हङकङको सम्पत्ति बजार मन्दीमा छ

हङकङको सम्पत्ति बजारको "गतिरोध" धेरै संरचनात्मक विरोधाभासहरूको उत्पादन हो, जसको मूल कारण भूमि प्रणाली, आर्थिक मोडेल, सामाजिक वितरण र राजनीतिक खेल हो। कठिनाइहरू पार गर्न, हामीले परम्परागत आपूर्ति र माग समायोजन सोचभन्दा बाहिर गएर प्रणालीगत सुधारको दृष्टिकोणबाट यसलाई हेर्नु आवश्यक छ। यो प्लेटफर्मले वास्तुकला र सम्भावित समाधानहरूको गहन विश्लेषण गर्दछ:

 १. संरचनात्मक विरोधाभासहरूको गहिरो विघटन

१. भूमि एकाधिकार र संस्थागत अभाव
– जग्गा आपूर्ति अधिकारको केन्द्रीकरण: हङकङमा लगभग ४०१TP३T जग्गा निजी विकासकर्ताहरू (कृषि जग्गा र ब्राउनफिल्ड साइटहरू सहित) द्वारा राखिएको छ, र सरकारसँग विकासको लागि सीमित जग्गा उपलब्ध छ। नयाँ क्षेत्र अध्यादेश अन्तर्गत जटिल उत्तराधिकार अधिकारका कारण नयाँ क्षेत्रहरूमा जग्गाको विमोचन अक्षम छ।
- कठोर योजना प्रक्रियाहरू: नगर योजना बोर्डको समीक्षा प्रक्रिया लामो छ र वातावरणीय मूल्याङ्कनहरू प्रायः न्यायिक समीक्षाद्वारा दुरुपयोग गरिन्छ, जसले गर्दा उत्तरी महानगरीय क्षेत्र जस्ता परियोजनाहरूको योजनामा ढिलाइ हुन्छ।
- भूमि पुन: प्राप्तिको राजनीतिकरण: "लान्टाउ टुमोरो" को बारेमा जनताको शंका वातावरण संरक्षणको कारणले मात्र होइन, तर सरकारको स्रोतसाधनको बाँडफाँडप्रतिको उनीहरूको अविश्वासलाई पनि प्रतिबिम्बित गर्दछ।

२. एकल आर्थिक संरचना र पूँजी सुदृढीकरण
- घरजग्गाको वित्तीयकरण: हङकङको GDP को लगभग 30% प्रत्यक्ष वा अप्रत्यक्ष रूपमा घरजग्गाबाट संचालित छ, र बैंक क्रेडिटमा धितोको अनुपात लामो समयदेखि 40% नाघेको छ, जसले "घिसिरहेको आवास मूल्य → आर्थिक मन्दी → बजार उद्धार → आवास मूल्य पुनरुत्थान" को एक दुष्ट चक्र बनाउँछ।
– औद्योगिक खोक्रोपन: वित्त र घरजग्गामा अत्यधिक निर्भरताले विज्ञान र प्रविधि नवप्रवर्तन र निर्माणमा लगानीलाई निचोर्छ, जसले गर्दा उच्च-कुशल रोजगारीको अभाव हुन्छ। युवाहरू घरजग्गासँग सम्बन्धित उद्योगहरूमा प्रवेश गर्न बाध्य हुन्छन्, जसले गर्दा स्रोतको बेमेल बढ्छ।

३. सामाजिक स्तरीकरण र असन्तुलित आवास वितरण
– सार्वजनिक आवास नीति अप्रभावी छ: सार्वजनिक आवासको लागि पर्खने समय ६ वर्षसम्म लामो छ, र उपविभाजित फ्ल्याटहरूमा बस्ने जनसंख्या २,२०,००० भन्दा बढी छ, तर सरकारले "सार्वजनिक आवासको सीमा" (कुल आवास स्टकको ३०१TP३T को लागि लेखा) मा जोड दिन्छ, र मध्यम वर्ग निजी बजारमा प्रतिस्पर्धा गर्न बाध्य छ।
– पुस्तागत सम्पत्ति अन्तर: ४०१TP3T परिवारहरूसँग आफ्नै घरहरू छन् (प्रायः कम मूल्यको युगमा खरिद गरिएका), र नयाँ पुस्ताले धितो तिर्न ५०१TP3T भन्दा बढी कमाउनु पर्छ, जसले गर्दा सामाजिक गतिशीलतामा स्थिरता आउँछ।

४. अन्तरराष्ट्रिय पूँजी र भूराजनीतिक अशान्ति
– अफशोर क्यापिटल पूल प्रभाव: लिङ्क गरिएको विनिमय दर प्रणाली अन्तर्गत, हङकङ डलर चीन र संयुक्त राज्य अमेरिका बीचको खेलमा सुरक्षित आश्रयस्थल बनेको छ। २०१० देखि २०२० सम्म, घरजग्गा कारोबारमा विदेशी पूँजीको औसत १५१TP3T थियो, जसले गर्दा सम्पत्तिको मूल्य बढ्यो।
– पहिचानको राजनीतिकरण: राष्ट्रिय सुरक्षा कानून पछिको आप्रवासन लहरले लगभग ५०,००० आवासीय एकाइहरू जारी गर्यो, तर विदेशी पूँजीको निकासी र प्रतिभा नीतिहरूको उतारचढावले आपूर्ति प्रभावलाई अफसेट गर्यो।

 

II. प्रणालीगत सुधारका लागि सम्भावित मार्गहरू

१. भूमि व्यवस्था: एकाधिकार तोड्ने र शक्ति मुक्त गर्ने
१. जबरजस्ती भूमि पुन: प्राप्ति सुधार
- कानुनी चुनौतीहरूलाई पार गर्दै, "आवास संकट कम गर्न" र नयाँ क्षेत्रहरूमा ब्राउनफिल्ड साइटहरू प्रत्यक्ष रूपमा अधिग्रहण गर्न "सार्वजनिक उद्देश्य" को परिभाषा विस्तार गर्न भूमि पुन: स्थापना अध्यादेशमा संशोधन गर्नुहोस्।
– सिंगापुरको भूमि आरक्षित मोडेललाई उल्लेख गर्दै, निजी विकासकर्ताहरूको लागि जग्गा स्वामित्वमा सीमा तोक्नुहोस् र सीमा नाघेको कुनै पनि जग्गामा उच्च रिक्तता कर लगाउनुहोस्।

२. नवीन विकास संयन्त्र
- "जमीन बन्धन" लागू गर्नुहोस्: सरकारले कृषि जग्गा खरिद गर्न विशेष कोष जारी गर्दछ, र मूल मालिकहरूले विकास पछिको नाफा बाँड्न सक्छन्, जसले गर्दा अधिग्रहणको प्रतिरोध कम हुन्छ।
- पाइलट "प्रतिकूल कब्जा": योग्य नागरिकहरूलाई लामो समयदेखि निष्क्रिय रहेको जग्गा प्रयोग गर्ने अधिकारको लागि आवेदन दिन अनुमति दिनुहोस्।

२. आर्थिक रूपान्तरण: घरजग्गाको विसर्जन र औद्योगिक पुनर्निर्माण
१. पूँजी परिवर्तन गर्न सार्वभौम सम्पत्ति कोष स्थापना गर्ने
- जग्गा लिलामीबाट हुने रकमको केही भाग औद्योगिक लगानी कोषमा लगाउनुहोस्, जसमा सम्पत्ति बजारमा पूँजीको निर्भरता कम गर्न अर्धचालक, जैव प्रविधि र अन्य वास्तविक उद्योगहरूमा लक्षित लगानी गरिनेछ।

२. कर संरचनामा क्रान्ति
- "प्रगतिशील सम्पत्ति मूल्य अभिवृद्धि कर" लागू गर्नुहोस्: सट्टा जम्मा गर्ने कार्यलाई रोक्न १० वर्षभन्दा बढी समयदेखि राखिएका सम्पत्तिहरूको हस्तान्तरणमा ५०१TP3T मूल्य भिन्नता कर लगाउनुहोस्।
- "कडा उपायहरू" रद्द गर्नुहोस् र यसको सट्टा "विलासी घर खाली गर्ने कर" लगाउनुहोस् (जस्तै आधा वर्षदेखि खाली रहेका २०० वर्ग मिटरभन्दा बढीका आवासीय भवनहरूको लागि कर २०१TP३T)।

३. आवास विनियोजन: बहु-स्तरीय आपूर्ति प्रणाली
१. सार्वजनिक आवासको बजार-उन्मुख सुधार
- "भाडा वा खरिदका लागि सार्वजनिक आवास २.०" सुरु गर्दै: भाडामा लिनेहरूले ५ वर्षसम्म एकाइमा बसेपछि लागत मूल्यमा एकाइ खरिद गर्न सक्छन्, जसको लक-इन अवधि १० वर्षको हुन्छ, जसले गर्दा माथिल्लो गतिशीलताको अपेक्षा मुक्त हुन्छ।
- "सार्वजनिक-निजी साझेदारी बोलपत्र" प्रस्तुत गर्दै: निजी संस्थाहरूले भूमि विकास कोटाको लागि सार्वजनिक आवास र विनिमय सेवाहरूको व्यवस्थापन अधिकारको लागि बोलपत्र दिन सक्छन्।

२. निजी स्टक सक्रिय गर्नुहोस्
- "विभाजित फ्ल्याटहरूको वैधानिकीकरण + सुरक्षा मानक प्रमाणीकरण" लाई प्रवर्द्धन गर्नुहोस्: छोटो अवधिमा १००,००० कम मूल्यका घरहरू जारी गर्न अनुदान प्रदान गर्नुहोस्।
- अनिवार्य "पैसाको सम्पत्तिको मुक्ति": उत्तराधिकारी नभएका सम्पत्तिहरू सरकारद्वारा व्यवस्थापन र भाडामा दिइनेछ र ५ वर्ष पछि लिलामी गरिनेछ।

(IV) क्षेत्रीय सहकार्य: आवास हेर्न हङकङभन्दा बाहिर हेर्दै
१. अन्तर्राष्ट्रिय "कार्य-निवास पृथकीकरण" नीति प्याकेज
- "हङकङ समुदाय" सुरु गर्न ग्रेटर बे एरियाका शहरहरूसँग सहकार्य गर्नुहोस्: तोकिएका क्षेत्रहरूमा घरजग्गा खरिद गर्दा हङकङको बसोबास प्राप्त गर्न सकिन्छ, र सीमापार उच्च-गति रेल कम्युटर लाइन एकैसाथ खोलिनेछ।
– हङकङ सरकारले शेन्जेनमा शाखा स्थापना गर्न कम्पनीहरूलाई अनुदान दिन्छ, टाढाबाट काम गर्न प्रोत्साहन गर्छ र आवासको मागलाई कम गर्छ।

२. वित्तीय उपकरण नवप्रवर्तन
- ग्रेटर बे एरिया हाउजिङ REITs जारी गर्ने: हङकङका बासिन्दाहरूले उच्च स्थानीय भाडा विरुद्ध हेज गर्न स्थिर प्रतिफल प्राप्त गर्न मुख्य भूमि भाडा आवास सुरक्षा उत्पादनहरूमा लगानी गर्न सक्छन्।

 

३. राजनीतिक प्रतिरोध र कार्यान्वयन जोखिमहरू

१. निहित स्वार्थ समूहहरूको टकराव
– चार प्रमुख घरजग्गा विकासकर्ताहरूले भूमि सुधारलाई अवरोध गर्न व्यवस्थापिका परिषद्मा आफ्नो कार्यात्मक स्थान प्रयोग गर्छन्। केन्द्रीय शक्ति (जस्तै आधारभूत कानूनको धारा २३ लागू भएपछि राजनीतिक वातावरणमा परिवर्तनहरू) संयोजन गरेर उनीहरूको आवाजलाई कमजोर बनाउन आवश्यक छ।

२. विभाजित जनमतलाई सन्तुलनमा राख्ने
- मध्यम वर्गले सार्वजनिक आवासको सम्पत्तिकरणको विरोध गर्दछ (घर जग्गाको मूल्य घटाउने बारेमा चिन्ता गर्दै), र "दोहोरो ट्र्याक प्रणाली" डिजाइन गर्न आवश्यक छ: मुख्य क्षेत्रहरूले यथास्थिति कायम राख्छन्, र नयाँ विकास क्षेत्रहरूले नयाँ संयन्त्रहरू प्रयोग गर्छन्।

३. पूँजी बहिर्गमन जोखिम
– आमूल सुधारहरूले २०१TP३T-३०१TP३T सम्म सम्पत्ति बजारमा छोटो अवधिको गिरावट ल्याउन सक्छ। विदेशी मुद्रा रिजर्भ बफर पूल पहिले नै स्थापना गर्न र मुख्य भूमिसँग सीमापार पूँजी नियन्त्रण समन्वय गर्न आवश्यक छ।

 

IV. ऐतिहासिक अवसर र समय विन्डो

हङकङको आर्थिक वृद्धिमा हालको मन्दी (२०२३ मा २.८१TP3T अनुमान गरिएको), चीन र संयुक्त राज्य अमेरिका बीचको उल्टो ब्याज दर भिन्नता, र आप्रवासन लहरले "तनाव परीक्षण विन्डो अवधि" सिर्जना गरेको छ, जसलाई सुधारहरूलाई प्रवर्द्धन गर्न प्रयोग गर्न सकिन्छ। यदि हामीले आगामी ३-५ वर्षमा प्राकृतिक जनसंख्या गिरावटको अवधि गुमायौं भने (२०४१ मा श्रमशक्ति २४१TP३T ले घट्ने अपेक्षा गरिएको छ), संरचनात्मक समायोजन अझ गाह्रो हुनेछ।

निष्कर्ष

हङकङको सम्पत्ति बजारको अवस्थाको सार भनेको पूँजीवादी शासन मोडेल र जनताको जीविकोपार्जनको माग बीचको अन्तिम टक्कर हो। गतिरोध तोड्नको लागि, हामीलाई शीर्ष-स्तरीय डिजाइनको साहस (जस्तै भूमि सम्पत्ति अधिकारलाई पुन: परिभाषित गर्न आधारभूत कानूनको धारा १२० सक्रिय गर्ने) र सूक्ष्म-नवप्रवर्तनको लचिलोपन (जस्तै खण्डित घर जग्गा कारोबार सक्षम पार्न ब्लकचेन प्रविधि प्रयोग गर्ने) दुवै चाहिन्छ। आवासको समस्यालाई "आर्थिक मुद्दा" बाट "सामाजिक सम्झौताको पुनर्निर्माण" मा पुन: परिभाषित गरेर मात्र हामी उच्च आवास मूल्यको शताब्दी लामो चक्रबाट बाहिर निस्कन सक्छौं।

थप पढाइ:

• लान्टाउ भोलि
• २०४७ को महत्वपूर्ण मोडमा हङकङको घरजग्गा बजारको विश्लेषण: नीतिगत चर, बजार अपेक्षा र प्रभावहरू
• हङकङको विशेष प्रशासनिक स्थिति