सामग्रीको तालिका
१. घटनाको मूल कुरा: घरजग्गा लगानीको परम्परागत तर्कलाई उल्ट्याउने लेनदेन
टुएन मुनएजियन तटहालै, बजारलाई स्तब्ध पार्ने एउटा कारोबार रेकर्ड गरिएको छ: ब्लक २ को बीचको तल्लामा समुद्री दृश्य भएको ६१७ वर्ग फुटको तीन शयनकक्ष भएको एकाइ हङकङ डलर ५.४७ मिलियनमा बिक्री भएको छ, जुन १२ वर्ष अघिको खरिद मूल्यको तुलनामा हङकङ डलर ३०,००० ले बढी हो। मुद्रास्फीति र होल्डिङ लागत, कमिसन, स्ट्याम्प शुल्क, आदिलाई ध्यानमा राख्दा, मालिकको वास्तविक घाटा HK$३००,००० हुने अनुमान गरिएको छ। यो कारोबारले धेरै विशेष रेकर्डहरू स्थापित गर्यो:
- अन्तर-चक्र घाटा: "दीर्घकालीन होल्डिङले निश्चित रूपमा प्रशंसा गर्नेछ" भन्ने परम्परागत अवधारणालाई तोड्दै
- मूल्याङ्कन असहमति: बैंक अफ चाइना (५.४३ मिलियन) र ह्याङ सेङ (५.५६ मिलियन) बीचको मूल्याङ्कन अन्तर २.४१TP३T छ।
- मूल्य कटौती: ७३०,००० युआनको संचयी कटौती ११.८१TP3T पुग्यो, जसले कमजोर बजार स्वीकृतिलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ।
२. सूक्ष्म स्तर: केस विश्लेषण र बजार संकेतहरू
- मूल्य निर्धारण तर्क ध्वस्त हुन्छ
यो युनिटको मूल्य प्रति वर्गफुट $८,८६५ छ, जुन सोही सम्पत्तिमा हालै भएको कारोबारभन्दा कम हो:
- तल्लो तल्लाहरूमा रहेका समान एकाइहरू (२०२३ को चौथो त्रैमासिकमा प्रति वर्ग फुट $९,२०० मा बिक्री भएको) मा ३.६१TP3T छुट दिइन्छ।
- महामारी (२०१९) अघिको उही प्रकारको अपार्टमेन्टको शिखरको तुलनामा, यो २२१TP3T ले घटेको छ।
यसले बजार घट्दा "समुद्री दृश्य प्रिमियम" तरलता अवरोध बन्छ भन्ने कुरा प्रतिबिम्बित गर्दछ।
- घर परिवर्तन गर्नेहरूको रणनीतिहरू
खरिदकर्ता उही आवासीय सम्पत्तिको बासिन्दा हो, र उसको खरिद व्यवहार सूचक छ:
- नगद प्रवाह कायम राख्न "ठूलोको लागि सानो" को परम्परागत मोडेल त्याग्नुहोस् र "फ्ल्याटको लागि फ्ल्याट" छनौट गर्नुहोस्।
- "क्रस-युनिट अपग्रेड" (समान मूल्यमा जीवनस्तर सुधार) प्राप्त गर्न विक्रेताको बेच्ने उत्सुकताको फाइदा उठाउँदै।
- बैंक मूल्याङ्कन संयन्त्र गलत छ
दुई बैंकहरू बीचको मूल्याङ्कनमा भिन्नताले प्रकट गर्दछ:
- BOC ले भाडा उपज (लगभग २.६१TP३T) विचारहरू प्रतिबिम्बित गर्न "नगद प्रवाह छुट मोडेल" मा ध्यान केन्द्रित गर्दछ।
- ह्याङ सेङले "तुलनात्मक लेनदेन विधि" अपनाउँछ, तर सन्दर्भ डेटामा ३ महिनाको ढिलाइ छ।
बीचमा रहेको कारोबार मूल्यले बजार मूल्य निर्धारण शक्ति संस्थाबाट खरिदकर्ता र विक्रेतामा सर्दै गएको देखाउँछ।
३. म्याक्रो परिप्रेक्ष्य: संरचनात्मक रूपान्तरणमा घर जग्गा बजार पारिस्थितिकी
- ब्याजदर चक्र उल्टो झट्का
२०१२ र हालको वित्तीय वातावरणको तुलना: सूचकहरू नोभेम्बर २०१२ जुन २०२४ प्राइम रेट ५.०१TP३T ६.१२५१TP३T अधिकतम धितो अनुपात ७०१TP३T ५०१TP३T* तनाव परीक्षण बेन्चमार्क +२१TP३T +३१TP३T *नोट: १५ मिलियन भन्दा माथिका सम्पत्तिहरूको लागि ब्याजदर वृद्धि चक्रमा प्रतिबन्धले २०१२ को तुलनामा भुक्तानी भार ४३१TP३T ले बढाएको छ, जसले गर्दा खरिद शक्ति प्रत्यक्ष रूपमा संकुचित भएको छ। - सीमान्त बजार तरलता जाल
तुएन मुन जिल्लामा दोस्रो हात कारोबारको तथ्याङ्कले देखाउँछ:
- २०२४ को दोस्रो त्रैमासिकमा कारोबार मात्रा ३८१TP3T ले घट्यो, जुन वर्ष-दर-वर्ष घट्यो
- औसत बार्गेनिङ स्पेस १५१TP३T-२०१TP३T मा विस्तार भयो
- सूचीकरणदेखि बन्द हुने समयसम्मको अवधि १४२ दिनसम्म बढाइएको छ (ऐतिहासिक मध्य ८७ दिन हो)।
यसले गैर-मुख्य क्षेत्रहरूमा रहेका सम्पत्तिहरू "तरलता छुट" को दुष्चक्रमा फसेको देखाउँछ।
- अन्तरपुस्तागत सम्पत्ति प्रभावको उल्टो
मूल मालिक एक विशिष्ट "मध्यम-वर्गीय घर खरीददार" थिए:
- होल्डिङ अवधिमा कुल खर्च (धितो ब्याज + व्यवस्थापन शुल्क + दरहरू) लगभग १.८७ मिलियन युआन छ।
- सम्भावित अवसर लागत (यदि ह्याङ सेङ इन्डेक्स ETF मा लगानी गर्दै हुनुहुन्छ भने) सैद्धान्तिक प्रतिफल २.१६ मिलियन युआन छ।
वित्तीय भण्डारण उपकरणको रूपमा घरजग्गाको असफलता देखाउँछ।
चौथो। संस्थागत कमजोरीहरू उजागर: व्यक्तिगत केसहरूबाट प्रणालीगत जोखिमहरू हेर्दै
- मूल्यांकन संयन्त्र हिस्टेरेसिस
हालको बैंक मूल्याङ्कन प्रणालीमा तीन प्रमुख अन्धविश्वासहरू छन्:
- ऐतिहासिक व्यापारिक डेटामा भर पर्दै, तत्काल बजार आतंक प्रतिबिम्बित गर्न गाह्रो छ।
- "सजावट मूल्यको मूल्यह्रास" लाई बेवास्ता गर्नुहोस् (यस एकाइको सजावट लगानी लगभग ५००,००० युआन छ)
- "होल्डिङ अवसर लागत" जस्ता लुकेका लागतहरूलाई ध्यानमा राखिएको छैन।
- कर डिजाइन प्रतिकूल छ
यद्यपि अतिरिक्त स्ट्याम्प शुल्क (SSD) ले सट्टाबाजीलाई रोक्छ, यसले निम्न कुराहरू पनि गर्दछ:
- दीर्घकालीन धारकहरूको लागि निकास लागत बढाउनुहोस्
- "लक-अप प्रभाव" ले बजार समायोजनमा ढिलाइ गराउँछ
यस केसले SSD अवधिभन्दा बाहिर सामान राख्दा पनि कम्पनीले घाटा बेहोरेको देखाउँछ, जसले नीतिको सीमिततालाई उजागर गर्दछ।
५. विज्ञको राय: बजार तल झर्दैछ वा मूल्य पुनर्मूल्याङ्कन?
- निराशावादी व्याख्या
"यस प्रकारको 'तल्लो-मूल्य' लेनदेनले सम्पत्ति मूल्य निर्धारण मोडेलको पुनर्निर्माणलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ। जब भाडा उपज लामो समयसम्म धितो दर भन्दा कम हुन्छ, सैद्धान्तिक रूपमा, हङकङमा सम्पत्ति मूल्यहरूमा 30-40% को समायोजनको लागि ठाउँ हुनुपर्छ।" - प्राविधिक विश्लेषण
"हालको चरण 'आतंक बिक्री' र 'समयमै माग' बीचको टकरावको अवधि हो। टुएन मुन जस्ता दोस्रो-स्तरीय क्षेत्रहरू पुनर्मूल्याङ्कन पूरा गर्ने र बजारको तल्लो भाग पत्ता लगाउने पहिलो हुन सक्छन्।" - व्यवहारिक अर्थशास्त्रको दृष्टिकोण
"१२ वर्षसम्म स्टक धारण गरेर पनि पैसा गुमाउनुले 'घाटाबाट बच्ने' प्रभावलाई ट्रिगर गर्नेछ, जसले स्टप-लस बिक्रीको श्रृंखलालाई ट्रिगर गर्न सक्छ र आत्म-पूर्ति गर्ने भविष्यवाणी बनाउन सक्छ।"
छैटौं। भविष्यको परिदृश्य सिमुलेशन र जोखिम चेतावनी
- छोटो अवधि (६-१२ महिना)
- मूल्याङ्कन कटौतीको लहर साना र मध्यम आकारका बैंकहरूमा फैलिएको छ।
- "नकारात्मक सम्पत्ति" का केसहरू छन् तर तिनीहरूले प्रणालीगत संकट निम्त्याउने छैनन्।
- विकासकर्ताहरूले उत्तरपश्चिमी नयाँ क्षेत्रहरूमा किफायती सम्पत्तिहरूको सुरुवातलाई तीव्र पार्छन्
- मध्यम अवधि (३-५ वर्ष)
- गैर-कोर क्षेत्र सम्पत्तिको मूल्य २००९ को स्तरमा फर्कन सक्छ
- भाडा बजार मूल्य निर्धारणको लागि नयाँ एङ्कर पोइन्ट बन्छ
- सरकारले "तनाव परीक्षण" मापदण्ड समायोजन गर्न सक्छ
- दीर्घकालीन संरचनात्मक परिवर्तन
- घरजग्गाको "सम्पत्ति भण्डारण" कार्य कमजोर हुँदै गइरहेको छ
- व्यावसायिक "रियल इस्टेट तरलता व्यवस्थापन" सेवाहरूको उदय
- शहरी योजना "पहिले किफायती आवास" मा सर्छ
सातौं। बजार सहभागीहरूका लागि व्यावहारिक सुझावहरू
- मालिक
- वास्तविक-समय अनुगमनको लागि "होल्डिंग लागत ड्यासबोर्ड" स्थापना गर्नुहोस्।
- अवसर लागत हेज गर्न "रिभर्स मोर्टगेज" विचार गर्नुहोस्
- नवीकरण लगानीको फिर्ता अवधिको पुनर्मूल्याङ्कन गर्नुहोस्
- क्रेता
- "क्षेत्रीय गतिशीलता सूचकांक" मूल्याङ्कन प्रणाली स्थापना गर्दै
- मूल्य वार्ता गर्न बैंक मूल्याङ्कन भिन्नताहरूको राम्रो प्रयोग गर्नुहोस्।
- विभिन्न ब्याजदर परिदृश्यहरूमा नगद प्रवाहको दबाब परीक्षण गर्नुहोस्
- नीति निर्माताहरू
- "गतिशील मूल्याङ्कन प्रणाली" को परिचय
- दोस्रो बजारको लागि तरलता समर्थन संयन्त्र स्थापना गर्ने
- वास्तविक उपयोग मूल्य प्रतिबिम्बित गर्न दर प्रणालीमा सुधार गर्दै
निष्कर्ष: सम्पत्ति बजारमा एक आदर्श परिवर्तनको सुरुवात
तुएन मुन तटीय क्षेत्रमा भएको यो सामान्य कारोबारले वास्तवमा हङकङको घरजग्गाको स्वर्ण युगको गोधूलि घण्टी बजायो। जब "इँटाको विश्वास" ले ब्याजदर र जनसांख्यिकीय संरचनाको फलामको नियमको दोहोरो प्रभावको सामना गर्छ, बजारले नयाँ मूल्य समीकरण लेखिरहेको हुन्छ। साधारण नागरिकहरूका लागि, "घर किन्ने" भन्ने मिथकमा अल्झनुको सट्टा, "जीवन लागतको व्यापक लाभ" को तर्कसंगत निर्णय लिने ढाँचा पुनर्निर्माण गर्नु राम्रो हुन्छ। एजियन तटमा सुरु भएको मूल्य पुनर्मूल्याङ्कनको यो लहरले अन्ततः सम्पूर्ण शहरको स्थानिक आर्थिक संरचनालाई पुन: आकार दिनेछ।
एजियन तट(अंग्रेजी: एजियन कोस्ट), होहङकङतुएन मुन जिल्लाwatक्यासल पिक रोडसो क्वुन वाटको २ क्वुन त्सिङ्ग रोडमा रहेको निजी आवासीय सम्पत्तिसन हङ काई गुण,जमिन-समुद्री लिङ्करहेन्डरसन भूमि विकासयो संयुक्त रूपमा विकास र सम्पन्न भएको थियो र नोभेम्बर २००२ मा बिक्रीमा राखिएको थियो, जसको औसत मूल्य प्रति वर्गफुट HK$२,४२० थियो, जुन प्रति वर्गफुट HK$१,८६० बाट सुरु हुन्छ, र सबैभन्दा कम बिक्री मूल्य HK$५० लाख थियो। यो सम्पत्ति जनवरी २००३ मा कब्जा गरिएको थियो।
परिचय
एजियन तटमा ७ वटा भवनहरू छन्स्क्रिन निर्माणप्रत्येक भवन ३२ तल्ला अग्लो छ (वास्तवमा २९ तल्ला) र यसमा ८ वटा एकाइहरू छन्, जसमा कुल १,६२४ एकाइहरू छन्, जसको एकाइ निर्माण क्षेत्र ६८८ वर्ग फिटदेखि १,०४३ वर्ग फिटसम्म छ।
थप पढाइ:
- हङकङको सम्पत्ति बजार पर्ख र हेरको अवस्थामा छ, आधाभन्दा बढी बासिन्दाहरूले सम्पत्तिको मूल्य घट्ने र घर किन्न चाहना नयाँ न्यून बिन्दुमा पुग्ने अपेक्षा गरेका छन्।
- याउ टोङ समुन्द्र किनारको विलासी निवास Xitai को ठूलो रकम ३ वर्षमा वाष्पीकरण भएको देख्दा भयानक छ, र गिरावट लगभग ५०% छ!
- "लुकेको टापु" लोङझु आइल्याण्डको लफ्ट हाउस घाटामा बिक्री भयो! सी भ्यू स्टुडियो अपार्टमेन्ट १.८५ मिलियनमा बिक्री भयो, ६ वर्षमा ४२१TP3T ले मूल्यह्रास गर्यो
