सामग्रीको तालिका
हङकङको घरजग्गा बजारमा,पुरानो भवन(सामान्यतया ३० वर्ष भन्दा पुरानो सम्पत्तिलाई जनाउँछ) रटेनिमेन्ट भवन(लिफ्ट बिनाका कम उचाइका युद्धपूर्व वा युद्धपछिका भवनहरू) तुलनात्मक रूपमा कम मूल्यका कारण सीमित बजेट भएका धेरै खरीददारहरू वा लगानीकर्ताहरूलाई आकर्षित गर्छन्। यद्यपि, यस प्रकारको सम्पत्तिको लागि धितो आवेदनहरू नयाँ भवनहरूको तुलनामा प्रायः जटिल हुन्छन्, र बैंक स्वीकृति पनि कडा हुन्छ।
सामान्य समस्याहरूमा मूल्याङ्कन कठिनाइहरू, संरचनात्मक सुरक्षा र कानुनी समस्याहरू समावेश छन्, जबकि अस्वीकृतिहरू प्रायः अपर्याप्त आय वा सम्पत्ति जोखिमहरूसँग सम्बन्धित हुन्छन्। यस लेखले तपाईंलाई पासोबाट बच्न र सहज रूपमा ऋण प्राप्त गर्न मद्दत गर्नको लागि पुराना भवनहरू र टेनिमेन्ट भवनहरूको लागि धितोका मुख्य बुँदाहरू, जसमा धितो अनुपात, अधिकतम भुक्तानी अवधि, सामान्य समस्याहरू र अस्वीकृतिका कारणहरू समावेश छन्, गहन रूपमा विश्लेषण गर्नेछ।
१. पुराना भवनहरू र टेनिमेन्ट भवनहरूको परिभाषा र धितो चुनौतीहरू
हङकङमा पुराना भवनहरू र टेनिमेन्ट भवनहरूको लागि धितो अनुपात निजी भवनहरूको जस्तै छ। सैद्धान्तिक रूपमा, धितो बीमा मार्फत अधिकतम धितो अनुपात 90% पुग्न सक्छ। यो ४० लाख देखि १ करोड युआन मूल्यको सम्पत्तिमा लागू हुन्छ र स्व-व्यवसायको लागि हुनुपर्छ। १ करोड देखि १ करोड ५० लाख युआन मूल्यको सम्पत्तिको लागि अधिकतम धितो अनुपात ८०१TP3T छ, र अधिकतम ऋण रकम HK$९ मिलियन छ। यद्यपि, पुराना भवनहरू र टेनिमेन्ट भवनहरूको उमेरका कारण, बैंकहरू आफ्नो मूल्याङ्कनमा बढी रूढिवादी हुन्छन्, विशेष गरी यदि सम्पत्तिमा संरचनात्मक समस्याहरू वा अवैध निर्माण छ भने, वास्तविक धितो अनुपात 60-70% जति कम हुन सक्छ। पहिलो पटक घर खरिद गर्नेहरूले उच्च प्रतिशतको आनन्द लिन सक्छन्, तर उनीहरूले सचेत हुनुपर्छ कि टेनिमेन्ट भवनहरूको कारोबार मात्रा कम छ, र मूल्याङ्कन र सूचीकरण मूल्य बीचको अन्तर हुन सक्छ। डाउन पेमेन्टको लागि थप रिजर्भ गर्न सिफारिस गरिन्छ।
१. "पुराना भवनहरू" र "टुक्रा भवनहरू" भनेको के हो?
- पुरानो भवन: सामान्यतया ३० वर्षभन्दा पुराना आवासीय वा मिश्रित व्यावसायिक र आवासीय भवनहरूलाई जनाउँछ, जसमध्ये केहीमा आधुनिक व्यवस्थापन वा सुविधाहरूको अभाव हुन सक्छ।
- टेनिमेन्ट भवन: प्रायः १९५० र १९७० को दशकको बीचमा बनेका ४ देखि ८ तले भवनहरूलाई जनाउँछ, जसमा लिफ्ट र साँघुरो भर्याङ छैनन्। तिनीहरू सामान्यतया शाम शुई पो र मोङ कोक जस्ता पुराना जिल्लाहरूमा पाइन्छन्। केही टेनिमेन्ट भवनहरू ऐतिहासिक मूल्य भएका युद्धपूर्वका भवनहरू हुन् तर संरचनामा तुलनात्मक रूपमा पुरानो छन्।
२. धितो आवेदनहरूको विशेषताहरू
- पुरानो भवन: धितो रकम र भुक्तानी अवधिलाई असर गर्छ।
- संरचनात्मक जोखिमहरू: केही पुराना भवनहरू राम्रोसँग मर्मत गरिएका छैनन् र बैंकहरूलाई भवन निरीक्षण आवश्यक पर्न सक्छ।
- जटिल प्रयोगहरू: मिश्रित व्यावसायिक र आवासीय भवनहरूमा जग्गाको लिखत सम्बन्धी समस्याहरू समावेश हुन सक्छन्।
- मूल्याङ्कन कठिनाई: एउटै क्षेत्रमा थोरै कारोबारहरू छन् र बैंक मूल्याङ्कन रूढिवादी छ।
२. धितो अनुपात: तपाईंले ऋण लिन सक्ने अधिकतम रकम कति हो?
१. HKMA को दिशानिर्देश अन्तर्गत आधारभूत प्रतिबन्धहरू
हङकङ मौद्रिक प्राधिकरणका अनुसार,सम्पत्तिको मूल्य हङकङ डलर १० मिलियन भन्दा कमधितो ऋण रकमको माथिल्लो सीमा हो६०%(पहिलो पटक घर खरिद गर्नेहरूले धितो बीमा कार्यक्रम मार्फत ९०% सम्म ऋण लिन सक्छन्)। यद्यपि, पुराना भवनहरू र टेनिमेन्ट भवनहरूमा सामान्यतया निम्न प्रतिबन्धहरू लागू हुन्छन्:
| भवन निर्माण उमेर | अधिकतम ऋण-देखि-मूल्य अनुपात(पहिलो पटक होइन) | टिप्पणी |
|---|---|---|
| ३० वर्ष मुनिका | 60% | साधारण बसोबास जस्तै |
| ३०-४० वर्ष | 50%-60% | केही बैंकहरूले दर घटाएर ५०१TP3T बनाउन सक्छन् |
| ४०-५० वर्ष | 40%-50% | भवन निरीक्षण आवश्यक छ |
| ५० वर्षभन्दा बढी | स्वीकृति प्राप्त गर्न गाह्रो वा धेरै कम स्वीकृति दर | अधिकांश बैंकहरूले स्वीकृति दिन अस्वीकार गरे, वित्तीय कम्पनी खोज्नु पर्ने |
२. के धितो बीमा कार्यक्रम (HKMC) लागू हुन्छ?
- पुरानो भवन: यदि भवन ≤५० वर्ष पुरानो छ भने, तपाईंले धितो बीमा योजना (जस्तै "नयाँ धितो बीमा") को लागि आवेदन दिन सक्नुहुन्छ, जसमा अधिकतम ९०% ऋण हुनेछ (घरको अधिकतम मूल्य HK$४ मिलियन हो)।
- टेनिमेन्ट भवन: भवन ≤५० वर्ष पुरानो भए पनि, केही धितो बीमा कम्पनीहरूले बीमा गर्न अस्वीकार गर्न सक्छन् र प्रत्येक केसलाई अनुमोदन गर्नुपर्ने हुन सक्छ।
३. प्रतिशतलाई असर गर्ने प्रमुख कारकहरू
- सम्पत्तिको अवस्था: भवन निरीक्षणको क्रममा संरचनात्मक समस्याहरू फेला परेमा, प्रतिशतलाई अझ घटाउन सकिन्छ।
- स्वामित्व सम्झौताका सर्तहरू：यदि जग्गा भाडामा लिँदा पुनर्निर्माण वा प्रयोगमा प्रतिबन्ध लाग्छ भने, बैंकहरूले ऋणमा कडाइ गर्न सक्छन्।
- ऋणीका सर्तहरू: स्थिर आम्दानी र राम्रो क्रेडिट रेटिङ भएकाहरूलाई उच्च ऋण रकमको लागि स्वीकृत हुने सम्भावना बढी हुन्छ।
३. सबैभन्दा लामो भुक्तानी अवधि: भवनको उमेर घटाएर ३० वर्ष?
हङकङमा धितोको लागि अधिकतम भुक्तानी अवधि सामान्यतया ३० वर्ष हुन्छ, तर खरिदकर्ताको उमेर ७० वर्षभन्दा बढी हुनु हुँदैन। पुराना भवनहरू र टेनिमेन्ट भवनहरूको लागि, तिनीहरूको उमेरको कारणले गर्दा, बैंकहरूले सम्पत्तिको बाँकी आयुलाई विचार गर्न सक्छन् र वास्तविक भुक्तानी अवधि २०-२५ वर्षमा घटाउन सकिन्छ, विशेष गरी यदि सम्पत्ति नियमित रूपमा मर्मत गरिएको छैन वा संरचनात्मक समस्याहरू छन् भने। टेनिमेन्ट भवनहरूमा लिफ्ट नभएकोले, बैंकहरू लामो भुक्तानी अवधिको बारेमा बढी सतर्क हुन सक्छन्। खरीददारहरूलाई आवेदन दिनु अघि बैंकको नीतिहरू जाँच गर्न सल्लाह दिइन्छ।
१. बैंक गणना सूत्र
सामान्य आवासीय भवनहरूको लागि सबैभन्दा लामो भुक्तानी अवधि ३० वर्ष हो, तर पुराना भवनहरू र टेनिमेन्ट भवनहरू "भवनको आयु ७५ वर्ष घटाउने व्यवस्था"वा"भवनको आयु ७० वर्ष घटाउने व्यवस्था" (जुन कम छ)। उदाहरणका लागि:
- भवनको आयु ४० वर्ष: ७५ – ४० = ३५ वर्ष → यद्यपि, अधिकतम भुक्तानी अवधि ३० वर्ष हो।२५ वर्ष(केही बैंकहरूमा थप प्रतिबन्धहरू छन्)।
- भवनको आयु ५० वर्ष: ७५ – ५० = २५ वर्ष → भुक्तानी अवधि घटाउन सकिन्छ१५-२० वर्ष।
२. वास्तविक केसहरूको तुलना
| बैंक | ४० वर्ष पुरानो भवन | ५० वर्ष पुरानो टेनेमेन्ट भवन |
|---|---|---|
| बैंक ए | २५ वर्ष | १५ वर्ष |
| बैंक ख | २० वर्ष | आवेदन अस्वीकृति |
| वित्त कम्पनी | ३० वर्ष | २० वर्ष |
३. ऋणी उमेर सीमा
- धेरैजसो बैंकहरूलाई आवश्यक पर्दछभुक्तानी अवधि + ऋणी उमेर ≤ ७०-७५ वर्ष"। यदि ऋणी ६० वर्षको छ भने, सबैभन्दा लामो भुक्तानी अवधि केवल १०-१५ वर्ष हुन्छ, र मासिक भुक्तानीको दबाब उल्लेखनीय रूपमा बढ्नेछ।
चार,अस्वीकृतिको कारण र समाधानहरू
1. पुराना भवन धितो किन कम मूल्याङ्कन गरिन्छ?
हालसालै सोही क्षेत्रमा थोरै कारोबार भएका छन्, त्यसैले बैंकहरू रूढिवादी अनुमानहरूमा भर पर्छन्।
समाधान: मूल्याङ्कन बढाउन थप डाउन पेमेन्ट तयार गर्नुहोस्, वा नवीकरण सम्झौताको प्रमाण प्रदान गर्नुहोस्।
2. भवन निरीक्षण आवश्यकताहरूमा वास्तवमा के समावेश छ?
बैंकले संरचना, प्लम्बिङ र विद्युतीय प्रणालीहरूको निरीक्षण गर्न स्वीकृत इन्जिनियरलाई नियुक्त गर्न सक्छ।
यदि एस्बेस्टोस र खिया लागेको स्टील बारहरू जस्ता समस्याहरू फेला परेमा, धितो स्वीकृत गर्नु अघि तिनीहरूलाई मर्मत गर्नुपर्छ।
3. के टेनेमेन्ट भवनहरूको धितो दर बढी छ?
केही बैंकहरूले पुरानो भवन धितोमा ०.११TP३T-०.३१TP३T ले ब्याजदर बढाएका छन्, वा उच्च जोखिम अधिभार लगाएका छन्।
वित्त कम्पनीहरूको ब्याजदर बढी हुन्छ (वार्षिक ब्याजदर लगभग ४१TP३T-८१TP३T हुन्छ)।
4. सम्पत्ति प्रयोग कसरी प्रमाणित गर्ने?
समाधान गर्नु： आवासीय प्रयोगको अनुमति छ भनी पुष्टि गर्न अधिभोग अनुमति प्रदान गर्नुहोस्।
मिश्रित व्यावसायिक र आवासीय टेनिमेन्ट भवनहरूको लागि, व्यवसाय दर्ता र भाडा (लागू भएमा) पेश गर्नुपर्छ।
5. के पुराना भवनहरूको लागि अग्नि बीमा लागत महँगो हुन्छ?
पुनर्निर्माणको उच्च लागतका कारण, बीमा कम्पनीहरूले प्रिमियम बढाउन सक्छन्, घरको मूल्यमा औसत वार्षिक ०.११TP३T-०.१५१TP३T वृद्धि हुन सक्छ।
6. भवन निर्माणको उमेर (५० वर्षभन्दा बढी), जसको परिणामस्वरूप अपर्याप्त धितो ऋण रकम
समाधान गर्नु: कुनै वित्त कम्पनी वा सानो बैंकमा जानुहोस्, वा जोखिम बाँड्न सह-ऋणीहरूलाई विचार गर्नुहोस्।
7. सम्पत्ति संरचना समस्याहरूबैंकहरूले लिफ्ट नभएका वा मर्मतसम्भार आदेश भएका टेनिमेन्ट भवनहरूलाई उच्च जोखिम मान्छन्।
समाधान गर्नु: पहिले मर्मत गर्नुहोस् र सन्तोषजनक रिपोर्ट प्राप्त गर्नुहोस्, वा बिक्री मूल्य घटाउन मालिकसँग वार्ता गर्नुहोस्।
8. स्वामित्वपत्रका अस्पष्ट सर्तहरू
समाधान गर्नु: कुनै अवैध परिवर्तन वा प्रयोगमा प्रतिबन्धहरू छैनन् भनी पुष्टि गर्न जग्गाधनीपत्र जाँच गर्न एक वकिललाई जिम्मा दिनुहोस्।
९. स्वरोजगार व्यक्ति वाऋणीको आर्थिक अवस्था राम्रो छैन, तनाव परीक्षण पास गर्न असफल भए, विशेष गरी उच्च-अनुपात धितो आवेदनहरू।
समाधान गर्नु: ग्यारेन्टर थप्नुहोस्, सम्पत्तिको थप प्रमाण प्रदान गर्नुहोस्, वा कम ऋण रकम भएको धितो छनौट गर्नुहोस्।
10. सम्पत्तिमा अवैध निर्माण वा कानुनी विवादहरू समावेश छन्
समाधान गर्नु: कानुनी जिम्मेवारीहरू स्पष्ट पार्नुहोस् र एकाइलाई यसको मूल अवस्थामा पुनर्स्थापित गर्नुहोस्, र आवश्यक परेमा लेनदेन समाप्त गर्नुहोस्।
५. आवेदन सुझावहरू: तपाईंको धितो सफलता दर बढाउनुहोस्
- निर्माण पूर्व निरीक्षण: आफ्नै खर्चमा निरीक्षण र समस्या समाधान गर्न स्वीकृत इन्जिनियरलाई नियुक्त गर्नुहोस्।
- धेरै बैंकहरूको तुलना गर्नुहोस्： पुराना भवनहरू स्वीकृत गर्न साना बैंकहरू बढी सहज हुन सक्छन्।
- पर्याप्त कागजातहरू तयार गर्नुहोस्: मर्मत सम्भार रेकर्ड, जग्गाधनी प्रमाणपत्रको प्रतिलिपि, भाडा आय प्रमाणपत्र, आदि सहित।
- पहिलो घर खरिदकर्ताको योग्यतालाई विचार गर्नुहोस्: "नयाँ धितो बीमा" (सम्पत्ति मूल्य ≤ HK$४ मिलियन) मार्फत अनुपात ९०% मा बढाउनुहोस्।
- पेशेवरहरूसँग परामर्श गर्नुहोस्: जटिल मुद्दाहरूमा धितो दलाल वा वकिलले मद्दत गर्न सक्छन्।
निष्कर्ष
पुराना भवनहरू र टेनिमेन्ट भवनहरूको मूल्य आकर्षक भए तापनि, धितो आवेदनहरूमा लुकेका जोखिमहरू समावेश हुन्छन्। खरीददारहरूले सम्पत्तिको अवस्था, आफ्नै चुक्ता गर्ने क्षमताको सावधानीपूर्वक मूल्याङ्कन गर्नुपर्छ, र अवमूल्यन वा मर्मतको लागत कभर गर्न पर्याप्त रकम आरक्षित गर्नुपर्छ। अर्डर रद्द हुँदा हुने नोक्सानीबाट बच्न र सहज धितो सुनिश्चित गर्न अस्थायी बिक्री सम्झौतामा हस्ताक्षर गर्नु अघि बैंकबाट "पूर्व-अनुमोदन" प्राप्त गर्न सिफारिस गरिन्छ।
