सामग्रीको तालिका
हङकङमा, घरधनीहरूले भाडामा लिनेहरूले भाडा तिर्न असफल हुने, भाडाको सर्तहरू उल्लङ्घन गर्ने वा "भाडा बुली" बन्ने अवस्थाको सामना गर्न सक्छन्। आफ्नो अधिकार र हितको रक्षा गर्न, सम्पत्ति मालिकहरूले कानूनी माध्यमबाट भूमि न्यायाधिकरणबाट पट्टा समाप्त गर्न, सम्पत्ति फिर्ता लिन र बाँकी भाडा असुल गर्न पुन: कब्जा आदेशको लागि आवेदन दिन सक्छन्। यस लेखमा सम्पत्ति पुन: प्राप्ति प्रक्रियाका चरणहरू, आवश्यक समय, भाडामा लिने व्यक्तिको आपत्तिको सम्भावना, साथै बाँकी रहेका वस्तुहरू र विशेष परिस्थितिहरू (जस्तै भाडामा लिने व्यक्तिले अचानक भुक्तानी गर्ने) लाई कसरी व्यवहार गर्ने भन्ने बारे विस्तृत रूपमा छलफल गरिनेछ।
१. मालिकहरूले आफ्नो सम्पत्ति फिर्ता लिनको लागि कानुनी आधार र प्रक्रियाहरूको सिंहावलोकन
हङकङको घरधनी तथा भाडामा लिने व्यक्ति (समायोजन) अध्यादेश (अध्याय ७) अनुसार, यदि भाडामा लिने व्यक्तिले तोकिएको मिति पछि १५ दिनसम्म भाडा तिरेको छैन भने, घरधनीलाई भाडा समाप्त गर्न र सम्पत्ति फिर्ता लिन आवेदन दिने अधिकार छ। यसको अतिरिक्त, यदि भाडामा "जफत खण्ड" छ भने, भाडामा लिने व्यक्तिले सम्झौता उल्लङ्घन गर्दा (जस्तै भाडा तिर्न असफल हुँदा) घरधनीले पुनः कब्जा प्रक्रिया सुरु गर्न सक्छन्। यद्यपि, घरधनीहरूले कानुनी प्रक्रियाहरू पालना गर्नुपर्छ र अनुमति बिना ताला परिवर्तन गर्न वा भाडामा लिनेहरूलाई हटाउन सक्दैनन्, अन्यथा उनीहरूले कानून उल्लङ्घन गर्न सक्छन्।
सम्पत्ति पुन: प्राप्ति प्रक्रिया मुख्यतया तीन चरणहरूमा विभाजित छ:
- भूमि न्यायाधिकरणमा निवेदन पेश गर्दै;
- फैसलाको लागि आवेदन;
- कब्जाको रिटको कार्यान्वयन।
सम्पूर्ण प्रक्रियामा कम्तीमा तीन महिना लाग्न सक्छ, तर मुद्दाको जटिलता (जस्तै भाडामा लिने व्यक्तिले आपत्ति जनाउँछ कि गर्दैन) मा निर्भर गर्दै सही समय फरक-फरक हुन्छ। निम्नले प्रत्येक चरणको एक-एक गरी विश्लेषण गर्दछ।
२. सम्पत्ति सङ्कलन प्रक्रियाको विस्तृत व्याख्या
१. भूमि न्यायाधिकरणमा आवेदन बुझाउनुहोस्
- चरण सामग्री:
- घरधनीले भाडा सम्झौताको छाप लगाइएको प्रतिलिपि, भाडा बक्यौताको प्रमाण (जस्तै भुक्तानी रेकर्ड वा सूचनाहरू), आदि तयार पार्नु पर्छ।भूमि न्यायाधिकरणपुन: प्राप्ति आवेदन बुझाउनुहोस्।
- आवेदन बुझाएपछि, घरधनीले भाडामा लिने व्यक्तिलाई आवेदन सूचनाको प्रतिलिपि दिनुपर्छ। यसमा समावेश छ:
- भाडामा लिने व्यक्तिको ठेगानामा सूचना हुलाकमार्फत पठाउनुहोस्;
- लगातार तीन दिनको लागि भाडा तिर्न बाँकी रहेको युनिटको ढोकामा सूचनाको प्रतिलिपि टाँस्नुहोस्।
- सेवा पूरा भएपछि, घरधनीले केही दिन भित्र भूमि न्यायाधिकरणमा गएर भाडामा लिने व्यक्तिलाई उचित रूपमा सूचित गरिएको प्रमाणित गर्न शपथ लिनु पर्छ।
- आवश्यक समय: कागजात तयारी र डेलिभरीको दक्षतामा निर्भर गर्दै लगभग १ देखि २ हप्ता।
- सावधानी: यदि भाडामा लिने व्यक्ति युनिटमा छैन वा सूचना प्राप्त गर्न अस्वीकार गर्छ भने, लगातार तीन दिनसम्म पोस्टिङको आवश्यकतालाई कानुनी सेवाको प्रमाणको रूपमा प्रयोग गर्न सकिन्छ।
२. फैसलाको लागि आवेदन
- चरण सामग्री:
- आवेदनको सूचना प्राप्त भएको मितिबाट भाडामा बस्नेहरूसँग आपत्ति दर्ता गर्न सात दिनको समय हुन्छ। यदि कुनै आपत्ति छैन भने, मालिकले फैसलाको लागि सिधै भूमि न्यायाधिकरणमा आवेदन दिन सक्छन्, जुन सामान्यतया २ देखि ३ दिन भित्र दिइनेछ।
- यदि भाडामा लिने व्यक्तिले आपत्ति जनाएमा, मुद्दा सुनुवाइमा अगाडि बढ्नेछ। अदालतको तालिका र मुद्दाको जटिलतामा निर्भर गर्दै सुनुवाइको व्यवस्था गर्न लगभग २ हप्तादेखि १ महिना लाग्छ।
- आवश्यक समय:
- कुनै आपत्ति छैन: लगभग २ देखि ३ दिन;
- विरोध छ: आधा महिनादेखि एक महिनाभन्दा बढी।
- केस स्टडी: यदि भाडामा लिने व्यक्तिले आपत्तिको लागि साधारण कारणहरू मात्र पेश गर्छ (जस्तै "घरधनीले पर्याप्त सूचना दिएनन्") तर अदालतमा उपस्थित भएन भने, अदालतले सम्भवतः आपत्ति खारेज गर्नेछ र सिधै घरधनीकै पक्षमा फैसला गर्नेछ।
३. कब्जाको रिटको कार्यान्वयन
- चरण सामग्री:
- फैसला प्राप्त गरेपछि, मालिकले कब्जाको रिटको लागि आवेदन दिन आवश्यक छ, जुन बेलिफद्वारा कार्यान्वयन गरिनेछ।
- बेलिफले युनिट पुनः प्राप्त गर्न र साइटमा रहेका वस्तुहरूको सूची लिन भ्रमणको व्यवस्था गर्नेछन्।
- आवश्यक समय: १ देखि २ महिना, बेलिफको तालिका र क्षेत्रको कार्यभारमा निर्भर गर्दै।
- सावधानी: जब बेलिफले मुद्दा कार्यान्वयन गर्छ, मालिकलाई एकाइमा प्रवेश गर्ने वा आफैंले सामानहरू सार्न कुनै अधिकार हुँदैन, र सम्पूर्ण प्रक्रिया अदालतका कर्मचारीहरूले नै सम्हाल्नुपर्छ।
कुल समय अनुमान
- सबैभन्दा छिटो केस: यदि भाडामा लिने व्यक्तिलाई कुनै आपत्ति छैन र बेलिफले मुद्दाको तालिका सहज रूपमा बनाउँछ भने, सम्पूर्ण प्रक्रियामा लगभग ३ महिना लाग्नेछ।
- ढिलाइ: यदि भाडामा लिने व्यक्तिले धेरै पटक आपत्ति जनाएमा वा अदालत वा बेलिफ व्यस्त भएमा, यो अवधि ६ महिना वा सोभन्दा बढी समयसम्म लम्ब्याउन सकिन्छ।
३. भाडा बक्यौता असुल गर्न समय सीमा
कानूनद्वारा आवश्यक पर्खाइ अवधि
अनुसार"घरधनी र बहालवाला (समायोजन) अध्यादेश"भाडामा अन्यथा व्यवस्था नगरेसम्म, घरधनीले भाडामा लिने व्यक्ति १५ दिनसम्म बक्यौतामा रहेपछि भाडा जफत गर्ने कार्यवाही सुरु गर्न सक्छ। यो कानूनद्वारा निहित करार हो र थप प्रमाण आवश्यक पर्दैन। यद्यपि, भाडा बक्यौताको वास्तविक रिकभरी विशिष्ट परिस्थितिहरूमा निर्भर गर्दछ:
- यदि सिधै वार्ता गरियो भने, मालिकले ७ वा १४ दिनको अनुग्रह अवधि सेट गर्न सक्छ;
- यदि तपाईंले कानुनी कारबाही गर्नुभयो भने, तपाईंले १५ औं दिनदेखि भूमि न्यायाधिकरणमा आवेदन दिनुपर्नेछ।
व्यावहारिक सुझावहरू
घरधनीले भाडा बक्यौता अवधिको सुरुमा लिखित माग सूचना जारी गर्नुपर्छ र प्रमाण राख्नु पर्छ। यदि भाडामा लिने व्यक्तिले अझै पनि भुक्तानी गरेको छैन भने, ढिलाइका कारण हुने नोक्सानीबाट बच्न १५ औं दिन पछि पुन: कब्जा प्रक्रिया सुरु गर्न सकिन्छ।
चौथो। बेलिफले सम्पत्ति कब्जा गरेपछि बाँकी रहेका वस्तुहरूको विसर्जन
सूची र रेकर्डिङ
बेलिफहस्तान्तरणको दिन, एकाइमा रहेका सबै वस्तुहरू एक-एक गरी गणना गरिनेछ र सूची फारममा रेकर्ड गरिनेछ। यो सूचीले वस्तुहरूको स्वामित्व कसको हो (भाडामा लिने व्यक्ति वा मालिक) बीच भेद गर्दैन र साइटको अवस्था मात्र प्रतिबिम्बित गर्दछ।
वस्तु ह्यान्डलिङ विधि
- बहुमूल्य वस्तुहरू:
- जग्गाधनीले बिक्रीको आदेशको लागि भूमि न्यायाधिकरणमा आवेदन दिन सक्छन्।
- आवेदन स्वीकृत भएपछि, भाडा बक्यौताको नोक्सानीको क्षतिपूर्ति गर्न सूची अनुसार वस्तुहरू बेच्नको लागि तपाईंले ७ कार्य दिन पर्खनु पर्नेछ।
- बेकारका वस्तुहरू(जस्तै पुरानो फर्निचर, लुगा):
- मालिकले "निष्कासनको लागि आदेश" को लागि आवेदन दिन आवश्यक छ।
- कानुनी रूपमा यसलाई हटाउनको लागि तपाईंले ७ कार्य दिन पनि पर्खनु पर्छ।
- कानुनी जोखिमहरू: यदि घरधनीले अदालतको आदेश बिना सम्पत्ति बेचबिखन गर्छ भने, भाडामा लिने व्यक्तिले घरधनीलाई जिम्मेवार ठहराउन नागरिक दाबी दायर गर्न सक्छ।
सुझाव
कानुनी विवादबाट बच्नको लागि मालिकले बेलिफको सूची राम्ररी राख्नु पर्छ र अदालती प्रक्रियाहरू कडाईका साथ पालना गर्नुपर्छ।
५. भाडामा लिने व्यक्तिले अचानक भाडा तिर्यो भने के गर्ने?
कानुनी आधार
उच्च अदालत अध्यादेश (क्याप. ४) को धारा २१F अन्तर्गत, भाडामा लिने अवधिमा पहिलो पटक भाडा नतिर्ने भाडामा बस्ने व्यक्तिले "लीजहोल्ड जफतको लागि राहत"(जप्तीबाट राहत)। यदि स्वीकृत भएमा, अदालतले भाडामा लिने व्यक्तिलाई बाँकी भाडा र घरधनीहरूको कानुनी शुल्क तिर्नको लागि अनुग्रह अवधि दिनेछ। विवरणहरू निम्नानुसार छन्:
- अनुग्रह अवधि: आवेदन सुनुवाइको समयमा वा कब्जा आदेश जारी भएपछि तोक्न सकिन्छ।
- प्रभाव: यदि भाडामा लिने व्यक्तिले समयसीमा भित्र सबै पैसा तिर्यो भने, भाडा "पुनर्जीवित" हुनेछ र मूल सर्तहरू पुनर्स्थापित हुनेछन्, र घरधनीले सम्पत्ति फिर्ता लिन जारी राख्न सक्ने छैनन्।
- सीमा: यो राहत पहिलो भाडा बक्यौताको लागि मात्र उपलब्ध छ। यदि भाडामा बस्ने व्यक्तिले बारम्बार भाडा तिर्न असफल भयो भने, राम्रो कारण (जस्तै आर्थिक कठिनाइ र प्रमाण) नभएसम्म अदालतले सामान्यतया यसलाई स्वीकृत गर्दैन।
केस परिदृश्य
मानौं घरधनीले फैसला प्राप्त गरेको छ तर बेलिफले अझै सम्पत्ति कब्जा गरेको छैन र भाडामा लिने व्यक्तिले अचानक बाँकी ऋण चुक्ता गर्छ र राहतको लागि आवेदन दिन्छ। यदि अदालतले स्वीकृति दियो भने, पुन: कब्जा प्रक्रिया समाप्त हुनेछ र पट्टा प्रभावकारी रहनेछ। यो अवस्था घरधनीका लागि प्रतिकूल भए पनि, यो भाडामा बस्नेहरूलाई सुरक्षा दिने कानुनी संयन्त्र हो।
सामना गर्ने रणनीतिहरू
- घरधनीहरूले भाडामा कडा प्रावधानहरू समावेश गर्न सक्छन् (जस्तै स्पष्ट रूपमा सहनशीलताको अधिकार हटाउने), तर उनीहरूले कानुनी नियमहरूको पालना गर्नुपर्छ।
- यदि भाडामा लिने व्यक्तिले राहतको लागि आवेदन दिन्छ भने, घरधनीले उसको योग्यतालाई अस्वीकार गर्न प्रमाण (जस्तै धेरै भाडा बक्यौताको रेकर्ड) तयार गर्नुपर्छ।
६. सम्पत्ति पुन: प्राप्तिमा भाडामा लिनेहरूको आपत्तिको लागि सामान्य परिस्थिति र समाधानहरू
विपक्षी मुद्दा विश्लेषण
- कुनै आपत्ति छैन: जब भाडामा लिने व्यक्तिले आपत्ति जनाए पनि अदालतमा उपस्थित भएन भने, अदालतले प्रायः घरधनीकै पक्षमा फैसला गर्छ।
- झूटा कारणहरू: यदि दाबी "ऋण चुक्ता गरिएको छ" भन्ने हो तर कुनै प्रमाण छैन भने, आपत्ति सामान्यतया खारेज हुनेछ।
- धेरै आपत्तिहरू: माथिको मुद्दामा जस्तै, भाडामा लिने व्यक्तिले बारम्बार अपील गरे तर कुनै आधार बिना र मुद्दालाई ढिलाइ मात्र गरे।
मालिकहरूले गर्नुपर्छ
- प्रमाण सुरक्षित राख्नुहोस्: भाडा रेकर्ड, सूचना पत्र, सञ्चार रेकर्ड, आदि अदालतमा आधारको रूपमा प्रयोग गर्न सकिन्छ।
- व्यावसायिक मद्दत खोज्नुहोस्: सेन्टालाइन सर्वेयर जस्ता संस्थाहरूले कानुनी सल्लाह र एजेन्सी सेवाहरू प्रदान गर्न सक्छन्।
- मानसिक तयारी: बारम्बार आपत्ति जनाउँदा समयको लागत बढ्न सक्छ, र मालिकहरूले धैर्यपूर्वक प्रतिक्रिया दिन आवश्यक छ।
सातौं। सारांश र सुझावहरू
कार्यक्रमका फाइदा र चुनौतीहरू
- फाइदाहरू：हङकङको कानूनले सम्पत्ति मालिकहरूलाई उनीहरूको सम्पत्ति फिर्ता लिन र उनीहरूको सम्पत्ति अधिकारको सुरक्षा गर्न स्पष्ट मार्ग प्रदान गर्दछ।
- चुनौती: भाडामा लिनेहरूको आपत्ति, सम्पत्ति व्यवस्थापन र विशेष परिस्थितिहरू (जस्तै राहत) ले प्रक्रियालाई लम्ब्याउन र लागत बढाउन सक्छ।
व्यावहारिक सुझावहरू
- रोकथाम नै मुख्य कुरा हो: भाडामा हस्ताक्षर गर्दा सर्तहरू स्पष्ट पार्नुहोस् र राम्रो क्रेडिट भएका भाडामा लिनेहरूको जाँच गर्नुहोस्।
- चाँडै काम गर्नुहोस्: भाडा बक्यौताको प्रारम्भिक चरणमा चेतावनी जारी गर्नुहोस् र आवश्यक परेमा तुरुन्तै कानुनी कारबाही सुरु गर्नुहोस्।
- व्यावसायिक सहयोग: जटिल मुद्दाहरू सम्हाल्न वकिल वा सम्पत्ति व्यवस्थापन टोलीलाई जिम्मा दिनुहोस्।
हङकङमा भाडा विवादहरूको समाधान गर्न दुवै पक्षको अधिकार र हितलाई सन्तुलनमा राख्नु आवश्यक छ। समस्यालाई प्रभावकारी रूपमा समाधान गर्न घरधनीहरूले कानून अनुसार काम गर्दा धैर्य र रणनीतिक रहनु पर्छ।
थप पढाइ:
