सामग्रीको तालिका
प्रिन्स एडवर्डको नम्बर ३ यु चाउ स्ट्रिटमा रहेको सम्पूर्ण व्यावसायिक र आवासीय सम्पत्ति हङकङ डलर २ करोड २० लाखको "स्ल्याश-मूल्य" मा बेचियो, जुन पाँच वर्ष अघिको खरिद मूल्यको तुलनामा हङकङ डलर ७३१,००० ले अचम्मलाग्दो गिरावट हो।देङ चेङ्बोपरिवारको लगानी पोर्टफोलियोको हिमशिलाको टुप्पो हङकङको सम्पत्ति बजारमा भएका नाटकीय परिवर्तनहरूलाई विघटन गर्ने सूक्ष्मदर्शी उपकरण बनेको छ। ६ करोड १० लाख वास्तविक नगदको वाष्पीकरण समावेश भएको यो लेनदेनले कस्ता गहिरो बजार समस्याहरू प्रतिबिम्बित गर्दछ?
मिथकबाट नर्कसम्मको मूल्य वक्र
अगस्ट २०१९ मा, ४,०९६ वर्ग फिटको कुल प्रयोगयोग्य क्षेत्रफल भएको यो ४-तले टेनिमेन्ट भवन ८३ मिलियन युआनको गगनचुम्बी मूल्यमा बिक्री भएको थियो, सामाजिक आन्दोलन र चीन-अमेरिका व्यापार युद्धको दोहोरो छायाको बावजुद, प्रति वर्ग फिट लागत २०,००० युआन भन्दा बढी थियो। त्यतिबेला, उद्योगले सामान्यतया यसलाई "सुरक्षित-आश्रय कोषको लागि बलियो माग" को प्रमाणको रूपमा व्याख्या गर्थ्यो, तर कसैले पनि यो सम्पत्ति बजारमा अन्तिम स्पार्क हुने अपेक्षा गरेका थिएनन्।
पछिल्लो कारोबार मूल्यको तुलनामा, प्रति वर्गफुट मूल्य केवल ५,३७१ युआन छ, जुन शिखर अवधिमा २६.८१TP3T बराबर छ। यदि भुइँको हिसाबले गणना गर्ने हो भने, प्रत्येक तल्लाको मूल्य २०.७५ मिलियनबाट आधा घटेर ५५ लाख पुग्यो, र गिरावटको दर १९९७ को वित्तीय संकटको समयमा भन्दा बढी थियो। यो ध्यान दिन लायक छ कि सम्पत्तीको हालको मासिक भाडा लगभग ५०,००० युआन छ। लेनदेन मूल्यको आधारमा, भाडा फिर्ता दर केवल २.७% छ, जुन अझै पनि धितो दर भन्दा कम छ, जसले प्राप्तकर्ताले नगद प्रवाहको सट्टा दीर्घकालीन सम्पत्ति प्रशंसामा बाजी मारिरहेको देखाउँछ।
देङ चेङबोको परिवारको आर्थिक स्वास्थ्य जाँच रिपोर्ट
विगत तीन वर्षमा, देङ परिवारले सम्पत्ति बेचेर ८ अर्ब युआनभन्दा बढी रकम जम्मा गरेको छ। यो आगलागी बिक्री सम्पत्ति पुनर्संरचनाको हिमशिलाको टुप्पो मात्र हो। यसको होल्डिङ लागतलाई नजिकबाट हेर्दा: यदि ७०% धितो र २.५% ब्याजदरको आधारमा HK$८३ मिलियनको खरिद मूल्य गणना गरिन्छ भने, पाँच वर्षमा ब्याज खर्च HK$७.२६ मिलियन पुग्नेछ। दर, मर्मतसम्भार र खाली ठाउँको लागत जोड्दा, वास्तविक घाटा लगभग HK$७ करोड हुन सक्छ।
अझ रोचक कुरा के छ भने व्यापारिक समयको छनोट हो। अमेरिकी फेडरल रिजर्भले ब्याजदर घटाउने योजना बनाउनुअघि तुरुन्तै बिक्री गर्ने निर्णयले समूहले सामना गरिरहेको तरलताको दबाबलाई प्रतिबिम्बित गर्न सक्छ। उद्योग भित्री व्यक्तिहरूका अनुसार, सम्पत्ति गत वर्ष ३ करोड ८० लाखमा बिक्रीको लागि सूचीबद्ध गरिएको थियो, र आधा वर्ष भित्र मूल्य ४२१TP3T मा घटाइएको थियो, जसले गर्दा मालिक बजार दृष्टिकोणको बारेमा अत्यन्तै निराशावादी रहेको संकेत गर्दछ।
क्षेत्रीय अनुसन्धानले रुझोउ स्ट्रिट वरपरको क्षेत्र संरचनात्मक रूपान्तरणबाट गुज्रिरहेको पत्ता लगायो। पहिले यो सडकमा हार्डवेयर र सजावट सामग्री पसलहरूको बाहुल्य थियो, तर हालका वर्षहरूमा शाम शुई पो सांस्कृतिक र रचनात्मक जिल्लाको विस्तारका कारण यसलाई बिस्तारै कफी पसल र डिजाइन स्टुडियोहरूले प्रतिस्थापन गरेका छन्। यद्यपि, संक्रमण अवधिको परिणामस्वरूप पसल रिक्तता दर १८१TP3T भएको छ, जुन पाँच वर्ष अघिको तुलनामा दोब्बर भएको छ।
अझ घातक कुरा के हो भने मानिसहरूको उपभोग ढाँचामा आएको परिवर्तन हो। महामारी पछि सम्पत्तीको ५०० मिटर भित्र रहेका ३०% भन्दा बढी औषधि पसल र एक्सचेन्ज पसलहरू बन्द भएका छन्। माथिल्लो तलाको आवासीय एकाइहरूको भाडा २०१९ मा प्रति वर्गफुट औसत $४५ बाट घटेर हाल $३२ पुगेको छ, जुन लगभग ३०% ले घटेको छ, जसले व्यावसायिक र आवासीय सम्पत्ति दुवैको लागि दोहोरो मारको अवस्था सिर्जना गरेको छ।
नीति बजारमा अदृश्य हत्यारा
२०२० मा सरकारको "रोजगार प्रवर्द्धन यातायात अनुदान योजना" लागू भएपछि, यसले कार्यालय कर्मचारीहरूको जीवनयापनको विकल्पमा अप्रत्याशित रूपमा परिवर्तन ल्यायो। हङकङ आइल्याण्ड पूर्वमा अनुदानको दायरा विस्तारको प्रभावले पाँच वर्षमा प्रिन्स एडवर्ड स्टेशन वरपरको आवागमन जनसंख्या १२१TP3T ले घटाएको छ। उही समयमा, URA को "माग-संचालित" पुनर्विकास नीतिले याउ मोङ क्षेत्रलाई समर्थन गर्यो, जसले गर्दा यु चाउ स्ट्रिट जस्ता गैर-प्राथमिकता पुनर्विकास क्षेत्रहरू विकास शून्यतामा परे।
यो कुरा ध्यान दिन लायक छ कि २०२३ मा लागू भएको जल निकासी नियन्त्रण नियमहरूले युद्धपूर्वका यस्ता टेनिमेन्ट भवनहरूको नवीकरण लागतमा वृद्धि गरेको छ। एक सर्वेक्षकले अनुमान गरे कि यदि सम्पत्ति आधुनिक मापदण्डहरू पूरा गर्ने हो भने, नवीकरण लागतमा ५० लाख युआन भन्दा बढीको अतिरिक्त लगानी आवश्यक पर्नेछ, जसले लगानी मूल्यलाई प्रत्यक्ष रूपमा घटाउनेछ।
अन्तर्राष्ट्रिय पूँजी प्रवाहको अन्तरधारा
सोही अवधिमा विदेशी सम्पत्ति बजारको तुलनामा, सिंगापुरको अर्चर्ड रोडमा पसलहरूको मूल्य १५१TP3T ले मात्र घट्यो, जबकि टोकियोको गिन्जामा पसलहरूको मूल्य प्रवृत्तिको विपरीत ९१TP3T ले बढ्यो। यसले हङकङको खुद्रा घरजग्गामा रहेको दबाब विशेष क्षेत्रीय प्रकृतिको रहेको तथ्यलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ। सीमापार ई-वाणिज्यको लागि करमुक्त रकम ८०० युआनमा बढाइएपछि, सौन्दर्य प्रसाधन र इलेक्ट्रोनिक उत्पादनहरूको स्थानीय खुद्रा बिक्रीमा वर्ष-दर-वर्ष २३१TP3T ले गिरावट आएको छ, जसले गर्दा सडक पसलहरूको मागमा प्रत्यक्ष असर परेको छ।
विदेशी कोष होल्डिङको अनुपातमा भएको परिवर्तन बढी ध्यान दिन योग्य छ। प्रिन्स एडवर्ड जिल्लामा विदेशी पूँजीद्वारा राखिएको व्यावसायिक र आवासीय सम्पत्तिको अनुपात २०१८ मा ३११TP3T बाट घटेर हाल ७१TP3T पुगेको छ, जसले अन्तर्राष्ट्रिय पूँजी माध्यमिक कोर क्षेत्रबाट व्यवस्थित रूपमा बाहिरिँदै गएको संकेत गर्दछ।
मूल्य पुनर्मूल्याङ्कनको गणितीय मोडेल
मूल्याङ्कन तर्क हालको कारोबार मूल्यको आधारमा निकाल्न सकिन्छ: यदि ४१TP३T को पूँजीकरण दरको आधारमा अनुमान गरिएको छ भने, सम्पत्तिले वार्षिक ८८०,००० को खुद आम्दानी उत्पन्न गर्न आवश्यक छ, अर्थात्, मासिक भाडा ७३,००० पुग्नु पर्छ, जसले ५०,००० को हालको भाडासँग ४६१TP३T को अन्तर छोड्छ। यसले सुझाव दिन्छ कि खरीददारहरूले अपेक्षा गर्न सक्छन्:
- सरकारले पुराना भवनहरूको पुनर्विकासमा लगाइएको प्रतिबन्ध खुकुलो पारेको छ
- समुदाय रूपान्तरण पछि भाडा बढ्यो
- अमेरिकी डलरको कमजोरीले सम्पत्तिको मूल्यको पुनर्मूल्याङ्कन निम्त्याउँछ
लेनदेन मूल्य जग्गाको मूल्यभन्दा कम छ, जुन प्रति वर्गफुट HK$४,२०० को तल्लो मूल्यमा खरिद गर्नु बराबर छ, जुन सोही जिल्लामा आवासीय जग्गाको पछिल्लो चिन्हित मूल्यभन्दा HK$५८१,००० कम हो। यो "जग्गा मूल्य खोजी" को एक सट्टा कार्य हो।
भविष्यको सर्वनाश
६ करोड १० लाखको यो महँगो पाठले बजारको लागि तीनवटा खतराको घण्टी बजायो:
- गैर-मुख्य क्षेत्रहरूमा सम्पत्तिहरूको तरलता जोखिम बढ्छ
- पुराना भवनहरू राख्ने लागत द्रुत वृद्धिको अवधिमा प्रवेश गरेको छ।
- सामुदायिक आर्थिक रूपान्तरण अवधि दश वर्षसम्म लाग्न सक्छ।
जब "स्थान, स्थान, स्थान" को लगानी नियमले सामुदायिक कार्यहरूको पुनर्निर्माणको सामना गर्छ, परम्परागत मूल्याङ्कन मोडेलले असफलताको जोखिमको सामना गर्छ। सायद वास्तविक खुलासा यो हो कि महामारी पछिको युगमा हङकङमा कुनै स्थायी कोर क्षेत्र छैन, केवल निरन्तर पुन: परिभाषित मूल्य निर्देशांकहरू छन्। २०१९ को परिप्रेक्ष्यमा अझै पनि सम्पत्तिलाई महत्व दिनेहरू अन्ततः बजारको लागि जीवन्त पाठ्यपुस्तक बन्नेछन्।
थप पढाइ:
