त्सिम् शा त्सुईको ग्रानभिल रोडमा रहेको पुरानो भवन, जुन टाङ परिवारले ३० करोड हङकङ डलरको उच्च मूल्यमा किनेको थियो, नगद संकटमा पर्यो र लगभग ६ करोड ३० लाख हङकङ डलरमा बिक्री भयो, जुन हङकङ डलर ८०१,००० को तीव्र गिरावट हो।

[गहन विश्लेषण] हङकङको सम्पत्ति बजार सुस्त रह्यो, र लगानीकर्ताहरूले विनाशकारी हार बेहोरे। कुनै समय "होटल किङ" भनेर चिनिने दिवंगत व्यापारीदेङ चेङ्बोपरिवारले हालै बजारमा धक्का दियो किनभने सिम शा त्सुईमा रहेको यसको मुख्य सम्पत्ति मध्ये एक चाँदी मालिकले HK$६३ मिलियनमा "बन्द" गरेको थियो, जुन २०१८ मा HK$३०० मिलियनको खरिद मूल्य भन्दा लगभग ८०% कम थियो। यो महाकाव्य क्षतिको पछाडि हङकङको सम्पत्ति बजार चक्र र पूँजी खेलमा भएका ठूला परिवर्तनहरूको क्रूर वास्तविकता लुकेको छ।

३० करोडको खरिद → ६ करोड ३० लाखको बिक्री: पाँच वर्षको पूँजी "संकोचन"

लक्षित सम्पत्ति ३२ए ग्रानभिल रोडमा रहेको तीन तल्ले पुरानो भवन हो, जसको कुल क्षेत्रफल ३,७०९ वर्ग फिट छ। यो हाल क्लिपबोर्ड स्टोर र आवासीय भाडामा लिनेहरूलाई भाडामा दिइएको छ, जसको कुल मासिक भाडा HK$९२,००० छ र भाडा फिर्ता दर केवल १.७५१TP३T छ। २०१८ मा सम्पत्ति बजारको चरम सीमामा, देङ चेङबो परिवारले आफ्नो होटल र पुरानो भवन पुनर्निर्माण योजनामा समावेश गर्ने उद्देश्यले हङकङ डलर ३०० मिलियनको उच्च मूल्यमा सम्पत्ति खरिद गरेको थियो। यद्यपि, परिवारको पूँजी शृङ्खला दबाबमा परेपछि, सम्पत्ति बैंक अफ इस्ट एसियाको सम्पत्ति बन्यो र दुई पटक मूल्य कटौती पछि "छुट मूल्य" मा बेचियो। पुस्तक घाटा HK$२३७ मिलियन जति उच्च थियो, जुन लगभग HK$८०१,००० ले घटेको थियो।

उच्च मूल्यमा सत्ता कब्जा: उन्मादको समयमा सामूहिक गलत निर्णय?

सोही अवधिको कारोबारसँग तुलना गर्दा, २०१८ मा, यसको छेउमा रहेको ३२ ग्रानभिल रोडमा रहेको पुरानो भवन HK$२८० मिलियनमा बेचिएको देख्न सकिन्छ, जुन ४४ वर्ष अघिको खरिद मूल्यभन्दा ३४९ गुणाले बढी हो। त्यतिबेला, विकासकर्ताहरू जग्गा जम्मा गर्न हतार गरिरहेका थिए, र देङ चेङबोको परिवार पनि आक्रामक रूपमा विस्तार भइरहेको थियो, "एकतर्फी गल्ली + पुनर्निर्माण क्षमता" को तर्कमा आधारित नम्बर ३२ए खरिद गर्न ३० करोड खर्च गर्दै। अप्रत्याशित रूपमा, नीतिगत कडाइ, महामारीको प्रभाव र बढ्दो ब्याजदर जस्ता तीन नकारात्मक कारकहरूले पुरानो भवन अधिग्रहण बजारलाई स्थिर बनाएका छन्, र उच्च सम्पत्तिहरू तुरुन्तै बोझ बनेका छन्।

मकाउको राजधानीले "सस्तो सामान लिन्छ": उल्टो लेआउटले रहस्य लुकाउँछ

खरिदकर्ता अनुभवी मकाउ विकासकर्ताहरूको परिवारको सदस्य हो, जसले एजेन्टहरू मार्फत बन्दरगाहमा व्यावसायिक र औद्योगिक पसलका अवसरहरू खोजिरहन्छन्। यस पटकको मोलमोलाई मूल्य प्रति वर्गफुट HK$१७,००० को तल्ला मूल्य बराबर मात्र छ, जुन सोही क्षेत्रमा पुनर्निर्माण परियोजनाहरूको जग्गा मूल्य (सामान्यतया प्रति वर्गफुट HK$३०,००० भन्दा बढी) भन्दा धेरै कम हो। विश्लेषकहरू विश्वास गर्छन् कि मकाउ राजधानीले हङकङको पर्यटन उद्योगको पुनरुत्थान र भविष्यको शहरी नवीकरण लाभांशमा दांव लगाएको हुन सक्छ, छोटो अवधिको उतारचढाव विरुद्ध हेज गर्न दीर्घकालीन होल्डिंगहरू प्रयोग गर्दै।

दुर्घटनाका प्रमुख कारणहरू

लगानी रणनीति गल्तीहरू
– उच्च मूल्यको अधिग्रहण: २०१८ मा कारोबार मूल्य त्यतिबेलाको बजार मूल्य भन्दा लगभग ४०१TP3T बढी थियो (जोन्स लाङ लासेलको सोही अवधिको मूल्याङ्कन रिपोर्ट अनुसार)
– कोष संरचना: कम्पनीले "७०% वित्तपोषण + ३०% आफ्नै कोष" को उच्च-उत्थान मोडेल अपनाएको हल्ला छ।
– गलत समय: २०१९ को सामाजिक घटना + ३ वर्षको महामारी अधिग्रहणको ठीक पछि भयो, जसले गर्दा पर्यटकीय क्षेत्रको मूल्य ध्वस्त भयो।

परियोजना कार्यान्वयन अवरोधहरू

- स्वामित्व एकीकरणको असफलता: छेउछाउको जग्गा प्राप्त गर्न असफलता र अपर्याप्त पुनर्विकास स्केल (न्यूनतम आर्थिक स्केल आवश्यक ४,००० वर्ग फिट हो)
- निर्माण लागत आकाशिएको छ: २०१८ को तुलनामा २०२३ मा निर्माण लागत सूचकांक ५८१TP3T ले बढ्नेछ (मूल्याङ्कन र मूल्याङ्कन विभागबाट प्राप्त तथ्याङ्क)
- योजना प्रतिबन्धहरू: प्लट अनुपात ९ गुणा, १० करोडभन्दा बढीको जग्गा प्रिमियम आवश्यक (उद्योग अनुमान)

सिल्भर मास्टर प्लेट डिस्पोजल विवरणहरू

- ऋणदाता संरचना: २ वित्तीय कम्पनीहरू + १ साना तथा मझौला बैंकहरू समावेश गर्ने
- लिलामी प्रक्रिया: ३ चरणको अन्धा बोली पछि, अन्ततः साइट स्थानीय निर्माणकर्ता द्वारा कब्जा गरियो (भण्डारण उद्देश्यको लागि अभिप्रेरित)
– कारोबार मूल्य: लगभग २५,०००/वर्गफुट (उही क्षेत्रका औद्योगिक भवनहरूको मूल्यभन्दा १५१TP३T कम)

उद्योगको गहन अवलोकन

१. लिभरेज संकट: हाल, बजारमा लगभग २३१TP3T पुराना भवन अधिग्रहण परियोजनाहरूले नकारात्मक सम्पत्तिको सामना गरिरहेका छन् (विधायी परिषद्को अनुसन्धान प्रतिवेदन अनुसार)
२. मोडेल रूपान्तरण: विकासकर्ताहरू संयुक्त विकासको लागि "M&A कोष + REITs" मा फर्कन्छन्
३. नीतिगत जोखिमहरू: शहरी नवीकरण प्राधिकरणको "माग-संचालित" पुनर्विकास योजना निलम्बित गरिएको छ, र निजी उद्यम अधिग्रहण मुख्य माध्यम बन्छ।

घरजग्गा बजारको खुलासा: चक्रमा बाँच्ने नियम

- लिभरेज जोखिम: यसको चरम अवधिमा, देङ चेङबोको परिवार विस्तारको लागि वित्तपोषणमा निर्भर थियो। ब्याजदर उल्टो भएपछि, कोषको लागत आकाशिएको थियो, जसले गर्दा उनीहरूलाई "आफ्नो घाटा घटाउन" र नगद निकाल्न बाध्य पारियो।
– स्थानको बारेमा अन्धविश्वास हटाउने: यदि मुख्य क्षेत्रका पुराना भवनहरूलाई सम्पूर्णमा एकीकृत गरिएन भने, एउटै भवनको पुनर्निर्माणको मूल्य सीमित हुन्छ, र अन्धाधुन्ध उच्च मूल्यको पछि लाग्नु पासो बन्नेछ।
– क्षेत्रीय पूँजी प्रवाह: बहुराष्ट्रिय लगानीकर्ताहरूले कम मूल्यका सम्पत्तिहरू अवशोषित गर्न हङकङ पूँजीको उतारचढावको फाइदा उठाइरहेका छन्, र क्षेत्रीय बजार संरचना चुपचाप परिवर्तन भइरहेको छ।

भविष्यको मूल्याङ्कन

– छोटो अवधि (३-५ वर्ष): खुद्रा उद्योगमा सुस्त पुनर्प्राप्तिको कारणले मूल्याङ्कन कम रहन्छ।
- मध्यम-अवधिका अवसरहरू: पश्चिम काउलुन सांस्कृतिक जिल्लाको विकासमा सहयोग गर्न वा सांस्कृतिक र रचनात्मक ठाउँमा रूपान्तरण गर्न
– दीर्घकालीन सम्भावना: उत्तरी टापु रेखाले साइटको मूल्य सक्रिय गर्न सक्छ।

[लगानी प्रेरणा] यो मुद्दाले घरजग्गा अधिग्रहणको जटिलतालाई हाइलाइट गर्दछ, जसलाई व्यापक विचार आवश्यक पर्दछ:
✓ वित्तीय संरचनाको बलियोपन (सिफारिस गरिएको लिभरेज अनुपात < 50%)
✓ नीति जोखिम बफर संयन्त्र (जस्तै अधिग्रहण बीमा खरिद)
✓ वैकल्पिक समाधानहरूको सम्भाव्यता (जस्तै छोटो अवधिको भाडा रणनीतिहरू)
✓ क्रस-साइकल नगद प्रवाह व्यवस्थापन क्षमताहरू

निष्कर्ष

हङकङको सम्पत्ति बजारमा ३०० मिलियन डलरबाट ६३ मिलियन डलरमा कारोबार मूल्यमा आएको गिरावट हङकङको सम्पत्ति बजारमा देखिएको उथलपुथलको सूक्ष्म झलक मात्र होइन, लगानीकर्ताहरूका लागि जोखिमको चेतावनी पनि हो। जब पूँजीगत खेल "प्रशंसा खोज्ने" बाट "सहनशीलताको लागि प्रतिस्पर्धा गर्ने" मा परिवर्तन हुन्छ, तब चक्र पार गर्न सक्ने रणनीतिक दृष्टिकोण भएकाहरू मात्र विशाल छालहरूबाट बच्न सक्छन्।

स्रोत: हङकङ भूमि रजिस्ट्री, सार्वजनिक बजार जानकारी यस लेखले लगानी सल्लाह प्रदान गर्दैन। बजार जोखिमपूर्ण छ र निर्णयहरू सावधानीपूर्वक लिनुपर्छ।

थप पढाइ:

• फ्यानलिङ सेकेन्ड-ह्यान्ड बजार अवस्था｜क्विङमा रहेको दुई शयनकक्ष भएको एकाइको मालिक, जसले दुई वर्षमा आफ्नो नाफाको १०% गुमाएको छ, ले यसलाई हङकङ डलर ४.२ मिलियनमा बेच्ने निर्णय गरे।
• चेउङ शा वान होई लोक कोर्टको घरको स्वामित्व २.७५ मिलियन हङकङ डलरमा बिक्री भयो, जुन रेकर्ड न्यून हो।
• सुएन वान सिटी प्लेसको समुद्री दृश्य भएको तीन शयनकक्ष भएको सुइट प्रति वर्गफुट हङकङ डलर १२,८०० मा हस्तान्तरण गरियो｜८ वर्षको पुस्तक घाटा हङकङ डलर १.६२ मिलियन, मूल्य हङकङ डलर १३१TP३T ले घट्यो