सामग्रीको तालिका
औसत वार्षिक घाटा ६,००,००० छ, जुन मध्यम वर्गीय परिवारको वार्षिक आय बराबर हो।
हङकङको सम्पत्ति बजार मूल्यको अभूतपूर्व पुनर्निर्माणबाट गुज्रिरहेको छ। पहिले "केवल बढ्छ र कहिल्यै झर्दैन" भन्ने मिथक २०२४ को वसन्तमा पूर्ण रूपमा चकनाचूर भयो। हङकङ टापुको मध्य-स्तरका विलासी घरहरूदेखि नयाँ क्षेत्रहरूमा प्रवेश-स्तरका सम्पत्तिहरूसम्म, निजी आवास सम्पत्तिहरूदेखि गृह स्वामित्व योजना (HOS) बजारसम्म, शहरभरि सम्पत्ति संकुचन हुने आँधी चलिरहेको छ। पछिल्लो कारोबार तथ्याङ्कले देखाउँछ कि केवल तीन वर्षमा, १ करोड हङकङ डलरभन्दा बढीको पुस्तक मूल्यको वाष्पीकरण सामान्य बनेको छ। विश्वको सबैभन्दा महँगो घरजग्गा बजार २००३ मा सार्स संकट पछिको सबैभन्दा गम्भीर परीक्षाबाट गुज्रिरहेको छ।
१. घटनाको मूल कुरा: ६५ लाख कारोबार पछाडिको डेटा प्रभाव
- आधारभूत व्यापारिक जानकारी
- सम्पत्ति लक्ष्य: त्सुङ क्वान ओइस्ट पोइन्ट सिटीलगभग ४४१ वर्ग फिटको बिक्रीयोग्य क्षेत्रफल भएको दुई शयनकक्ष भएको युनिट (सामान्य अपार्टमेन्ट प्रकारहरूमा आधारित)
- कारोबार मूल्य: HK$६.५ मिलियन, २०२० मा HK$८.३ मिलियनको खरिद मूल्यको तुलनामा HK$१.८ मिलियनको बुक नोक्सान (२१.७१TP3T ले कमी)।
- होल्डिङ अवधि: लगभग ३ वर्ष ४ महिना (२०२० को मध्यमा खरिद र २०२३ को अन्त्यमा बिक्री मान्दै)
- थप लागत: यदि स्ट्याम्प शुल्क (लगभग ३.७५१TP३T), कमिसन र ब्याज खर्चलाई ध्यानमा राखियो भने, वास्तविक घाटा लगभग २५ लाख हुन सक्छ।
- बजार मूल्य विश्लेषण
- एउटै हाउजिङ इस्टेटमा हालैका कारोबारहरू: नोभेम्बर २०२३ मा इस्ट पोइन्ट सिटीमा दुई शयनकक्ष युनिटहरूको कारोबार मूल्य ६८ लाखदेखि ७२ लाखसम्म थियो। यो केस औसत मूल्यभन्दा लगभग ५१TP3T-१०१TP3T कम छ।
- क्षेत्रीय तुलना: त्सुङ क्वान ओ सेन्टरमा समान एकाइहरूको हालैको कारोबार मूल्य लगभग HK$६.६ मिलियन देखि HK$७ मिलियन छ, जसले इस्ट पोइन्ट सिटीको गिरावट बजारबाट उल्लेखनीय रूपमा विचलित नभएको संकेत गर्दछ।
- ऐतिहासिक शिखर समीक्षा: २०१८ मा, उही प्रकारको अपार्टमेन्ट ९० लाख पुगेको थियो, र हालको मूल्य उच्च स्तरबाट २८१TP3T ले घटेको छ, जसले दीर्घकालीन लगानी जोखिमलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ।
२. घाटाको कारणहरूको गहन विश्लेषण: म्याक्रो र माइक्रो इन्टरवेभिङ
- समष्टिगत आर्थिक स्तर: नीति र अर्थतन्त्रबाट दोहोरो निचोड
- ब्याजदर वृद्धिको प्रभाव: फेडको ब्याजदर वृद्धि चक्र अन्तर्गत, हङकङको प्राइम रेट (P दर) २०२० मा ५१TP३T बाट बढेर २०२३ मा ६.५१TP३T हुनेछ, र मासिक भुक्तानी दबाब ३०१TP३T ले बढ्नेछ।
- प्रतिभा गुमाउने जोखिम: २०२२-२०२३ मा जनसंख्याको खुद बहिर्गमन ११०,००० भन्दा बढी हुनेछ, र आवासको सम्भावित माग घट्नेछ। मूल्याङ्कन र मूल्याङ्कन विभागको तथ्याङ्क अनुसार, सोही अवधिमा त्सेउङ क्वान ओको भाडा सूचकांक ९१TP3T ले घटेको छ।
- आपूर्ति वृद्धि: आगामी तीन वर्षमा त्सुङ क्वान ओ साउथमा ४,००० भन्दा बढी नयाँ एकाइहरू निर्माण हुने अपेक्षा गरिएको छ, र आपूर्ति र माग बीचको असन्तुलनले मूल्य युद्धलाई तीव्र बनाउनेछ।
- केस विशिष्टता: मालिकको वित्तीय शृङ्खला भाँचिएको थियो।
- उच्च लिभरेज जोखिम: यदि तपाईंले ८०% धितो राखेर NT$८.३ मिलियन युनिट किन्नुभयो भने, हालको बुक भ्यालु डाउन पेमेन्ट (NT$१.६६ मिलियन) भन्दा कम भएको छ, जसले गर्दा बैंकलाई भिन्नता फिर्ता लिन दबाब सिर्जना भएको छ।
- आतंक बिक्रीको संकेत: बैंक मूल्याङ्कनमा ८.५१TP3T छुट (नोभेम्बर २०२३ मा इस्ट पोइन्ट सिटीमा दुई शयनकक्ष युनिटहरूको औसत मूल्याङ्कन: ७.१ मिलियन), नगद निकाल्ने मालिकहरूको उत्सुकता झल्काउँछ।
- होल्डिङ लागत ब्ल्याक होल: धितो ब्याज, व्यवस्थापन शुल्क र मर्मत खर्च, अनुमानित वार्षिक होल्डिङ लागत १५०,००० भन्दा बढी छ, र दीर्घकालीन होल्डिङ घाटा विस्तार हुन सक्छ।
३. डेटा परिप्रेक्ष्य: त्सेउङ क्वान ओ सम्पत्ति बजारमा संरचनात्मक परिवर्तनहरू
- भोल्युम-मूल्य भिन्नता चेतावनी
सूचकहरू २०२१ २०२२ २०२३ (पहिलो ११ महिना)
प्रति वर्ग फुट औसत मूल्य (HKD) १६,८०० १५,२०० १३,९००
व्यापार मात्रा (इकाइहरू) १,२५० ८९० ६८०
बजारमा औसत दिनहरू: ४५, ७८, ११२ (डेटा स्रोत: सेन्टालाइन सम्पत्ति एजेन्सी त्सुङ क्वान ओ शाखा) व्याख्या: मूल्य र मात्रा घट्दै गइरहेको छ, र लेनदेन चक्र लम्बिँदै गइरहेको छ। बजार क्रेता-प्रभुत्वको चरणमा प्रवेश गरेको छ।- उत्पादनको प्रतिस्पर्धात्मक क्षमता कमजोर
- नयाँ आवासीय सम्पत्तिहरू: हाइयिन मनोर र काङचेङ जिल्लाका नयाँ परियोजनाहरूले ग्राहकहरूलाई अन्यत्र मोड्न स्मार्ट घर र क्लब सुविधाहरू प्रयोग गर्छन्। दुई शयनकक्ष युनिटहरू अत्यधिक छन्: जिल्लामा दुई शयनकक्ष युनिटहरूको आपूर्ति ४५१TP३T को लागि जिम्मेवार छ, तर नवविवाहित परिवारहरूको अनुपात लगातार तीन वर्षदेखि घटेर १८१TP३T भएको छ। यातायात प्रिमियम घटेको छ: त्सेउङ क्वान ओ लाइन संतृप्त भएको छ, सबवेले ढाकिएको सम्पत्तिहरूको प्रभामण्डल कमजोर भएको छ, र यात्रुहरू तुएन मा लाइनतिर लागेका छन्।
IV. विशेषज्ञको राय: चिसो जाडोमा बाँच्नको लागि नियमहरू
- "ऋणात्मक सम्पत्तिको संख्या १२,००० नाघेको छ। यदि अमेरिकी ब्याजदर २०२५ सम्म उच्च रह्यो भने, आवासको मूल्य १०१TP३T-१५१TP३T ले घट्न सक्छ।" घर जग्गा एजेन्सी रणनीति सेन्टलाइन सम्पत्ति क्षेत्रीय बिक्री निर्देशक ली युक्सियाङले सुझाव दिए: "मालिकहरूले एजेन्टहरूको लागि २१TP३T-३१TP३T कमिसन प्रोत्साहन प्रदान गर्न पहल गर्नुपर्छ, र भुक्तानीको दबाब कम गर्न "पहिले भाडा र त्यसपछि बेच्नुहोस्" मोडेल स्वीकार गर्नुपर्छ।" कानुनी उद्योग रिमाइन्डर वकिल हुआङ गुओएनले विश्लेषण गरे: "यदि लेनदेन मूल्य बजार मूल्य भन्दा उल्लेखनीय रूपमा कम छ भने, लेनदार बैंकले भिन्नता दाबी गर्न सम्पत्ति कन्भेन्सिङ र सम्पत्ति अध्यादेशको धारा ६० उद्धृत गर्न सक्छ।"
क्रस-रिजन ग्रहण चार्ट (स्तब्ध पार्ने तुलना तालिका)
| क्षेत्र | सामान्य केसहरू | होल्डिङ समय | किताब हराउनु | औसत दैनिक वाष्पीकरण मात्रा |
|---|---|---|---|---|
| हङकङ आइल्याण्डका विलासी घरहरू | युयुआन तीन शयनकक्ष भएको अपार्टमेन्ट १० लाखले घट्यो | नखुलाइएको | ग्रहण लागेको छैन | – |
| काउलुन नानो भवन | AVA ६१ ले पाँच वर्षमा ६,००,००० गुमायो | ५ वर्ष | 18.3% | ३२८ युआन |
| नयाँ क्षेत्रहरूको प्रवेश | हुइकियाओ खुला मूल्यह्रास ४६१TP३T | ८ वर्ष | २३ लाख ९० हजार | ८१९ युआन |
| बाह्य टापुहरू घर स्वामित्व योजना | युताइयुआन सार्वजनिक आवास घरपरिवारले NT$१.६ मिलियनमा घरहरू किन्छन् | नखुलाइएको | ग्रहण लागेको छैन | – |
V. भविष्यका प्रक्षेपणहरू: तीन परिदृश्यहरूमा जोखिम र अवसरहरू परिदृश्य १: ढिलाइ भएको ब्याजदर परिवर्तन बिन्दु (सम्भावना ४५१TP३T)
- फेडरल रिजर्भले २०२४ मा उच्च ब्याजदर कायम राख्नेछ, हङकङको सम्पत्तिको मूल्यमा थप ८१TP3T-१२१TP3T ले गिरावट आउनेछ, र पूर्वी हार्बर सिटीमा दुई शयनकक्ष भएका अपार्टमेन्टहरू ५८ लाखदेखि ६० लाखको दायरामा झर्नेछन्। ट्रिगर अवस्थाहरू: अमेरिकी कोर CPI ३.५१TP3T माथि रहनेछ।
- सरकारले धितो अनुपात खुकुलो पार्छ वा स्ट्याम्प शुल्क घटाउँछ, जसले गर्दा लेनदेनको मात्रा २०१TP३T ले रिबाउन्ड हुन्छ, तर मूल्य रिबाउन्ड ५१TP३T मा सीमित हुन्छ। जोखिम बिन्दु: वित्तीय सञ्चितिमा कमीले उद्धार प्रयासहरूलाई सीमित गर्छ।
- विश्वव्यापी मन्दीले हङकङको जीडीपी घटायो, बेरोजगारी दर ५१TP3T भन्दा माथि बढ्यो, र सम्पत्तिको मूल्य २०१TP3T भन्दा बढीले घट्यो। कालो स्वान संकेतकहरू: चीनको मुख्य भूमि घर जग्गा कम्पनीहरूको ऋण संकट झनै खराब भयो।
VI. तर्कसंगत निर्णय लिने मार्गनिर्देशन: घाटा बेहोर्ने मालिकहरूका लागि मालिक र खरीददारहरू बीचको आक्रामक र रक्षात्मक लडाईं
- रक्तस्राव रोक्ने रणनीति: मूल्याङ्कन वृद्धिको लागि प्रयास गर्न साना र मध्यम आकारका बैंकहरूलाई धितो हस्तान्तरण गर्नुहोस् 5%-8% बसोबासको अधिकार कायम राख्न "बेच्नुहोस् र भाडामा फिर्ता गर्नुहोस्" सम्झौतामा हस्ताक्षर गर्नुहोस् मासिक भुक्तानीमा अनुदान दिन कोठा उप-भाडामा लिनुहोस्, अनुमानित वार्षिक आय 60,000-80,000 वृद्धि हुनेछ।
- तल्लो स्तरको माछा मार्ने नियमहरू: बैंक मूल्याङ्कन १५% भन्दा कम छुटमा तत्काल बिक्रीलाई लक्षित गर्नुहोस्। विक्रेताले स्ट्याम्प शुल्क वा कानुनी शुल्कको केही अंश वहन गर्न आवश्यक छ। कम-वृद्धि एकाइहरूलाई प्राथमिकता दिनुहोस्, जुन मूल्य गिरावटको लागि बढी प्रतिरोधी छन् (त्सेउङ क्वान ओमा कम-वृद्धि एकाइहरूको मूल्य गिरावट २०२३ मा उच्च-वृद्धि एकाइहरूको भन्दा ३१TP3T कम हुनेछ)
डोङगाङ शहरको क्षय कुनै पनि हिसाबले पृथक घटना होइन, तर ब्याजदर सामान्यीकरण, जनसंख्या संरचना रूपान्तरण र आवास नीति परिवर्तनको तीन परिवर्तन अन्तर्गत एक अपरिहार्य चयापचय हो। "इँटाको मूल्य निश्चित रूपमा बढ्नेछ" भन्ने मिथक चकनाचुर भएपछि, बजारले मूल्य बेन्चमार्कलाई पीडादायी तरिकाले पुन: आकार दिइरहेको छ। आगामी दुई वर्ष पूँजी शक्ति र जोखिम जागरूकताको अन्तिम परीक्षा हुनेछ। भावनात्मक बन्धनबाट मुक्त भएर होल्डिङ लागत र अवसर लागतको तर्कसंगत गणना गर्ने लगानीकर्ताहरूले मात्र चक्रमा अवसरहरू फेला पार्न सक्छन्।
थप पढाइ:
- बेभर्ली हिल, ताई पोमा स्तब्ध पार्ने घोटाला! ठग "ली वेइ" ले परोपकारी भएको नाटक गर्यो र ४० करोड लिएर गायब भयो! हङकङका स्टारहरूलाई ठगी गरेर करोडौं हङकङ डलर खोस्दै हुनुहुन्छ?
- अलिबाबाका संस्थापक ज्याक माले हङकङमा १.५ अर्ब हङकङ डलर खर्च गरेर सुपर लक्जरी घर किन्न सक्नेछन्, जसले विश्वव्यापी घरजग्गा बजारमा दुई नयाँ रेकर्ड कायम गर्नेछ।
- पहिलो दोस्रो हातको क्षति शाटिन र फोटानको नयाँ विकास "जिङकाई। तटबन्ध" मा भयो, जसले गर्दा मालिकले २०% भन्दा बढी गुमाए र बजार छोडे।
