सामग्रीको तालिका
हङकङको आवासको मूल्य लगातार १० वर्षदेखि विश्वकै सबैभन्दा महँगो रहेको छ।
२० औं शताब्दीको अन्त्यतिर एसियाली वित्तीय संकटदेखि, हङकङको सम्पत्ति बजारले उतारचढावको अनुभव गरेको छ। हालैका वर्षहरूमा, कम ब्याजदर वातावरण, पूँजी प्रवाह र जग्गा आपूर्ति अभाव जस्ता कारकहरूका कारण मूल्यहरू निरन्तर बढिरहेका छन्। यद्यपि, २०२० को दशकको सुरुवातदेखि, विश्वव्यापी आर्थिक वातावरणमा आएको परिवर्तन, बढ्दो ब्याजदर, मुख्य भूमि अर्थतन्त्रको मन्दी र स्थानीय नीति समायोजनसँगै, बजारमा दरारहरू देखा पर्न थालेका छन्, जसले गर्दा फोका फुट्ने सम्भावना छ कि छैन भन्ने चिन्ता बढेको छ। संसारकै सबैभन्दा महँगो आवास मूल्य भएको शहरहरू मध्ये एकको रूपमा, हङकङको घर जग्गा बजारलाई लामो समयदेखि "यो केवल माथि जान सक्छ र कहिल्यै तल जान सक्दैन" भन्ने मिथकको रूपमा लिइन्छ। यद्यपि, हालैका वर्षहरूमा, धेरै आन्तरिक र बाह्य कारकहरूको अन्तर्क्रियाले शहरको घर जग्गा बजारले अभूतपूर्व दबाबको सामना गर्नु परेको छ। असन्तुलित आर्थिक संरचनादेखि अप्रभावी नीति नियमन, जनसंख्या घट्नेदेखि अन्तर्राष्ट्रिय वित्तीय वातावरणमा नाटकीय परिवर्तनसम्म, हङकङको सम्पत्ति बजारको नाजुकता बिस्तारै देखा परेको छ।
२०२४ मा विश्वका सबैभन्दा महँगा शहरहरू:
शहर वरीयता
१. सिंगापुर
२ हङकङ
३ लन्डन
४. सांघाई
५. मोनाको
६. जुरिच
७. न्यूयोर्क
८. पेरिस
९. साओ पाउलो
१०. मिलान
१. ऐतिहासिक पृष्ठभूमि: घरजग्गा बजारको असामान्य विकासको मूल कारण
हङकङको सम्पत्ति बबलको लुकेको खतरा फिर्ता पछि "उच्च जग्गा मूल्य नीति" को निरन्तरताबाट उत्पन्न हुन्छ। भूमि वित्तमा सरकारको दीर्घकालीन निर्भरताले आपूर्तिको गम्भीर अभाव निम्त्याएको छ। मूल्याङ्कन तथा मूल्याङ्कन विभागको तथ्याङ्क अनुसार, २००३ देखि २०२२ सम्म निजी आवासीय भवनहरूको औसत वार्षिक संख्या केवल १३,००० युनिट मात्र थियो, जुन बजारको मागभन्दा धेरै कम हो। यो कृत्रिम रूपमा सिर्जना गरिएको अभावले २० वर्षमा आवासको मूल्य ५.८ गुणा बढ्यो, जसले गर्दा विकृत बजार संरचना बन्यो जहाँ "रोटी भन्दा पीठो महँगो हुन्छ।"
विकासकर्ताहरूले जग्गा थुपार्ने घटनाले आपूर्ति र माग बीचको असन्तुलनलाई बढाउँछ। चार प्रमुख विकासकर्ताहरूसँग १० करोड वर्ग फिट कृषि भूमि छ, तर अझै विकास गरिएको छैन। यो रणनीतिक संचयले बजारलाई लामो समयदेखि "झूटा अभाव" को अवस्थामा पुर्याएको छ, जसले गर्दा आवासको मूल्य बढेको छ र ठूलो मात्रामा बबल जोखिम पनि जम्मा भएको छ।
२. आर्थिक आधारभूत कुराहरू बिग्रन्छन्: समर्थन ध्वस्त हुन्छ
१. क्रयशक्ति र आवासको मूल्य बीच गम्भीर विच्छेद छ।
२०२३ को दोस्रो त्रैमासिकको तथ्याङ्कले हङकङको औसत घरायसी आम्दानी ३०,२०० हङकङ डलर रहेको देखाएको छ, जबकि घरको औसत मूल्य १४.३ मिलियन हङकङ डलर थियो, जसमा घरको मूल्य र आय अनुपात ४७.३ गुणा रहेको छ, जुन विश्वमा पहिलो स्थानमा छ। यदि तपाईंले ३०० वर्गफुटको न्यानो युनिट किन्नु भयो भने पनि, तपाईंले २३.६ वर्षसम्म खाना वा पानी बिना बस्नु पर्नेछ, जुन अन्तर्राष्ट्रिय चेतावनी रेखाको ५ गुणा हो।
२. भाडा प्रतिफल ऐतिहासिक न्यून बिन्दुमा पुग्यो
मुख्य व्यापारिक जिल्लामा ग्रेड ए कार्यालय भवनहरूको रिक्तता दर १५.७१TP3T पुगेको छ, र खुद्रा पसलको भाडा महामारी अघिको तुलनामा ४५१TP3T ले घटेको छ। आवासीय भाडा फिर्ता दर २१TP3T भन्दा तल झरेको छ, जुन धितो दर भन्दा धेरै तल छ, जसले "नकारात्मक नगद प्रवाह" लगानी मोडेल बनाउँछ जुन पूर्ण रूपमा पूँजी मूल्यांकन अपेक्षाहरूमा निर्भर गर्दछ।
३. घरायसी ऋण खतरनाक सीमामा पुग्दैछ
सिंगापुरको मौद्रिक प्राधिकरणको तथ्याङ्कले घरेलु ऋणले GDP को ९२१TP3T ओगटेको देखाएको छ, जसमध्ये ७८१TP3T धितो ऋण थियो। ब्याजदर ११TP३T ले बढ्दा, मासिक भुक्तानी भार १२१TP३T ले बढ्नेछ, र १,००,००० भन्दा बढी घरपरिवारले ऋणात्मक सम्पत्तिको जोखिमको सामना गर्नेछन्।
४. मुख्य भूमि आर्थिक मन्दी र कमजोर माग
हङकङको सम्पत्ति बजार मुख्य भूमि अर्थतन्त्रसँग नजिकबाट जोडिएको छ, र मुख्य भूमि खरीददारहरू सधैं विलासी आवास बजारको एक महत्त्वपूर्ण स्तम्भ रहेका छन्। यद्यपि, हालैका वर्षहरूमा मुख्य भूमि आर्थिक वृद्धिमा आएको सुस्ती, घरजग्गा कम्पनीहरू (जस्तै एभरग्रान्ड, कन्ट्री गार्डेन, आदि) को ऋण संकट र कडा पूँजी नियन्त्रणले मुख्य भूमि कोषको हङकङमा प्रवाह हुने क्षमतालाई कमजोर बनाएको छ। २०२३ देखि, हङकङमा विलासी घरहरूको कारोबार मात्रामा उल्लेखनीय गिरावट आएको छ, र केही उच्च-अन्तका सम्पत्तिहरूको मूल्य २०१TP३T-३०१TP३T ले घटेको छ। यदि मुख्य भूमि अर्थतन्त्र चाँडै सुधार हुन सकेन भने, हङकङको सम्पत्ति बजारको लागि बाह्य माग अझ संकुचित हुनेछ, जसले गर्दा फोका फुट्ने गति बढ्नेछ।
५. कमजोर स्थानीय अर्थतन्त्र र नकारात्मक इक्विटी जोखिम
महामारीपछिको पुनर्लाभ सुस्त थियो, पर्यटन उद्योग सुस्त थियो र खुद्रा उपभोग घट्यो। बेरोजगारी दर घटे पनि समग्र आय वृद्धि स्थिर भएको छ र नागरिकहरूको क्रयशक्ति घटेको छ। साथै, उच्च सम्पत्ति मूल्यहरूले नकारात्मक इक्विटी मुद्दाहरूमा वृद्धि भएको छ। हङकङ मौद्रिक प्राधिकरणको तथ्याङ्क अनुसार, २०२४ को सुरुमा नकारात्मक-इक्विटी धितो ऋणको संख्या उल्लेखनीय रूपमा बढेको छ, जसले गर्दा सम्पत्तिको मूल्य घट्दै जाँदा केही मालिकहरू दिवालियापनमा परेको देखाउँछ। यदि आवासको मूल्य निरन्तर घट्दै गयो भने, बैंकहरूले ऋण कडा पार्न सक्छन्, जसले बजार आतंकलाई अझ बढाउँछ।
३. नीति नियमनको दोधारे तरवारको प्रभाव
१. प्रतिचक्रीय उपायहरू असफल हुन्छन्
बजार उतारचढावको समयमा सरकारको "कडा कदम" जस्तै अतिरिक्त स्ट्याम्प शुल्क (SSD) र खरिदकर्ताको स्ट्याम्प शुल्क (BSD) ले लेनदेन लागत बढाएको छ, जसले गर्दा "बेच्न अनिच्छुक" मानसिकता तीव्र भएको छ। २०२३ को पहिलो त्रैमासिकमा आवासीय कारोबारको संख्या ८,६३२ मा झर्यो, जुन १९९६ पछिको सबैभन्दा कम हो, र बजार तरलताको कमीले मूल्य अस्थिरताको जोखिम बढाएको छ।
२. ब्याजदर सामान्यीकरणको घातक झट्का
लिङ्क्ड विनिमय दर प्रणाली अन्तर्गत, हङकङ ब्याजदर बढाउन संयुक्त राज्य अमेरिकालाई पछ्याउन बाध्य छ। अगस्ट २०२३ मा प्राइम रेट (P) बढेर ५.८७५१TP3T पुग्यो, र H-दर ४१TP3T नाघेको थियो। ६० लाख हङकङ डलरको ऋणको आधारमा, मासिक भुक्तानी २०२० को तुलनामा हङकङ डलर ९,२०० ले बढ्नेछ, जसले मध्यम वर्गको घर किन्न सक्ने क्षमतालाई प्रत्यक्ष रूपमा नष्ट गर्नेछ।
३. भूमि आपूर्ति सुधारले अवरोधहरूको सामना गर्छ
"लान्टाउ टुमोरो" पुनर्निर्माण परियोजना ढिलाइ भएको छ, उत्तरी महानगरीय क्षेत्र सुस्त रूपमा विकास भएको छ, र सरकार परिवर्तन पछि नीतिहरूको निरन्तरता शंकास्पद छ। आगामी पाँच वर्षमा सार्वजनिक आवासको खाडल २८,००० एकाइ पुग्नेछ, र निजी आवासको आपूर्ति लगातार तीन वर्षदेखि १५१TP3T को लक्ष्य मूल्यभन्दा कम रहेको छ, जसले गर्दा आपूर्ति र माग बीचको विरोधाभासको कुनै समाधान बाँकी छैन।
४. सामाजिक संरचनामा आमूल परिवर्तन: मागको जग हल्लाउने
१. जनसंख्या घट्ने र बुढ्यौलीको दोहोरो प्रहार
२०२२ मा जनसंख्याको खुद बहिर्गमन १,१३,००० पुग्नेछ, र २५-४४ वर्ष उमेर समूहको मुख्य घर किन्ने समूह ८.४१TP3T ले घट्नेछ। एकै समयमा, ६५ वर्षभन्दा माथिका जनसंख्याको अनुपात २०.७१TP3T पुग्यो, जसले "घर भएका धेरै वृद्ध व्यक्तिहरू र घर नभएका केही युवाहरू" को उल्टो पिरामिड संरचना बनायो, र कठोर माग घट्दै गयो।
२. उद्योगहरू खोक्रो हुनुले भुक्तानी क्षमतालाई कमजोर बनाउँछ
वित्तीय घरजग्गाले GDP को ३२१TP३T ओगटेको छ, तर उद्योगमा कार्यरत व्यक्तिहरूको संख्याले श्रमशक्तिको १८१TP३T मात्र ओगटेको छ। प्रविधि उद्योगको विकास पछाडि परेको छ, मध्यम आय भएका रोजगारीहरूको वृद्धि स्थिर भएको छ, र युवा पुस्ताको वास्तविक ज्याला एक दशकदेखि स्थिर रहेको छ, जसले गर्दा उच्च आवास मूल्यलाई समर्थन गर्न गाह्रो भएको छ।
३. जीवन शैलीमा क्रान्तिकारी परिवर्तनहरू
ग्रेटर बे एरियामा एकीकरण तीव्र गतिमा बढिरहेको छ र सीमापार जीवन सामान्य बन्दै गएको छ। शेन्जेनमा १,५०,००० हङकङवासी बसोबास गर्छन् र झुहाईको "हङकङ नयाँ शहर" परियोजनाले ३२,००० परिवारलाई समेट्छ। वैकल्पिक आवास विकल्पहरूले स्थानीय मागलाई अन्यत्र मोड्छन् र सम्पत्ति बजारको जग हल्लाउछन्।
५. अन्तर्राष्ट्रिय वातावरणमा आमूल परिवर्तन: पूँजी पूलको कमीको संकट
१. अमेरिकी डलर प्रभुत्व संरचनाको पुनर्संरचना
SWIFT प्रणालीको डि-डलराइजेसनको प्रवृत्ति अन्तर्गत, हङकङको अपतटीय RMB निक्षेप दुई वर्षमा २३१TP3T ले घटेको छ। विदेशी पूँजीद्वारा राखिएको हङकङ सम्पत्तिको अनुपात २०१८ मा १३.७१TP3T बाट घटेर २०२३ मा ६.२१TP3T पुगेको छ, र अन्तर्राष्ट्रिय पूँजीको जोखिमबाट बच्ने प्रवृत्ति तीव्र भएको छ।
२. भूराजनीतिक जोखिम प्रिमियममा वृद्धि
अमेरिकी हङकङ नीति ऐनको संशोधनले बहुराष्ट्रिय कम्पनीहरूले पूँजी फिर्ताको लहर सुरु गर्यो, र बहुराष्ट्रिय संस्थाहरूको कार्यालय स्थानको माग ४२१TP३T ले घट्यो। विदेशी कार्यकारीहरूको आवासीय भाडा बजेट ३५१TP३T ले घटाइएको छ, र उच्च-अन्तको बजार चिसो जाडोमा परेको छ।
३. वैकल्पिक बजारको डाइभर्सन प्रभाव
सिंगापुरमा निजी घरहरूको मूल्य पाँच वर्षमा ६८१TP3T ले बढेको छ, दुबईले "गोल्डेन भिसा" सुरु गरेको छ, र टोकियोमा आवासको मूल्यमा प्रतिफल ४.२१TP3T पुगेको छ। एसिया-प्रशान्त क्षेत्रमा लगानीका विकल्पहरू बढ्दै जाँदा, हङकङको प्रतिस्पर्धात्मक लाभ उल्लेखनीय रूपमा कमजोर भएको छ।
६. दुर्घटना निम्त्याउने सम्भावित कालो हंस
१. RMB को मूल्यह्रासले सम्पत्ति पुनर्मूल्याङ्कनलाई ट्रिगर गर्छ
यदि अमेरिकी डलरको तुलनामा RMB ७.५ ले घट्यो भने, लिङ्क गरिएको विनिमय दर प्रणाली अभूतपूर्व दबाबमा पर्नेछ। पूँजी पलायनले घरजग्गा बिक्रीको लहर सुरु गर्न सक्छ, जसले १९९७ को एसियाली वित्तीय संकट दोहोर्याउँछ।
२. व्यावसायिक घरजग्गा ऋण चुक्ताहरूको श्रृंखला प्रतिक्रिया
कार्यालय भवनको मूल्याङ्कन आफ्नो शिखरबाट ३५१TP3T ले घटेको छ, र धेरै घरजग्गा लगानी ट्रस्टहरू परिसमापनको सामना गरिरहेका छन्। यदि हेन्डरसन ल्याण्ड डेभलपमेन्ट जस्ता दिग्गजहरूले तरलता संकटको सामना गरे भने, यसले वित्तीय प्रणालीगत जोखिमहरू निम्त्याउन सक्छ।
३. सार्वजनिक वित्तको बिग्रँदो दुष्चक्र
सरकारी राजस्वमा जग्गाको मूल्य आम्दानीको अनुपात २०१९ मा २३१TP3T बाट घटेर २०२३ मा ६१TP3T पुगेको छ। वित्तीय घाटाको निरन्तर विस्तारले सरकारलाई कम मूल्यमा जग्गा बेच्न बाध्य पार्न सक्छ, जसले गर्दा "जति धेरै बेच्छ, त्यति नै कम मूल्य" को मृत्यु सर्पिल बन्न सक्छ।
४. वित्तीय बजार उथलपुथल र हङकङ डलर स्थिरता
हङकङको लिङ्क गरिएको विनिमय दर प्रणालीले हङकङ डलरलाई अमेरिकी डलरसँग जोड्छ, तर यदि विश्वव्यापी वित्तीय बजार अशान्त छ भने, जस्तै अमेरिकी डलरको तीव्र वृद्धि वा अमेरिकी मन्दी, हङकङ डलर दबाबमा पर्न सक्छ। केही विश्लेषकहरू विश्वास गर्छन् कि यदि पूँजी बहिर्गमन जारी रह्यो भने, हङकङ मौद्रिक प्राधिकरणले विनिमय दर स्थिरताको रक्षा गर्न विदेशी मुद्रा भण्डार प्रयोग गर्नुपर्ने हुन सक्छ, जसले सम्पत्ति बजारमा बजारको विश्वासलाई कमजोर बनाउन सक्छ। हङकङ डलरको स्थिरतामाथि प्रश्न उठेपछि, १९५० को दशकको सम्पत्ति बजारबाट सिकेको पाठले देखाउँछ कि वित्तीय संकट प्रायः सम्पत्ति बजार दुर्घटनाको कारण हुन्छ।
५. ठूला विकासकर्ताहरूको आर्थिक संकट
हङकङको सम्पत्ति बजार चेउङ कङ ग्रुप र न्यू वर्ल्ड डेभलपमेन्ट जस्ता केही ठूला विकासकर्ताहरूमा अत्यधिक केन्द्रित छ। हालैका वर्षहरूमा, सुस्त बजार र उच्च लिभरेज सञ्चालनका कारण यी कम्पनीहरूले बढ्दो वित्तीय दबाबको सामना गर्नु परेको छ। उदाहरणका लागि, चेउङ कङ होल्डिङ्सको स्वामित्वमा रहेको चेउङ कङ सेन्टरको भाडा २०१९ देखि ३३१TP३T भन्दा बढीले घटेको छ, जसले व्यावसायिक घरजग्गा बजार पहिले दबाबमा रहेको संकेत गर्छ। यदि कुनै ठूलो विकासकर्ता भाँचिएको पूँजी शृङ्खलाका कारण टाट पल्टियो भने, यसले शृङ्खला प्रतिक्रिया निम्त्याउन सक्छ र सम्पूर्ण बजारलाई तल झार्न सक्छ।
यो समय १९९७ भन्दा फरक छ।
हङकङको सम्पत्ति बजार ऐतिहासिक मोडमा छ, र फोका फुट्ने जोखिम वास्तविकतामा परिणत भएको छ। १९९७ मा भएको चक्रीय समायोजन भन्दा फरक, यो संकटमा आर्थिक संरचना, जनसांख्यिकीय प्रवृत्ति र अन्तर्राष्ट्रिय स्थितिमा आधारभूत परिवर्तनहरू समावेश छन्। विनाशकारी पतनबाट बच्नको लागि, हामीले अवस्थित सोचको ढाँचा तोड्नु आवश्यक छ: छोटो अवधिमा, हामीले आवासको मूल्यमा हुने गिरावटलाई ढिलो गर्न एक संयन्त्र स्थापना गर्न आवश्यक छ; मध्यम अवधिमा, हामीले भूमि वित्तमा निर्भरताबाट मुक्त हुनुपर्छ; र दीर्घकालीन रूपमा, हामीले औद्योगिक प्रतिस्पर्धात्मकतालाई पुन: आकार दिनुपर्छ। पीडादायी अनुभवबाट सिकेर र गहिरो सुधारलाई प्रवर्द्धन गरेर मात्र सरकारले आपूर्ति बढाउन, नीतिहरू नियमन गर्न र संकटको दबाब कम गर्न अर्थतन्त्रलाई विविधीकरण गर्न निर्णायक कदम चाल्न सक्छ। यसरी मात्र हङकङको सम्पत्ति बजार "उतारचढाव र डुबकी" को ऐतिहासिक चक्रबाट बाहिर निस्कन र दिगो विकास हासिल गर्न सक्छ। अन्यथा, सम्पत्तिको फोका फुट्नु हङकङको अर्थतन्त्रको लागि एउटा महत्वपूर्ण मोड बन्न सक्छ, जसको दूरगामी परिणामहरू हुनेछन्।
थप पढाइ:
