सामग्रीको तालिका
अध्याय १: निर्माण कार्यहरू: सम्पत्ति मूल्यको अदृश्य संरक्षक
सम्पत्ति अधिकारको भाग्य रेकर्ड गर्ने "पासकोड" जस्तै, हङकङको सम्पत्ति बजारको जीवनरक्त नै जगतको अधिकार हो। भूमि दर्ता अध्यादेश (क्याप. १२८) अन्तर्गत, यो केवल स्वामित्वको कानुनी आधार मात्र होइन तर सम्पत्ति लेनदेनको लागि राहदानी पनि हो। भवन निर्माणको प्रमाणपत्रका मुख्य कार्यहरू तीन हुन्:
- सम्पत्ति अधिकारको फलामे प्रमाण： स्वामित्व स्पष्ट छ भनी सुनिश्चित गर्न बिक्री सम्झौता, असाइनमेन्ट, धितोपत्र र अन्य कागजातहरू समावेश गर्दछ।
- व्यापारिक औंठीहरू: सबै स्थानान्तरण, अतिरिक्त धितो र धितोको रिलीजको पूर्ण ट्र्याक रेकर्ड गर्नुहोस्।
- कोर्ट शिल्ड: स्वामित्व विवादमा, यो मुद्दा जित्ने प्रमुख प्रमाण हो।
"सम्पत्तिको दस्तावेज सम्पत्ति अधिकार शृङ्खलाको जीवनरेखा हो। यदि एउटा लिङ्क टुटेको छ भने, यो भत्किन सक्छ।" हालैका वर्षहरूमा भूमि न्यायाधिकरणको तथ्याङ्कले ६८१TP3T को सम्पत्ति अधिकार विवादहरू सम्पत्तिको दस्तावेजमा त्रुटिहरूबाट उत्पन्न भएको देखाएको छ। के तपाईंको हातमा भएको सम्पत्तिको लिखतले तपाईंको सम्पत्तिलाई साँच्चै सुरक्षित गर्न सक्छ?
अध्याय २ शीर्षकविहीन सम्पत्तिहरूको बजारको बारेमा सत्य: छुटहरू पछाडिका तीता पाठहरू
शीर्षक नभएका सम्पत्तिहरूको बजार वास्तविकता स्तब्ध पार्ने छ। २०२३ को तथ्याङ्कले देखाउँछ कि यस्ता सम्पत्तिहरूको कारोबार मूल्य औसत २५-४०१TP३T छुटमा छ, जसले उच्च-गुणस्तरको आवासीय सम्पत्तिहरूको मूल्यलाई पनि घटाउँछ। निम्न घटनाहरू सोचनीय छन्:
- ताइकु शिंग लोटस हवेली त्रासदी: मालिक बेपत्ता भएको र सम्पत्तिको कागजात हराएको कारणले गर्दा अप्रिल २०२३ मा कम उचाइ भएको तीन शयनकक्ष भएको युनिट हङकङ डलर १०.८ मिलियन (प्रति वर्ग फुट हङकङ डलर ११,७१४) मा बिक्री भएको थियो। यो बैंकको १ करोड ६६ लाख हङकङ डलरको मूल्याङ्कनभन्दा ३५१,००० हङकङ डलर कम थियो, जसले पाँच वर्षमा सबैभन्दा ठूलो छुटको रेकर्ड कायम गर्यो।
- शाम शुई पोको टेनेमेन्ट भवनहरूको त्रासदी: १९६८ को ट्रान्सफर डिड नभएको कारणले गर्दा २०२२ मा, एकाइ ४५१TP3T को अनुमानित मूल्यमा बेचिएको थियो, र खरिदकर्ता पूर्ण भुक्तानीसहित बजारमा प्रवेश गरेको थियो।
- युएन लङ गाउँको घर अशान्ति: मालिकले स्ट्र्याटा डिड हरायो, लेनदेन असफल भयो, र उसले $८००,००० निक्षेप र कानुनी शुल्क गुमायो।
अझ अचम्मलाग्दो कुरा के छ भने मूल्याङ्कन तथा मूल्याङ्कन विभागको तथ्याङ्क अनुसार २०२० देखि २०२३ सम्म शीर्षकविहीन सम्पत्तिहरूको कारोबारको संख्या १४२१TP3T ले बढेको छ। उच्च आवास मूल्यको युगमा, कागजपत्र बिनाको सम्पत्ति अवसर हो कि पासो?
अध्याय ३ हस्ताक्षर नगरिएका भवनहरूको चार प्रमुख जोखिमहरूको पूर्ण विश्लेषण
जोखिम १: धितो लिने बाटोमा अवरोधहरू
कागजात बिना सम्पत्ति खरिदकर्ताहरूको लागि सबैभन्दा ठूलो टाउको दुखाइ भनेको वित्तपोषण कठिनाइ हो। जब बैंकहरूले धितो स्वीकृत गर्छन्, उनीहरूले मूल सम्पत्तिको कागजातको निरीक्षण आवश्यक पर्दछ, र HSBC र बैंक अफ चाइना जस्ता दिग्गजहरू धेरै निर्दयी हुन्छन्। यदि कागजातहरू हराएमा, स्थिति समाधान गर्न शीर्षक बीमा प्रयोग गर्न सकिन्छ, तर प्रिमियम सम्पत्ति मूल्यको ०.५-११TP३T सम्म उच्च हुन सक्छ। अझ क्रूर कुरा के छ भने धेरैजसो शीर्षक नभएका सम्पत्तिहरू केवल वित्त कम्पनीहरूलाई मात्र फिर्ता गर्न सकिन्छ, र ऋण सर्तहरू निम्नानुसार छन्:
| संस्थाको प्रकार | उच्चतम स्कोर | वार्षिक ब्याजदर दायरा | ह्यान्डलिङ शुल्क |
|---|---|---|---|
| बैंक | अस्वीकृति | – | – |
| इजाजतपत्र प्राप्त वित्तीय | 50% | 8-12% | 2-3% |
| निजी ऋण | 30% | 18-36% | 5%+ |
| के तपाईं एक इकाईको लागि दोब्बर ब्याज तिर्न तयार हुनुहुन्छ? |
जोखिम २: पुनर्विक्रयको अथाह खाडल
शीर्षकविहीन सम्पत्तिहरूको बजार तरलता एउटा दुःस्वप्न हो। सामान्य सम्पत्ति बेच्न औसतमा ४२ दिन लाग्छ, तर लिखत नभएको सम्पत्ति बेच्न १८९ दिन लाग्छ। यदि खरिदकर्ताले सम्झौतामा हस्ताक्षर गरेपछि सम्पत्तिको कागजात अपूर्ण भएको पाएमा, उसले सम्झौता समाप्त गर्न सक्छ र गलत प्रस्तुति अध्यादेश अनुसार क्षतिपूर्ति दाबी गर्न सक्छ, जसको सफलता दर ७३१TP3T सम्म हुन्छ। यदि घर जग्गा एजेन्टले सत्य खुलासा गर्न असफल भएमा, उसको लाइसेन्स रद्द हुन सक्छ। के तपाईं यस्तो सम्पत्तिमा जुवा खेल्ने आँट गर्नुहुन्छ?
जोखिम ३: मूल्य छुट ब्ल्याक होल
- छुट मार्जिन सूत्र:
वास्तविक कारोबार मूल्य = बजार मूल्याङ्कन × (१ - जोखिम कारक)
जोखिम कारक = (हराएको फाइलहरूको संख्या/फाइलहरूको कुल संख्या) × बजार सुधार प्यारामिटर
- व्यावसायिक मूल्याङ्कन भिन्नताहरू:
- सर्वेक्षकहरूको मूल्याङ्कन सामान्यतया बैंकहरूको मूल्याङ्कनभन्दा बढी रूढिवादी हुन्छ१५-२०१TP३T
- "समय मूल्य अवमूल्यन" मा विशेष ध्यान दिनुहोस्: पुनर्विक्रयमा ढिलाइ भएको प्रत्येक वर्ष, मूल्य ५-८१TP३T ले घट्नेछ।
जोखिम ४: सम्पत्ति अधिकार संकटको चेन बम
शीर्षकविहीन सम्पत्तिहरूसँग सम्बन्धित धेरै जोखिमहरू छन्:
- प्रशोधन गरिने छैन: इन्टेस्टेट सम्पत्ति अध्यादेशको अधीनमा।
- प्रतिकूल कब्जा: सीमा अध्यादेशमा तोकिएको १२ वर्षको निरन्तर पेशाको पालना गर्नु आवश्यक छ।
- कम्पनीको परिसमापन: सम्पत्ति पुन: प्राप्ति अवधि ६० वर्षसम्म हुन सक्छ।
- कानुनी पूर्वव्यापी अवधि:
- हकदार दावीहरूको लागि सामान्य सीमा अवधि: १२ वर्ष
- सरकारी जग्गा दाबी गर्ने हदम्याद: ६० वर्ष
यदि जग्गा रजिस्ट्रीमा कुनै रेकर्ड छैन भने, लिखत नवीकरण गर्ने कुनै आशा छैन, र सम्भावित मुद्दाहरू अदृश्य बम हुन्। सस्तोताको पछाडि कति ठूलो पासो लुकेको छ?
थप पढाइ:
