सामग्रीको तालिका
१. ठूला व्यावसायिक कम्पनीहरू आर्थिक कठिनाइमा छन् र घाटामा छन्, जसले गर्दा बजारमा उतारचढाव आउँछ।
"हङकङ पसल राजा" भनेर चिनिने एक वरिष्ठ लगानीकर्तादेङ चेङ्बो(अंकल बो), २०२० देखि बारम्बार आर्थिक दबाबमा रहेको रिपोर्ट गरिएको छ, र उनको परिवारले हालैका महिनाहरूमा "वध-शैली" सम्पत्ति बिक्रीको लहर पनि सुरु गरेको छ। बजार समाचारका अनुसार, ताङ परिवारले दुई हप्ता भित्र लगातार तीनवटा मुख्य सम्पत्ति बेचे, जसमा साई कुङ गार्डेनमा रहेको एउटा विशाल पसल, वान चाइमा रहेको एउटा पसल र सुएन वानको शा त्सुई रोडमा रहेको एउटा भुइँ तल्लाको पसल समावेश छ, जसले गर्दा कुल ५५ करोड ६० लाख हङकङ डलरभन्दा बढी रकम आर्जन भएको छ। यो कुरा ध्यान दिन लायक छ कि यी लगभग सबै कारोबारहरूले बुक हानि रेकर्ड गरेका थिए। ती मध्ये, साई कुङ गार्डेनमा रहेको विशाल पसल HK$४०० मिलियनमा बेचिएको थियो, २०१७ को खरिद मूल्यको तुलनामा HK$३८ मिलियनको घाटा, १११TP3T को मूल्यह्रास, जसले गर्दा घर जग्गा उद्योगमा व्यावसायिक सम्पत्ति बजारको सम्भावनाको बारेमा गहिरो चिन्ता उत्पन्न भएको थियो।
II. साइगन गार्डेनमा विशाल पसल लेनदेनको विश्लेषण: क्षेत्रीय व्यावसायिक पारिस्थितिकीमा नाटकीय परिवर्तनहरूको सूक्ष्म जगत
साई कुङ गार्डेन पसलको कारोबार जसले चर्को बहस निम्त्याएको छ, त्यसमा बेसमेन्ट प्रवेशद्वार र पहिलो तल्लामा जम्मा २८,४३९ वर्ग फिट ठाउँ समावेश छ। २०१७ मा जब टाङ परिवारले अनुभवी लगानीकर्ता ली याओहुआ र ली योङफाबाट ४३ करोड ८० लाख हङकङ डलरमा सम्पत्ति खरिद गरेको थियो, साइगनको पर्यटन उद्योग फस्टाउँदै थियो, यस क्षेत्रमा विशेष रेस्टुरेन्ट र खुद्रा व्यवसायहरू फस्टाइरहेको थियो। यद्यपि, हालैका वर्षहरूमा, महामारीको तीन प्रहार, पर्यटकहरूमा तीव्र गिरावट र स्थानीय उपभोग ढाँचामा परिवर्तनका कारण, साई कुङमा पसलहरूको खाली ठाउँ दर बढ्दै गएको छ। घर जग्गा एजेन्सीको तथ्याङ्क अनुसार, यस क्षेत्रमा पसलको भाडा आफ्नो शिखरबाट ४०% भन्दा बढीले घटेको छ, र देङ परिवारको स्वामित्वमा रहेका ठूला पसलहरू ठूलो क्षेत्रफलका कारण एकल भाडामा लिने व्यक्ति भेट्टाउन गाह्रो छ, र अन्ततः छुटमा बेच्न बाध्य भएका छन्।
३. "हानि र विसर्जन तरंगहरू" को श्रृंखलाको समयरेखा: मोङ कोकदेखि सुएन वानसम्मको सम्पत्तिको रक्तस्राव रोक्नको लागि लडाई
भूमि रजिस्ट्री रेकर्ड अनुसार, ताङ परिवारको सम्पत्ति पुनर्संरचना योजना २०२२ को अन्त्यतिर नै देखा परिसकेको थियो:
- डिसेम्बर २०२२: मोङ कोकको नम्बर ६१-६७ सोया स्ट्रिटमा रहेको सम्पूर्ण व्यावसायिक र आवासीय परियोजना एसिया युनाइटेड इन्फ्रास्ट्रक्चर (००७११) लाई हङकङ डलर ३५१ मिलियनमा बेचियो, जसमा हङकङ डलर ३४.७२ मिलियनको बुक नोक्सान भयो।
- अप्रिल २०२३ को सुरुमा: वान चाइको लकहार्ट रोडमा रहेको पसल हङकङ डलर ११५ मिलियनमा बेचियो। यो सम्पत्ति २०१८ मा हङकङ डलर १३५ मिलियनमा खरिद गरिएको थियो।
- मध्य अप्रिल: सुएन वानको शा सुई रोडमा रहेको भुइँ तल्लाको पसल हङकङ डलर ४१ मिलियनमा बेचियो, जुन २०१९ मा हङकङ डलर ५२ मिलियनको खरिद मूल्यबाट उल्लेखनीय छुट हो।
- अप्रिलको अन्त्यतिर: साइगन गार्डेन ४० करोड युआनमा बिक्री भयो, जुन नगद-आउट सञ्चालनको यस चरणमा सबैभन्दा ठूलो तर सबैभन्दा घाटामा जाने कारोबार बन्यो।
उद्योग विश्लेषकहरूले औंल्याए कि "वीर आत्म-त्याग" सञ्चालनको यो लहरले देङ परिवारलाई ऋणको दबाब कम गर्न तत्काल नगद प्रवाहको आवश्यकता रहेको प्रतिबिम्बित गर्दछ। उनको परिवारका धेरै सम्पत्तिहरू ऋणको लागि वित्तीय कम्पनीहरूलाई धितो राखिएको रिपोर्ट गरिएको छ। हङकङ ब्याजदर वृद्धिको चक्रमा प्रवेश गर्दा, बढ्दो वित्तीय लागतले पूँजी शृङ्खलामा तनाव बढायो।
४. गहन ट्र्याकिङ: देङ साम्राज्यको उदय र पतन
८८ वर्षीय देङ चेङबोले १९७० को दशकमा नियोन साइन्समा आफ्नो व्यवसाय सुरु गरेका थिए र १९९० को दशकमा सम्पत्ति लगानीमा लागेका थिए। आफ्नो तीक्ष्ण दृष्टिकोणका साथ, उनले वित्तीय संकटको समयमा ठूलो संख्यामा "चाँदी-मालिक परियोजनाहरू" प्राप्त गरे र बिस्तारै पसलहरू, औद्योगिक भवनहरू, होटलहरू र नर्सिङ होमहरूमा फैलिएको दशौं अर्ब सम्पत्ति निर्माण गरे। आफ्नो उत्कर्षमा, यसको स्वामित्व ४०० भन्दा बढी सम्पत्तिहरू थिए र यसले धितोपत्र लगानी र प्रविधिमा पनि हात हालेको थियो। २०१८ मा, यसले "आँखा नझिम्क्याईकन पसलहरू किन्न ५० करोड खर्च गर्ने" साहसिक कदमले बजारलाई स्तब्ध पारेको थियो।
यद्यपि, अत्यधिक लिभरेज विस्तारले लुकेका खतराहरू निम्त्याउँछ। २०१९ मा भएको सामाजिक आन्दोलन र २०२० मा महामारीको प्रकोपले गर्दा पर्यटकीय क्षेत्रहरूमा पसलको भाडा घट्यो र कोजवे बे र मोङ कोक जस्ता मुख्य क्षेत्रहरूमा रहेका पसलहरू, जहाँ डेङको शेयर धेरै लगानी गरिएको थियो, लामो समयसम्म खाली भए। अझ नराम्रो कुरा के छ भने, हालैका वर्षहरूमा रूपान्तरण भएको यसको वृद्धवृद्धा हेरचाह गृह व्यवसाय कडा नीतिहरूले बाधा पुर्याएको छ, र बजार अवस्था उल्टो भएका कारण धेरै औद्योगिक भवन पुनरुत्थान परियोजनाहरूको बिक्री पनि ढिलाइ भएको छ। २०२२ को अन्त्यसम्ममा, बजारले अनुमान गरेको छ कि यसको ऋण स्केल ६ अर्ब युआन भन्दा बढी हुन सक्छ, र केही धितो सम्पत्तिहरूको ऋण अनुपात ७०% सम्म उच्च छ।
५. विशेषज्ञ व्याख्या: व्यावसायिक घरजग्गाको चिसो जाडोमा संरचनात्मक संकट
जेएलएलका व्यावसायिक प्रमुख एन्थोनी यानले भने कि टाङ प्रकरणले हङकङको व्यावसायिक घरजग्गा बजारमा गहिरो परिवर्तनलाई प्रतिबिम्बित गर्दछ:
- खुद्रा मोडेल क्रान्ति: ई-वाणिज्यको लोकप्रियता र अनुभवात्मक उपभोगको वृद्धिले परम्परागत ठूला सडक पसलहरूको मागमा तीव्र गिरावट आएको छ।
- ब्याजदर चक्र उल्टो: पेग प्रणाली अन्तर्गत अमेरिकी ब्याजदर वृद्धि पछि, होल्डिंग लागतमा भएको वृद्धिले लगानीकर्ताहरूलाई बेच्न बाध्य बनायो।
- पूँजी प्रवाह परिवर्तन: पारिवारिक कार्यालयहरू र कोषहरूले रसद घर जग्गा र डेटा केन्द्रहरू जस्ता नयाँ अर्थतन्त्र सम्पत्तिहरूमा लगानी गर्न रुचाउँछन्
- भाडा बजार ध्रुवीकृत छ: जीविकोपार्जन क्षेत्रहरूमा साना पसलहरू मूल्य घट्न बढी लचिलो हुन्छन्, जबकि पर्यटकीय क्षेत्रहरूमा ठूला पसलहरू "नकारात्मक सम्पत्ति" बनेका छन्।
स्याभिल्सका अनुसन्धान प्रमुख स्टीफन चेङले थपे कि हङकङमा १०,००० वर्ग फिटभन्दा बढी क्षेत्रफल भएका "सुपर-साइज" पसलहरूको हालको रिक्तता दर १८.७१TP3T छ, र २०१९ को तुलनामा औसत भाडा ४५१TP3T ले घटेको छ। स्टक पचाउन कम्तिमा तीन वर्ष लाग्ने अनुमान गरिएको छ। यद्यपि, ठूला चेन ब्रान्डहरूको कब्जा गर्ने अभावका कारण साइगन जस्ता गैर-मुख्य क्षेत्रहरूमा ठूला पसलहरूले दीर्घकालीन पुनर्मूल्याङ्कनको सामना गर्न सक्छन्।
VI. बजार लहर प्रभाव: लगानीकर्ताको विश्वास संकट र बैंक ऋण कडाइ
देङ-सम्बन्धित चेन क्षरणले पहिले नै स्पिलओभर प्रभावहरू उत्पादन गरिसकेको छ। धेरै नाम नखुलाउने बैंकिङ उद्योगका आन्तरिक व्यक्तिहरूले खुलासा गरे कि धेरै संस्थाहरूले व्यावसायिक सम्पत्ति धितो ऋणको जोखिमको पुनर्मूल्याङ्कन गरिरहेका छन्, पसलहरूको मूल्याङ्कन सामान्यतया १५-२०१TP३T ले घटाइएको छ र स्वीकृति सर्तहरू कडा हुँदै गइरहेका छन्। सेन्ट्रलको एउटा विदेशी बैंकले ५ करोड युआनभन्दा बढीको पसल ऋण व्यक्तिगत ग्यारेन्टीसँगै हुनुपर्ने आन्तरिक नियमहरू पनि तोकेको छ। यो कदमले साना र मध्यम आकारका लगानीकर्ताहरूमाझ श्रृंखलाबद्ध बिक्री सुरु गर्न सक्छ, जसले बजारको गिरावटलाई अझ बढाउँछ।
अर्कोतर्फ, अधिग्रहण गर्ने पक्षको चालहरू ध्यान दिन लायक छन्। उदाहरणका लागि, साई कुङ पसलको रहस्यमय खरिदकर्ता स्थानीय खानपान समूह भएको हल्ला छ जसले व्यापक मनोरञ्जन र भोजन परियोजना निर्माण गर्ने योजना बनाएको छ; जबकि एशिया युनाइटेड इन्फ्रास्ट्रक्चर, जसले पहिले मोङ कोक परियोजना अधिग्रहण गरेको थियो, यसलाई साझा कार्यस्थानमा रूपान्तरण गर्ने योजना बनाएको छ। यी रूपान्तरण प्रयासहरू सफल हुन्छन् कि हुँदैनन् भन्ने कुरा व्यावसायिक घरजग्गाको भविष्य अवलोकन गर्ने ब्यारोमिटर बन्नेछ।
VII. कानुनी र वित्तीय दृष्टिकोण: पारिवारिक सम्पत्ति पुनर्संरचनामा अनुपालन चुनौतीहरू
देङ परिवारले सम्पत्तिको बेचबिखनलाई तीव्रता दिँदै जाँदा, यसको लेनदेनको वैधताले ध्यान आकर्षित गरेको छ। एक वकिलले औंल्याए कि यदि कम्पनी दिवालिया छ भने, कम्पनी अध्यादेशको धारा २३२ अनुसार, ऋणदाताहरूले सम्पत्ति फ्रिज गर्न बन्द आदेशको लागि आवेदन दिन सक्छन्। हाल यो ज्ञात छ कि देङ परिवारका धेरै होल्डिङ कम्पनीहरूमा निर्देशकहरू परिवर्तन भएका छन्, र उनका छोरा देङ याओशेङले बिस्तारै व्यवसाय सम्हालेका छन्। यस्ता संरचनात्मक समायोजनहरूले "अयोग्य लेनदेन" खण्डलाई छुन्छ कि भनेर कानुनी समुदायमा अवलोकनको केन्द्रबिन्दु बन्नेछ।
वित्तीय पुनर्संरचना विज्ञ चेन गुआनहोङले सुझाव दिए कि समान परिस्थितिमा रहेका कम्पनीहरूले कम मूल्यमा सम्पत्ति बेच्नुको सट्टा ऋण पुनर्संरचना गर्ने विचार गर्नुपर्छ, ऋण विस्तार गर्न ऋणदाताहरूसँग वार्ता गर्नुपर्छ वा इक्विटीको लागि ऋण साट्नुपर्छ, र एकै समयमा रणनीतिक लगानीकर्ताहरू परिचय गराउनुपर्छ। यद्यपि, यो योजना सम्पत्तिको दीर्घकालीन मूल्यांकन क्षमतामा आधारित हुनुपर्छ, जुन हालको व्यावसायिक घरजग्गा बजारमा प्राप्त गर्न अत्यन्तै गाह्रो छ।
८. ऐतिहासिक सन्दर्भ र भविष्यका भविष्यवाणीहरू: हङकङको घरजग्गा चक्र चौबाटोमा
विगत तीन दशकलाई फर्केर हेर्दा, हङकङको व्यावसायिक घरजग्गाले धेरै संकटहरू भोगेको छ: १९९७ को वित्तीय आँधी, २००३ को सार्स महामारी, र २००८ को वित्तीय सुनामी। प्रत्येक पटक ठूलो समायोजन भएको थियो, तर पछि चीनको आर्थिक उछालका कारण यो पुनरुत्थानद्वारा संचालित भयो। यस संकटको विशेषता यस प्रकार छ:
- चीन-अमेरिका खेलका कारण अन्तर्राष्ट्रिय पूँजी तरलताको संकुचन
- हङकङको पुन: निर्यात व्यापारमा चीनको आर्थिक पुनर्संरचनाको दीर्घकालीन प्रभाव
- वृद्ध स्थानीय जनसंख्या र बौद्धिक पलायनको दोहोरो प्रहार
अर्थशास्त्री गुआन झाओझाओले व्यावसायिक सम्पत्ति बजार "L-आकारको" समायोजन अवधिमा प्रवेश गर्ने भविष्यवाणी गरेका छन्। यद्यपि मूल्यहरू घट्ने छैनन्, तर अतिरिक्त आपूर्तिलाई पचाउन धेरै समय लाग्नेछ। देङ परिवार जस्ता उच्च स्तरका लगानीकर्ताहरूका लागि, सम्पत्ति प्राप्ति र व्यापार रूपान्तरणलाई सन्तुलनमा राख्नु अस्तित्वको लागि एक महत्वपूर्ण परीक्षा हुनेछ।
निष्कर्ष: एउटा युगको विलुप्तता र नयाँ व्यवस्थाको जन्म
देङ चेङबोको परिवारको आर्थिक संकट उनको व्यक्तिगत लगानी रणनीतिको लागि धक्का मात्र होइन, हङकङको आर्थिक रूपान्तरणको पीडाको सूक्ष्म जगत पनि हो। जब "स्टोर किंग मिथ" ले आफ्नो गौरव गुमाउँछ, के प्रकट हुन्छ त्यो पूँजी खेलको नियमहरूमा आधारभूत परिवर्तन हो। भर्चुअल र वास्तविक अर्थतन्त्रको गहिरो एकीकरणको नयाँ युग र ESG लगानी लहरको उदयमा, व्यावसायिक घरजग्गाको मूल्य तर्कलाई कसरी पुन: आकार दिने भन्ने कुरा एक शताब्दी लामो प्रस्ताव हुनेछ जुन सम्पूर्ण उद्योगले तुरुन्तै समाधान गर्न आवश्यक छ।
पोस्टस्क्रिप्ट
- मूल्याङ्कन र मूल्याङ्कन विभागको तथ्याङ्क अनुसार, २०२३ को पहिलो त्रैमासिकमा हङकङका सडक पसलहरूको रिक्त पद दर १२.४१TP3T पुगेको छ, जुन १९९९ पछिको उच्चतम हो।
- देङ परिवारले अहिलेसम्म बेच्न बाँकी रहेका बहुमूल्य सम्पत्तिहरूमा समावेश छन्:
- कजवे बेमा रहेको सुगर स्ट्रिट कमर्सियल बिल्डिंगको सम्पूर्ण भवन, जसको मूल्य ८०० मिलियन हङकङ डलरभन्दा बढी छ।
- तुएन मुनमा ६५० मिलियन डलरको औद्योगिक भवन पुनरुत्थान परियोजना
- बजारमा फैलिएका हल्लाहरू अनुसार चिनियाँ समर्थित कोषले टाङको केही होटल सम्पत्तिहरू किन्न वार्ता गरिरहेको छ, जुन संकटलाई उल्ट्याउने मुख्य माध्यम हुन सक्छ।
देङ चेङ्बो(१९३४ - मे १४, २०२१), "अंकल बो" भनेर चिनिने,हङकङव्यापारी, ठूलो संख्यामा व्यावसायिक सम्पत्तिहरूमा लगानी गर्न प्रसिद्ध। आफ्नो चरम सीमामा, उनी हङकङमा २०० भन्दा बढी औद्योगिक र व्यावसायिक सम्पत्तिहरूको स्वामित्वमा थिए र "हङकङको पसल राजा" भनेर चिनिन्थे।
देङ याओसेङस्ट्यान टाङ (१९८६-), हङकङ उद्यमी, हालस्ट्यान समूहराष्ट्रपति,सजिलो सञ्चार समूह(हङकङ स्टक कोड: ८०३१) प्रमुख कार्यकारी अधिकृत र कार्यकारी निर्देशक, पूर्वपाइन केयर ग्रुप(हङकङ स्टक कोड: १९८९) अध्यक्ष र कार्यकारी निर्देशक। बुबादेङ चेङ्बो।
डेङ याओशेङले क्यानेडियन जितेका छन्पश्चिमी ओन्टारियो विश्वविद्यालयआइभी बिजनेस स्कूलअन्तर्राष्ट्रिय व्यापारमा कार्यकारी एमबीए रहङकङ पोलिटेक्निक विश्वविद्यालयवरिष्ठ कार्यकारीहरूको लागि नवप्रवर्तन नेतृत्वमा मास्टर। २०१९ मा, देङ याओशेङले जितेहङकङ व्यापार व्यावसायिक प्रमाणीकरण केन्द्रमानार्थ फेलो।
थप पढाइ:
- हङकङको सम्पत्ति बजार भविष्य विश्लेषण प्रतिवेदन: बहुआयामिक दृष्टिकोणबाट चुनौती र अवसरहरू
- हङकङको घरजग्गा बजारमा जेपी मोर्गनको दृष्टिकोण
