सामग्रीको तालिका
हङकङमा, मालिक निगम (OC) भवन व्यवस्थापन अध्यादेश (क्याप. ३४४) अन्तर्गत सबै मालिकहरूको तर्फबाट भवनको सामान्य मामिलाहरू व्यवस्थापन गर्न स्थापित एक वैधानिक निकाय हो। यसको शक्ति र कर्तव्यहरू मुख्यतया सम्बन्धित कानून र पारस्परिक करारको दस्तावेज (यदि कुनै छ भने) बाट लिइएको हो। OC को मुख्य शक्तिहरूको सिंहावलोकन निम्नानुसार छ:
| पावर वर्ग | विशिष्ट सामग्री | कानुनी आधार |
|---|---|---|
| सार्वजनिक क्षेत्र व्यवस्थापन | सरसफाइ कायम राख्नुहोस्, साझा क्षेत्रहरूको नियन्त्रण र व्यवस्थापन गर्नुहोस् | धारा १४ र १८ |
| बीमा र वित्त | ऋण असुल गर्न अग्नि बीमा किन्नुहोस् | धारा १८(२)(घ) |
| कानुनी कारबाही | निषेधाज्ञाको लागि आवेदन दिनुहोस्, व्यवस्थापन कम्पनी वा डिफल्ट मालिक विरुद्ध कानुनी कारबाही गर्नुहोस् | धारा ४५ र अनुसूची १० |
| नियुक्ति र सुपरिवेक्षण | सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनीका कर्मचारीहरूलाई नियुक्त/बर्खास्त गर्ने र उनीहरूको कामको सुपरिवेक्षण गर्ने | कानूनी व्यक्तिको स्थितिको आधारमा कुनै स्पष्ट प्रावधान छैन |
१. भवनको साझा भागहरूको व्यवस्थापन
- मर्मतसम्भार र मर्मत: भवनको सार्वजनिक क्षेत्रहरू (जस्तै लिफ्ट, करिडोर, बाहिरी पर्खाल, छाना, आदि) को मर्मत, मर्मत र सुधारको लागि जिम्मेवार।
- सफाई र सुरक्षा: सफाई कम्पनीहरू, सुरक्षाकर्मीहरू भाडामा लिनुहोस्, र सार्वजनिक सुविधाहरू (जस्तै पार्किङ स्थल र क्लबहरू) को सञ्चालन व्यवस्थापन गर्नुहोस्।
- नियमहरू सेट गर्दै: भवन व्यवस्थापन नियमहरू (जस्तै ध्वनि नियन्त्रण र फोहोर व्यवस्थापन) स्थापना गर्नुहोस् र मालिकहरू र बासिन्दाहरूलाई तिनीहरूको पालना गर्न लगाउनुहोस्।
२. वित्तीय शक्ति
- व्यवस्थापन शुल्कको सङ्कलन: भवनको दैनिक खर्च र आरक्षित कोषहरू पूरा गर्न मालिकहरूबाट व्यवस्थापन शुल्क सङ्कलन गरिन्छ।
- कोष व्यवस्थापन： कोष व्यवस्थापन गर्न बैंक खाता खोल्नुहोस्, नियमहरू अनुसार वित्तीय रेकर्ड राख्नुहोस् र नियमित रूपमा मालिकहरूलाई खाताहरू प्रकाशित गर्नुहोस्।
- ऋण सङ्कलन: व्यवस्थापन शुल्क नतिर्ने मालिकहरू विरुद्ध कानुनी कारबाही गर्ने (जस्तै भूमि न्यायाधिकरणमा असुलीका लागि आवेदन दिने)।
३. पारस्परिक करारको दस्तावेजका सर्तहरूको कार्यान्वयन
- यदि भवनमा पारस्परिक करारको दस्तावेज छ भने, निगमलाई दस्तावेजका सर्तहरू लागू गर्ने अधिकार छ, जस्तै अवैध पुनर्निर्माण रोक्ने, सार्वजनिक स्थलहरूको अवैध कब्जा गर्ने, आदि।
- आवश्यक परेमा, तपाईंले अदालतबाट निषेधाज्ञाको लागि आवेदन दिन सक्नुहुन्छ वा सम्बन्धित मालिकबाट क्षतिपूर्ति दाबी गर्न सक्नुहुन्छ।
४. मालिकहरूको बैठक बोलाउनुहोस्
- मालिकहरूको बैठक： प्रमुख विषयहरू (जस्तै प्रमुख मर्मत, व्यवस्थापन बजेटमा परिवर्तन, आदि) छलफल गर्न निगमले अध्यादेश बमोजिम वार्षिक साधारण सभा (AGMs) र विशेष साधारण सभा (EGMs) आयोजना गर्नु पर्ने हुन्छ।
- निर्णय लिने शक्ति: प्रमुख निर्णयहरू (जस्तै आरक्षित कोष प्रयोग गर्ने र HK$२००,००० भन्दा बढी मूल्यका परियोजनाहरू सञ्चालन गर्ने) मालिकहरूको बैठकबाट अनुमोदन हुनुपर्छ।
५. व्यवस्थापन कम्पनीको नियुक्ति
- निगमले टेन्डर वा वार्ता मार्फत सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनी नियुक्त गर्न र यसको सेवा कार्यसम्पादनको अनुगमन गर्न सक्छ।
- यदि व्यवस्थापन कम्पनीले आफ्नो करारीय दायित्वहरू पूरा गर्न असफल भयो भने, निगमलाई सम्झौता समाप्त गर्ने अधिकार छ।
६. कानुनी कारबाहीको अधिकार
- एउटा निगमले आफ्नै नाममा कुनै कारबाही ल्याउन वा कारबाहीको बचाउ गर्न सक्छ, उदाहरणका लागि:
- पारस्परिक करार वा व्यवस्थापन नियमहरूको दस्तावेज उल्लङ्घन गर्ने मालिकहरू विरुद्ध नागरिक कार्यवाही दायर गर्ने।
- तेस्रो पक्ष (जस्तै ठेकेदार) द्वारा लापरवाही वा सम्झौता उल्लङ्घनको लागि दाबी।
७. अन्य अधिकारहरू
- बीमा किन्नुहोस्: भवनको सार्वजनिक क्षेत्रहरूको लागि अग्नि बीमा, तेस्रो-पक्ष दायित्व बीमा, आदि खरिद गर्नुहोस्।
- गुनासोहरू सम्हाल्ने: मालिक वा बासिन्दाहरू बीचको विवादहरू (जस्तै पानी चुहावट, आवाज समस्याहरू) समन्वय गर्नुहोस्।
- अनुपालन पर्यवेक्षण: भवनले सरकारी नियमहरू (जस्तै अग्नि नियमहरू, भवन सुरक्षा मापदण्डहरू) पालना गर्दछ भनी सुनिश्चित गर्नुहोस्।
8. कर्पोरेट शक्तिहरूको सीमा
- कानून र पारस्परिक करारको दस्तावेजको पालना गर्नुपर्छ: निगमले आफ्नो अधिकारभन्दा बाहिर गएर काम गर्न सक्दैन र सबै निर्णयहरू भवन व्यवस्थापन अध्यादेश र पारस्परिक करारको दस्तावेजको पालना गर्नुपर्छ।
- मालिकद्वारा सुपरिवेक्षण गरिएको:
- मालिकहरूले मालिकहरूको बैठक मार्फत निगमको प्रस्तावहरूलाई भिटो गर्न सक्छन्।
- मालिकहरूले निगमको बैठक मिनेट र वित्तीय विवरणहरू निरीक्षण गर्न सक्छन्।
- गुनासो संयन्त्र: यदि मालिकलाई OC ले आफ्नो अधिकारको दुरुपयोग गरेको विश्वास छ भने, उसले जिल्ला कार्यालय, भूमि न्यायाधिकरण वा अदालतमा उजुरी दर्ता गर्न सक्छ।
९. अप्रत्याशित विवरणहरू
एउटा अप्रत्याशित विवरण के छ भने निगमको अध्यक्ष बैठकहरूको अध्यक्षता गर्ने र बाह्य रूपमा निगमको प्रतिनिधित्व गर्ने जिम्मेवारी भए तापनि, कानून अनुसार, अध्यक्षसँग कुनै स्वतन्त्र वैधानिक अधिकार हुँदैन र निर्णयहरू मालिकहरूको बैठकद्वारा मतदान गरिनुपर्छ। यसको अर्थ अध्यक्षको निर्णयको आधारमा मात्र प्रमुख मामिलाहरू कार्यान्वयन गर्न सकिँदैन, र यस प्रावधानको उल्लङ्घनमा कानुनी दायित्व समावेश हुन सक्छ, जसले व्यवस्थापनमा मालिकहरूको सहभागितामा महत्त्वपूर्ण प्रभाव पार्छ।
१०. वर्तमान अवस्था र विवाद
अप्रिल ३, २०२५ सम्म, हङकङमा मालिकहरूको निगमहरूको शक्तिले कहिलेकाहीं विवाद निम्त्याउँछ, जस्तै व्यवस्थापन कम्पनीहरू र मालिकहरू बीचको शक्तिको वितरण। केही मालिकहरू विश्वास गर्छन् कि व्यवस्थापन कम्पनीहरूसँग धेरै शक्ति छ र निगमहरूलाई प्रभावकारी रूपमा तिनीहरूको निरीक्षण गर्न गाह्रो हुन्छ, र निगम स्थापना गर्नु यो समस्या समाधान गर्ने प्रभावकारी तरिकाको रूपमा हेरिन्छ। यद्यपि, निगमन प्रक्रियाहरू जटिल छन् र मालिकहरूको उच्च स्तरको संलग्नता आवश्यक पर्दछ, जसले गर्दा केही भवनहरूले OC सफलतापूर्वक स्थापना गर्न असफल हुन्छन्।
11. सामान्य विवाद र समाधानहरू
- शक्तिको दुरुपयोग: उदाहरणका लागि, यदि निगमले मालिकहरूको बैठकको स्वीकृति बिना महँगो परियोजनाहरू सञ्चालन गर्दछ भने, मालिकहरूले विशेष बैठकको लागि अनुरोध गर्न वा न्यायिक समीक्षाको लागि आवेदन दिन सक्छन्।
- वित्तीय अस्पष्टता: मालिकहरूलाई निगमबाट खाताहरू अनुरोध गर्ने र आवश्यक परेमा जिल्ला कार्यालयमा रिपोर्ट गर्ने अधिकार छ।
- व्यवस्थापन विवादहरू: यदि निगम र व्यवस्थापन कम्पनी बीच द्वन्द्व उत्पन्न भयो भने, उनीहरूले कानुनी सल्लाह लिन वा मध्यस्थता मार्फत समस्या समाधान गर्न सक्छन्।
यदि कुनै विशेष विवाद छ भने, कानुनी पेशेवरसँग परामर्श गर्न सिफारिस गरिन्छ वागृह मामिला विभाग"को"भवन व्यवस्थापन सम्पर्क समूह"मद्दत खोज्नुहोस्।
