सामग्रीको तालिका
१. हङकङको पिक एरियाको "जग्गाको स्वामित्व संहिता"
हङकङको घरजग्गा उद्योगमा एउटा भनाइ छ: "मालिक मध्य-स्तरमा बस्छन्, र राजवंश शिखरमा लुकेको हुन्छ।" हङकङ टापुको चुचुरोमा अवस्थित बार्कर रोड, हङकङको स्थापनादेखि नै "एसियाको नम्बर १ विलासी आवासीय क्षेत्र" रहेको छ, जहाँ धनी र शक्तिशालीहरू भेला भएका छन्। यो निजी सडक केवल १.७ किलोमिटर लामो छ, र यससँगै रहेका २२ वटा हवेलीहरू बहुराष्ट्रिय व्यवसायीहरू, लुकेका परिवारहरू, र राजनीतिक तथा व्यावसायिक नेताहरूको स्वामित्वमा छन्। तिनीहरूको जग्गा स्वामित्वमा परिवर्तनले प्रायः पूँजी बजारको स्नायुलाई असर गर्छ।
२०२३ मा मूल्याङ्कन र मूल्याङ्कन विभागको तथ्याङ्क अनुसार, बार्कर रोड साइटको प्रति वर्गफुट औसत मूल्य HK$३८०,००० पुग्यो, जुन लगातार बाह्र वर्षसम्म विश्वव्यापी विलासी घर मूल्य सूचीमा पहिलो स्थानमा रह्यो। यहाँ घर जग्गा कारोबारका तीन विशेष विशेषताहरू छन्: पहिलो, ८०% भन्दा बढी सम्पत्तिहरू अपतटीय कम्पनीहरूद्वारा राखिएका छन्, जसले एक अद्वितीय "शेल कम्पनी लेनदेन इकोसिस्टम" बनाउँछ; दोस्रो, जग्गा प्लटहरूको विस्तारको लागि जटिल "आधिकारिक भूमि स्वीकृति प्रक्रिया" आवश्यक पर्दछ; तेस्रो, धेरैजसो लेनदेनहरू "अँध्यारो लेनदेन" हुन्, र वास्तविक लेनदेन मूल्य प्रायः दर्ता गरिएको रेकर्ड भन्दा ३०१TP३T-५०१TP३T बढी हुन्छ।
II. "अतिरिक्त स्वीकृतिको लागि अनुदान" संयन्त्रको संस्थागत दृष्टिकोण
यस पटक धेरै ध्यान आकर्षित गरेको ज्याक माको निवासको विस्तार परियोजनाको मूल कुरा सरकारी भूमि अधिकार (पुनः प्रवेश र निहित उपचार) अध्यादेशको धारा ६ अनुसार भूमि विभागद्वारा अनुमोदित "आत्मसमर्पण र पुनर्गठन" प्रक्रियामा निहित छ। यो संयन्त्रले जग्गाधनीहरूलाई जग्गाको बजार मूल्य तिरेर आफ्नो मूल जग्गामा छेउछाउको सरकारी जग्गा समावेश गर्न अनुमति दिन्छ। व्यवस्थापिका परिषद्का कागजातहरू अनुसार, २००० देखि २०२२ सम्म हङकङमा कुल १२७ वटा थप स्वीकृति आवेदनहरू प्रशोधन गरिएका थिए, जसको औसत स्वीकृति अवधि २६ महिना थियो।
| फूलको नाम | वास्तविक नाम | हालको स्थिति/पृष्ठभूमि | हङकङको पहिचान प्राप्त गर्ने समय | ज्ञात हङकङ सम्पत्तिहरू (जग्गा रजिस्ट्री रेकर्डहरू) |
|---|---|---|---|---|
| फेङ छिङयाङ | ज्याक मा | अलिबाबा समूह स्थायी साझेदार | २००८ | भिल्ला २२, बार्कर रोड, द पिक (२०१५ मा १.५ अर्ब हङकङ डलरमा खरिद गरिएको, पुनर्निर्माण अन्तर्गत) |
| जियाओयाओजी | झाङ योङ | अलिबाबा क्लाउडका अध्यक्ष | २०१६ | दक्षिण जिल्लाको शौशान गाउँ रोडमा रहेको विलासी घर (२०२० मा लगभग ६० करोडमा खरिद गरिएको) |
| पूर्वी दुष्ट | जोसेफ साई | अलिबाबा समूहको सञ्चालक समितिका अध्यक्ष | १९९९ (क्यानाडाली) | रिपल्स बे रोड समुद्री दृश्यको विलासी घर (२०१९ मा लगभग ८० करोडमा खरिद गरिएको) |
| हिँड्दै | झाङ जियानफेङ | अलिबाबा क्लाउड इन्टेलिजेन्स ग्रुपका सीईओ | २०१५ | काउलुन स्टेशनको आर्क डे ट्रायम्फमा रहेको गगनचुम्बी भवन (२०१८ मा हङकङ डलर १२ करोडमा खरिद गरिएको) |
| सुन क्वान | हु सियाओमिङ | एन्ट ग्रुपका पूर्व सीईओ | २०१४ | हो मान टिनको द अल्टिमामा मध्यम-स्तरीय एकाइ (२०१७ मा $७८ मिलियनमा खरिद गरिएको) |
| सु क्वान | पेङ लेई | एन्ट ग्रुपका पूर्व अध्यक्ष | २०१३ | मिड-लेभल्स सेन्ट्रलमा रहेको रोयल भ्यू गार्डेनको अग्लो तल्ला (२०१६ मा HK$१५० मिलियनमा खरिद गरिएको) |
| गुओ जिङ | जिङ सियान्डोङ | एन्ट ग्रुपका अध्यक्ष | २०१५ | ह्याप्पी भ्यालीमा रहेको लेइटन हिल युनिट (२०२१ मा $९५ मिलियनमा खरिद गरिएको) |
| मिजुए नन ताई | दाई शान | ताओटियन समूहका सीईओ | २०१२ | मिड-लेभल्स वेस्टमा रहेको अग्लो भवन (२०१९ मा ६८ मिलियन डलरमा खरिद गरिएको) |
| मिटुटोयो | वाङ जियान | चिनियाँ इन्जिनियरिङ प्रतिष्ठानका शिक्षाविद्/अलिबाबा क्लाउडका संस्थापक | २०१७ | लोहास पार्क, त्सुङ क्वान ओ (२०२० मा ३२ मिलियन डलरमा खरिद गरिएको) |
| पेन्ग्लाई अमर | शेङ यिफेई | अली हेल्थका गैर-कार्यकारी निर्देशक | 2015 | ६८ डिप वाटर बे रोड (२०२२ मा २१० मिलियन डलर नगदमा खरिद गरिएको) |
| लु सु | फ्यान लुयुआन | अलिबाबा पिक्चर्सका अध्यक्ष | २०१४ | नर्थ पोइन्ट सीभ्यू युनिट (२०२१ मा HK$११० मिलियनमा खरिद गरिएको) |
| युयान | टोङ वेनहोङ | अलिबाबा समूहका पूर्व सीपीओ | २०१३ | ताई ताममा रहेको रेड हिल प्रायद्वीप भिल्ला (२०१८ मा १८ करोडमा खरिद गरिएको) |
यस मुद्दाको विशेषता तीन पक्षहरूमा निहित छ: पहिलो, अतिरिक्त जग्गा मूल रूपमा सार्वजनिक पहुँचको लागि प्रयोग गरिएको थियो, र जग्गाको प्रकृतिमा कुनै पनि परिवर्तनको लागि नगर योजना बोर्डबाट विशेष अनुमति चाहिन्छ; दोस्रो, HK$११.७२ मिलियनको जग्गा प्रिमियम बजार मूल्याङ्कनको HK$४२१,००० मात्र हो, जसले "विशेषाधिकार प्राप्त लेनदेन" को बारेमा प्रश्नहरू उठाएको छ; तेस्रो, आवेदन देखि दर्ता सम्म केवल १४ महिना लाग्यो, जुन औसत प्रक्रिया भन्दा ४६१,००० महिना छोटो छ। भूमि अधिकारीहरूले खुलासा गरे कि यस्ता मुद्दाहरूमा सामान्यतया "गैर-सार्वजनिक मूल्य मूल्याङ्कन" आवश्यक पर्दछ र अन्तिम मूल्य प्रायः आवेदकको वार्ता क्षमतामा निर्भर गर्दछ।
३. ज्याक माको हवेलीको सम्पत्ति अधिकार र वास्तुकलाको खाकाको रहस्य
संलग्न सम्पत्ति, नम्बर २२ बार्कर रोडको सम्पत्ति अधिकार संरचनालाई "अपतटीय वित्तीय पाठ्यपुस्तक" को रूपमा वर्णन गर्न सकिन्छ: हालको होल्डिंग कम्पनी ALATINI GROUP LIMITED ब्रिटिश भर्जिन टापुहरूमा दर्ता गरिएको छ, र यसको एकमात्र निर्देशक ज्याक मा परिवार ट्रस्टको तोकिएको एजेन्ट हो। यसले २०१५ मा सम्पत्ति खरिद गर्दाको संरचनात्मक डिजाइनलाई चलाखीपूर्वक प्रतिध्वनि गर्छ - त्यो वर्ष सम्पत्ति स्वामित्वमा रहेको अपतटीय कम्पनी वर्ल्डवाइड युनियन इन्टरनेशनल लिमिटेडको अधिग्रहण मार्फत लेनदेन पूरा भएको थियो, जसले ३०१TP३T खरीददारको स्ट्याम्प शुल्क सफलतापूर्वक छल्दै र HK$४५० मिलियन भन्दा बढीको कर लागत बचत गर्यो।
यस सम्पत्तिको निर्माण अनुमतिले यसको स्थिति "सुपर लक्जरी घर" को रूपमा प्रकट गर्दछ: पुनर्निर्मित पाँच-तले हवेलीमा १८-मिटरको इन्फिनिटी पूल, भूमिगत वाइन सेलर र हेलिकप्टर प्याडको रूपान्तरणको लागि आरक्षित ठाउँ हुनेछ। यो ध्यान दिन लायक छ कि "ल्याण्डस्केप सुरक्षा खण्ड" भवनको रेखाचित्रमा विशेष रूपमा चिन्ह लगाइएको छ, जसमा सबै झ्यालहरूले एकतर्फी लेपित गिलास प्रयोग गर्नुपर्ने आवश्यकता छ ताकि हवेलीको भित्री भाग केन्द्रीय वित्तीय जिल्लाबाट देख्न नसकिने होस्। यो डिजाइन हङकङको निजी आवास क्षेत्रमा आफ्नो प्रकारको पहिलो हो।
४. सुपर लक्जरी घरहरू पछाडिको पूँजीगत अन्डरकरेन्टहरू
यो कुरा ध्यान दिन लायक छ कि यस पटक ज्याक माको विस्तार उनको व्यापार साम्राज्यको पुनर्गठनको महत्वपूर्ण अवधिसँग मेल खान्छ। २०२२ देखि, ज्याक माको पारिवारिक ट्रस्टले इक्विटी प्रतिज्ञा, अपतटीय बन्ड जारी गर्ने र अन्य माध्यमबाट ५ अर्ब अमेरिकी डलरभन्दा बढी रकम जुटाएको छ, मुख्यतया दक्षिणपूर्वी एसियाली ई-वाणिज्य र हङकङ घर जग्गा परियोजनाहरूमा लगानी गर्दै। JLL विश्लेषणले देखाउँछ कि हङकङका सुपर लक्जरी घरहरू मुख्य भूमि धनी व्यक्तिहरूको लागि "सम्पत्ति सुरक्षित आश्रय" बन्दै गएका छन् - मुख्य भूमि घरजग्गाको तुलनामा, हङकङका सम्पत्तिहरूमा विदेशी मुद्रा स्वतन्त्रता, न्यायिक स्वतन्त्रता र लचिलो सम्पत्ति योजना जस्ता फाइदाहरू छन्।
यद्यपि, यो पूँजी प्रवाहले हङकङको विलासी आवास बजारको पारिस्थितिकीलाई परिवर्तन गरिरहेको छ। स्याभिल्सको एक रिपोर्टले २०२३ मा पिक डिस्ट्रिक्टमा ७८१TP3T लेनदेनमा "शेल कम्पनीहरूको क्रस-होल्डिंग" समावेश भएको औंल्याएको छ, जुन २०१५ को तुलनामा ४१ प्रतिशत अंकले बढेको छ। जटिल अपतटीय संरचनाहरूले पर्यवेक्षणको कठिनाई मात्र बढाउँदैनन्, तर "स्वामित्व शून्यता" को जोखिम पनि निम्त्याउँछन् - सम्पत्तिका केही वास्तविक नियन्त्रकहरूले ट्रस्टका धेरै तहहरू मार्फत आफ्नो पहिचान लुकाउँछन्, र एक पटक सम्पत्ति अधिकार विवादहरू देखा परेपछि, तिनीहरूले सीमापार न्यायिक क्षेत्राधिकारको समस्याको सामना गर्नेछन्।
निष्कर्ष: पूँजी गुरुत्वाकर्षण क्षेत्रमा संस्थागत सन्तुलन
ज्याक माको निवासको विस्तार परियोजना प्रिज्म जस्तै हो, जसले हङकङको पूँजी विश्वव्यापीकरण र सार्वजनिक हितको मर्मत बीचको कठिन सन्तुलनलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ। अति धनीहरूको हवेलीका पर्खालहरू बढ्दै जाँदा, सार्वजनिक स्थानको निरन्तर खण्डीकरणलाई कसरी रोक्ने भन्ने कुराले SAR सरकारको शासन कलाको परीक्षण गर्नेछ। यो भूमि प्रणालीमा प्राविधिक समायोजन मात्र होइन, हङकङको मूल मूल्यमान्यताहरूको सन्दर्भमा पनि महत्त्वपूर्ण निर्णय हो।
ज्याक मा(सेप्टेम्बर १०, १९६४ -), पुर्ख्यौली घरझेजियाङशेङ्झाउ, झेजियाङमा जन्मिएकोहाङजाउ,चिनियाँ मुख्य भूमिउद्यमी,चिनियाँ कम्युनिष्ट पार्टीपार्टी सदस्य। कुनै समय एसियाकै सबैभन्दा धनी व्यक्ति,अलिबाबा समूहबोर्डको अध्यक्ष(अध्यक्ष),ताओबाओ,अलिपेको संस्थापकप्रकृति संरक्षणग्रेटर चाइना काउन्सिलका मानार्थ अध्यक्ष,हुवाई ब्रदर्सनिर्देशक। हाल सेवारतहङकङ विश्वविद्यालय"व्यवस्थापन र व्यापार रणनीति" को शैक्षिक क्षेत्रको साथ व्यवसाय र व्यवस्थापन स्कूलको मानार्थ प्राध्यापक रटोकियो विश्वविद्यालयअनुसन्धान संस्था: टोकियो इन्स्टिच्युट अफ टेक्नोलोजीभ्रमणकारी प्राध्यापक, जसको अनुसन्धान दिशा "दिगो कृषि र खाद्य उत्पादन" हो।
