सामग्रीको तालिका
अगस्ट २०२४ मा, शेङ्घुई रिटेल शप फन्डले वाटर स्ट्रिटमा रहेको भुइँ तल्लाको पसल हङकङ डलर १५.६ मिलियनमा बेचेको खबरले बजारलाई स्तब्ध बनायो। यो कारोबार डेढ महिनामा कोषको लागि तेस्रो घाटा थियो। कोषले गत महिना जोर्डनको १२६ वुसोङ स्ट्रिटमा रहेको भुइँ तल्ला र लफ्ट पसलहरू १८.६८ मिलियन हङकङ डलरमा बेचेको थियो। यो युनिट जुलाई २०२२ मा HK$२७.५ मिलियनमा खरिद गरिएको थियो र लगभग साढे दुई वर्षसम्म राखिएको थियो, जसको परिणामस्वरूप HK$८.८२ मिलियन वा ३२.०७१TP3T घाटा भयो।
एक महिना पछि, कोषले ONE EIGHTY, 180 Shau Kei Wan Road, Shau Kei Wan को भुईं तल्लामा रहेको पसल नम्बर २ लाई लगभग HK$20.1 मिलियनमा बेच्यो। पसलको क्षेत्रफल लगभग १,४३३ वर्ग फिट छ र प्रति वर्ग फिटको मूल्य लगभग HK$१४,००० छ। कोषले दुई वर्षभन्दा कम समयको लागि पसल सञ्चालन गर्यो र लगभग HK$४.९ मिलियन वा १९.६१TP3T को घाटामा बजारबाट बाहिरियो।
साई यिङ पुन पसलको मूल मालिकले ३४ वर्षमा १७ गुणा नाफा कमाएको "मिथक" एक पेशेवर कोषको हातमा "वाटरलू" साबित भयो। जब "शप किंग" ली जेन्सिङलाई पनि लगातार घाटा रोक्नु पर्छ, कस्तो प्रकारको संरचनात्मक संकट लुकेको छ? (डेटा तुलनाको लागि तालिका १ हेर्नुहोस्)
तालिका १: शेङ्घुई कोषको तीन घाटाको प्रमुख डेटा
| सम्पत्ति स्थान | खरिद समय | खरिद मूल्य (मिलियन) | बिक्री मूल्य (मिलियन) | होल्डिङ अवधि | ग्रहण दायरा |
|---|---|---|---|---|---|
| साई यिङ पुन | 2022.08 | 2,450 | 1,560 | ३ वर्ष | 36.33% |
| जोर्डन | 2022.07 | 2,750 | 1,868 | २.५ वर्ष | 32.07% |
| शाउ केई वान | 2022.12 | 2,500 | 2,010 | १.५ वर्ष | 19.6% |
घाउको शारीरिक क्षरण: बजारलाई घाँटी थिचेर तीन घातक चोटहरू
१. महामारीपछिको उपभोग ढाँचाको विच्छेदन: "ई-वाणिज्य + उत्तरतर्फ" दोहोरो रक्तस्राव
मामिलामावाटर स्ट्रिटपसलको भाडा प्रतिफल ५.४% भए पनि, यसले आफ्नो घातक कमजोरी लुकाउन सक्दैन - मासिक भाडा ७०,००० युआन भएका रेस्टुरेन्ट भाडामा लिनेहरूले "सप्ताहांत खाली शहर" को प्रभावको सामना गरिरहेका छन्। मिडल्याण्ड इन्डस्ट्रियल एण्ड कमर्सियल प्रोपर्टीजको तथ्याङ्कले २०२४ को दोस्रो त्रैमासिकमा हङकङ आइल्याण्डमा सडक पसलहरूको रिक्त पद दर १२.८१TP3T पुगेको देखाएको छ, जुन महामारी अघिको अवधिको तुलनामा तीन गुणा बढी हो।
गहिरो संकट उपभोग संरचनामा आएको परिवर्तनमा निहित छ:
- शेन्जेन-ग्वाङडोङ उपभोक्ता सर्कलले आकार लिन्छ: हङकङको जनगणना तथा तथ्याङ्क विभागको तथ्याङ्क अनुसार, २०२४ को पहिलो छ महिनामा, हङकङका बासिन्दाहरू ४ करोड २० लाख पटक उपभोगको लागि उत्तर गए, जुन प्रति महिना ७० लाख मानिसहरूले "आफ्नो खुट्टाले मतदान" गर्नु बराबर हो।
- ई-कमर्सले भौतिक क्षति पुर्याउँछ: उपभोक्ता परिषद्को सर्वेक्षणले देखाएको छ कि नागरिकहरूले 62% मा दैनिक आवश्यकताहरूको लागि अनलाइन किनमेलको आवृत्ति बढाएका छन्, र सडक पसलहरूमा परम्परागत "आवेगपूर्ण उपभोग" को फाइदा ध्वस्त भएको छ।
२. ब्याजदर कैंची: ४.७५१TP3T वित्तपोषण लागत बनाम ५.४१TP3T भाडा फिर्ता
वाटर स्ट्रिटमा रहेका पसलहरूलाई उदाहरणको रूपमा लिँदा, हालको ऋण ब्याज दर H+1.3% (वास्तवमा लगभग 4.75%) को आधारमा, कमिसन र व्यवस्थापन शुल्क कटौती गरेपछि, कोषको खुद प्रतिफल दर 4% भन्दा कम हुन सक्छ, र भाडामा लिनेहरूमा कुनै उतारचढाव भएमा कोषले घाटा बेहोर्नेछ। अझ घातक कुरा के छ भने पसलको मूल्याङ्कन ब्याजदरसँग उल्टो रूपमा सम्बन्धित छ - ब्याजदरमा प्रत्येक ११TP३T वृद्धिको लागि, पसलको मूल्यमा सैद्धान्तिक गिरावट ८-१०१TP३T (JLL मोडेल) हुन्छ।
३. "पसल सेक्युरिटाइजेसन" को पासो: तरलता ब्ल्याक होलले मूल्य खान्छ
कोष सञ्चालन मोडेलमा अन्तर्निहित दोषहरू छन्:
- उच्च लिभरेज छोटो चक्र: धेरैजसोले ३-५ वर्षको बन्द अवधि अपनाउँछन्, जुन पसलहरूको सामान्य भुक्तानी अवधि (सामान्यतया ८-१० वर्ष) सँग मेल खाँदैन।
- मूल्याङ्कन बबलको परिणाम: भाडा बजारमा भएको संरचनात्मक गिरावटलाई बेवास्ता गर्दै २०२२ मा खरिद मूल्य प्रायः महामारीपूर्व भाडामा आधारित छ।
- खुद्रा बिक्रीको दुविधा： कोषको विभाजित बिक्रीले स्वामित्वको खण्डीकरण निम्त्याउँछ, जसले गर्दा सम्पत्ति पुनर्संरचनाको लचिलोपन कमजोर हुन्छ।
विज्ञहरूले निदान गर्छन्: बजार कहिले ओरालो लाग्नेछ?
"हाल, कोर क्षेत्रमा पसल भाडा २००८ को स्तरमा झरेको छ, तर ब्याजदर सामान्य हुन समय लाग्नेछ। हामी २०२५ को दोस्रो आधामा परिवर्तनको अपेक्षा गर्छौं।" यद्यपि, त्यहाँ वैकल्पिक आवाजहरू छन् जुन विश्वास गर्छन् कि पसलहरू "लगानीबाट मुक्त उत्पादन" को प्रक्रियाबाट गुज्रिरहेका छन् र भविष्यमा आफ्नो व्यावहारिक प्रकृतिमा फर्कनेछन्।
पोस्टस्क्रिप्ट: तथ्याङ्कभन्दा बाहिरका शान्त विचारहरू
जब १३ लाख २ करोड ४५ लाख हुने र त्यसपछि १५६ लाखमा संकुचित हुने संख्यात्मक खेल समाप्त हुन्छ, वास्तवमा जाँच गर्नुपर्ने कुरा कुनै निश्चित कोषको नाफा र नोक्सान नहुन सक्छ, तर सम्पूर्ण व्यावसायिक घरजग्गा मूल्याङ्कन प्रणालीको पुनर्निर्माण हुन सक्छ। भौतिक र भर्चुअल बीचको संघर्षमा, शहरको सम्झना बोकेका ती सडक पसलहरूलाई वित्तीय उपकरणको रूपमा हेर्नुपर्छ कि सांस्कृतिक वाहकको रूपमा? यो ग्रहणको आँधीले अन्ततः मानिसहरूलाई छनौटहरूको सामना गर्न बाध्य पार्नेछ।
थप पढाइ:
- क्यासिनो राजा झोउ झुओहुआको शताब्दी लामो मुद्दा समाप्त भयो, तर उनले अझै पनि मुख्य सम्पत्तिमाथि नियन्त्रण कायम राखे
- अर्को दिन! "शप किंग" देङ चेङबोका छोरा, देङ याओशेङलाई एक वित्तीय कम्पनीले उच्च अदालतमा २३ करोड NT डलरको ठूलो ऋणको लागि मुद्दा दायर गरेको थियो।
- आर्थिक रूपमा समस्यामा परेका एजेन्ट, पागल डेङ चेङबो, कमिसन पाएपछि देवताहरूलाई श्रद्धाञ्जली दिन पटाका पड्काउन यति उत्सुक छन्!
