सामग्रीको तालिका
जोडिएको विनिमय दर प्रणाली र हङकङ घरजग्गा: ४० वर्षसम्म चलेको दोधारे तरवारको खेल
लिङ्क गरिएको विनिमय दर प्रणालीअक्टोबर १७, १९८३ मा यसको कार्यान्वयन भएदेखि, यसले हङकङको घर जग्गा बजारको विकासको मार्गलाई दुईधारे तरवार जस्तै गहिरो रूपमा आकार दिएको छ। हङकङ डलरलाई अमेरिकी डलरसँग जोड्ने यो मौद्रिक नीतिले वित्तीय स्थिरताको चमत्कार सिर्जना गरेको छ, तर यसले हङकङको सम्पत्ति बजारलाई चक्रीय झट्कामा पनि डुबायो जसबाट उम्कन गाह्रो छ। २०२३ मा, हङकङको आवासीय सम्पत्तिको मूल्य यसको ऐतिहासिक उच्चतम स्तरबाट १५१TP3T ले घट्यो, जबकि व्यावसायिक घरजग्गा रिक्तता दर १८.५१TP3T को २० वर्षको उच्चतम स्तरमा पुग्यो। यो बजार उथलपुथलले फेरि एक पटक घरजग्गा बजारमा लिङ्क गरिएको विनिमय दर प्रणालीको गहिरो प्रभावलाई प्रकाश पार्छ। यस लेखले आर्थिक डेटा मोडेलिङ, नीति प्रभाव विश्लेषण र ऐतिहासिक केस तुलना प्रयोग गर्नेछ ताकि यो विशेष मौद्रिक व्यवस्थाले जग्गाको मूल्य, विकास मोडेल र बजार अपेक्षाहरूलाई कसरी असर गर्छ भनेर गहिरो रूपमा विघटन गर्न सकियोस्।
१. ब्याजदर प्रसारण संयन्त्र: बन्डल गरिएको मौद्रिक नीतिको आवास बजार प्रभाव
परम्परागत मौद्रिक नीति ढाँचा अन्तर्गत, हङकङ मौद्रिक प्राधिकरणले आफ्नो ब्याजदर स्वायत्तता गुमाएको छ। यो संस्थागत दोषले सम्पत्ति बजारलाई संघीय रिजर्भको नीतिहरूको प्रत्यक्ष प्रसारण साधन बनाएको छ। जब फेडरल रिजर्भले मार्च २०२२ मा हिंस्रक ब्याजदर वृद्धि सुरु गर्यो, हङकङको प्राइम रेट ९ महिनामा ५१TP३T बाट बढेर ७.१२५१TP३T पुग्यो, र धितो दरहरूले ३.५१TP३T को मनोवैज्ञानिक अवरोध तोड्यो। मूल्याङ्कन तथा मूल्याङ्कन विभागको तथ्याङ्क अनुसार, ब्याजदरमा प्रत्येक १०० आधार बिन्दु वृद्धिको लागि, आवासीय कारोबारको मात्रा ६ महिना भित्र २३१TP3T ले घट्नेछ। यो लोच गुणांक लिङ्क गरिएको विनिमय दर लागू हुनुभन्दा अघिको भन्दा ४०१TP3T बढी छ।
विकासकर्ताहरूमा ब्याजदरको उतारचढावको प्रभाव अझ घातक हुन्छ। सन हुङ काई प्रोपर्टीजको २०२२ को वित्तीय प्रतिवेदनले देखाउँछ कि कुल विकास लागतमा वित्तपोषण लागतको अनुपात २०२० मा ९.७१TP3T बाट बढेर १५.२१TP3T पुगेको छ, जसले गर्दा यसको काई टाक साइट विकास योजनामा प्रत्यक्ष रूपमा दुई वर्षको ढिलाइ भएको छ। पूँजीगत लागतमा भएको यो नाटकीय परिवर्तनले विकासकर्ताहरूलाई उच्च-कारोबार मोडेलमा स्विच गर्न बाध्य पारेको छ, २०२३ मा नयाँ परियोजनाहरूको औसत बिक्री चक्रलाई ८.२ महिनामा छोट्याइएको छ, जुन पाँच वर्ष अघिको तुलनामा ३४१TP3T ले घटेको छ, जसले भवन गुणस्तर र बजार आपूर्ति संरचनामा प्रत्यक्ष प्रभाव पारेको छ।
यसरी बजार मूल्य निर्धारण संयन्त्रले संरचनात्मक विकृतिहरू भोग्छ। सेन्टा-सिटी लिडिङ इन्डेक्स (CCL) र LIBOR ब्याज दर बीचको सहसम्बन्ध गुणांक -०.८२ मा पुग्यो, जसको अर्थ अमेरिकी ब्याज दर नीतिले हङकङको सम्पत्ति बजारमा ७२१TP३T को मूल्य उतारचढावलाई प्रत्यक्ष रूपमा निर्धारण गर्छ। यो असाधारण सहसम्बन्धले हङकङको घरजग्गा बजारलाई अनिवार्य रूपमा अमेरिकी डलर सम्पत्तिको व्युत्पन्न बनाउँछ।
२. पूँजी प्रवाह भोर्टेक्स: अन्तर्राष्ट्रिय हट मनीको दिशात्मक फ्लशिंग
लिङ्क गरिएको विनिमय दरले सिर्जना गरेको जोखिममुक्त मध्यस्थता वातावरणले हङकङको सम्पत्ति बजारलाई विश्वव्यापी पूँजीको लागि "सुरक्षित आश्रय" बनाउँछ। २००८ को वित्तीय संकट पछि, सांघाई-हङकङ स्टक कनेक्ट र बन्ड कनेक्ट जस्ता च्यानलहरू मार्फत १.२ ट्रिलियन अमेरिकी डलर भन्दा बढीको तातो पैसा हङकङमा प्रवाहित भयो, जसमध्ये ३८१ TP3T अमेरिकी डलर अन्ततः घरजग्गा क्षेत्रमा प्रवाहित भयो। यो पूँजी प्रवाह २०१५ मा चरम सीमामा पुग्यो, जब विदेशी लगानीले आवासीय कारोबारको मात्राको ४११TP3T ओगटेको थियो, जसले गर्दा विलासी घरको मूल्यमा प्रत्यक्ष रूपमा ८७१TP3T ले वृद्धि भयो।
पूँजी प्रवाहले बजार ध्रुवीकरणलाई बढाउँछ। ब्ल्याकरक अनुसन्धानले देखाएको छ कि हङकङ डलर १० मिलियन भन्दा माथिको मूल्यका आवासीय एकाइहरूको पूँजीमा प्रतिफल साना र मध्यम आकारका एकाइहरूको भन्दा २.३ गुणा बढी छ, र यो खाडल लिङ्क गरिएको विनिमय दर अवधिमा निरन्तर बढ्दै गएको छ। त्यसैले विकासकर्ताहरूले आफ्नो उत्पादन संरचना समायोजन गरेका छन्, जसमा १,००० वर्ग फिटभन्दा माथिका एकाइहरूको आपूर्ति २०२२ मा २७१TP3T को ऐतिहासिक शिखरमा पुगेको छ, जबकि ४०० वर्ग फिटभन्दा कम एकाइहरूको आपूर्ति १२१TP3T ले घटेको छ।
सीमापार पूँजीमा हुने तीव्र उतारचढावले चक्रीय झट्का सिर्जना गर्छ। मार्च २०२० मा विश्वव्यापी डलर तरलता संकटको समयमा, हङकङको सम्पत्ति बजारले एकै महिनामा HK$४८ अर्बको पूँजी बहिर्गमन देख्यो, जसले गर्दा सेन्टलाइन सिटी इन्डेक्स एकै महिनामा ९.७१TP3T ले घट्यो। ठूलो मात्रामा पूँजीको आगमन र बहिर्गमनको यो विशेषताले हङकङको घरजग्गा बजारको अस्थिरतालाई सिंगापुरको भन्दा १.८ गुणा बढी बनाउँछ।
III. नीतिगत दुविधा: नियामक उपकरणहरूको दोहोरो असफलता
लिङ्क गरिएको विनिमय दर ढाँचा अन्तर्गत, परम्परागत घरजग्गा नियमन उपायहरूले कार्यात्मक अवरोधहरूको सामना गरेका छन्। जब सरकारले स्ट्याम्प शुल्क मार्फत बजारलाई शान्त पार्ने प्रयास गर्यो, त्यसको सट्टा पूँजीगत प्रवाह तीव्र भयो: २०१६ मा अतिरिक्त स्ट्याम्प शुल्क (SSD) २०१TP३T मा बढाएपछि, विदेशी खरिदको अनुपात घट्नुको सट्टा २३१TP३T बाट ३११TP३T मा बढ्यो। यो नीतिगत विरोधाभास लिङ्क गरिएको विनिमय दरले ल्याएको विनिमय दरमा वृद्धि हुने अपेक्षाबाट उत्पन्न हुन्छ, र लगानीकर्ताहरू मुद्रा जोखिमहरू हेज गर्न उच्च लेनदेन लागत तिर्न इच्छुक हुन्छन्।
जग्गा आपूर्ति नियमन संयन्त्र पनि समस्यामा छ। २००३ र २०२२ को बीचमा, हङकङमा आवासीय जग्गाको आपूर्तिले ब्याजदर स्तरसँग ०.६५ को सकारात्मक सम्बन्ध देखायो, जसको अर्थ फेडरल रिजर्भको ब्याजदर वृद्धि चक्रले सरकारलाई जग्गा आपूर्ति घटाउन बाध्य पारेको छ। यो विपरीत सहज नीति छनौट यस तथ्यबाट उत्पन्न हुन्छ कि वित्तपोषण लागत बढ्दा विकासकर्ताहरू बोलपत्र दिन कम उत्प्रेरित हुन्छन्, जसले गर्दा २०२२ मा दुई आवासीय साइटहरूको बोलपत्र असफल हुन्छ, जसले दस वर्षे आवास आपूर्ति योजनालाई प्रत्यक्ष रूपमा बाधा पुर्याउँछ।
बजार अपेक्षाहरू व्यवस्थापन गर्दा प्रणालीगत चुनौतीहरूको सामना गर्नु पर्छ। हङकङको सम्पत्ति बजारमा फेडरल रिजर्भको नीतिगत कथनको प्रभाव गुणांक ०.४३ पुगेको छ, जसले स्थानीय आर्थिक आधारभूतहरूको प्रभावलाई पार गरेको छ। यो अपेक्षित स्पिलओभर प्रभावले २०२१ मा फेडरल रिजर्भको "ब्यालेन्स शीट कटौती" सम्बन्धी छलफललाई निम्त्यायो जसले गर्दा हङकङको पूर्व-बिक्री सम्पत्ति बिक्री एक महिनामा ४५१TP3T ले घट्यो, जुन वास्तविक ब्याज दर समायोजनको प्रभावभन्दा धेरै बढी थियो।
४. संरचनात्मक दुविधा: औद्योगिक पारिस्थितिकीमा अपरिवर्तनीय परिवर्तनहरू
लिङ्क गरिएको विनिमय दर प्रणालीले घरजग्गा उद्योगको आनुवंशिक अनुक्रमलाई पुन: आकार दिइरहेको छ। विकासकर्ताहरूको ब्यालेन्स शीटले "दोहोरो मुद्रा कडाइ" को विशेषताहरू देखाउँछ। जुन २०२३ सम्म, शीर्ष दस विकासकर्ताहरूको अमेरिकी डलर दायित्वको औसत अनुपात ६८१TP3T पुगेको छ, जुन २००८ को तुलनामा ४१ प्रतिशत अंकले बढेको छ। यो मुद्रा बेमेलले कम्पनीहरूलाई बिक्रीमा रहेका ६७१TP३T का परियोजनाहरूको मूल्य अमेरिकी डलर सूचकांकमा तोक्न बाध्य पार्छ, जसले गर्दा स्थानीय बासिन्दाहरूको लागि आवास खरिदको भार बढ्छ।
बजार सहभागीहरूको संरचनामा आधारभूत परिवर्तन आएको छ। विदेशी संस्थाहरूसँग रहेको व्यावसायिक सम्पत्तिको अनुपात २००० मा १२१TP3T बाट बढेर २०२३ मा ३९१TP3T पुग्यो, र सेन्ट्रलमा ग्रेड ए कार्यालय भवनहरूको विदेशी स्वामित्व ७३१TP3T सम्म उच्च थियो। सम्पत्ति अधिकार संरचनामा भएको यो परिवर्तनले भाडा मूल्य निर्धारणले विश्वव्यापी पूँजी बजारको मागलाई बढी प्रतिबिम्बित गरेको छ, र स्थानीय आर्थिक गतिविधिहरूबाट विच्छेदनको डिग्री ऐतिहासिक उच्चतम स्तरमा पुगेको छ।
घरजग्गा वित्तीय नवीनता असामान्य रूपमा विकसित भएको छ। LIBOR सँग जोडिएका धितो उत्पादनहरूको अनुपात २०१० मा ९१TP3T बाट बढेर २०२३ मा ४२१TP3T पुगेको छ। यद्यपि यस्ता डेरिभेटिभहरूले बैंकहरूको ब्याजदर जोखिम हेज गर्छन्, तिनीहरूले घर खरीददारहरूलाई बढी अस्थिरता दिन्छन्। सिंगापुरको मौद्रिक प्राधिकरणको तथ्याङ्कले फ्लोटिंग-रेट मोर्टगेजको लागि पूर्वनिर्धारित दर स्थिर-दर उत्पादनहरूको भन्दा २.७ गुणा बढी रहेको देखाउँछ।
२०२४ को ऐतिहासिक मोडमा उभिएर, जोडिएको विनिमय दर प्रणाली र हङकङको घरजग्गा बीचको सहजीवन सम्बन्ध गहिरो विरोधाभासको अवधिमा प्रवेश गरेको छ। चालीस वर्षदेखि सञ्चालनमा रहेको यो मौद्रिक संयन्त्रले विश्वको सबैभन्दा सक्रिय घरजग्गा व्यापार बजार सिर्जना गरेको छ र संरचनात्मक असंतुलनको बीउ पनि रोपेको छ। भविष्यको सुधार मार्गमा विनिमय दर स्थिरता कायम राख्दै जोखिम पृथकीकरण पर्खाल स्थापना गर्न "मुद्रा टोकरी + घर जग्गा समायोजन कोष" को हाइब्रिड संयन्त्रको परिचय आवश्यक पर्न सक्छ। तर नीतिहरू कसरी विकसित भए पनि, हङकङको सम्पत्ति बजारको भाग्य ७.८ को जादुई संख्यासँग नजिकबाट जोडिएको रहनेछ, जसले विश्वव्यापीकरण र स्थानीयकरण बीचको खाडलमा नयाँ सन्तुलन खोज्नेछ। यो एउटा अन्तर्राष्ट्रिय वित्तीय केन्द्रको भाग्य हुन सक्छ, र यो हङकङको घरजग्गा बजारले वहन गर्नुपर्ने ऐतिहासिक बोझ पनि हो।
हङकङ लिङ्क गरिएको विनिमय दर प्रणाली,होहङकङयो अक्टोबर १७, १९८३ मा लागू भयो।विनिमय दरप्रणाली।अवस्थित हुनुलिङ्क गरिएको विनिमय दर प्रणालीको रूपरेखा भित्र विनिमय दर स्थिरता कायम राख्नेहङकङ मौद्रिक प्राधिकरणHKMA को पहिलो प्राथमिकतामौद्रिक नीतिलक्ष्यहरू मध्ये एक। हङकङको लिङ्क गरिएको विनिमय दर प्रणाली एक होमुद्रा बोर्डस्थिर विनिमय दरप्रणाली, १००%विदेशी मुद्रा सञ्चितिसुनिश्चित गर्ने,हङकङ डलरप्रति १ हङकङ डलर ७.७५ देखि ७.८५डलरविनिमय दर अमेरिकी डलरमा निर्धारण गरिएको छ र २००५ अघि ७.८ हङकङ डलरदेखि १ अमेरिकी डलर भन्दा कमजोर थिएन।
थप पढाइ:
- लिङ्क गरिएको विनिमय दर प्रणाली दोधारे तरवार हो: अमेरिकी ब्याजदरमा भएको परिवर्तनले हङकङका सम्पत्ति मालिकहरूलाई कसरी असर गर्छ?
- हङकङको सम्पत्ति बजार भविष्य विश्लेषण प्रतिवेदन: बहुआयामिक दृष्टिकोणबाट चुनौती र अवसरहरू
- हङकङ डलर र अमेरिकी डलर बीचको लिङ्क गरिएको विनिमय दर प्रणालीको हङकङ सम्पत्ति बजारमा प्रभाव
