सामग्रीको तालिका
ऋणको स्नोबल बन्छ र अन्ततः फुट्छ
उच्च अदालतका कागजातहरू अनुसार, देङ याओबाङ (देङ चेङबोका छोरा) अन्तर्गतका तीन कम्पनीहरू, झेङपिन कमर्सियल, झेङपिन मार्केटिङ र झेङसेङलाई यस वर्षको अप्रिलको सुरुमै जबरजस्ती खारेजीमा जान आदेश दिइएको थियो। यी तीन कम्पनीहरूको लागि परिसमापन आदेश पहिलो डोमिनोलाई तल धकेल्नु जस्तै थियो, जसले ICBC (Asia) लाई ऋण सुरक्षा प्रक्रिया सुरु गर्न प्रेरित गर्यो।
यो ध्यान दिन लायक छ कि अधिग्रहण गरिएका सम्पत्तिहरूमा संलग्न धितो संरचना अत्यन्तै जटिल छ। युपिन रिसोर्ट होटलको स्वामित्वमा रहेको बैसुइटाङ कं, लिमिटेडले जनवरी २०२१ मा ICBC (एसिया) बाट दोस्रो धितो वित्तपोषण प्राप्त गरेको थियो, जबकि हुआयु इन्भेस्टमेन्ट, जसको सिसाइड प्लाजा सम्बन्धित छ, ले दोस्रो र तेस्रो धितोको सुपरइम्पोज्ड धितो पनि समावेश गरेको थियो। वरिष्ठ ऋण पुनर्संरचना वकिल लियाङ युनक्सिनले औंल्याए: "यो बहु-स्तरीय धितो संरचना अझै पनि खुकुलो मौद्रिक नीतिको अवधिमा काम गर्न सक्छ, तर बजारको अवस्था उल्टो हुँदा पूर्वनिर्धारितहरूको श्रृंखला सुरु गर्न धेरै सजिलो छ।"
समुद्री किनार प्लाजाको "मृत्यु सर्पिल" नौ वर्षमा लगभग ४०% ले अवमूल्यन भएको छ।
बजारले "भूत शहर" भनेर चिनिने सुएन वान प्रोमेनेडले हङकङको खुद्रा घरजग्गाको उदय र पतन देखेको छ। हाम्रो पत्रिकाले जग्गा रजिस्ट्री रेकर्ड जाँच गर्यो र पत्ता लगायो कि ३६८ शा त्सुई रोडमा रहेको यो शपिङ मल विगत एक दशकमा तीन पटक हात परिवर्तन भएको छ:
२०१२: न्यु वर्ल्ड डेभलपमेन्ट वाङ अन ग्रुपलाई ५०० मिलियन हङकङ डलरमा बेचियो
२०१५: होङ एन ८२० मिलियन युआनमा डेङ चेङबो परिवारलाई बेचियो
२०२४: हालको मूल्याङ्कन ९० करोड युआनमा झर्यो
अचम्मलाग्दो कुरा के छ भने देङ परिवारले पदभार ग्रहण गरेपछि धेरै पटक रूपान्तरण गर्ने प्रयास गरे पनि, तिनीहरू अझै पनि "मृत क्षेत्र" श्रापबाट छुटकारा पाउन असमर्थ थिए। २०१७ मा यसलाई मेडिकल सेन्टरमा रूपान्तरण गर्ने योजना रद्द गरियो, र २०१८ मा प्रस्तुत गरिएको जोम्बी-थीम गेम पार्क आधा वर्ष मात्र टिक्यो। सपिङ मलको हालको रिक्तता दर ९०% भन्दा बढी छ, र सम्पूर्ण मल अझै पनि दिनभरि बत्ती बाल्नु पर्छ, जसको आधारभूत मासिक सञ्चालन खर्च HK$८००,००० सम्म हुन्छ।
CBRE को पछिल्लो मूल्याङ्कन प्रतिवेदनले देखाउँछ कि सम्पत्तिको हाल प्रति वर्गफुट मूल्य केवल HK$२,८८४ छ, जुन २०१५ को खरिद मूल्य भन्दा HK$३७१,००० ले कम हो। यदि होल्डिङ अवधिको ब्याज र नवीकरण खर्च समावेश गर्ने हो भने, वास्तविक घाटा HK$५०० मिलियन भन्दा बढी हुन सक्छ। स्याभिल्सका अनुसन्धान प्रमुख स्टीफन से-मिङले भने: "हार्बर स्क्वायरको दुर्दशाले दोस्रो-स्तरीय शपिङ मलहरूको संरचनात्मक समस्याहरूलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ। ई-वाणिज्यको प्रभाव र उपभोग ढाँचामा परिवर्तनसँगै, त्यस्ता सम्पत्तिहरू 'स्थायी नकारात्मक सम्पत्ति' बन्न सक्छन्।"
महामारी अन्तिम पराल बन्यो र होटल COZI लाई पुनर्जीवित गर्ने सपना चकनाचुर भयो।
कब्जामा लिइएको अर्को सम्पत्ति, तुएन मुन कोजी रिसोर्ट होटलको भाग्य पनि उत्तिकै कठिन थियो। सन् २०१३ मा, देङ परिवारले मूल रूपमा औद्योगिक भवन रहेको यो सम्पत्ति ५०० मिलियन हङकङ डलरमा खरिद गरेको थियो र पुनरुत्थान र नवीकरणमा हङकङ डलर ३०० मिलियन खर्च गरेको थियो। यो २०१९ मा चार-तारे होटलको रूपमा खुलेको थियो। अप्रत्याशित रूपमा, सामाजिक आन्दोलन र महामारीको दोहोरो प्रहारका कारण, २०२२ मा अधिभोग दर लामो समयसम्म ३०% भन्दा कम रह्यो।
होटल उद्योगका स्रोतहरूले खुलासा गरे कि व्यवस्थापनले होटललाई क्वारेन्टाइन होटलमा रूपान्तरण गर्ने प्रयास गरेको थियो, तर तुएन मुनको दुर्गम भौगोलिक स्थानका कारण सरकारी ठेक्का प्राप्त गर्न असमर्थ थियो। २०२३ मा बिक्रीमा राखिने यस परियोजनाको लागि सोधिएको मूल्य १.४८ बिलियन युआन छ, जुन ८० करोड युआनको कुल लगानी भन्दा ८५१TP3T बढी हो, र बजारले यसलाई "काल्पनिक मूल्य" भनेर उपहास गरेको छ। JLL का होटल विभागका प्रबन्ध निर्देशक चान यिउ-चेउङले भने: "टुएन मुन क्षेत्रमा व्यावसायिक यात्रुहरूको अभाव छ। रिसोर्ट होटलहरू सीमापार यात्रुहरूमा भर पर्छन् र मुख्य भूमि र हङकङ बीचको ढिलो भन्सार क्लियरेन्समा टिक्न सक्दैनन्।"
रिसिभरशिप प्रक्रिया सुरु भएपछि ऋणदाताहरू दुविधामा
प्रापकको रूपमा, प्राइसवाटरहाउसकूपर्सले अब कठिन निर्णयको सामना गरिरहेको छ। हार्बर प्लाजालाई उदाहरणको रूपमा लिँदा, यदि यसलाई दोस्रो र तेस्रो धितो ऋण र कानुनी शुल्क कटौती गरेपछि हालको HK$९०० मिलियनमा बेचियो भने, ताङ परिवारले सबै कुरा गुमाउन सक्छ। अझ समस्याग्रस्त कुरा के छ भने बजारमा यस्तै सम्पत्तिहरूको गम्भीर ब्याकलग छ। मूल्याङ्कन र मूल्याङ्कन विभागको तथ्याङ्क अनुसार, हङकङमा खुद्रा सम्पत्तिहरूको रिक्तता दर २०२३ मा १२.८१TP3T पुग्नेछ, जुन २० वर्षको उच्च हो।
ICBC (Asia) सँग अब दुई विकल्पहरू छन्: एउटा भनेको सकेसम्म चाँडो नगद निकाल्न कम मूल्यमा बेच्नु हो, तर यसले ठूलो घाटा बेहोर्नु पर्नेछ; अर्को भनेको सम्पत्तिको नवीकरण गर्न कोष लगानी गर्नु हो, तर यो "अथाह खाडल" प्रकारको पूँजी इन्जेक्सनमा पर्न सक्छ। डेलोइटका साझेदार झोउ झिवेई, जो रिसीभरशिप प्रक्रियासँग परिचित छन्, ले भने: "यस्ता गैर-कार्यकारी सम्पत्तिहरूको निष्कासन गर्न सामान्यतया १८-२४ महिना लाग्छ, जुन समयमा होल्डिंग लागतले बाँकी मूल्य खान सक्छ।"
देङ परिवार साम्राज्यको गोधूलि: गैर-कोर क्षेत्रका सम्पत्तिहरू समस्यामा
हालैका वर्षहरूमा देङ चेङबो परिवारले गरेको सम्पत्ति बिक्रीको लहर वास्तवमा हङकङको घरजग्गा बजारको रूपान्तरणको सूक्ष्म जगत हो। तथ्याङ्कले देखाउँछ कि २०२० देखि, परिवारले ६० भन्दा बढी सम्पत्तिहरू बेचेको छ, लगभग १५ अर्ब युआन नगद गरेको छ, र धेरैजसो कारोबार मूल्यहरू पुस्तक मूल्य भन्दा ३०१TP3T-५०१TP3T कम छन्। यद्यपि, द्रुत डिलिभरेजिङले अझै पनि बजार मूल्यह्रासको गतिलाई निरन्तरता दिन सक्दैन। २०२३ को अन्त्यसम्ममा, यसको गैर-कोर व्यावसायिक सम्पत्तिहरूको औसत मूल्याङ्कन यसको शिखरबाट ४५१TP3T ले घटेको छ।
अर्थशास्त्री गुआन झाओझाओले औंल्याए: "देङ केसले हङकङका घरजग्गा विकासकर्ताहरूको दुई प्रमुख गलत निर्णयहरू उजागर गर्यो - गैर-मुख्य क्षेत्रहरूमा रूपान्तरणको सम्भावनालाई बढाइचढाइ गर्ने र बढ्दो ब्याज दर चक्रको दिगोपनलाई कम आँकलन गर्ने। जब 3% युगको वित्तपोषण लागतले 5% युगको सम्पत्ति फिर्ता दरलाई पूरा गर्छ, यो पूँजी शृङ्खला तोड्नु अघि समयको कुरा मात्र हो।"
संरचनात्मक दुविधा समाधान गर्न गाह्रो छ। हङकङको व्यावसायिक सम्पत्ति बजारको भविष्य कहाँ छ?
यो अधिग्रहण घटनाले हङकङको व्यावसायिक सम्पत्ति बजारको उद्योगमा गहिरो प्रतिबिम्ब ल्याएको छ। टाढाको कामको लोकप्रियता र उपभोग ढाँचामा परिवर्तनसँगै, परम्परागत शपिङ मलहरूको माग संरचनामा आधारभूत परिवर्तन आएको छ। सेन्टालाइन सम्पत्ति अनुसन्धान विभागको तथ्याङ्कले २०१८ को तुलनामा २०२३ मा हङकङका शपिङ मलहरूमा आगन्तुकहरूको संख्या २८१TP3T ले घट्ने देखाउँछ, तर अनुभवात्मक उपभोग स्थलहरूको भाडा प्रतिरोध परम्परागत खुद्रा पसलहरूको तुलनामा तीन गुणा बलियो छ।
हङकङको सिटी युनिभर्सिटीको भवन प्रविधि विभागका प्राध्यापक चान होन वानले सुझाव दिए: "दोस्रो-स्तरीय शपिङ मलहरूले 'स्थानिक जीन रूपान्तरण' गर्नुपर्छ, जस्तै डाटा सेन्टर, कोल्ड चेन गोदाम वा शिक्षा केन्द्रमा रूपान्तरण। सरकारले पुरानो व्यावसायिक क्षेत्रहरूमा नयाँ कार्यहरू इन्जेक्ट गर्न शहर योजना नियमहरू पनि संशोधन गर्न आवश्यक छ।"
देङ परिवारको आर्थिक संकट व्यक्तिगत कम्पनीहरूको अत्यधिक लिभरेजको बारेमा पाठ मात्र होइन, तर हङकङको घरजग्गा अर्थतन्त्रको रूपान्तरणको लागि फुटनोट पनि हो। जब "स्थान, स्थान, स्थान" को सुनौलो नियमले डिजिटलाइजेसनको लहरको सामना गर्छ, तब कंक्रीट स्पेसमा नयाँ मूल्य कसरी इन्जेक्ट गर्ने भन्ने कुरा सम्पूर्ण उद्योगले सामना गर्नुपर्ने अस्तित्वको समस्या बन्नेछ। हार्बरफ्रन्ट प्लाजाका नियोन बत्तीहरू अन्ततः फेरि बल्नेछन्, तर तिनीहरूले उज्यालो पार्नु पर्ने कुरा केवल खाली पसलहरू मात्र होइन, तर हङकङको घर जग्गा उद्योगको पुनर्जन्मको लागि नयाँ दिशा हुनुपर्छ।
