सामग्रीको तालिका
हङकङको घरजग्गा उद्योगमा हालै ठूलो हंगामा भएको छ, किनकि दिवंगत "पसल राजा" देङ चेङबोको परिवार करोडौंको ऋण विवादमा मुछिएको थियो। यस पत्रिकाले तीन पुस्ताका व्यावसायिक साम्राज्यहरू संलग्न यस वित्तीय आँधीलाई पाठकहरूका लागि पूर्ण रूपमा पुनर्निर्माण गर्न, घरजग्गा दर्ता रेकर्डहरू र उद्योगसँगको गहन अन्तर्वार्ताहरू सहित न्यायिक कागजातहरू विशेष रूपमा प्राप्त गरेको छ।
आँधीबेहरीको केन्द्रबिन्दुमा: ग्यारेन्टीको एक टुक्राबाट सुरु भएको करोडौंको ऋण सङ्कलन आदेश
जिल्ला अदालतको मुद्दा नम्बर DCCJ ४१३६/२०२४ जनवरी २०२४ मा हुइ कुई इन्टरनेशनल ग्रुप कम्पनी लिमिटेडले कियान बेई शाओ कम्पनी लिमिटेड र यसका ग्यारेन्टरहरूबाट मुद्दाको रकम फिर्ता गर्न औपचारिक रूपमा मुद्दा दायर गरेसँगै सुरु भयो।देङ चेङ्बोसम्पत्ति प्रशासकले कुल १.१४ मिलियन तिर्न बाँकी छ। अगस्ट २०२० मा सुरु भएको ३५ लाख डलरको यो ऋण अन्ततः महामारीको प्रभाव र ब्याजदर वृद्धिको आँधीबेहरी अनुभव गरेपछि हङकङको मुख्य व्यावसायिक जिल्लालाई असर गर्ने वित्तीय संकटमा परिणत भयो।
ग्यारेन्टी कागजातहरू अनुसार, देङ चेङबोले आफ्नो मृत्यु हुनुभन्दा अघि आफ्नो व्यक्तिगत नाममा असीमित दायित्व ग्यारेन्टीमा हस्ताक्षर गरेका थिए, जसका सर्तहरूमा भनिएको थियो कि "ग्यारेन्टरले साँवा, ब्याज र सम्बन्धित कानुनी शुल्कको लागि संयुक्त र धेरै दायित्व वहन गर्नेछ।" कानुनी क्षेत्रका आधिकारिक स्रोतहरूले विश्लेषण गरे कि हङकङको व्यापार समुदायमा यस्ता धाराहरू सामान्य भए तापनि, प्रमुख ग्यारेन्टरको मृत्यु भएपछि, तिनीहरूले सम्पत्ति प्रशासन अध्यादेशको धारा ६२ अन्तर्गत विशेष रिकभरी प्रक्रियालाई ट्रिगर गर्नेछन्।
ऋण समयरेखा डिकोड गरियो
अगस्ट २४, २०२०:
- Qianbeishao ले Huicui International सँग "3+2" लचिलो भुक्तानी सम्झौतामा हस्ताक्षर गर्यो, पहिलो वर्षमा 9.5% ब्याज दरको साथ, जुन पछि बजार अवस्था अनुसार समायोजन गर्न सकिन्छ।
- देङ चेङबो ग्यारेन्टी कागजातहरूमा हस्ताक्षर गर्न सेन्ट्रलको कानुनी फर्ममा गए।
- ऋणको उद्देश्य "व्यवसाय विस्तार र कार्यशील पूँजी" को रूपमा उल्लेख गर्नुपर्छ।
२०२२ को तेस्रो त्रैमासिक:
- हङकङले ब्याजदर वृद्धि चक्र सुरु गर्ने क्रममा संयुक्त राज्य अमेरिकालाई पछ्याउँदै, प्राइम रेट ६१TP3T भन्दा बढी
- कियानबेइशाओले ब्याज भुक्तानीमा ढिलाइ अनुभव गर्न थाले
अगस्ट २०२३:
- साँवा र ब्याजको संचित बक्यौता २.८३ मिलियन चिनियाँ युआन थियो।
- ऋणदाताहरूले पहिलो चरणको वार्ता सुरु गरे र "ऋण-इक्विटी स्वाप" योजना प्रस्ताव गरे।
जनवरी ४, २०२४:
- कोठा P, १५/F, सनराइज सेन्टर, क्वुन टोङको लागि धितो दर्ता पूरा भयो।
- सम्पत्ति २.७ मिलियन डलरमा बेचिएको थियो, जुन २०२० को मूल्याङ्कनबाट $४२१TP3T छुट हो।
धितो राखिएका सम्पत्तिहरू पछाडिको गणना
हाम्रो पत्रिकाको स्थलगत अनुसन्धानले पत्ता लगायो कि प्रश्नमा रहेको सम्पत्ति क्वुन टोङमा रूपान्तरण भइरहेको औद्योगिक तथा व्यापार क्षेत्रमा अवस्थित छ, जसको प्रयोगयोग्य क्षेत्रफल लगभग १,२०० वर्ग फिट छ। घर जग्गा एजेन्टले खुलासा गरे कि भवनले हालैका वर्षहरूमा "स्टार्ट काउलुन ईस्ट" योजनाबाट लाभ उठाएको छ, तर महामारी पछि रिक्तता दर १८१TP3T मा रह्यो। यो ध्यान दिन लायक छ कि "दोहोरो छुट" को घटना धितो राखिएको सम्पत्तिको निपटान प्रक्रियामा हुन्छ:
- मूल्याङ्कन छुट: CBRE को २०२० मूल्याङ्कन प्रतिवेदनले युनिटको मूल्य $४.६५ मिलियन देखाउँछ।
- तत्काल बिक्री छुट: २०२४ मा कारोबार मूल्य केवल २७ लाख छ, जुन बजार मूल्यभन्दा १५१TP3T कम हो।
"यो तीव्र मूल्यह्रासले व्यावसायिक सम्पत्ति बजारमा भएको संरचनात्मक परिवर्तनलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ, विशेष गरी नयाँ कार्यालय मोडेलहरूको प्रभावमा, परम्परागत औद्योगिक भवनहरूको तरलता धेरै कम भएको छ," JLL विश्लेषक मिङहान लीले भने।
देङ परिवारको सम्पत्तिको नक्सा हल्लिएको छ
यस पत्रिकाले भूमि रजिस्ट्रीबाट रेकर्डहरू संकलन गरेको छ र पत्ता लगाएको छ कि डेङ परिवारले २०२२ देखि कम्तीमा २३ सम्पत्तिहरू बेचबिखन गरेको छ, जसको कुल मूल्य हङकङ डलर ३.८ अर्ब भन्दा बढी छ। सबैभन्दा उल्लेखनीय लेनदेनहरू मध्ये निम्न थिए:
- जी/एफ, क्वीन्स रोड पूर्व, वान चाइ:
- २०१८ मा खरिद मूल्य: ५५ करोड
- २०२३ को कारोबार मूल्य: १४८ मिलियन
- बुक नोक्सान: ७३१TP३T (होल्डिङ लागत कटौती गरेपछि वास्तविक नोक्सान ८११TP३T पुग्न सक्छ)
- कार्नार्भन रोड, सिम शा त्सुईमा रहेको सम्पूर्ण व्यावसायिक भवन:
- २०२१ को मूल्याङ्कन: १.२ अर्ब
- २०२३ मा धितो वित्तपोषण: ४८ करोड
- ऋण-देखि-मूल्य अनुपात: ४०१TP३T, उद्योग औसत ६५१TP३T भन्दा धेरै कम
परिवारका वित्तीय सल्लाहकार वाङ याओबाङले खुलासा गरे: "निर्णयकर्ताहरूले २०२१ देखि 'नगद राजा हो' रणनीति लागू गरेका छन्, तर सम्पत्ति प्राप्तिको गति ब्याज संचयसँगै कायम रहन सकेको छैन। केही सम्पत्तिहरूको बेचबिखनका लागि धेरै परिवारका सदस्यहरूको सहमति आवश्यक पर्दछ, जसले गर्दा बेच्ने उत्तम समय ढिलाइ हुन्छ।"
कानुनी लडाईहरूमा प्रमुख अपराध र प्रतिरक्षा
सम्पत्ति व्यवस्थापनसँग परिचित वकिल चेन डावेनले यस मुद्दाका विशेष विशेषताहरू यस प्रकार रहेको बताए:
- के उत्तराधिकारीहरूसँगै ग्यारेन्टीको दायित्व पनि समाप्त हुनेछ?
- सम्पत्तिको वितरण पूरा हुनुभन्दा पहिले सम्पत्ति प्रशासकको कानूनी स्थिति
- बहु उत्तराधिकारीहरू अन्तर्गत जिम्मेवारी बाँडफाँड संयन्त्र
"सम्पत्ति शुल्क अध्यादेशको धारा १५ अनुसार, ऋणदाताले 'सम्पत्ति प्राथमिकता भुक्तानी आदेश' को लागि आवेदन दिन सक्छ, तर उसले ऋण 'आवश्यक खर्च' हो भनेर प्रमाणित गर्नुपर्छ।" वकिल चानले जोड दिए कि यो मुद्दाले सम्पत्ति प्रशासन प्रक्रियाहरूमा ठूला परिवर्तनहरू ल्याउन सक्छ।
उद्योग झट्का प्रभाव
यो घटनाले एक श्रृंखला प्रतिक्रिया उत्पन्न गरेको छ:
- धेरै बैंकहरूले परिवार-ग्यारेन्टी गरिएको ऋणको सर्तहरूको समीक्षा गरिरहेका छन्
- गैर-बैंक वित्तीय संस्थाहरूले औद्योगिक सम्पत्तिहरूको लागि धितो अनुपात कडा पार्छन्
- घरजग्गा लगानी क्षेत्रमा "डिलिभरेजिङ" को लहर चलिरहेको छ।
सेन्ट्रलको एक विदेशी बैंकका एक क्रेडिट प्रबन्धकले गुमनाम रूपमा खुलासा गरे: "हामी पारिवारिक ग्यारेन्टी भएका सबै ऋण पोर्टफोलियोहरूको व्यापक समीक्षा गरिरहेका छौं, विशेष गरी बहु-पुस्ताको उत्तराधिकारसँग सम्बन्धित मामिलाहरू, र हामी थप धितो आवश्यक पर्ने कुरालाई अस्वीकार गर्दैनौं।"
एउटा ऐतिहासिक दर्पण: हङकङका धनी परिवारहरूको ऋण संकट केसबुक
- १९९८: SEA होल्डिंग्स जू परिवार ऋण पुनर्संरचना
- निष्कासित सम्पत्तिको कुल मूल्य: ६.२ अर्ब
- पुनर्संरचना गर्न लागेको समय: ७ वर्ष
- अन्ततः सूचीकरण पुनः सुरु गर्नुहोस्
- २००८: ताई शेङ समूहको झाङ पारिवारिक बन्ड डिफल्ट
- ट्रिगर क्लज: क्रस-डिफल्ट
- संलग्न कम्पनीहरू: ११ सूचीबद्ध कम्पनीहरू
- डिस्पोजल योजना: राज्य-स्वामित्वमा रहेका उद्यमहरूबाट रणनीतिक लगानीकर्ताहरू परिचय गराउनुहोस्
- २०१५: बर्मिंघम ग्लोबल यंग लिक्विडेशन केस
- संलग्न रकम: ३८ करोड
- विशेष परिस्थितिहरू: सीमापार सम्पत्ति पुन:प्राप्ति
- क्षेत्राधिकार विवादहरू आज पनि जारी छन्
आँधीबेहरीको आँखामा मौनता
डेङ याओवेन र डेङ याओशेङले अफवाहहरूको जवाफ दिएनन्। यसका कानुनी प्रतिनिधिले केवल "घटना न्यायिक प्रक्रियामा प्रवेश गरेको छ र टिप्पणी गर्न असुविधाजनक छ" भने। हालैका महिनाहरूमा परिवार अन्तर्गत सूचीबद्ध कम्पनीहरूको शेयर मूल्य २३१TP3T ले घटेको छ, र व्यापारिक मात्रा तीन महिना अघिको तुलनामा चार गुणाले बढेको छ।
धितोपत्र विश्लेषक हुआङ झिकियाङले औंल्याए: "बजारले सम्भावित संयुक्त जोखिमहरू, विशेष गरी पारिवारिक व्यवसायहरू बीचको पारस्परिक ग्यारेन्टीहरूको जटिल सञ्जाललाई पचाउँदैछ। यदि धेरै ऋणदाताहरूले कानुनी कारबाही गरे भने, यसले तरलता संकट निम्त्याउन सक्छ।"
गहन अवलोकन: ग्यारेन्टी संस्कृतिको साँझ?
यो घटनाले हङकङको व्यापार समुदायमा तीनवटा गहिरो विरोधाभासहरू प्रतिबिम्बित गर्दछ:
- परम्परागत "नेटवर्क ग्यारेन्टी" र आधुनिक जोखिम व्यवस्थापन बीचको द्वन्द्व
- व्यवसायिक अभ्यास र उत्तराधिकार कानून बीचको खाडल
- ब्याजदर वृद्धि चक्रमा घरजग्गा लगानी र वित्तपोषण मोडेलहरूको जोखिम
हङकङ विश्वविद्यालयको कानून संकायका प्राध्यापक झेङ वेइक्सिनले चेतावनी दिए: "यो खेलको नियम परिवर्तन गर्ने सामान्य मामला बन्न सक्छ। भविष्यमा, ऋणदाताहरूले पारिवारिक ग्यारेन्टी स्वीकार गर्दा "सम्पत्ति ऋण चुक्ता रिजर्भ" स्थापना गर्न आवश्यक पर्न सक्छ।"
आँधी अझै सकिएको छैन।
कम्तीमा तीन वित्तीय संस्थाहरूले देङ परिवार विरुद्ध कानुनी कारबाही गर्ने बारेमा विचार गरिरहेको रिपोर्ट गरिएको छ। क्वुन टोङको एक कुनामा सुरु भएको यो ऋण विवादले हङकङको घरजग्गा राजवंशको रूपान्तरण अवधिको पर्दा बिस्तारै उजागर गर्दैछ। यो पत्रिकाले दशौं अर्ब सम्पत्ति समावेश भएको यो व्यावसायिक आँधीबेहरीको ट्र्याक जारी राख्नेछ।
[बहुआयामिक गहन विश्लेषण प्रदान गर्ने उद्देश्यले तीन स्वतन्त्र स्रोतहरूद्वारा क्रस-प्रमाणित, व्यावसायिक संस्थाहरूद्वारा गणना र समायोजन गरिएको केही डेटा]
