सामग्रीको तालिका
मालिक निगम (OC)हङकङका अनुसारभवन व्यवस्थापन अध्यादेश (क्याप. ३४४)भवन वा आवास सम्पत्तिका मालिकहरूद्वारा गठित वैधानिक निकाय जसको प्राथमिक उद्देश्य सम्पत्तिको सामान्य मामिलाहरूको व्यवस्थापन र मर्मत गर्नु हो।
मालिकहरूको निगमले प्रभावकारी रूपमा स्रोतहरू एकीकृत गर्न, सम्पत्तिको गुणस्तर कायम राख्न र मालिकहरूको अधिकार र हितको रक्षा गर्न सक्छ। हङकङको उच्च-घनत्व आवासीय वातावरणमा यसको भूमिका विशेष गरी महत्त्वपूर्ण छ, जसले समुदायको समग्र विकाससँग व्यक्तिगत रुचिहरूलाई सन्तुलनमा राख्न मद्दत गर्दछ।
१. सार्वजनिक क्षेत्रहरूको एकीकृत व्यवस्थापन
- भवनमा रहेका सार्वजनिक सुविधाहरू (जस्तै लिफ्ट, करिडोर, बगैंचा, पार्किङ स्थल, आदि) को दैनिक व्यवस्थापन, मर्मतसम्भार र सफाईको लागि जिम्मेवार।
- बासिन्दाहरूको सुरक्षा सुनिश्चित गर्न अग्नि सुरक्षा प्रणाली, विद्युतीय उपकरणहरू, आदिले सुरक्षा मापदण्डहरू पूरा गरेको सुनिश्चित गर्नुहोस्।
२. सम्पत्तिको मूल्य कायम राख्नुहोस्
- नियमित मर्मतसम्भार र मर्मतसम्भार गरेर, भवनको आयु बढाउन सकिन्छ र जीर्ण अवस्थाका कारण भवनको मूल्यलाई ढल्नबाट रोक्न सकिन्छ।
- समग्र जीवनयापन वातावरण सुधार गर्न ठूला स्तरका परियोजनाहरू (जस्तै बाहिरी पर्खाल मर्मत र पानीको पाइप प्रतिस्थापन) को समन्वय गर्नुहोस्।
३. वित्तीय व्यवस्थापन
- व्यवस्थापन शुल्क लिने： दैनिक खर्च र आरक्षित कोषको लागि प्रयोग गरिने स्वामित्वको हिस्साको आधारमा मालिकहरूबाट शुल्क लिने।
- व्यवस्थापन रिजर्भ: अस्थायी लागत साझेदारीबाट बच्न भविष्यमा हुने ठूला मर्मत वा आपतकालीन अवस्थाहरू (जस्तै आँधीबेहरीको क्षति) को लागि कोष आरक्षित गर्नुहोस्।
४. पारस्परिक करारको दस्तावेजको कार्यान्वयन
- भवन निर्माण सम्झौताका सर्तहरू, जस्तै अवैध परिवर्तनहरू निषेध गर्ने, आवाज वा सरसफाइ सम्बन्धी समस्याहरू समाधान गर्ने, पालना गर्न मालिकहरूलाई सुपरिवेक्षण गर्नुहोस्।
- सामुदायिक सुव्यवस्था कायम राख्न उल्लङ्घनहरूको लागि चेतावनी जारी गर्नुहोस् वा कानुनी कारबाही गर्नुहोस्।
५. कानुनी प्रतिनिधित्व र निर्णय लिने
- तेस्रो पक्षहरू (जस्तै सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनीहरू, ठेकेदारहरू) सँग सम्झौतामा हस्ताक्षर गर्दा वा विवादहरूको सम्बन्धमा मुद्दा दायर गर्दा सबै सम्पत्ति मालिकहरूको प्रतिनिधित्व गर्नुहोस्।
- प्रमुख मामिलाहरू (जस्तै सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनी परिवर्तन गर्ने वा ठूला परियोजनाहरू) को लागि, मालिकहरूको बैठक आयोजना गरिन्छ र मतदान मार्फत सामूहिक निर्णयहरू गरिन्छ।
६. मालिकहरूको आवाज बढाउनुहोस्
- विकासकर्ता वा सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनीहरूले एकतर्फी रूपमा व्यवस्थापन मामिलामा प्रभुत्व जमाउनबाट बच्न सम्पत्ति मालिकहरूको विचार केन्द्रित गर्नुहोस्।
- सरकारी विभागहरूसँग कुराकानी गर्दा (जस्तै मर्मतसम्भार कोषको लागि आवेदन दिँदा) एकीकृत सञ्चार विन्डोको रूपमा काम गर्नुहोस्।
७. कानूनी आधार र अधिकार
- भवन व्यवस्थापन अध्यादेश अनुसार, निगमको कानूनी व्यक्तित्व हुन्छ र यसले स्वतन्त्र रूपमा कागजातहरूमा हस्ताक्षर गर्न, बैंक खाता खोल्न, र निगमको नाममा मुद्दा हाल्न वा मुद्दा हाल्न पनि सक्छ।
हङकङमा, मालिक निगम (OC) भवन व्यवस्थापन अध्यादेश अन्तर्गत स्थापित एक कानुनी संस्था हो। यो मुख्यतया तहगत भवनको सामान्य मामिलाहरू (जस्तै मर्मतसम्भार, सुरक्षा, सफाई, आदि) व्यवस्थापन गर्न जिम्मेवार हुन्छ। "ट्रायड" शब्दले गैरकानूनी गतिविधिहरूमा संलग्न संगठित आपराधिक समूहहरूलाई जनाउँछ। यी दुई असंबद्ध लाग्न सक्छन्, तर केही अवस्थामा, ट्राइडहरूले आफ्नो फाइदाको लागि निगमहरूमा घुसपैठ वा हेरफेर गर्ने प्रयास गर्न सक्छन्। निम्न सान्दर्भिक पृष्ठभूमि र सम्भावित सम्बन्ध विश्लेषण छ:
८. मालिक निगमको सञ्चालन र सम्भावित जोखिमहरू
- निगम मालिकहरूद्वारा संयुक्त रूपमा स्थापित हुन्छ, र व्यवस्थापन समिति (MC) का सदस्यहरू मालिकहरूद्वारा निर्वाचित हुन्छन् र भवन मामिलाहरू (जस्तै बोली परियोजनाहरू, वित्त व्यवस्थापन, आदि) मा निर्णय लिन जिम्मेवार हुन्छन्।
- सम्भावित जोखिमहरू: यदि व्यवस्थापन समितिका सदस्यहरूलाई घुस दिइयो वा धम्की दिइयो, वा यदि गिरोहका सदस्यहरूले व्यवस्थापन समितिमा घुसपैठ गरे भने, तिनीहरूलाई निम्न तरिकाले हेरफेर गर्न सकिन्छ:
- परियोजना बोलपत्रमा धाँधली: माफियाहरूले ठेकेदारहरूसँग मिलेर उच्च मूल्यमा मर्मतसम्भारको कामको ठेक्का लिए र घुस लिए।
- व्यवस्थापन शुल्कको दुरुपयोग: कर्पोरेट कोषको अवैध स्थानान्तरण।
- चुनावमा हेरफेर: मालिकहरूको मतलाई प्रभाव पार्न र व्यवस्थापन समितिमा "आफ्नै मानिसहरू" निर्वाचित भएको सुनिश्चित गर्न धम्की प्रयोग गर्ने।
8। ट्रायडहरू निगमहरूमा संलग्न हुन्छन्
हङकङमा पुराना आवासीय सम्पत्तिहरूको पुनर्निर्माण परियोजनाहरूमा बोलपत्रमा धाँधली हुने घटना लामो समयदेखि हुँदै आएको छ, जहाँ गिरोह वा बेइमान व्यवसायीहरूले आकाश-महँगो परियोजनाहरूबाट नाफा कमाउन धम्की र घुसखोरीको माध्यमबाट कर्पोरेट निकायहरूलाई नियन्त्रण गर्छन्। यस अवस्थामा, OC ले "बाह्य पर्खालको कंक्रीट पिलिरहेको थियो र तत्काल मर्मत आवश्यक थियो" भन्ने आधारमा पारदर्शी बोलपत्र बिना नै परियोजनालाई अनुमोदन गर्यो, जसले प्रणालीमा रहेका कमजोरीहरूलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ (जस्तै भवन व्यवस्थापन अध्यादेशद्वारा OC को शक्तिको अपर्याप्त सुपरिवेक्षण)।
- हङकङमा धेरै यस्ता घटनाहरू भएका छन् जहाँ ट्राइडहरूले कर्पोरेट निकायहरूमा हस्तक्षेप गरेका छन्, उदाहरणका लागि:
- २०१८ मा, प्रहरीले एक त्रिपक्षीय समूहको पर्दाफास गर्यो जसले धेरै आवासीय सम्पत्ति निगमहरूलाई हेरफेर गरेको र मालिकहरूलाई धम्की दिएर र कागजातहरू जालसाजी गरेर परियोजना कोषमा १ करोड हङकङ डलरभन्दा बढी ठगी गरेको आशंका गरिएको थियो।
- २०२४ मा लेई चेङ युके गाउँ निगम समिति सदस्यको टाउको काटिएको मुद्दा
- २०२५ को त्सुङ क्वान ओ किंग लाम इस्टेट कर्पोरेशन चुनावमा धम्की दिएको आरोपमा त्रिपक्षीय पृष्ठभूमि भएका १७ जना पक्राउ, जसमा उम्मेदवार र निर्वाचित सदस्यहरू पनि समावेश छन्।
9। सरकार र कानुनी प्रतिक्रियाहरू
- कानुनी प्रावधानहरू: भवन व्यवस्थापन अध्यादेशले निगमहरूलाई आफ्नो वित्तमा पारदर्शी हुन र गैरकानूनी गतिविधिहरूको अनुसन्धान गर्न आवश्यक बनाउँछ। यदि त्रिपक्षीय संलग्नता फेला पर्यो भने, समाज अध्यादेश वा अपराध अध्यादेश अन्तर्गत अभियोजन गर्न सकिन्छ।
- कार्यान्वयन कारबाही： हङकङ प्रहरीले (जस्तै संगठित अपराध र ट्रायड ब्यूरोको ट्रायड ब्यूरो र ट्रायड ब्यूरो) ले कानुनी संस्थाहरूमा घुसपैठ गर्ने ट्रायड समूहहरूको अनुसन्धान सुरु गर्नेछ।
- मालिकको स्व-बीमा:
- सतर्क रहनुहोस्, कर्पोरेट बैठकहरूमा भाग लिनुहोस् र वित्तीय प्रतिवेदनहरूको निगरानी गर्नुहोस्।
- यदि तपाईंले कुनै शंकास्पद परियोजना उद्धरण वा धम्कीपूर्ण व्यवहार फेला पार्नुभयो भने, तुरुन्तै प्रहरीलाई रिपोर्ट गर्नुहोस्।
- गृह विभाग वा कानुनी माध्यमबाट आपत्तिजनक व्यवस्थापन समिति सदस्यलाई हटाउन आवेदन दिनुहोस्।
8। गृह मामिला विभागमालिक निगमहरूलाई नोटहरू
परिचय
- निजी भवनहरूको व्यवस्थापन मालिकहरूको जिम्मेवारी हो। भवन व्यवस्थापन सम्बन्धी सरकारको नीति सधैं मालिकहरूलाई उपयुक्त बासिन्दाहरूको संस्थाहरू, जस्तै मालिक निगमहरू (OCs) स्थापना गर्न प्रोत्साहित गर्ने र सहयोग गर्ने रहेको छ, ताकि उनीहरूले आफ्ना भवनहरू प्रभावकारी रूपमा व्यवस्थापन गर्न सकून्।
- भवन व्यवस्थापन अध्यादेश (क्याप. ३४४) (यसपछि "अध्यादेश" भनेर चिनिन्छ) ले निगमहरूको स्थापना र सञ्चालनको लागि कानुनी रूपरेखा प्रदान गर्ने लक्ष्य राखेको छ, ताकि निजी भवनका मालिकहरूले आफ्नो सम्पत्ति राम्रोसँग व्यवस्थापन गर्न निगमहरू स्थापना गर्न सकून्।
मालिक निगम स्थापनाको उद्देश्य
अध्यादेशले निगमको कर्तव्य र अधिकारहरू पनि स्पष्ट रूपमा तोकेको छ। भवनको साझा भागहरूको उचित व्यवस्थापन र मर्मतसम्भार गर्नु OC को कानूनी कर्तव्य हो र पारस्परिक करारको दस्तावेजमा उल्लेख गरिए अनुसार भवनको साझा भागहरूको व्यवस्थापन जिम्मेवारीहरू पूरा गर्न आवश्यक पर्ने सबै उपायहरू अपनाउनु पर्छ। शक्तिको सन्दर्भमा, निगमले अध्यादेश वा पारस्परिक करारको दस्तावेज अन्तर्गत भएका कर्तव्य र अधिकारहरू पूरा गर्न निगमलाई सहयोग गर्न वा प्रतिनिधित्व गर्न तलब पाउने कर्मचारी, सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनीहरू वा अन्य व्यावसायिक संस्थाहरू वा कर्मचारीहरूलाई नियुक्त गर्ने कि नगर्ने भन्ने निर्णय गर्न सक्छ। अध्यादेशको धारा १८ अन्तर्गत आफ्नो कर्तव्य पालना गर्दा र आफ्नो अधिकार प्रयोग गर्दा, निगमले अध्यादेशको धारा ४४(१) बमोजिम गृह मामिला तथा युवा मामिला सचिवद्वारा जारी गरिएको अभ्यास संहिताद्वारा निर्देशित हुनेछ।
हङकङमा ठूलो जनसंख्या र सीमित जमिन छ। धेरैजसो नागरिकहरू निजी बहुमंजिला भवनहरू वा धेरै भवनहरू मिलेर बनेको निजी आवासीय सम्पत्तिमा बस्छन्। यी भवनहरू र आवासीय सम्पत्तिहरूमा सयौंदेखि हजारौंसम्मका धेरै एकाइहरू छन्। युनिट मालिकहरू आफू बसेको भवन वा आवासीय सम्पत्तिको व्यवस्थापन र मर्मतसम्भारको लागि संयुक्त रूपमा जिम्मेवार हुन्छन्। भवन वा आवास सम्पत्तिको कमजोर व्यवस्थापन वा यसको साझा भागहरूको मर्मतसम्भारको अभावले कुनै दुर्घटना भएमा, सम्बन्धित मालिकहरूले संयुक्त र धेरै कानूनी दायित्व वहन गर्नेछन्।
भवनको व्यवस्थापन र मर्मत गर्नु सजिलो कुरा होइन। यसमा साझा क्षेत्रहरू सफा गर्ने, फोहोर व्यवस्थापन गर्ने, सुरक्षा गर्ने, साथै सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनीलाई काममा राख्ने र भवन मर्मत गर्ने जस्ता गैर-नियमित कामहरू सहित विस्तृत कार्यहरू समावेश छन्। यदि भवनमा कुनै निगम स्थापित छैन भने, भवनको आपसी करारको दस्तावेजको प्रावधानको आधारमा भवनको सबै व्यवस्थापन र मर्मतसम्भार सम्बन्धी मामिलाहरू सबै मालिकहरूले संयुक्त रूपमा निर्णय गर्नुपर्ने हुन सक्छ। सयौं वा हजारौं एकाइहरू मिलेर बनेका भवनहरू वा आवासीय सम्पत्तिहरूको लागि, यो समय खपत गर्ने र बोझिलो मात्र होइन, तर सम्भव हुने सम्भावना पनि कम छ।
भवनहरूको उचित व्यवस्थापन गर्न, मालिकहरूलाई आरामदायी बसोबास वातावरण प्रदान गर्न र उनीहरूको सम्पत्तिलाई कमजोर भवन व्यवस्थापन र मर्मतसम्भारबाट प्रभावित हुनबाट जोगाउन, निगम स्थापना गर्नु एक मात्र तरिका होइन, तर यो सबैभन्दा सम्भाव्य विधि हो। निगम भनेको अध्यादेश अन्तर्गत स्थापित एक स्वतन्त्र कानुनी संस्था हो। यसले कानुनी रूपमा सबै मालिकहरूको तर्फबाट भवनको साझा भागहरू व्यवस्थापन गर्दछ, सान्दर्भिक अधिकार, शक्ति, विशेषाधिकार र कर्तव्यहरू प्रयोग गर्दछ र प्रदर्शन गर्दछ, र सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनीहरूलाई नियुक्त गर्ने र खारेज गर्ने र तिनीहरूको कामको निरीक्षण गर्ने शक्ति छ।
अध्यादेशमा व्यवस्था गरिएको छ कि निगमको बैठकले भवनको साझा भागहरूको नियन्त्रण, व्यवस्थापन र प्रशासन, साथै त्यस्ता साझा भागहरूको नवीकरण, सुधार वा सजावट सम्बन्धी प्रस्तावहरू पारित गर्न सक्छ, र त्यस्ता प्रस्तावहरू व्यवस्थापन समिति (MC) र सबै मालिकहरूका लागि बाध्यकारी हुनेछन्।
सामान्य समस्या र चुनौतीहरू
- स्थापना सीमा： जग्गाधनीहरूको बैठकबाट प्रस्ताव पारित हुनुपर्छ र जग्गा रजिस्ट्रीमा दर्ता गर्नुपर्छ।
- कम मालिकको संलग्नता: केही मालिकहरूले बैठक वा मतदानमा सक्रिय रूपमा भाग नलिने हुन सक्छन्, जसले गर्दा निर्णय लिने दक्षतामा असर पर्छ।
- व्यावसायिक ज्ञान आवश्यक छ: ठूला मर्मत वा कानुनी मामिलाहरूको लागि पेशेवर सल्लाहकारहरू (जस्तै, इन्जिनियरहरू, वकिलहरू) को प्रयोग आवश्यक पर्न सक्छ।
- माफिया आक्रमण : केही पुराना भवन निगमहरू मालिकहरूको कम सहभागिताको कारणले गर्दा थोरै संख्यामा मानिसहरू (गिरोहहरू सहित) द्वारा सजिलै नियन्त्रित हुन्छन्।
