बो जाई फेरि जंगली अभिनय गर्दै छन्, पसल राजा "देङ चेङ्बो" का छोरा देङ याओसेङ...

पो जाइले पसलका राजा "देङ चेङ बो"का छोरा ताङ यिउ शेङले सन यत-सेन होटललाई बिक्रीको लागि राखेका छन् मे 31 मा यसको उद्घाटन पछि तुरुन्तै!

酒店大亨夢碎

「旭逸雅捷」、「悅品」、「旭逸」、「珀軒」——這些充滿溫馨氣息的品牌名稱，曾是「舖王之子」鄧耀昇（波仔）雄心勃勃的酒店王國藍圖中的一部分。他的父親鄧成波（波叔）早在2010年政府推出活化工廈政策時，便嗅到了商機，迅速在荃灣、葵涌、屯門、元朗、觀塘、旺角等工業區大量收購工廈，計劃將其改裝成酒店，瞄準當時蓬勃發展的自由行市場，期望大賺一筆。短短7年間，鄧氏家族已擁有14幢已落成或興建中的酒店，總投資額估計高達150億元。

然而，波仔雖然有宏大的構想，卻缺乏實際的酒店營運經驗。他迅速成立「TANG’S LIVING GROUP」，試圖在酒店業大展拳腳。可惜，命運弄人，2019年新冠疫情爆發，全球旅遊業遭受重創，酒店業更是首當其衝。當四、五星級酒店都陷入困境時，波仔位於工業區的酒店更是難以維持，只能大幅降價求生，房價一度跌至200多元一晚，幾乎是腰斬。

工廈變奏曲——政策紅利下的資本狂歡

2009年10月，時任發展局局長林鄭月娥宣布推出「活化工廈計劃」，允許業主免補地價改裝全幢工廈作非工業用途。這項政策背後的經濟邏輯清晰：香港工業北移後，全港逾1400幢工廈平均空置率達9.8%，而旅遊業正以年均15%增速蓬勃發展。據差餉物業估價署數據，當年荃灣工業區地價僅為同區商業用地的18%，改裝成本更較新建物業低40%。

深諳地產周期的鄧成波立即啟動「工廈獵手」計劃。其收購團隊採取「三快策略」——快速盡調、快速交割、快速改裝。2010至2012年間，鄧氏以閃電速度完成18宗工廈收購，總面積逾200萬平方呎。其中最具代表性的荃灣橫龍街32號項目，從簽約到改裝方案獲批僅用時117天，創下當時業界紀錄。

品牌矩陣背後的精密算計

2013年，鄧耀昇從英國修畢酒店管理學位返港，為家族事業注入新思維。他深諳自由行旅客的消費心理學，將酒店品牌細分為四大定位：「旭逸雅捷」主打智能科技體驗，「悅品」強調文創設計，「旭逸」走商務簡約路線，「珀軒」則定位輕奢精品。這種差異化策略在當時同質化嚴重的三、四星級酒店市場堪稱突破。

品牌命名更暗藏玄機：四品牌名稱筆畫總數均為36畫，暗合「六六無窮」的風水寓意；英文命名則刻意避開常見詞彙，如「Ease Hotel」、「Pentahotel」等原創組合，既保證全球商標註冊便利，又強化品牌獨特性。據業內人士透露，僅品牌策劃便耗資逾2000萬港元，聘請包括風水師、語言學者在內的跨領域團隊。

資本槓桿下的極速擴張

翻查公司註冊處資料，鄧氏酒店王國的資本運作堪稱教科書級別。以2015年收購的觀塘鴻圖道82號項目為例：先以旗下離岸公司購入物業，再通過建築融資獲取改裝資金，酒店營運後立即進行資產證券化。這種「購置-改裝-融資-再投資」的滾動模式，使鄧氏在7年間將14幢酒店總估值推高至230億港元。

然而高速擴張暗藏風險。根據金管局2017年壓力測試報告，酒店業平均負債比率已達65%警戒線，而鄧氏部分項目融資比例竟高達85%。財務專家指出，這種極度依賴資產升值的模式，需維持年均8%以上的房價增長率方能平衡風險——這恰與後來市場走勢背道而驰。

時代巨輪下的脆弱王國

2015年成為關鍵轉折點。自由行政策調整導致內地旅客量首現負增長，同年發生的「反水貨客」運動更重創香港旅遊形象。據旅遊發展局數據，2014至2016年間，三、四星級酒店平均房價累跌28%，入住率跌破70%生死線。鄧氏旗下定位相似的四大品牌陷入惡性競爭，元朗旭逸酒店更出現同集團品牌互相搶客的荒誕局面。

雪上加霜的是2019年社會運動與2020年疫情接踵而至。以主打長租服務的珀軒酒店為例，月租客比例從高峰期的45%暴跌至8%，日均房價從1200港元腰斬至580港元。此時鄧氏家族總負債已逾百億，僅星展銀行一筆23億貸款，每月利息支出就達1500萬港元。

工業美學與現實困境的碰撞

回看鄧氏酒店的空間設計，處處可見工業遺產與現代美學的碰撞。建築師將原有工廈的混凝土結構、貨運滑道等元素巧妙轉化為設計語言：荃灣悅品酒店的挑高中庭保留著天車軌道，客房內裸露的管線套上銅質外殼，成為獨特的工業風裝飾。這種改造理念曾獲2016年亞太區建築改造大獎。

但實用性缺陷逐漸顯現：多數工廈僅設兩部升降機，難以滿足酒店客流量；8米×8米的標準柱網限制客房布局；更嚴峻的是消防安全要求，據屋宇署記錄，鄧氏有3個項目因逃生通道設計不達標，被迫延遲開業逾18個月，直接損失預期收入超2.8億港元。
地產世家的傳承之困

這場商業實驗背後，折射出香港地產世家轉型的時代困境。鄧耀昇接受本刊專訪時坦言：「我們這代人注定要走鋼索——既要延續父輩的資產，又要創造新價值。」他在2017年引入智能酒店系統，客房配備人臉識別門鎖、AI管家等科技元素，但高昂的維護成本使科技優勢難以轉化為利潤。

更深層矛盾在運營理念：波叔堅持「現金流為王」，主張高周轉率；波仔則力推「品牌溢價」，堅持投入長線建設。這種代際衝突在2018年達到頂點，最終以波仔退出日常管理告終。知情人士透露，父子曾就觀塘項目是否引入共享辦公空間發生激烈爭執，該選址閒置逾兩年後被迫改作迷你倉。

時代鏡鑒與未來啟示

鄧氏案例為香港經濟轉型提供多重啟示。理工大學房地產學系教授黃偉雄指出：「工廈活化不應是簡單的空間轉換，需配合產業政策同步升級。」其研究顯示，同期成功轉型的工廈項目，多聚焦特定產業集群，如觀塘的設計公社、火炭的藝術村等。

城市研究者陳婉瑩則關注社會成本：「大量工廈改酒店推高周邊民生價格，荃灣工廈區茶餐廳套餐3年間漲價47%，迫使原有中小企業撤離。」這種「貴族化」現象引發的社區矛盾，在深水埗、土瓜灣等地陸續重演。

結語：霓虹燈下的未竟之夢

2021年5月，波叔離世，其家族開始大規模出售物業，套現超過100億元。在這波出售潮中，灣仔的旭逸雅捷酒店以賬面虧損約1,700萬元易手。隨後，汀蘭居、旺角旭逸酒店、佐敦巴黎酒店也相繼被低價出售，分別虧損2.6億元、3.7億元和2,000萬元。曾經的酒店大亨夢，最終在疫情的衝擊下徹底破碎。

在巨輪時代，生存之道不在於建造高塔，而在培育深根。這段故事不僅是一個商業帝國的興衰史，更是一個時代變遷的縮影。從雄心勃勃的擴張到無奈的收縮，鄧氏家族的酒店夢，終究未能抵擋住現實的無情打擊。