सामग्रीको तालिका
उच्च मूल्यका समुद्री दृश्य सम्पत्तिहरूको मूल्यह्रासको बजार चेतावनी
दशकौंको द्रुत वृद्धि पछि, हङकङको सम्पत्ति बजारलाई विश्वको सबैभन्दा लचिलो घर जग्गा बजारहरू मध्ये एक मानिन्छ। यद्यपि, ओलम्पिक स्टेशन लङ बिचमा रहेको समुद्री दृश्य एकाइ २२१TP3T को बुक घाटामा बेचिएको हालैको घटनाले (मूल मालिकले २०१७ मा HK$१९.८३८ मिलियनमा किनेका थिए र २०२४ मा HK$१५.५ मिलियनमा बेचेका थिए) ले बजारको ध्यान विलासी आवास बजारको मोडमा पुर्याएको छ। यो कारोबारले व्यक्तिगत मालिकहरूको लगानी घाटा मात्र प्रतिबिम्बित गर्दैन, तर हङकङको उच्च-अन्तको आवासीय बजारले संरचनात्मक समायोजनको सामना गरिरहेको संकेत पनि गर्न सक्छ। यस लेखले समष्टिगत अर्थशास्त्र, क्षेत्रीय आपूर्ति र माग, नीतिगत वातावरण र सम्पत्ति विशेषताहरूको दृष्टिकोणबाट यस लेनदेनको पछाडिका गहिरो कारणहरूको विश्लेषण गर्नेछ।
१. लेनदेन सिंहावलोकन र आधारभूत डेटा विश्लेषण
१. लेनदेन विवरणहरू
जानकारी अनुसार, बिक्री गरिएको एकाइ ओलम्पिक स्टेशनको ब्लक १, द राइजको बीचको तल्लामा रहेको कोठा ए मा अवस्थित छ, जसको निर्माण क्षेत्रफल १,१२० वर्ग फिट र प्रयोगयोग्य क्षेत्रफल ८४२ वर्ग फिट छ। यो तीन शयनकक्ष भएको अपार्टमेन्ट हो जसमा एउटा सुइट र एउटा कामदारको सुइट छ। यो युनिट पश्चिमतिर फर्केको छ र समुद्री दृश्यहरूको आनन्द लिन्छ। कारोबार मूल्य HK$१५.५ मिलियन थियो, जुन प्रति वर्ग फुटको व्यावहारिक मूल्य HK$१८,४०९ बराबर थियो। मूल मालिकले मार्च २०१७ मा सम्पत्ति १९.८३८ मिलियन RMB मा खरिद गरे र आठ वर्ष पछि बेचे, जसमा RMB ४.३३८ मिलियन को बुक नोक्सान र RMB २२१TP३T को मूल्यह्रास भयो।
२. एकाइ विशेषताहरू
- क्षेत्रफल र दूरी: भवन क्षेत्रफल १,१२० वर्ग फिट छ, प्रयोगयोग्य क्षेत्र ८४२ वर्ग फिट छ, र उपयोगिता दर लगभग ७५.२१TP3T छ, जुन बजारमा एक सामान्य उच्च-उपयोगिता दर डिजाइन हो। कामदारको सुइट सहितको तीन शयनकक्षको सुइटको लेआउट मध्यम आकारका परिवारहरू वा नोकर चाहिने खरीददारहरूको लागि उपयुक्त छ।
- ल्याण्डस्केप फाइदाहरू： यो युनिट पश्चिमतिर फर्केको छ र समुद्री दृश्यहरूको आनन्द लिन्छ, जुन सामान्यतया हङकङको सम्पत्ति बजारमा उच्च प्रशंसा सम्भावना भएको कारकको रूपमा मानिन्छ किनकि समुद्री दृश्य इकाइहरू प्रायः दुर्लभ हुन्छन्।
- स्थान: ओलम्पिक स्टेशन माथि अवस्थित, यसले सुविधाजनक यातायातको आनन्द लिन्छ, पश्चिम काउलुनको मुख्य क्षेत्रमा अवस्थित छ, ओलम्पियन सिटी शपिङ मलको नजिक छ, र पूर्ण बस्ने सुविधा छ।
३. मूल्य विश्लेषण
- खरिद मूल्य: २०१७ मा खरिद मूल्य $१९.८३८ मिलियन थियो, र प्रति वर्ग फुटको प्रयोगयोग्य मूल्य लगभग $२३,५६१ थियो।
- मूल्य सोध्नुहोस्: २०२५ मा बिक्री मूल्य १ करोड ५५ लाख युआन छ, र प्रति वर्ग फुट प्रयोगयोग्य मूल्य १८,४०९ युआन छ।
- मूल्य घट्यो：प्रति वर्गफुटको मूल्य HK$५,१५२ ले घट्यो, र कुल मूल्य HK$४.३३८ मिलियनले घट्यो, जुन HK$२२१TP३T ले घट्यो।
२. बजार पृष्ठभूमि र मूल्य प्रवृत्ति
१. २०१७ मा हङकङको सम्पत्ति बजार वातावरण
२०१७ हङकङको सम्पत्ति बजारको शिखर अवधि थियो। त्यतिबेला, सरकारले सम्पत्ति बजार नीतिहरूलाई उल्लेखनीय रूपमा कडाइ गरेन, कम ब्याजदरको वातावरण जारी रह्यो, र सम्पत्ति बजारमा कोषको प्रवाह भयो, जसले गर्दा मूल्यहरू बढ्यो। मूल्याङ्कन र मूल्याङ्कन विभागको तथ्याङ्क अनुसार, हङकङमा निजी आवासीय मूल्य सूचकाङ्क मार्च २०१७ मा लगभग ३१० अंक थियो (१९९९ को १०० को साथ), जुन ऐतिहासिक उच्चतम बिन्दुमा छ। एक उदीयमान विलासी आवासीय क्षेत्रको रूपमा, वेस्ट काउलुनले पूर्वाधार विकासबाट लाभ उठाएको छ (जस्तै उच्च-गति रेलको हङकङ खण्डको आगामी उद्घाटन), जसले धेरै लगानीकर्ताहरूलाई बजारमा प्रवेश गर्न आकर्षित गरेको छ। त्यतिबेला लङ बीच अपेक्षाकृत नयाँ सम्पत्ति थियो, र यसको समुद्री दृश्य र लाभदायक स्थानको कारण, यसको प्रति वर्ग फुट मूल्य सामान्यतया यस क्षेत्रका दोस्रो-ह्यान्ड सम्पत्तिहरूको भन्दा बढी थियो।
२. २०२५ मा बजार स्थिति
अप्रिल २, २०२५ सम्म (वर्तमान वातावरणलाई मान्दा), हङकङको सम्पत्ति बजार धेरै कारकहरूबाट प्रभावित हुन सक्छ:
- ब्याजदर वातावरण：अमेरिकी संघीय रिजर्भले २०२२ देखि ब्याजदर बढाउँदै आएको छ। हङकङले आफ्नो लिङ्क गरिएको विनिमय दर प्रणालीको समायोजनका कारण सोही कदम चालेको छ, जसले गर्दा ऋणको लागत बढेको छ र सम्पत्ति बजारमा दबाब परेको छ।
- आर्थिक कारकहरू：विश्वव्यापी अर्थतन्त्र बिस्तारै सुधार हुँदै जाँदा, हङकङले पूँजी पलायन र बढ्दो बेरोजगारी जस्ता समस्याहरूको सामना गर्न सक्छ, जसले सम्पत्तिको मागलाई असर गर्नेछ।
- नीतिगत प्रभाव： सरकारले लगानीको मागलाई सम्बोधन गर्न धितो अनुपात कडा पार्ने वा स्ट्याम्प शुल्क लगाउने जस्ता थप सम्पत्ति बजार नियमन उपायहरू लागू गर्न सक्छ।
- आपूर्ति बढ्यो: हालैका वर्षहरूमा पश्चिम काउलुनमा नयाँ सम्पत्तिहरूको आपूर्ति बढेको छ, जस्तै काई टाक र पश्चिम काउलुन सांस्कृतिक जिल्ला वरपरका परियोजनाहरू, जसले खरीददारहरूलाई विचलित गर्न सक्छ।
२०२५ मा आवासीय मूल्य सूचकाङ्क लगभग २५० अंकमा झर्छ (२०१७ बाट लगभग १९१TP३T को गिरावट), एकाइको २२१TP३T को गिरावट बजार प्रवृत्तिसँग मिल्दोजुल्दो छ तर औसतभन्दा अलि बढी छ, जसले यसको व्यक्तिगत कारकहरूलाई थप अन्वेषणको आवश्यकता पर्न सक्छ भन्ने संकेत गर्छ।
३. लङ बे मूल्य प्रवृत्ति
ओलम्पिक स्टेशनको ऐतिहासिक सम्पत्तिको रूपमा, लङ बीच विगतमा यसको उच्च प्रति-वर्ग-फुट मूल्यको लागि परिचित थियो। बजार तथ्याङ्क अनुसार (सेन्टालाइन प्रोपर्टी एजेन्सी वा मिडल्याण्ड रियल्टीको ऐतिहासिक कारोबारलाई सन्दर्भ मान्दा), २०१७ मा समान एकाइहरूको प्रति वर्गफुट मूल्य लगभग HK$२२,००० देखि HK$२५,००० थियो, र २०२५ मा HK$१८,००० देखि HK$२०,००० दायरामा झर्नेछ। प्रति वर्गफुट कारोबार मूल्य HK$१८,४०९ थियो, जुन अपेक्षाकृत कम हो, सम्भवतः विक्रेताको नगद निकाल्ने उत्सुकता वा बजार प्रतिस्पर्धालाई प्रतिबिम्बित गर्दछ।
३. लगानी प्रतिफल र घाटाको कारणहरूको विश्लेषण
१. पुस्तक फिर्ता गणना
- खरिद लागत: १९.८३८ मिलियन युआन।
- बिक्रीबाट आम्दानी: १५.५ मिलियन युआन।
- किताब हराउनु: ४३.३८ मिलियन युआन।
- औसत वार्षिक मूल्यह्रास दर: चक्रवृद्धि ब्याजद्वारा गणना गर्दा, ८ वर्षमा यसको मूल्य २२१TP3T ले घट्यो, जसमा औसत वार्षिक गिरावट लगभग ३.११TP3T रहेको छ।
यदि कारोबार लागत (जस्तै स्ट्याम्प शुल्क, कमिसन, आदि) लाई ध्यानमा राखियो भने, वास्तविक घाटा बढी हुन सक्छ। उदाहरणका लागि:
- २०१७ मा खरिद गर्दा, लगभग ५१TP3T स्ट्याम्प शुल्क (लगभग RMB ९९१,९००) र ११TP3T कमिसन (लगभग RMB १९८,४००) तिरेको मान्दा, कुल लागत लगभग RMB २१,०२८,१०० थियो।
- २०२५ मा बिक्री गर्दा, कमिसन लगभग ११TP३T (१५५,००० युआन) हुनेछ र खुद आम्दानी लगभग १५.३४५ मिलियन युआन हुनेछ।
- वास्तविक घाटा: २,१०२.८१ – १,५३४.५ = ५.६८३१ मिलियन युआन, लगभग २७१TP३T को गिरावट।
२. घाटाको कारणहरूमा छलफल
- बजार समायोजन: पहिले नै उल्लेख गरिएझैं, सम्पत्ति बजारमा समग्र गिरावटको प्रवृत्ति मुख्य कारण हो।
- एकाइ सुविधाहरू: मध्यम-स्तरीय एकाइहरूबाट समुद्री दृश्यहरू देखिए तापनि, तिनीहरू अग्लो छैनन् र भूदृश्य शीर्ष-स्तरीय एकाइहरू जत्तिकै आकर्षक नहुन सक्छ; फेंग शुई संस्कृतिमा पश्चिमी अभिमुखीकरण मन नपर्ने हुन सक्छ, र गर्मीमा पश्चिमी एक्सपोजरले जीवनको आरामलाई असर गर्न सक्छ।
- प्रतिस्पर्धात्मक दबाब： पश्चिम काउलुनमा नयाँ आवास परियोजनाहरूको वृद्धिसँगै, खरीददारहरूसँग थप विकल्पहरू छन् र पुराना सम्पत्तिहरूको आकर्षण घटेको छ।
- विक्रेता मानसिकता: ८ वर्षसम्म सम्पत्ति धारण गरेपछि, उनीहरूले आर्थिक आवश्यकताहरू (जस्तै आप्रवासन, ऋण चुक्ता) को कारणले मूल्य उल्लेखनीय रूपमा घटाउने वा तुरुन्तै बेच्ने छनौट गर्छन्।
३. अत्यधिक आपूर्तिले समुद्री दृश्य प्रिमियमको तर्क तोड्छ
नजिकैको भिक्टोरिया बन्दरगाह र द बन्दरगाह जस्ता ठूला परियोजनाहरू सहित, आगामी तीन वर्षमा याउ सिम मोङ जिल्लामा ४,५०० भन्दा बढी नयाँ एकाइहरू पूरा हुनेछन्। मिडल्याण्ड रियल्टीको तथ्याङ्कले देखाउँछ कि ओलम्पिक स्टेशनमा सेकेन्ड-ह्यान्ड सूचीकरणको संख्या २०२१ को तुलनामा ४२१TP3T ले बढेको छ, जसले गर्दा एकरूप प्रतिस्पर्धा तीव्र भएको छ। लङ बिच बे पहिलो-लाइन समुन्द्र किनारको सम्पत्ति भए पनि, वेस्ट काउलुनमा नयाँ सम्पत्तिहरू बजार नजिकको मूल्यमा बेचिन जारी छन्, जसले गर्दा दोस्रो-ह्यान्ड सम्पत्तिहरूको लागि प्रिमियम ठाउँ निचोडिएको छ।
कमजोर भाडा बजारले लगानी प्रतिफल घटाउँछ**
यो युनिटको प्रयोगयोग्य क्षेत्रफल ८४२ वर्ग फिट छ। यदि प्रति महिना लगभग HK$३८,००० को बजार भाडाको आधारमा गणना गरिन्छ भने, भाडा फिर्ता दर केवल HK$२.९४१TP३T हुन्छ, जुन हङकङ डलरको स्थिर निक्षेप दर भन्दा कम हो। नाइट फ्र्याङ्कको प्रतिवेदनले औंल्याएको छ कि पश्चिम काउलुनमा विलासी घरहरूको भाडा २०२२ को शिखरबाट १८१TP3T ले घटेको छ, जसले गर्दा दीर्घकालीन लगानीको लागि यसको आकर्षण कमजोर भएको छ।
4. यातायात हब स्थितिको दोधारे तरवार प्रभाव
ओलम्पिक स्टेशनले MTR का फाइदाहरू उपभोग गरे पनि, हालैका वर्षहरूमा उच्च-गतिको रेल वेस्ट काउलुन स्टेशनले व्यावसायिक गतिविधिहरूलाई दक्षिणतिर सारेको छ, र समुदायको व्यावसायिक सुविधाहरू संतृप्त भएका छन् (ओलम्पियन सिटीको अधिभोग दर 91% मा झरेको छ), आवासको अभावलाई कमजोर पारेको छ। सेन्टलाइन प्रोपर्टी एजेन्सीको तथ्याङ्क अनुसार, जिल्लामा समुद्री दृश्य इकाइहरूको तुलनामा गैर-समुद्री दृश्य इकाइहरूको प्रति वर्गफुट छुट २०१९ मा २५१TP3T बाट बढेर ३५१TP3T पुगेको छ।
५. सम्पत्तिको आफ्नै अवस्था र प्रतिबन्धहरूको विश्लेषण
कम उपयोगिता दरले लागत प्रदर्शनलाई कमजोर बनाउँछ
यस एकाइको भवन क्षेत्रफल १,१२० वर्ग फिट (उपयोगिता दर ७५.२१TP3T) सोही क्षेत्रमा नयाँ सम्पत्तिहरूको लागि ८०१TP3T को औसत मापदण्ड भन्दा कम छ, जसले गर्दा प्रति वर्ग फिट भवनको मूल्य $१३,८३९ बराबर हुन्छ। एउटै भवनमा रहेको पूर्वमुखी एकाइको तुलनामा (प्रति वर्ग फुट उपयोगिता मूल्य $१९,५००), मूल्य बेफाइदा बढी महत्त्वपूर्ण छ।
- पश्चिममुखी परिदृश्यको बजार प्रतिरोध
हङकङका खरीददारहरू परम्परागत रूपमा दक्षिणपूर्वमुखी सम्पत्तिहरू रुचाउँछन्। पश्चिमी एक्सपोजर समस्याले गर्दा गर्मीयामको बिजुलीको बिल लगभग १५१TP३T ले बढ्छ, र पश्चिम काउलुन सांस्कृतिक जिल्लाको भविष्यको विकासले समुद्री दृश्यलाई अवरुद्ध गर्न सक्छ। मेरिडियन मोर्टगेज सर्वेक्षणले देखाउँछ कि एउटै क्षेत्रमा पश्चिम-मुखी एकाइहरूको लेनदेन चक्र पूर्व-मुखी एकाइहरूको भन्दा 30% लामो छ। - अपार्टमेन्टको डिजाइन र मागबीच बेमेल
२०१० भन्दा पहिले कामदारको सुइट सहितको तीन शयनकक्षको अपार्टमेन्ट मुख्यधाराको डिजाइन थियो, तर हालका वर्षहरूमा पारिवारिक संरचनामा परिवर्तनसँगै (बासिन्दाहरूको औसत संख्या २.७ मा झरेको छ), खरीददारहरू दुई शयनकक्ष वा लचिलो-स्पेस भएका एकाइहरू खरिद गर्न बढी इच्छुक छन्। रिकाकोर्पको तथ्याङ्कले देखाउँछ कि पश्चिम काउलुनमा तीन शयनकक्ष भएका एकाइहरूको अनुपात २०१७ मा ३८१TP3T बाट घटेर २०२३ मा २४१TP3T पुगेको छ।
६. नीतिगत वातावरणको सुपरइम्पोज्ड प्रभाव
- SSD को लक-इन प्रभाव
मूल मालिकले भर्खरै ८ वर्षको लागि स्टक राखेका थिए, जुन SSD प्रतिबन्ध अवधि समाप्त भएपछि केन्द्रित बिक्री लहरसँग मेल खान्छ। आन्तरिक राजस्व विभागको तथ्याङ्कले देखाउँछ कि २०२३ मा SSD को म्याद सकिएपछि पुनर्विक्रयको संख्या वर्ष-दर-वर्ष ४५१TP3T ले बढेको छ, र केही मालिकहरूले "घाटा घटाएर छोड्ने" छनौट गरे। - तनाव परीक्षण थ्रेसहोल्डले घर परिवर्तनको मागलाई दबाउँछ
हालको धितो तनाव परीक्षण आवश्यकता (ब्याज दर २% ले बढेपछि भुक्तानी रकम ६०१TP3T को मासिक आम्दानी भन्दा बढी हुनु हुँदैन) ले घर परिवर्तनकर्ताहरूलाई थप तरल कोष आरक्षित गर्न आवश्यक छ। यस एकाइलाई उदाहरणको रूपमा लिँदा, खरिदकर्ताले आफ्नो परिवारको मासिक आम्दानी HK$३००,००० भन्दा बढी छ भनेर प्रमाणित गर्नुपर्छ, जसले सम्भावित ग्राहक आधारलाई धेरै कम गर्छ। - मुख्य भूमि पूँजी नियन्त्रण कडा पारियो
चीनको राज्य विदेशी मुद्रा प्रशासनले विदेशी विदेशी मुद्रा खरिदहरूको समीक्षालाई बलियो बनाएको छ, र हङकङमा मुख्य भूमि लगानीकर्ताहरूले खरिद गरेको सम्पत्तिको मात्रा २०२३ मा वार्षिक रूपमा ५२१TP3T ले घटेको छ। विगतमा, लङ बिच बे जस्ता उच्च मूल्यका एकाइहरूले मुख्य भूमि खरीददारहरूलाई कब्जा गर्न भर परेका थिए, तर नीतिगत परिवर्तनहरूले बिक्रीलाई अझ गाह्रो बनाएको छ।
४. क्षेत्रीय विकास र सम्पत्ति सम्भावनाहरू
१. ओलम्पिक स्टेशनका फाइदाहरू
- यातायात केन्द्र: ओलम्पिक स्टेशनले MTR तुङ चुङ लाइन र एयरपोर्ट एक्सप्रेससँग जोड्छ, सिम शा त्सुईबाट ५ मिनेट र सेन्ट्रलबाट १० मिनेट।
- व्यावसायिक सुविधाहरू: ओलम्पियन सिटीको छेउमा, किनमेल, भोजन र मनोरञ्जन सुविधाहरू प्रदान गर्दै।
- पूर्वाधारका फाइदाहरू： पश्चिम काउलुन हाई स्पीड रेल स्टेशन र सांस्कृतिक जिल्लाको विकासले क्षेत्रीय स्थिति बढाउनेछ।
२. सम्भावित चुनौतीहरू
- अत्यधिक आपूर्ति: पश्चिम काउलुनमा धेरै नयाँ परियोजनाहरू छन्, जस्तै राइज रेसिडेन्सेस, मिङकास्ट र काई टाक परियोजनाहरू, र प्रतिस्पर्धा तीव्र हुँदै गइरहेको छ।
- जनसांख्यिकी परिवर्तन गर्दै： यदि हङकङबाट जनसंख्याको बहिर्गमन तीव्र भयो (जस्तै आप्रवासनको लहर), मध्यमदेखि उच्चस्तरीय सम्पत्तिहरूको माग घट्न सक्छ।
३. दीर्घकालीन सम्भावनाहरू
छोटो अवधिमा मूल्यहरू दबाबमा भए पनि, ओलम्पिक स्टेशनको भौगोलिक स्थान र पूर्वाधारका फाइदाहरूका कारण दीर्घकालीन सम्भावना अझै पनि छ। भविष्यमा अर्थतन्त्रमा सुधार आउने र पूँजी फिर्ता आउने अनुमान गर्दै, यस क्षेत्रका समुद्री दृश्य एकाइहरूले आफ्नो माथिल्लो प्रवृत्ति पुनः सुरु गर्न सक्छन्।
४. भाडा फिर्ताको सम्भावना
यदि मूल मालिकले सम्पत्ति बेच्नुको सट्टा भाडामा दिने छनौट गर्छ भने, हालको बजार अनुमानको आधारमा, समान एकाइको मासिक भाडा लगभग $४०,००० देखि $४५,००० हुनेछ, जसको वार्षिक भाडा आम्दानी लगभग $४८०,००० देखि $५४०,००० हुनेछ, र प्रतिफल दर लगभग ३.११TP३T देखि ३.५१TP३T ($१५.५ मिलियनको बजार मूल्यमा आधारित) हुनेछ। यो बैंकको फिक्स्ड डिपोजिट दर (२०२५ मा ४१TP३T मान्ने) भन्दा कम हो, जसले बिक्री गर्नु अझ तर्कसंगत विकल्प हुन सक्छ भन्ने सुझाव दिन्छ।
छैटौं। समान बजार केसहरूको तुलना
१. काउलुन स्टेशन सोरेन्टो
२०२३ मा, पुस्तक घाटा भएका ११ कारोबारहरू रेकर्ड गरिएका थिए, जसमा सबैभन्दा ठूलो गिरावट २८१TP3T पुगेको थियो। यद्यपि, सोही जिल्लामा आर्क डे ट्रायम्फको गिरावट यसको ब्रान्ड प्रभावको कारणले १५१TP3T मा संकुचित भयो, जसले स्थानको मूल्य-संरक्षण प्रभाव र विकासकर्ताको प्रतिष्ठालाई प्रतिबिम्बित गर्दछ।
२. तुङ चुङ सिवाल बे
यद्यपि समुद्री किनारका एकाइहरूलाई विमानस्थल यात्रुको प्रवाहले समर्थन गर्दछ, २०२३ मा प्रति वर्ग फुटको मूल्य अझै पनि १९१TP3T ले घट्नेछ, जसले गैर-कोर क्षेत्रहरूमा समुद्री दृश्य सम्पत्तिहरू मूल्य गिरावटको लागि कम प्रतिरोधी छन् भन्ने संकेत गर्दछ।
3. काई टाक नयाँ क्षेत्रसँग तुलना
सरकारको नेतृत्वमा विकास क्षेत्रहरू (जस्तै MIAMI QUAY) मा नयाँ आवास परियोजनाहरू जग्गाको मूल्यमा छुटमा बेचिन्छन्, प्रति वर्ग फुटको व्यावहारिक मूल्य लगभग HK$२२,००० हुन्छ, जसले ग्राहकहरूलाई दोस्रो-ह्यान्ड विलासी घरहरूबाट प्रत्यक्ष रूपमा विचलित गर्दछ।
७. भविष्यको बजार प्रवृत्तिको पूर्वानुमान
१. छोटो अवधिको (१-२ वर्ष) तल झर्ने दबाब जारी रहन्छ
फेडरल रिजर्भको उच्च ब्याजदर नीति कम्तिमा २०२४ को अन्त्यसम्म कायम रहनेछ, र हङकङको सम्पत्तिको मूल्यमा अर्को ५-८१TP3T गिरावट आउने अपेक्षा गरिएको छ। JLL को मोडेल अनुसार, पश्चिम काउलुनमा विलासी घरहरूको खाली ठाउँ दर १२१TP3T सम्म बढ्नेछ, र भाडा फिर्ता दर २.५१TP3T भन्दा कम हुन सक्छ।
२. मध्यम अवधि (३-५ वर्ष) संरचनात्मक रूपान्तरण
उत्तरी महानगरीय क्षेत्रको विकासले हङकङको आवासीय परिदृश्यलाई पुन: आकार दिन सक्छ। परम्परागत विलासी आवासीय क्षेत्रहरूले सुविधा स्तरोन्नति (जस्तै ओलम्पिक स्टेशन TOD व्यापक विकास योजना) मार्फत आफ्नो प्रतिस्पर्धात्मकता पुनर्निर्माण गर्न आवश्यक छ।
३. दीर्घकालीन मूल्य पुनर्मूल्याङ्कन तर्क
समुद्री दृश्यका स्रोतहरू अझै पनि दुर्लभ छन्, तर तिनीहरूको प्रिमियम फाइदा कायम राख्न तिनीहरूलाई कम कार्बन भवनहरू (जस्तै सौर्य गिलासको पर्दा पर्खाल जुन लाङचेङ खाडीमा रूपान्तरण गर्न सकिन्छ) वा स्मार्ट घर प्रणालीहरूसँग जोड्नु आवश्यक छ।
८. मालिक र लगानीकर्ताहरूको लागि रणनीतिक सिफारिसहरू
१. होल्डर जोखिम व्यवस्थापन
भाडामा पुनर्विक्रय: सेवायुक्त अपार्टमेन्टहरूको लागि हालको बढ्दो मागको फाइदा उठाउनुहोस् (२०२३ मा २३१TP3T को वार्षिक वृद्धि) र ४१TP3T भन्दा बढी फिर्ताको लागि प्रयास गर्नुहोस्।
ठाउँ रूपान्तरण: युनिटको कार्यात्मक मूल्य बढाउन कामदारको कोठालाई गृह कार्यालय (WFH सुइट) मा रूपान्तरण गर्ने
२. क्रेता मोलमोलाई रणनीति
SSD लुजिङ डिस्कलाई लक्षित गर्दै: २०२४ मा १२,००० भन्दा बढी युनिटहरूले SSD अवधि पार गर्नेछन्, र बार्गेनिङ स्पेस १५-२०१TP३T पुग्न सक्छ।
विकासकर्ताको दोस्रो धितोको राम्रो उपयोग गर्नुहोस्: नयाँ सम्पत्तिहरूले सामान्यतया 80% पहिलो धितो + 20% दोस्रो धितो प्रदान गर्दछ, जसले गर्दा डाउन पेमेन्ट थ्रेसहोल्ड प्रभावकारी रूपमा कम हुन्छ।
३. विकासकर्ताहरूको लागि मूल्य निर्धारण प्रभावहरू
"प्रगतिशील छुट" अपनाउनुहोस्: पहिलो १० इकाइहरूको लागि ५१TP3T छुट, र त्यसपछि बेचिने प्रत्येक १० इकाइहरूको लागि २१TP3T वृद्धि, अभावको प्रभाव सिर्जना गर्दै।
बन्डल भाडा व्यवस्थापन: बजारमा प्रवेश गर्न दीर्घकालीन कोषहरू आकर्षित गर्न ३-वर्षको ग्यारेन्टी गरिएको भाडा प्रतिफल (प्रति वर्ष ४१TP३T) प्रदान गर्नुहोस्।
नवौं। निष्कर्ष: समुद्री दृश्यको मिथक हराउँदै जाँदा बजार पुनर्निर्माण
लङ बिचको घाटामा जाने कारोबार केवल एकल सम्पत्तिको मूल्य सुधार मात्र होइन, तर यसले हङकङको सम्पत्ति बजार आफ्नो उच्चतम बिन्दुबाट खसेको वास्तविकतालाई पनि प्रतिबिम्बित गर्दछ। २२१TP३T को गिरावट उल्लेखनीय भए पनि, यो बजार प्रवृत्तिसँग मेल खान्छ। लगानीकर्ताहरूका लागि, यो मुद्दाले उनीहरूलाई बजार चक्र, सम्पत्ति विशेषताहरू र व्यक्तिगत वित्तीय आवश्यकताहरूको ध्यानपूर्वक मूल्याङ्कन गर्न सम्झाउँछ। खरीददारहरूको लागि, अब बजारमा प्रवेश गर्ने समय हुन सक्छ, तर उनीहरूले ब्याजदर र नीतिगत प्रवृत्तिहरूमा ध्यान दिन आवश्यक छ।
हङकङको सम्पत्ति बजार "पूँजी मूल्याङ्कन-संचालित" बाट "उपयोग मूल्य-उन्मुख" मा गहिरो रूपान्तरणबाट गुज्रिएको छ। जब ब्याजदर सामान्यीकरणले लिभरेज निर्भरता तोड्छ र जनसांख्यिकीय संरचनाले मागको ढाँचा परिवर्तन गर्छ, परम्परागत विलासी घरहरूको मूल्य निर्धारण तर्कलाई तुरुन्तै पुन: परिभाषित गर्न आवश्यक छ। भविष्यका सबैभन्दा लचिलो घरहरू "मूल्य-सहजीवी" गुणहरू हुनेछन् जसले हरियो प्रविधि, लचिलो ठाउँ र सामुदायिक जडानहरूलाई एकीकृत गर्नेछ। बजार सहभागीहरूका लागि, विगतमा भएको एकतर्फी मूल्यवृद्धिको सम्झना गर्नुको सट्टा, पुनर्मूल्याङ्कनको यो अपरिहार्य लहरलाई सक्रिय रूपमा अँगाल्नु राम्रो हुन्छ।
थप पढाइ:
