सामग्रीको तालिका
हङकङको सम्पत्ति बजारमा आएको मन्दी बिस्तारै आत्म-पूर्ति हुने भविष्यवाणी बन्दै गएको छ। २०२३ मा, जब विश्वव्यापी पूँजी बजार सामान्यतया सुधार भयो, एक पटक "पूर्वको पर्ल" घर जग्गा मिथक सिर्जना गर्ने यस अन्तर्राष्ट्रिय महानगरमा आवासीय कारोबारको मात्रा १९९६ मा रेकर्ड सुरु भएदेखि नै नयाँ न्यून बिन्दुमा पुग्यो, र मूल्य सूचकांक यसको ऐतिहासिक उच्चतमबाट २०% भन्दा बढीले पछि हट्यो। यो संरचनात्मक समायोजन परम्परागत आपूर्ति र माग विश्लेषण ढाँचाभन्दा बाहिर गएको छ र अनिवार्य रूपमा शहरको प्रतिस्पर्धात्मकतालाई असर गर्ने कथात्मक संकटमा विकसित भएको छ।
■ कथात्मक अर्थशास्त्रको समकालीन ज्ञान
अर्थशास्त्रमा नोबेल पुरस्कार विजेता रोबर्ट शिलररोबर्ट शिलर) "कथा अर्थशास्त्र" मा प्रकट गरिएको सञ्चार संयन्त्र हङकङको सम्पत्ति बजारमा स्पष्ट रूपमा प्रदर्शन भइरहेको छ। जब "आवासको मूल्य केवल बढ्छ कहिल्यै घट्दैन" भन्ने सामूहिक सम्झनालाई "नकारात्मक सम्पत्ति फिर्ता" को वास्तविकताले प्रतिस्थापन गर्छ, बजार भावना संक्रामक भाइरल तरिकाले फैलिन्छ। यो कथात्मक परिवर्तन लेनदेनको मात्रा स्थिर हुनुमा मात्र प्रतिबिम्बित भएको छैन, तर विकासकर्ताहरूले सुरुवात स्थगित गर्ने र विदेशी कोषहरूले अधिग्रहण निलम्बन गर्ने श्रृंखला प्रतिक्रियाहरूमा पनि प्रतिबिम्बित भएको छ। सामाजिक सञ्जालको युगमा कथात्मक सञ्चारले घातीय प्रसार विशेषताहरू देखाउँछ भन्ने कुरा ध्यान दिन लायक छ। तत्काल सन्देश समूहहरू मार्फत किण्वन पछि, एक ठूलो विदेशी बैंकका विश्लेषकले गरेको मंदीको रिपोर्टले ४८ घण्टा भित्र दर्जनौं रद्दहरू ट्रिगर गर्न सक्छ।
■ हङकङको सम्पत्ति बजार दुविधाको बहुआयामिक विश्लेषण
बजारको आधारभूत कुराहरूको गहन विश्लेषणले देखाउँछ कि ट्रिपल दबाबले सुपरइम्पोज्ड प्रभाव सिर्जना गरिरहेको छ:
१. ब्याजदर चक्रको उल्टो: लिङ्क गरिएको विनिमय दर प्रणाली अन्तर्गत अमेरिकी ब्याजदर वृद्धि पछि, प्राइम रेट (P दर) ४२५ आधार बिन्दुले बढेको छ, र धितो भुक्तानी भार अनुपात ७८१TP3T को खतरनाक स्तरमा पुगेको छ।
२. जनसंख्या संरचनामा परिवर्तन: २०२२ मा जनसंख्याको खुद बहिर्गमन १,१३,००० पुग्नेछ, जुन १९६१ पछिको उच्चतम हो, जसले भाडा बजारमा ४१TP3T चेतावनी रेखा तोडेर रिक्तता दरलाई प्रत्यक्ष रूपमा नेतृत्व गर्नेछ।
३. आपूर्ति अपेक्षामा परिवर्तन: उत्तरी महानगरीय क्षेत्र योजनाले ५,४०० हेक्टर जग्गा आरक्षित गरेको छ, जसले "जमिनको अभाव" को परम्परागत मूल्य निर्धारण तर्कलाई पूर्ण रूपमा परिवर्तन गरेको छ।
यो विशेष गरी उल्लेखनीय छ कि नयाँ पुस्ताको घर स्वामित्व अवधारणामा एक आदर्श परिवर्तन आएको छ। CUHK बिजनेस स्कूलको सर्वेक्षण अनुसार, ३५ वर्ष मुनिका युवाहरूमाझ, ६२१TP३T ले "घर-घर" को भर्याङ तोडिएको विश्वास गर्छन् र उनीहरू सीमापार सम्पत्ति व्यवस्थापन जस्ता विविध सम्पत्तिहरूमा रकम विनियोजन गर्न बढी इच्छुक छन्। अपेक्षाहरूमा आएको यो परिवर्तनले ३० वर्षदेखि सम्पत्ति बजारलाई समर्थन गर्ने "कठोर मागको मिथक" लाई हल्लाएको छ।
■ नीति उपकरणबक्सको गतिशील स्थान
प्रणालीगत जोखिमहरूको सामना गर्दै, अधिकारीहरूले बहु-आयामिक प्रतिक्रिया सुरु गरेका छन्:
- वित्तीय बफर: HKMA ले धितो तनाव परीक्षण धारणा दर 3% बाट बढाएर 4% पुर्यायो, र बैंकिङ प्रणालीको खराब ऋण अनुपात 0.08% को न्यून स्तरमा रह्यो।
- कर छुट: २०२३ को नीति ठेगानाले करको बोझ पूर्ण रूपमा हटाउनेछ, र अतिरिक्त स्ट्याम्प शुल्क (SSD) को लागू अवधि तीन वर्षबाट घटाएर दुई वर्षमा पुर्याइनेछ।
- भूमि रूपान्तरण: औद्योगिक भवनहरूलाई संक्रमणकालीन आवासमा रूपान्तरण गर्न तीव्र गतिमा "मानक रकम" भूमि प्रिमियमको लागि पाइलट योजना सुरु गर्दै।
यद्यपि, यी प्राविधिक समायोजनहरूले अझै गहिरो संस्थागत विरोधाभासहरूलाई छुने छैनन्। JLL को अनुसन्धानले देखाउँछ कि हङकङमा औसत आवासीय विकास चक्र ६-८ वर्ष लाग्छ, जुन सिंगापुरको ३-४ वर्षको भन्दा धेरै लामो छ। जग्गा स्वीकृति प्रक्रिया एक संरचनात्मक अवरोध बनेको छ जसले बजार लचिलोपनलाई प्रतिबन्धित गर्दछ। जब शेन्जेन कियानहाईले "हङकङ राजधानी र हङकङ कानून" को नवीन संयन्त्र सुरु गर्नेछन्, हङकङले "एक देश, दुई प्रणाली" को ढाँचा अन्तर्गत आफ्नो संस्थागत प्रतिस्पर्धात्मकतालाई कसरी पुन: आकार दिन सक्छ भन्ने कुरा सम्पत्ति बजारको दुविधा समाधान गर्ने प्रमुख कुरा हुनेछ।
■ रूपान्तरणको पीडामा मूल्यको पुनर्मूल्याङ्कन
ऐतिहासिक दृष्टिकोणबाट, हालका समायोजनहरू हङकङको आर्थिक रूपान्तरणको अपरिहार्य पीडा हुन्। राष्ट्रिय सुरक्षा कानूनको कार्यान्वयनपछि सामाजिक व्यवस्थाको पुनर्गठन र ग्रेटर बे एरियाको गहिरो एकीकरणले ल्याएको औद्योगिक संरचना समायोजनसँगै, घरजग्गा बजार "असामान्य प्रिमियम" बाट "तर्कसंगत मूल्य निर्धारण" मा मूल्य फिर्ताको प्रक्रियाबाट गुज्रिरहेको छ। DTZ द्वारा गरिएको गणनाले देखाउँछ कि ग्रेड A कार्यालय भवनहरूको पूँजी मूल्य यसको शिखरबाट 35% ले घटेको छ, जुन सिंगापुरको CBD मा मूल्य अन्तरलाई 12% मा साँघुरो पारेको छ। यो मूल्याङ्कन अभिसरणले वास्तवमा हङकङको क्षेत्रीय स्थितिको पुन: एङ्करिङको बजार-उन्मुख प्रक्रियालाई प्रतिबिम्बित गर्दछ।
यो कुरा ध्यान दिन लायक छ कि कथा फैलावट र बिग्रँदै गएको आधारभूत कुराहरूले नकारात्मक सर्पिल बनाउन सक्ने समयमा, नीति निर्माताहरूले "बजारको सम्मान" र "अपेक्षाहरूको व्यवस्थापन" बीच सटीक सन्तुलन कायम गर्न आवश्यक छ। १९९८ मा एसियाली वित्तीय संकटको समयमा सुरु गरिएको "नौ मापनका सूर्य" को सफल अनुभवले देखाएको छ, बजारको जडता तोड्न असाधारण नीतिगत रचनात्मकता आवश्यक पर्दछ। सायद, "किफायती आवास + व्यावसायिक आवास" को दोहोरो-ट्र्याक प्रणालीको मुख्य भूमिको अनुभवलाई ध्यानमा राख्दै र मुक्त बजार संयन्त्र कायम राख्दै सामाजिक आवास सुरक्षा जाल निर्माण गर्नु हङकङको सम्पत्ति बजारको कथा पुन: सुरु गर्न महत्त्वपूर्ण सफलता हुनेछ।
भिक्टोरिया हार्बरको दुबै छेउमा सम्पत्ति बजारमा भइरहेका परिवर्तनहरू अन्ततः अन्तर्राष्ट्रिय वित्तीय केन्द्रको रूपमा हङकङको लचिलोपनको लागि तनाव परीक्षण बन्नेछन्। जब नियोन बत्ती मुनि रियल इस्टेट बिलबोर्डहरू "ग्यारेन्टी गरिएको प्रशंसा" फ्ल्यास गर्दैनन्, यो शहरले पीडाको बीचमा अझ दिगो विकास कथालाई जन्म दिन सक्षम हुन सक्छ।
■ कथा युग
"तथ्यहरू भावनाहरूबाट प्रभावित हुँदैनन्।" सामाजिक सञ्जालमा एउटा लोकप्रिय भनाइको रूपमा, यो वाक्य प्रायः ती व्यक्तिहरूले उद्धृत गर्नु विडम्बनापूर्ण छ जसलाई इतिहासको बारेमा लगभग केही थाहा छैन। रोबर्ट शिफले आफ्नो पुस्तक "न्यारेटिभ इकोनोमिक्स: हाउ स्टोरीज स्प्रेड एण्ड ड्राइभ मेजर इकोनोमिक इभेन्ट्स" मा
रोबर्ट शिलरले हामीलाई यसको विपरीत विश्वास दिलाउन चाहन्छन्—आर्थिक तथ्यहरू भावनाहरूद्वारा संचालित हुन्छन्, र ती भावनाहरू उनले लेखेका आर्थिक कथाहरूद्वारा संचालित हुन्छन्—ती कथाहरू यति शक्तिशाली छन् कि तिनीहरूले मानिसहरूलाई
यसले आर्थिक घटनाहरूको बारेमा मानिसहरूले निर्णय गर्ने तरिका परिवर्तन गर्नेछ। हालैका अर्थशास्त्र साहित्यको एक ठूलो समूहले अनुभूति र परिणामहरू बीचको पारस्परिक सम्बन्धको जाँच गरेको छ।
तर शिलर तर्क गर्छन् कि समकालीन अर्थशास्त्रले स्वीकार गर्न तयार भन्दा कथानक क्षेत्र र गहिराइमा बढी शक्तिशाली छ। आर्थिक घटनाहरूको पछाडिको कथा नबुझीकन, हामी महामन्दी (वा १९८० को दशकको व्यक्तिगत आयकर कटौती) जस्ता घटनाहरू बुझ्न सक्दैनौं, न त भविष्यका आर्थिक घटनाहरूको बारेमा भविष्यवाणी गर्न सक्छौं।
शिलरको पेपरलाई केही हदसम्म हालैका नोबेल पुरस्कार विजेताहरूलाई सार्वजनिक खण्डनको रूपमा हेर्न सकिन्छ। यी "अनियमित परीक्षण स्कूल" ले तर्क गर्छन् (अति सरलीकरणले निस्सन्देह निष्पक्षतालाई कमजोर बनाउँछ) कि विज्ञानले अनावश्यक "कथाहरू" लाई हटाउन सक्छ र सरलीकृत तरिकाले विशिष्ट नीतिहरू स्पष्ट रूपमा पहिचान गर्न सक्छ।
हस्तक्षेपको कारणात्मक प्रभावहरू विचार गर्नु आवश्यक छैन, अपेक्षा वा विश्वासहरूमा यसको प्रभाव होइन।
रोबर्ट जेम्स शिलर (जन्म मार्च २९, १९४६) एक अमेरिकी हुन् अर्थशास्त्री, शैक्षिक, र लेखक। २०२२ सम्म, उहाँले एक को रूपमा सेवा गर्नुभयो स्टर्लिङ प्रोफेसर को अर्थशास्त्र मा येल विश्वविद्यालय र मा एक साथी हो येल स्कूल अफ म्यानेजमेन्टको अन्तर्राष्ट्रिय वित्त केन्द्र। शिलर को अनुसन्धान सहयोगी हुनुहुन्छ राष्ट्रिय आर्थिक अनुसन्धान ब्यूरो (NBER) १९८० देखि, उपाध्यक्ष हुनुहुन्छ अमेरिकी आर्थिक संघ २००५ मा, २०१६ को लागि यसको राष्ट्रपति-निर्वाचित, र अध्यक्ष पूर्वी आर्थिक संघ २००६-२००७ को लागि। उहाँ यसका सह-संस्थापक र प्रमुख अर्थशास्त्री पनि हुनुहुन्छ
लगानी व्यवस्थापन फर्म म्याक्रोमार्केट्स एलएलसी।
