सामग्रीको तालिका
लभ ओशन सङ "हारको शिविर" बनेको छ।
शाम शुई पोप्रेम सागर गीतयो अर्ध-नयाँ सम्पत्तिले यस महिना अहिलेसम्म लगभग ५ वटा कारोबार रेकर्ड गरेको छ, तर ती सबै घाटामा बेचिएका छन्। उदाहरणको रूपमा दुई शयनकक्ष भएको एउटा युनिटलाई लिनुहोस्। यो ब्लक १, कोठा ए को बीचको तल्लामा अवस्थित छ, जसको बिक्रीयोग्य क्षेत्रफल ४९६ वर्ग फिट छ। यसमा दुई शयनकक्ष र एउटा बाथरूम छ र दक्षिणपश्चिम शहरको दृश्यहरूको आनन्द लिन्छ। यो हालै हङकङ डलर ६७ लाखमा बिक्री भएको थियो, जसको प्रति वर्गफुट मूल्य केवल हङकङ डलर १३,५०८ थियो। पछाडि फर्केर हेर्दा, मूल मालिकले मार्च २०२० मा ९.०३९ मिलियन युआनमा सम्पत्ति किनेका थिए र ५ वर्षसम्म राखेका थिए। अब उसले यसलाई पुन: बेच्दा धेरै पैसा गुमाएको छ।२३.३९ मिलियनयुआन, २६१TP३T जतिको अवमूल्यन। यो संख्यामा भएको घाटा मात्र होइन, लगानीको विश्वासमाथिको निर्मम कुल्चिने काम पनि हो।
फेरि हेर्नुहोस्जग्गा रजिस्ट्री जानकारीयस महिना थप ४ वटा कारोबारहरू उत्तिकै निराशाजनक थिए, जसमध्ये सबै २-शयनकक्षका एकाइहरू थिए, जसको कारोबार मूल्य HK$६.८ मिलियन देखि HK$७.२८ मिलियन सम्म थियो, र प्रति वर्ग फुट मूल्य HK$१३,४९८ देखि HK$१४,९१८ सम्म थियो, तर ती मध्ये कुनै पनि पैसा गुमाउने भाग्यबाट बचेनन्। ती मध्ये, सबैभन्दा ठूलो घाटा भएको कोठा भवन ५ को १९ औं तल्लामा रहेको कोठा C हो। मूल मालिकले नोभेम्बर २०२० मा यसलाई ९.२३१ मिलियन युआनमा किनेका थिए र हालसालै यसलाई ६.८ मिलियन युआनमा बेचेका थिए, जसमा २.४३१ मिलियन युआनको बुक नोक्सान र २७१TP3T को मूल्यह्रास भएको थियो। संख्याको यो शृङ्खला पछाडि, एउटा क्रूर सत्य लुकेको देखिन्छ: ऐ है गीतका मालिकहरू सामूहिक रूपमा "धन वाष्पीकरण" को दुःस्वप्नमा फसेका छन्। के यो बजार निर्दयी छ, वा हामी उच्च मूल्यमा बजारमा प्रवेश गर्दा धेरै आशावादी थियौं? यो सम्पत्ति बजारको आँधीले "सर्वसाधारण मानिसहरूको लागि स्वर्ग" शाम शुई पोमाथि स्पष्ट रूपमा छायाँ पारेको छ।
भूक्षयका चार प्रमुख चालकहरू
उच्च प्रवेश र मूल्य समायोजन
यस मामिलामा मालिकले मार्च २०२० मा ९.०३९ मिलियन युआनमा युनिट खरिद गरेका थिए। त्यतिबेला, यो महामारीको प्रारम्भिक चरण थियो। विश्वव्यापी मात्रात्मक सहजता नीतिहरूले सम्पत्तिको मूल्य बढायो, र प्रत्यक्ष सम्पत्तिको मूल्य सामान्यतया उच्च थियो। यद्यपि, २०२२ बाट ब्याजदर वृद्धि चक्र सुरु भएपछि (हङकङको प्राइम रेट ५१TP३T बाट बढेर ६.५१TP३T हुनेछ), सुस्त आर्थिक सुधारसँगै, दोस्रो हात बजारमा मूल्यहरू उल्लेखनीय रूपमा घटेका छन्, र घाटा अपरिहार्य भएको छ।
अर्ध-नयाँ सम्पत्तिहरूको "वास्तविकता अन्तर"
चार वर्षभन्दा कम समयदेखि सञ्चालनमा रहेको ऐ हाई सोङ अर्ध-नयाँ सम्पत्ति हो र सैद्धान्तिक रूपमा मूल्य गिरावट प्रतिरोधी हुनुपर्छ। यद्यपि, घर सरिसकेपछि, केही खरीददारहरूले बिक्री अवधिमा वास्तविक जीवन अनुभव (जस्तै अवरोधित दृश्य र ट्राफिकको आवाज) उनीहरूको अपेक्षासँग मेल खाँदैन भन्ने पाए, जसले पुनर्विक्रयमा उनीहरूको विश्वासलाई असर गर्यो। साथै, नयाँ आवास आपूर्तिमा भएको वृद्धिले यसको विशिष्टतालाई कमजोर बनाउँछ र बजार प्रतिस्पर्धालाई तीव्र बनाउँछ।
बढ्दो होल्डिङ लागत
उत्पादन ५ वर्षसम्म होल्ड गर्दैथप स्ट्याम्प शुल्क(SSD) प्रतिबन्धहरू, तर यस अवधिमा धितो दरहरू बढ्यो र धितो भुक्तानीको भार बढ्यो। लगानीकर्ताहरूका लागि, भाडा प्रतिफल पूँजीगत लागतको अफसेट गर्न गाह्रो हुन्छ (केस युनिटको आधारमा अनुमान गरिएको, मासिक भाडा लगभग HK$१८,००० छ, र प्रतिफल दर केवल ३.२१TP3T छ), जसले गर्दा केही मालिकहरूले घाटा रोक्न र छोड्ने छनौट गरे।
क्षेत्रीय आपूर्ति चाप
हालैका वर्षहरूमा, शाम शुई पो र वेस्ट काउलुन (जस्तै भिक्टोरिया हार्बर, द हार्बर र द कोस्ट) मा धेरै नयाँ आवास परियोजनाहरू भएका छन्, जसको औसत वार्षिक आपूर्ति लगभग २०,००० एकाइ छ, जसले बजारको मागलाई कमजोर बनाएको छ। दोस्रो हातको सम्पत्तिको रूपमा, Aeihaisong ले लेनदेन मूल्यलाई अझ तल झार्न कम मूल्यसँग प्रतिस्पर्धा गर्न आवश्यक छ।
२६१TP३T मूल्यह्रासको ज्ञान
कारोबार विवरणहरू
ओशन भ्यूको ब्लक १ को बीचको तल्लामा रहेको कोठा A मा ४९६ वर्ग फिटको बिक्रीयोग्य क्षेत्रफल छ, दुई शयनकक्ष र एउटा बाथरूम छ, दक्षिणपश्चिमतिर फर्केको छ र शहरको दृश्यलाई हेर्छ। यो हङकङ डलर ६७ लाखमा बिक्री भएको थियो, जसको प्रति वर्गफुट बिक्रीयोग्य मूल्य हङकङ डलर १३,५०८ थियो। मूल मालिकले २०२० मा ९.०३९ मिलियन RMB मा सम्पत्ति खरिद गरे र यसलाई पाँच वर्षसम्म राखे, जसको परिणामस्वरूप RMB २.३३९ मिलियनको बुक नोक्सान भयो र RMB २६१TP3T को मूल्यह्रास भयो।
मूल्य विश्लेषण
प्रति वर्ग फुट कम मूल्ययस महिनाको ओशन एभिन्यूको प्रति वर्गफुटको औसत मूल्य ($१४,६५४) भन्दा प्रति वर्गफुट हङकङ डलर १३,५०८ कम छ, र सोही जिल्लामा पहिलो पटक भेटिएका नयाँ सम्पत्तिहरू भन्दा धेरै कम छ (चेउङ शा वानमा नयाँ सम्पत्तिहरूको प्रति वर्गफुट मूल्य लगभग हङकङ डलर १८,००० देखि हङकङ डलर २०,००० छ), जसले अर्ध-नयाँ सम्पत्तिहरूको बजार मूल्याङ्कन बढी रूढिवादी हुँदै गइरहेको संकेत गर्दछ।
आवास प्रकारहरूको प्रतिस्पर्धात्मकताको अभाव: ४९६ वर्गफुटको दुई शयनकक्ष भएको यो युनिट हालको बजारमा अजीब स्थितिमा छ - साना एकाइहरू (३०० फिटभन्दा कम उचाइका नानो भवनहरू) लगानीकर्ताहरूले मन पराउँछन्, ठूला एकाइहरू (तीन शयनकक्षहरू) मालिक-बस्ने परिवारहरूको लागि बढी उपयुक्त हुन्छन्, र मध्यम आकारका एकाइहरूमा सीमित तरलता हुन्छ।
मालिकको निर्णय लिने परिवर्तनहरू
हङकङको सम्पत्ति बजार "केवल बढ्न सक्छ र कहिल्यै घट्दैन" भन्ने विश्वास डगमगाएको छ। लगानीकर्ताहरू अब पुनरुत्थानको लागि पर्खिरहेका छैनन् र बरु घाटा स्वीकार गरिरहेका छन्। कोषहरू शेयर बजार वा विदेशी सम्पत्तिहरूमा प्रवाहित भइरहेका छन्, जसले गर्दा लेनदेनमा घाटा बढिरहेको छ।
घर किन्ने सपना चकनाचुर हुन्छ, र प्रेम समुन्द्र गीतको रक्तपातपूर्ण पाठ
सम्पत्तिको स्वामित्व पाउने सपना कसले देखेको छैन र? सम्पत्तिको मूल्य बढाउन र सम्पत्तिको रेलमा दृढतापूर्वक बस्नको लागि सम्पत्ति किन्ने सपना कसले देखेको छैन र? यद्यपि, शाम शुई पोको ओड टु द सीको वास्तविकता बरफको पानीको बेसिन जस्तै हो, जसले अझै पनि सपना देख्ने सबैलाई ब्यूँझाउँछ। ६७ लाखमा दुई घर किन्दै, ५ वर्षपछि २३ लाख ३० हजार गुमाए। यो केवल एक साधारण "बजार समायोजन" मात्र होइन, यो धनको भीर जस्तो पतन हो! २.४३१ मिलियनको अधिकतम घाटा त छँदैछ, जुन लगभग एउटा विलासी कार थियो र मध्यमवर्गीय परिवारको धेरै वर्षको बचत पनि थियो, जुन सबै घरजग्गा बजारको बाढीमा सखाप भयो। के तपाईं अझै पनि सम्पत्ति किन्नु पक्का जित हो भनेर भन्न हिम्मत गर्नुहुन्छ? के तपाईं अझै पनि "इँटाहरू सधैं मूल्यवान हुनेछन्" भन्ने मिथकलाई विश्वास गर्ने हिम्मत गर्नुहुन्छ?
भविष्यको दृष्टिकोण
- छोटो अवधिको दबाब कम गर्न गाह्रो छ
अमेरिकी ब्याजदर कटौतीको अपेक्षा २०२५ को दोस्रो आधासम्म स्थगित गरिएको छ। हङकङमा पूँजीको लागत उच्च छ। नयाँ परियोजनाहरूको निरन्तर आपूर्ति (२०२५-२०२६ मा १८,००० युनिट पूरा हुने अपेक्षा गरिएको छ) सँगसँगै, अर्ध-नयाँ परियोजनाहरूको मूल्य अझै पनि दबाबमा रहनेछ, र घाटाको प्रवृत्ति जारी रहन सक्छ। - लगानी र सम्पत्ति सल्लाह
प्रिमियम पासोबाट बच्नुहोस्: यदि नयाँ सम्पत्तिको मूल्य निर्धारणले क्षेत्रीय सम्भावनालाई ओझेलमा पार्छ (जस्तै पूर्वाधारको सकारात्मक प्रभाव प्रतिबिम्बित भएको छ), खरिद गर्दा तपाईंले सावधानी अपनाउनु पर्छ।
नगद प्रवाहमा ध्यान केन्द्रित गर्नुहोस्: ३.५१TP३T भन्दा कम भाडा प्रतिफल भएका एकाइहरूमा मूल्य गिरावटको प्रतिरोध कमजोर हुन्छ। उच्च भाडा माग भएका साना र मध्यम आकारका एकाइहरूलाई प्राथमिकता दिन सिफारिस गरिन्छ।
नीति चरहरू：यदि सरकारले सम्पत्ति बजारमा आफ्ना "कडा उपायहरू" (जस्तै दोहोरो स्ट्याम्प शुल्क घटाउने वा छुट दिने) लाई खुकुलो पार्छ भने, यसले छोटो अवधिमा कारोबारलाई उत्तेजित गर्न सक्छ, तर यसले मालिकहरूको आफ्नो सम्पत्ति बेच्ने प्रवृत्तिलाई पनि बढाउन सक्छ, जसले गर्दा मूल्यमा उतारचढाव बढ्छ। - क्रेताको दृष्टिकोण
- मौका：घाटा-नाफा सम्पत्तिहरूले "तल माछा मार्ने" को लागि एक झ्याल प्रदान गर्दछ, विशेष गरी मालिक-कब्जाकर्ताहरूको लागि, तर सम्पत्तिहरूको गुणस्तर र पश्चिम काउलुनमा उत्तरी महानगरीय क्षेत्र जस्ता नयाँ विकासहरूको सम्भावित डाइभर्सन प्रभावमा ध्यान दिन आवश्यक छ।
- जोखिम: प्रति वर्ग फिट कम मूल्य हुनुको अर्थ राम्रो मूल्य नै हो भन्ने छैन। यदि कुनै युनिट कम तल्ला, कमजोर दृश्य वा पुरानो सजावटको कारणले छुट पाइएको छ भने, यसलाई सावधानीपूर्वक मूल्याङ्कन गर्न आवश्यक छ।
समायोजनमा घरजग्गा बजारको नयाँ सामान्य
"ओड टु द सी" को ग्रहणले हङकङको सम्पत्ति बजारमा भएको संरचनात्मक परिवर्तनलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ: बढ्दो ब्याजदर, अत्यधिक आपूर्ति र कमजोर बजार विश्वास एकअर्कासँग जोडिएका छन्, जसले विगतको एकतर्फी वृद्धिको जडतालाई तोड्छ। लगानीकर्ताहरूका लागि, यो नगद प्रवाह र दीर्घकालीन होल्डिङ मानसिकतामा परिवर्तन हुने समय हो; मालिक-कब्जाकर्ताहरूको लागि, गुणस्तरीय एकाइहरूको लागि स्क्रिनिङ गर्ने यो राम्रो समय हो। किन्ने होस् वा बेच्ने, क्षेत्रीय मूल्य र एकाइ अवस्थाको सही निर्णयले उतारचढावको बीचमा स्थिर सफलता सुनिश्चित गर्नेछ।
प्रेम सागर गीतको परिचय
प्रेम सागर गीतसमुद्री किनारमा रहेको सोनाटा, अवस्थितहङकङकाउलुनशाम शुई पोहैतान स्ट्रिटनम्बर २०१, २०३ र २१८, छेउमाशाम शुई पो प्रहरी चौकीरतुङ चाउ स्ट्रिट पार्क,होचेउङकङरशहरी नवीकरण प्राधिकरणसहकारी विकास मार्फत विकसित निजी आवासीय सम्पत्ति। यस सम्पत्तिमा ३२ देखि ४० तल्ला अग्ला ४ वटा भवनहरू (ब्लक १, २, ३ र ५) छन्, जसले कुल ८७६ इकाइहरू प्रदान गर्दछ। प्राथमिक विद्यालय नेट ब्लक ४० हो र माध्यमिक विद्यालय नेट शाम शुई पो जिल्ला हो। यो अक्टोबर २०१९ मा बिक्रीको लागि सुरु गरिएको थियो। १८० युनिटको पहिलो ब्याचको मूल्य सूचीमा प्रति वर्ग फुटको औसत छुट मूल्य HK$१८,६८८ छ। सम्पत्ति जुलाई २०२१ सम्म चरणबद्ध रूपमा कब्जा गरिनेछ।
थप पढाइ:
