सामग्रीको तालिका
[नीति पृष्ठभूमि] वित्तीय घाटा र घरजग्गा बजार नियमनको दोहोरो चुनौतीहरू
हङकङ विशेष प्रशासनिक क्षेत्र सरकारले लगातार तीन वर्षदेखि वित्तीय घाटाको सामना गरिरहेको छ, २०२४-२५ मा घाटा ८०.३ अर्ब हङकङ डलर पुगेको छ, जसको मुख्य कारण भूमि राजस्वमा तीव्र गिरावट, विश्वव्यापी आर्थिक मन्दी र बढ्दो सामाजिक कल्याण खर्च हो। यस पृष्ठभूमिमा, आर्थिक सचिवपल चान२०२५ को बजेटलाई सार्वजनिक वित्त सन्तुलन र अर्थतन्त्रलाई उत्तेजित गर्ने प्रमुख उपायको रूपमा हेरिएको छ, जसमध्ये सम्पत्ति बजारमा "सहजता" नीतिलाई बजारको विश्वास बढाउने र लेनदेनको मात्रा सक्रिय गर्ने रणनीतिक कार्य दिइएको छ।
भूमिको आम्दानी संरचनात्मक रूपमा घट्दै छ
विगत पाँच वर्षमा, हङकङको जग्गा बिक्री राजस्वको कुल सरकारी राजस्वमा अनुपात २५१TP3T बाट ८१TP3T मा तीव्र रूपमा घटेको छ, मुख्यतया व्यावसायिक जग्गा बोली असफलताको बारम्बार रिपोर्टहरू र आवासीय जग्गा मूल्याङ्कनमा घट्दो समायोजनको कारणले गर्दा। विकास ब्यूरोको तथ्याङ्कले २०२४ मा केवल दुई आवासीय स्थलहरू सफलतापूर्वक टेन्डर गरिएको देखाउँछ, जुन शिखर अवधिको तुलनामा ६०% भन्दा बढीले कमी हो। यो प्रवृत्तिले सरकारलाई आफ्नो भू-उपयोग योजनाको पुन: परीक्षण गर्न बाध्य पारेको छ। आर्थिक सचिव पल चान मो-पोले स्पष्ट रूपमा भने: "व्यावसायिक जग्गाको अधिशेष र आवासको अभाव छ। हामीले सामाजिक आवश्यकताहरू पूरा गर्न जग्गाको प्रयोगलाई लचिलो रूपमा रूपान्तरण गर्नुपर्छ।"
सम्पत्तिको मूल्यमा गिरावटको दबाब बढ्दै गएको छ
मूल्याङ्कन तथा मूल्याङ्कन विभागको तथ्याङ्कले २०२४ मा निजी आवासीय सम्पत्तिको मूल्य सूचकाङ्क १८१TP३T ले घटेर २०१७ को स्तरमा फर्किने देखाउँछ। विशेष गरी, "न्यानो-फ्ल्याट" बजार बढ्दो ब्याजदरबाट सबैभन्दा बढी प्रभावित भएको छ, युएन लङ र तुएन मुन जस्ता क्षेत्रहरूमा दोस्रो-ह्यान्ड कारोबार मूल्यहरू सामान्यतया ४० लाख थ्रेसहोल्डभन्दा तल झरेका छन्। उद्योगले सामान्यतया ३० लाख युआनको मूल स्ट्याम्प शुल्क छुट सीमा बजार वास्तविकतासँग मिल्दैन भन्ने विश्वास गर्छ, र कर कोष्ठकहरूको समायोजन अत्यावश्यक छ।
[नीति मूल] स्ट्याम्प शुल्क सुधार: बलियो मागको साथ बजारलाई सही रूपमा सक्रिय गर्दै
२०२५ को बजेटमा सबैभन्दा प्रत्याशित वस्तु भनेको विज्ञापन मूल्याङ्कन स्ट्याम्प शुल्कको दोस्रो स्केल दरको समायोजन हो:
- करमुक्त सीमा बढाइयो: ४० लाख भन्दा कम मूल्यका सम्पत्तिहरूको लागि स्ट्याम्प शुल्क १०० युआन तोकिएको छ (सुरुमा सम्पत्ति मूल्यको लागि १.५१TP3T, ६०,००० युआन सम्म)
- लाभदायक लेनदेनको अनुपात: यसले हङकङमा १५१TP3T आवासीय लेनदेनहरू समेट्ने अपेक्षा गरिएको छ (२०२४ मा ५२,००० लेनदेनको आधारमा, लगभग ७,८०० लेनदेनहरू लाभान्वित हुनेछन्)
- वित्तीय प्रभाव: वार्षिक कर राजस्व HK$४०० मिलियनले घट्यो (कुल स्ट्याम्प शुल्क राजस्वको लगभग HK$३१TP३T को हिसाब)
कर कोष्ठक समायोजनको आर्थिक तर्क
सेन्टलाइन समूहका संस्थापक शिह विङ-चिङले विश्लेषण गरे कि यो कदमले पहिलो पटक घर खरिद गर्नेहरूको लागि प्रवेश लागतलाई प्रत्यक्ष रूपमा घटाउँछ, विशेष गरी "प्रवेश-स्तरका घरहरू" को मागलाई लक्षित गर्दै: "४ मिलियन हङकङ डलरको सम्पत्तिमा स्ट्याम्प शुल्क हङकङ डलर ६०,००० बाट घटाएर हङकङ डलर १०० गरिएको छ, जुन सम्पत्ति मूल्यमा १.५१TP३T छुट बराबर हो, जुन सीमान्त खरीददारहरूको लागि धेरै आकर्षक छ।" उनले यो पनि भविष्यवाणी गरे कि यदि सरकारले उच्च-मूल्य भएका सम्पत्तिहरूको लागि कर ब्यान्डहरू थप खुकुलो पार्छ भने, यसले सुधार माग जारी गर्न र बजार श्रृंखला प्रतिक्रिया बनाउन सक्छ।
अन्तर्राष्ट्रिय कर प्रणालीहरूसँग तुलना
यसको विपरित, सिंगापुरले २०२३ मा पहिलो घर खरिद स्ट्याम्प शुल्क सीमा १ मिलियन सिंगापुर डलर (लगभग HK$५.८ मिलियन) बाट १.५ मिलियन सिंगापुर डलर पुर्याउनेछ, र कर दर ११TP3T-४१TP3T मा रहनेछ। यस पटक हङकङमा समायोजन तुलनात्मक रूपमा सानो भए पनि, नीति निर्देशन समान छ, जसले विश्वभरका प्रमुख शहरहरूको कर प्रोत्साहन मार्फत सम्पत्ति बजार स्थिर गर्ने प्रवृत्तिलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ।
[बजार प्रभाव] प्राथमिक खरीददारहरू "कर-मुक्त बोनस" जफत गर्न हतार गर्छन् र दोस्रो बजार भिन्नता तीव्र हुन्छ।
नीति घोषणा भएपछि, विकासकर्ताहरूले आफ्नो सुरुवात रणनीतिहरू तुरुन्तै समायोजन गरे। युएन लङमा रहेको सन हङ काई प्रोपर्टीजको "द समिट" लाई उदाहरणको रूपमा लिँदै, परियोजनाले आज हङकङ डलर ४ मिलियन भन्दा कम मूल्यका ५० इकाइहरू थप्यो र "स्ट्याम्प ड्युटी रिबेट योजना" प्रदान गर्यो, जसले गर्दा सम्पत्तिको मूल्य करमुक्त दायरामा धकेलियो। मिडल्याण्ड रियल्टीको प्रतिवेदन अनुसार, नयाँ उपायहरू कार्यान्वयन भएको पहिलो हप्तामा, प्राथमिक बजारमा कारोबारको मात्रा गत महिनाको सोही अवधिको तुलनामा ४५१TP3T ले बढेको छ, जसले २०२२ पछिको नयाँ एकल-हप्ताको उच्चतम स्तर कायम गरेको छ।
दोस्रो हात बजार मिश्रित छ
यसको विपरित, ४० लाख देखि ६० लाख युआन बीचको "स्यान्डविच वर्ग" का सम्पत्तिहरूले बढी बिक्री दबाबको सामना गरिरहेका छन्। रिकाकोर्पको तथ्याङ्क अनुसार, सिटी वन शाटिनमा बिक्रीको लागि सूचीबद्ध दुई शयनकक्ष युनिटहरूको संख्या एक हप्ता भित्र २०१TP3T ले बढ्यो, र मालिकहरूले तिनीहरूलाई बेच्नको लागि सामान्यतया ५१TP3T-८१TP3T ले मूल्य घटाए। अर्थशास्त्री गुआन चेउक-च्युले चेतावनी दिए: "कर कोष्ठक समायोजनले बजार अव्यवस्थालाई बढावा दिनेछ र मध्यम मूल्यका सम्पत्तिहरू तरलताको पासोमा पर्न सक्छन्।"
[विघटनकारी परिवर्तन] व्यावसायिक जग्गालाई आवासीयमा रूपान्तरण: जग्गाको सम्भावनालाई अनलक गर्न दुईधारे तरवार
बजेटको अर्को केन्द्रबिन्दु "व्यावसायिक जग्गाको आपूर्ति निलम्बन गर्ने र आवासीय प्रयोगमा रूपान्तरण गर्न प्राथमिकता दिने" हो। यस कदममा काउलुन पूर्व र काई टाक जस्ता मुख्य व्यावसायिक जिल्लाहरू समावेश छन्, र यसले १२० हेक्टर जमिन छोड्ने र ५०,००० भन्दा बढी आवासीय एकाइहरू प्रदान गर्ने अपेक्षा गरिएको छ। यद्यपि, उद्योगले यसमा ध्रुवीकृत विचारहरू राखेको छ:
समर्थकहरू: आपूर्ति अभाव कम गर्नुहोस् र साधारण आवासलाई प्रवर्द्धन गर्नुहोस्
शिह विङ-चिङले यो नीतिले आवासीय सूची बढाउन मद्दत गर्ने कुरामा सहमति जनाए र व्यावसायिक सम्पत्तिहरूमा "साधारण आवास" निर्माणमा लगाइएका प्रतिबन्धहरूलाई खुकुलो पार्न सुझाव दिए: "हालका कानूनहरूले साधारण आवासलाई आवासीय जग्गामा सीमित गर्दछन्, तर खाली व्यावसायिक भवनहरूलाई रूपान्तरण गर्ने लागत कम र छिटो छ, जसले उपविभाजित फ्ल्याटहरूको समस्यालाई द्रुत रूपमा समाधान गर्न सक्छ।" उनले हङकङमा खाली व्यावसायिक भवनहरूको क्षेत्रफल १ करोड ५० लाख वर्गफुट रहेको, ३५,००० ३०० वर्गफुट एकाइ बराबर रहेको तथ्याङ्क उद्धृत गरे।
विपक्षीहरू: बजारलाई विकृत गर्दा दीर्घकालीन संकट निम्त्याउन सक्छ
DTZ अनुसन्धान निर्देशक ताओ रुहोङ चिन्तित छन् कि ठूलो मात्रामा जग्गा रूपान्तरणले व्यावसायिक पारिस्थितिक प्रणालीमा असर पार्नेछ: "काउलुन पूर्वमा कार्यालय रिक्तता दर १६१TP३T पुगेको छ, तर सेन्ट्रलमा रिक्तता दर केवल ४.३१TP३T छ, जसले क्षेत्रीय असंतुलनलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ। यदि व्यावसायिक जग्गालाई अझ कम गरियो भने, अन्तर्राष्ट्रिय वित्तीय केन्द्रको रूपमा हङकङको स्थिति कमजोर हुनेछ।"
[नीति सन्दर्भ] विगत दशकमा कडा उपायहरूको विकास र बजार पाठहरू
२०१० मा "अतिरिक्त स्ट्याम्प ड्युटी" (SSD) को पहिलो परिचय र २०२२ मा "कर बोझ घटाउने" लाई फर्केर हेर्दा, हङकङको सम्पत्ति बजार नियमन सधैं "अनुमान रोक्ने" र "तरलता कायम राख्ने" बीच घुमिरहेको छ:
कडा उपायहरूको प्रभावकारितामा प्रतिबिम्ब
– २०१३ मा दोहोरो स्ट्याम्प ड्युटी (DSD): पहिलो पटक घर खरिद नगर्ने व्यक्तिको कर दर दोब्बर भएर १५१TP३T पुग्यो, जसले गर्दा अनुमानलाई सफलतापूर्वक दबाइयो, तर गल्तिले सम्पत्ति विनिमय शृङ्खलालाई हानि पुर्यायो।
- २०२० मा धितो अनुपातमा छुट: पहिलो पटक घर खरिद गर्नेहरूले ९०% धितो लिन सक्छन्, जसले गर्दा मागमा कडाइ हुन्छ तर घरायसी ऋण GDP ९५१TP३T मा बढ्छ।
- २०२५ कर कोष्ठक सुधार: पूर्ण निकासीको कारणले हुने बबल जोखिमबाट बच्न "सटीक कर कटौती" को रूपमा हेरिन्छ।
पोलिटेक्निक विश्वविद्यालयका प्रोफेसर सु झिवेनले औंल्याए कि यो समायोजनले सरकारको "व्यापक दमन" बाट "संरचनात्मक मार्गदर्शन" मा परिवर्तनलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ जसले स्तरीय कर प्रणाली मार्फत बजारको स्वस्थ विकासलाई मार्गदर्शन गर्दछ।
[विवादको केन्द्रबिन्दु] बजार बचाउन कर कटौती बनाम वित्तीय अनुशासन
नयाँ घरजग्गा नीतिलाई उद्योगले स्वागत गरे पनि, सार्वजनिक वित्त विद्वानहरू यो कदमले संरचनात्मक घाटा बढाउने चिन्तामा छन्। हङकङ विश्वविद्यालयका अर्थशास्त्रका प्राध्यापक चेन झिवुले अनुमान गरेका छन् कि यदि आगामी तीन वर्षमा आवासको मूल्यमा सुधार आएन भने, सरकारको संचयी भूमि राजस्व खाडल २३० अर्ब हङकङ डलर पुग्नेछ, जुन हङकङ डलर १५१TP३T को वित्तीय सञ्चिति घट्दै जानु बराबर हो।
कर आधार साँघुरो हुने संकट
हाल, सरकारी राजस्वमा स्ट्याम्प शुल्कको अनुपात २०१८ मा १२१TP3T बाट घटेर २०२४ मा ७१TP3T पुगेको छ, र भूमि वित्तमा अत्यधिक निर्भरताको बेफाइदाहरू स्पष्ट भएका छन्। व्यवस्थापिका परिषद् सदस्य रेजिना इपले नयाँ करहरू लागू गर्न आह्वान गरिन्: "निष्क्रिय रूपमा स्ट्याम्प शुल्क समायोजन गर्नुको सट्टा, राजस्वको स्रोत फराकिलो बनाउन उपभोग कर वा पूँजीगत लाभ करलाई प्रवर्द्धन गर्नु राम्रो हुन्छ।"
【विश्वव्यापी परिप्रेक्ष्य】ब्याज दर चक्र र सम्पत्ति बजार नीति बीचको खेल
यो ध्यान दिन लायक छ कि फेडरल रिजर्भले २०२४ मा दर कटौती चक्र सुरु गर्नेछ, र हङकङको प्रमुख ऋण दरले पनि त्यसैलाई पछ्याउने र १.५% ले घटाउने अपेक्षा गरिएको छ। स्ट्यान्डर्ड चार्टर्ड बैंकको अनुसन्धानले देखाउँछ कि प्रत्येक १% ब्याजदर कटौतीले घरको मूल्य ५१TP3T-८१TP3T ले बढाउन सक्छ, तर जोन्स लाङ लासेलले चेतावनी दिए: "ब्याजदरमा आएको गिरावटले धितो भुक्तानीको दबाब कम गर्नेछ, तर आर्थिक मन्दीले बेरोजगारी बढ्नेछ, जसले नीतिगत प्रभावलाई अफसेट गर्न सक्छ।"
क्रस-मार्केट कोष प्रवाह
सेन्टालाइनको तथ्याङ्कले देखाउँछ कि २०२४ मा, हङकङको नयाँ घर कारोबारमा मुख्य भूमि खरीददारहरूको अनुपात १८१TP3T मा पुन: फर्कनेछ, जसले RMB मूल्यह्रासको अपेक्षाको बीचमा हङकङ डलर सम्पत्तिको बढ्दो आकर्षणलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ। विश्लेषकहरू विश्वास गर्छन् कि यदि "कडापन सहज बनाउने" नीतिहरू लागू गरियो भने, चिनियाँ वित्त पोषित आवास खरिदको अनुपात २५१TP3T भन्दा बढी हुने अपेक्षा गरिएको छ, जुन सम्पत्ति बजारको नयाँ स्तम्भ बन्ने अपेक्षा गरिएको छ।
【दीर्घकालीन योजना】आवास नीतिको तीन गुणा रूपान्तरण
बजेटले छोटो अवधिको प्रोत्साहनमा मात्र केन्द्रित छैन, तर आवासको रणनीतिक रूपान्तरणलाई पनि संकेत गर्दछ:
१. विविध आपूर्ति: साधारण आवास, संक्रमणकालीन आवास, र व्यावसायिक भूमि पुनर्निर्माण तीनवटा ट्र्याकहरू समानान्तर रूपमा चलिरहेका छन्, जसको लक्ष्य पाँच वर्ष भित्र १००,००० गैर-परम्परागत आवास एकाइहरू प्रदान गर्नु हो।
२. कर प्रणालीको परिष्करण: "एक आकार सबैलाई मिल्छ" दृष्टिकोणलाई स्तरीय स्ट्याम्प शुल्क दरले प्रतिस्थापन गर्नेछ, र भविष्यमा "सम्पत्ति मूल्य सूचकांक-लिङ्क गरिएको कर कोष्ठक" संयन्त्र पेश गर्न सकिन्छ।
३. क्षेत्रीय पुनर्सन्तुलन: उत्तरी महानगरीय क्षेत्रको विकास खाका अनुरूप भूमि रूपान्तरण मार्फत उत्तरपश्चिमी नयाँ क्षेत्रहरूमा भीडभाड समस्या कम गर्ने।
[निष्कर्ष] वित्तीय भीरको किनारमा नयाँ सन्तुलन खोज्दै
२०२५ को बजेटमा रहेका नयाँ सम्पत्ति नीतिहरूले हङकङको वित्तीय अवरोध र जनताको जीविकोपार्जनको आवश्यकताहरू बीचको कठिन छनौटको प्रतीक हो। छोटो अवधिमा, कर कटौतीले लेनदेनलाई उत्प्रेरित गर्न सक्छ, तर दीर्घकालीन रूपमा यसका लागि भूमि आपूर्ति, आर्थिक रूपान्तरण र कर सुधारलाई सहयोग आवश्यक पर्नेछ। पल चानले भनेझैं: "यो बजार बचाउनको लागि उत्तेजक होइन, तर संरचनात्मक समायोजनको सुरुवात हो।" बजार धुंधबाट बाहिर निस्कन सक्छ कि सक्दैन भन्ने कुरा नीतिगत स्थिरता र विश्वव्यापी अर्थतन्त्र अनुनादमा पुनर्स्थापित हुन सक्छ कि सक्दैन भन्नेमा निर्भर गर्दछ।
यस लेखले नीतिगत पाठहरू, बजार डेटा, विशेषज्ञ राय र ऐतिहासिक तुलनाहरूलाई एकीकृत गरेर हङकङको नयाँ सम्पत्ति नीतिहरूको अल्पकालीन प्रभाव र दीर्घकालीन प्रभावहरूको गहन विश्लेषण गर्दछ, र व्यावसायिक वित्तीय टिप्पणीको गहिराइ र चौडाइ आवश्यकताहरू पूरा गर्दै संरचित ढाँचामा बहु-आयामिक विश्लेषण प्रस्तुत गर्दछ।
पल चान,जीबीएम,जीबीएस,MH,जेपी(अंग्रेजी:पल चान मो-पो, मार्च १८, १९५५-) मा जन्मिएको थियोचीनचाओझोउ, हालकोहङकङ विशेष प्रशासनिक क्षेत्रआर्थिक सचिव, एकैसाथराष्ट्रिय सुरक्षा समितिसदस्य, हङकङप्रमाणित सार्वजनिक लेखाकार। सेवा गरियोउम्मेदवार योग्यता समितिको अध्यक्ष,विकास ब्यूरोनिर्देशक,कानूनी सहायता सेवा ब्यूरोहुआडे कुआङचेङ लेखा फर्म कम्पनी लिमिटेडको सञ्चालक समितिको अध्यक्ष, अध्यक्ष। २००८ देखि २०१२ सम्म सेवा गर्नुभएकोहङकङको विधान परिषद्कार्यात्मक निर्वाचन क्षेत्रहरूलेखा उद्योगको सदस्य, उनले २९ जुलाई २०१२ मा राजीनामा दिए।भोलिपल्टै उनले विकास सचिवको पदभार ग्रहण गरे।
थप पढाइ:
