सामग्रीको तालिका
मेई फू सुन चुएनको ब्लू चिप किंवदन्तीको क्रूर वास्तविकता
लाइ ची कोक मेई फू सुन चुएन२.३५ मिलियन हङकङ डलरको किताबी घाटा भएको कारोबार हङकङको सम्पत्ति बजारमा फ्याँकिएको बम जस्तै थियो। परम्परागत ब्लू-चिप हाउजिङ इस्टेटमा दुई शयनकक्ष भएको फ्ल्याटको यो दुखद घटनाले महामारी पछि सम्पत्ति बजारमा भएको संरचनात्मक परिवर्तनलाई मात्र प्रतिबिम्बित गर्दैन, तर हङकङको घरजग्गा बजार ३० वर्षमा नदेखिएको ठूलो परिवर्तनबाट गुज्रिरहेको पनि संकेत गर्छ। जब "इँटाले पैसा कमाउनेछ" भन्ने विश्वास वास्तविकतामा ठोक्किन्छ, २.३५ मिलियन युआनको यो लगानी पाठ प्रत्येक घर खरिदकर्ताले ध्यानपूर्वक पढ्न र गहिरो विचार गर्न लायक छ।
टर्च खरिदकर्ताको भाग्य
२०१८ मा ७८ लाख हङकङ डलरको खरिद मूल्य हङकङको सम्पत्ति बजारको अन्तिम कार्निवल क्षणसँग मेल खायो। त्यतिबेला, सेन्टालाइन सिटी लिडिङ इन्डेक्स (CCL) १८८.६४ अंकको ऐतिहासिक शिखरमा पुग्यो, र बजार "जति ढिलो किन्नुहुन्छ, त्यति नै महँगो हुनेछ" भन्ने चिन्तित र मूल्य-पछ्याउने भावनाले भरिएको थियो। यो लेनदेनले "डुङ्गा पास गर्ने" कानूनलाई पूर्ण रूपमा चित्रण गर्दछ: सम्पूर्ण राष्ट्र घरजग्गाको उन्मादमा हुँदा बजारमा प्रवेश गर्ने खरीददारहरू प्रायः बजारको मोडको शिकार हुन्छन्।
यो कुरा ध्यान दिन लायक छ कि त्यतिबेला SAR सरकारले रिक्तता कर लागू गर्ने हल्लाले चीन-अमेरिका व्यापार युद्धको कारणले भएको सुरक्षित आश्रय मागसँग विरोधाभासी तान सिर्जना गरेको थियो। नीतिगत अनिश्चितताको जोखिम वहन गर्दै खरीददारहरूले मुद्राको अवमूल्यनको चिन्ताको सामना गर्नुपरेको थियो। यो दोहोरो दबाबमा गरिएका गलत निर्णयहरूले पाँच वर्षपछि तीतो परिणाम निम्त्यायो। १९९७ र २००८ मा पनि यस्तै परिस्थिति बारम्बार देखा पर्यो, जसले भावनात्मक रूपमा प्रेरित घर किन्ने निर्णयहरू अन्ततः मूल्य चुकाउनुपर्ने प्रमाणित गर्छ।
परम्परागत ब्लू चिप्सको पुनर्मूल्याङ्कन
मेई फू सुन चुएनहङकङका शीर्ष १० ब्लू चिप हाउसिंग इस्टेटहरूशहरको विकासलाई असर गर्ने सबैभन्दा महत्त्वपूर्ण कारकहरू मध्ये एक, यो विगत चालीस वर्षदेखि मध्यमवर्गीय घरधनीहरूको लागि मौसमी बाधा बनेको छ। यद्यपि, प्रति वर्गफुट कारोबार मूल्य केवल HK$१०,०७४ थियो, जुन भिक्टोरिया हार्बर जस्ता उही जिल्लामा नयाँ आवासीय सम्पत्तिहरू भन्दा ३०% भन्दा कम हो, जसले परम्परागत ठूला आवासीय सम्पत्तिहरूको संरचनात्मक कमजोरीहरू उजागर गर्दछ। एमटीआर साउदर्न लिंक लाइन खुल्दा क्षेत्रीय परिदृश्य परिवर्तन हुँदै जाँदा, तुएन मा लाइनमा नयाँ आवासीय सम्पत्तिहरूले क्रयशक्तिलाई विचलित गर्न जारी राखेका छन्। ५० वर्षभन्दा पुराना यी पुराना आवासीय सम्पदाहरू क्रूर पुनर्मूल्याङ्कनबाट गुज्रिरहेका छन्।
गहिरो स्तरमा हेर्दा, यसले हङकङको आवासको माग गुणात्मक परिवर्तनबाट गुज्रिरहेको प्रतिबिम्बित गर्दछ। नयाँ पुस्ताका खरीददारहरूले हाउजिङ इस्टेट क्लबहाउस र स्मार्ट घरहरू जस्ता बस्ने सुविधाहरूमा बढी ध्यान दिन्छन्, र व्यावहारिकताको लागि उनीहरूको आवश्यकताहरू प्रति वर्ग फुट गणनाको साधारण मूल्यभन्दा बाहिर जान्छन्। जब "पुरानो ब्लू चिप्स" को सामुदायिक योजना र वास्तुकला डिजाइन गत शताब्दीको मोडेलमा रहनेछ, तिनीहरूको प्रिमियम क्षमता स्वाभाविक रूपमा समयको ज्वारभाटाले बिस्तारै क्षय हुनेछ।
ब्याजदर चक्रको घातक दमन
मूल मालिक कार्गोको जिम्मेवारीमा रहेको सात वर्षको अवधिमा, उनले अनुभव गरेको ब्याजदर वातावरणमा महाकाव्य उतारचढावहरू देखा परे। २०१८ मा २१TP3T भन्दा कमको H धितो दरदेखि २०२३ मा बढेर ५.५१TP3T पुगेको अमेरिकी संघीय कोष दरसम्म, भुक्तानी दबाब दोब्बर हुनु दीर्घकालीन धारकहरूको लागि ऊँटको ढाड भाँच्ने अन्तिम पराल बनेको छ। यस एकाइलाई उदाहरणको रूपमा लिँदा, सात वर्षमा धितो चुक्ता रकम ६०% भन्दा बढीले बढ्न सक्छ। यो "तातो पानीमा उम्लिरहेको भ्यागुता" प्रकारको आर्थिक दबाब किताबको क्षति भन्दा धेरै घातक छ।
अझ चिन्ताजनक कुरा के छ भने हङकङको बैंकिङ प्रणालीको सन्तुलन २०१८ मा १०० अर्ब अमेरिकी डलरभन्दा बढीबाट अहिले लगभग ४० अर्ब अमेरिकी डलरमा झरेको छ। तरलता संकुचनले धितो बजारले आफ्नो बफर स्पेस गुमाएको छ। जब मौद्रिक प्राधिकरणले ब्याजदर बढाउने अमेरिकी गतिलाई पछ्यायो, "ब्याजदर + तरलता" को दोहोरो निचोड सिर्जना गर्यो, तब आफ्नो सम्पत्ति धारण गर्न नसक्ने सम्पत्ति मालिकहरूसँग कठोर परिवर्तनहरू गर्नुको विकल्प थिएन।
आप्रवासन लहर अन्तर्गत माग अन्तर
जग्गा रजिस्ट्रीतथ्याङ्कले देखाउँछ कि २०२२ मा हङकङमा जनसंख्याको खुद बहिर्गमन १,१३,००० पुगेको छ। ती मध्ये, मेई फू सुन चुएन अवस्थित शाम शुई पो जिल्लाले विगत तीन वर्षमा ५१,००० भन्दा बढी स्थायी बासिन्दाहरू गुमाएको छ। आप्रवासनको यो लहर, जुन मुख्यतया मध्यमवर्गीय परिवारहरू मिलेर बनेको छ, ले परम्परागत ब्लू-चिप हाउजिङ इस्टेटहरूको कठोर माग आधारमा प्रत्यक्ष असर पारेको छ। जब लक्षित ग्राहक आधार निरन्तर हराउँदै जान्छ र नयाँ आप्रवासीहरूको क्रयशक्ति पुनःपूर्ति गर्न सकिँदैन, आपूर्ति र माग बीचको असन्तुलनको कारणले मूल्य सुधार अपरिहार्य हुन्छ।
आप्रवासी परिवारहरूको आफ्नो सम्पत्ति बेचेर नगद निकाल्ने प्राथमिकताको वित्तीय व्यवस्था र बजारमा स्थानीय खरीददारहरूको सावधानीपूर्वक प्रवेशले "अझ धेरैले धेरै मार्छन्" भन्ने अवस्था सिर्जना गरेको कुरा ध्यान दिन लायक छ। शिक्षा ब्यूरोको तथ्याङ्कले २०२२/२३ शैक्षिक वर्षमा प्राथमिक तथा माध्यमिक विद्यालय छोड्ने विद्यार्थीहरूको संख्या २७,००० पुगेको देखाउँछ। परिवारहरूमा आएको यो संरचनात्मक परिवर्तनले विभिन्न समुदायहरूमा घरजग्गा पारिस्थितिकीलाई पुन: आकार दिइरहेको छ।
नयाँ सामान्यमा बाँच्नका नियमहरू
यो रक्तपातपूर्ण लेनदेन प्रकरणले हङकङको सम्पत्ति बजारको "डि-मिथोलोजाइजेसन" युगमा आधिकारिक प्रवेशलाई चिन्ह लगाउँछ। जब ब्लू-चिप हेलो फिक्का हुन्छ, दीर्घकालीन उच्च ब्याजदर र निरन्तर जनसंख्या गतिशीलता नयाँ सामान्य बन्छ, घर खरीददारहरूले नयाँ संज्ञानात्मक ढाँचा स्थापना गर्नुपर्छ: स्थान मूल्य गतिशील रूपमा मूल्याङ्कन गर्न आवश्यक छ, होल्डिंग लागतहरू तनाव-परीक्षण गरिनुपर्छ, र जनसंख्या संरचना निर्णय लिने मोडेलमा समावेश गरिनुपर्छ। "इँटाले पैसा कमाउनेछ" भन्ने विश्वास गर्ने लगानीकर्ताहरू अन्ततः बजार विकासको शिकार हुनेछन्। २.३५ मिलियन डलरको शिक्षण शुल्कबाट सिकेको पाठ हङकङको सम्पत्ति बजारको लागि यसको तर्कहीन समृद्धिलाई बिदाइ गर्ने अवसर मात्र हुन सक्छ।
मेई फू सुन चुएनमेई फू सुन चुएनहङकङकाउलुनलाइ ची कोक, १९८२ देखिसबवे(अहिलेएमटीआर)मेई फू स्टेशनमाथिको सम्पत्ति होवाङ तुङ आर्किटेक्ट्सफुचेङ समूहको सहायक कम्पनी हुइक्सिउ इन्टरप्राइजेजद्वारा डिजाइन र व्यवस्थापन गरिएको। मेई फू सुन चुएनको निर्माण १९६८ र १९७८ को बीचमा सम्पन्न भयो र त्यहाँ बसोबास गरियो। गाउँमा ९९ वटा आवासीय भवनहरू छन्, जुन हङकङमा सबैभन्दा धेरै भवनहरू भएको आवासीय क्षेत्र हो।आवासीय सम्पत्ति, सामान्यतया एउटै भवनमा दुई टावरको रूपमा डिजाइन गरिएको हुन्छ (फेज १ मा रहेको नम्बर २३ ब्रोडवे स्ट्रिट, फेज ५ मा रहेको नम्बर १५ न्याशभिल रोड र फेज ६ मा रहेको नम्बर ४६ न्याशभिल रोड बाहेक)। बाँकी टावरहरू कैंची भर्याङ र लिफ्टहरूद्वारा दुई भवनहरूमा विभाजित छन्। सामान्यतया, प्रति तल्ला १ देखि ४ युनिट हुन्छन्, जसले १३,१४९ आवासीय युनिटहरू प्रदान गर्दछ।
