
ऊँटको ढाड भाँच्ने अन्तिम कारण भनेको कोष लगानीकर्ताहरूमाझ विश्वासको पतन थियो। चीन धितोपत्र नियामक आयोगको जानकारी अनुसार, २०२३ मा मानिसहरूको जीविकोपार्जनमा केन्द्रित शेङ्घुई अन्तर्गतको कोष उत्पादनको लागि छुटकारा आवेदनहरूको संख्या मासिक रूपमा दुई गुणा बढेको छ। "लगानीकर्ताहरूले अमेरिकी REIT हरूले वार्षिक ८१TP3T भन्दा बढी ब्याज दर तिरिरहेको देखिरहेका छन्, जबकि हङकङको स्ट्रिट पसल कोषहरूलाई लाभांश तिर्न कठिनाइ भइरहेको छ, र छुटकाराको लहर आसन्न छ," नाम नखुलाउन चाहने एक निजी इक्विटी वकिलले खुलासा गरे।
यो "कैदीको दुविधा" ले कोष प्रबन्धकहरूलाई कम मूल्यमा सम्पत्ति बेच्न बाध्य पार्छ। यद्यपि, जब बजार बिक्री-अफले भरिन्छ, यसले मूल्याङ्कनको दुष्चक्र सुरु गर्नेछ। DTZ को तथ्याङ्कले देखाउँछ कि २०२४ को पहिलो त्रैमासिकमा मिन्शेङ जिल्लाका पसलहरूको कारोबार मूल्य २०२१ को शिखरबाट ४५१TP3T ले घटेको छ, जबकि ली जेन्क्सिङको ३६१TP3T को घाटा वास्तवमा "बजारलाई उछिनेको" मानिएको थियो। यस प्रकारको कालो हास्य सम्पूर्ण उद्योगको अस्तित्व संकटको सूक्ष्म जगत हो।
[अन्तिम प्रश्न] के सडक पसलको लगानी मरेको छ? तीनवटा तथ्याङ्कले जीवनको भविष्य प्रकट गर्दछ
बजारको भयावह अवस्थाको सामना गर्दै, के सडक पसलमा गरिएको लगानीलाई मृत्युदण्ड दिनुपर्छ? तीनवटा प्रमुख तथ्याङ्कले आशा प्रकट गर्छन्:
- अनुभवमा आधारित उपभोग प्रवृत्ति विपरीत बढ्छ： K11 MUSEA को बिक्री गत वर्ष 38% ले बढेको छ, जसले "दृश्य सिर्जना गर्ने" स्टोरहरूमा अझै पनि विस्फोटक शक्ति रहेको देखाउँछ;
- माइक्रो गोदामको माग बढ्यो：शहरी क्षेत्रहरूमा मिनी-भण्डारणको भाडा दर 95% को उच्च स्तरमा रहन्छ, र "अन्तिम माइल" स्टेशनहरूमा रूपान्तरण एक नयाँ बाटो बनेको छ;
- नीतिगत खुकुलोपन नजिकै छ：सरकारले भुईं तल्लाका मेडिकल क्लिनिकहरूमा प्रतिबन्धहरू खुकुलो पार्ने योजना बनाएको छ; व्यावसायिक सेवा उद्योग चमत्कारी उद्धारकर्ता बन्न सक्छ।
"अँध्यारोलाई सराप्नुको सट्टा, मैनबत्ती बाल्नु राम्रो हो," ली जेन्क्सिङले आफ्नो पछिल्लो ब्लगमा लेखे। शपिङ मल उद्योगको बाँच्नको लागि हताश प्रयासमा यी अनुभवी व्यक्तिले सम्पूर्ण उद्योगको लागि रूपान्तरणको लागि स्पष्ट आह्वान गरिरहेका हुन सक्छन्। "भाडा सङ्कलनकर्ता" मानसिकता इतिहास बन्दै जाँदा, घरजग्गा कोषको नयाँ पुस्ताको कथा भर्खरै सुरु भएको छ...
थप पढाइ:
- "पसल सेक्युरिटाइजेसन" को पासोमा ली जेनसिङले ८९ लाख युआन गुमाए।
- अर्को चाँदी-सूचीबद्ध सम्पत्ति, स्वर्गीय "पसल राजा" ताङ शिङ-पोको प्रिन्स प्रोपर्टीजले हङकङ डलर ६१ मिलियनको घाटा बेहोर्नु पर्यो।
- आर्थिक रूपमा समस्यामा परेका एजेन्ट, पागल डेङ चेङबो, कमिसन पाएपछि देवताहरूलाई श्रद्धाञ्जली दिन पटाका पड्काउन यति उत्सुक छन्!
