रिभर्स मोर्टगेज (सेवानिवृत्ति मोर्टगेज)

रिभर्स मोर्टगेज योजना भनेको के हो?

रिभर्स मोर्टगेज योजनारिभर्स मोर्टगेज ("रिभर्स मोर्टगेज" वा "रिभर्स मोर्टगेज लोन" पनि भनिन्छ) हङकङ सरकारले वृद्धवृद्धाहरूका लागि डिजाइन गरेको र २०११ मा हङकङ मोर्टगेज कर्पोरेशन लिमिटेड (HKMC) द्वारा सुरु गरिएको एक वित्तीय उत्पादन हो। यसको मुख्य अवधारणा भनेको सम्पत्ति भएका वृद्धवृद्धाहरूलाई नियमित भुक्तानी (जस्तै मासिक नगद, एकमुष्ट ऋण वा क्रेडिट लाइन) को सट्टामा आफ्नो सम्पत्ति बैंकहरूमा धितो राख्न अनुमति दिनु हो जसले सेवानिवृत्ति पछि आफ्नो आम्दानीलाई पूरक बनाउँछ। वृद्धवृद्धाहरू मृत्यु नभएसम्म वा स्थायी रूपमा बाहिर नजाँदासम्म मूल सम्पत्तिमा बस्न सक्छन्, त्यसपछि बैंकले ऋण र ब्याज चुक्ता गर्न सम्पत्ति बेच्नेछ।

अवकाश धितो भनेको "अवकाशलाई सहयोग गर्न आवास प्रयोग गर्ने" दुईधारे तरवार हो: यसले वृद्धवृद्धाहरूमा आर्थिक दबाब कम गर्न सक्छ, तर यसले उत्तराधिकारलाई पनि कमजोर बनाउन सक्छ। निर्णय लिनु अघि, तपाईंले आफ्नो व्यक्तिगत स्वास्थ्य, पारिवारिक आवश्यकताहरू र सम्पत्ति बजार सम्भावनाहरूको पूर्ण मूल्याङ्कन गर्न आवश्यक छ, र तपाईंको पछिल्ला वर्षहरूमा वित्तीय वा निष्क्रिय परिस्थितिमा पर्नबाट बच्न सर्तहरूको सबै विवरणहरू बुझ्नुभएको छ भनी सुनिश्चित गर्नुहोस्।

रिभर्स मोर्टगेजहरू घरधनीहरूका लागि उपयुक्त छन् जो आफ्नो अवकाश जीवन सुधार गर्न आफ्नो सम्पत्ति सम्पत्तिलाई "पुनर्जीवित" गर्न चाहन्छन्, तर वित्तीय आवश्यकताहरू, परिवार नियोजन र दीर्घकालीन जोखिमहरूको व्यापक मूल्याङ्कन आवश्यक छ। आवेदन दिनु अघि एक पेशेवर वित्तीय सल्लाहकार वा वकिलसँग परामर्श गर्न सिफारिस गरिन्छ।

---

रिभर्स मोर्टगेज योजनायोग्यतारयो कसरी काम गर्छ?

1. योग्यता:
   सामान्यतया ५५ वर्ष वा सोभन्दा माथिका हङकङका स्थायी बासिन्दाहरू (बैंक सर्तहरूको अधीनमा) जोसँग धितो बिनाको आवासीय सम्पत्तिहरू छन्, तिनीहरूका लागि लागू हुन्छ।
   यदि धितो राखिएको सम्पत्ति हो भने जग्गा प्रिमियम नतिरी अनुदान प्राप्त आवास(जस्तै घर स्वामित्व योजना फ्ल्याटहरू र भाडामा लिनेहरू खरिद योजना फ्ल्याटहरू), आवेदकहरू कम्तिमा ६० वर्ष वा सोभन्दा माथिको।
   
2. वित्तीय आवश्यकताहरू :
   आवेदकहरूले अनिवार्य रूपमा दिवालियापनको रेकर्ड छैन,र दिवालियापनको लागि कुनै निवेदन प्रक्रिया छैन।
   अनुमति छैन ऋण पुनर्संरचना (IVA) वा यस्तै आर्थिक सम्झौता।
   
3. सम्पत्ति आवश्यकताहरू :
   सम्पत्ति प्रकार： हङकङबाट हुनुपर्छ आवासीय सम्पत्तिहरू(निजी आवास वा अनुदानित आवास)।
   भवन निर्माणको उमेर हदबन्दी：सम्पत्ति पुरानो हुनुपर्छ ५० वर्ष वा सोभन्दा कम उमेरका। यदि भवन ५० वर्षभन्दा पुरानो छ भने, केही एजेन्सीहरूलाई भवन निरीक्षण प्रतिवेदन पेश गर्न आवश्यक पर्न सक्छ।
   स्थिति प्रयोग गर्नुहोस्：सम्पत्ति हुनुपर्छ आफैं व्यस्त प्रयोग, भाडामा दिइएको वा खाली नभएको, र पुन: बिक्री प्रतिबन्धहरू छैनन्(जस्तै "अतिरिक्त स्ट्याम्प ड्युटी" लक-इन अवधि)।
   अनुदानित आवासको लागि विशेष प्रावधानहरू: जग्गा प्रिमियम बिना अनुदानित आवास पहिले प्राप्त गर्नुपर्छ आवास प्राधिकरण/आवास समाजबाट लिखित स्वीकृति।
   
4. संयुक्त आवेदन
   सम्म स्वीकार गर्नुहोस् ३ योग्य मालिकहरू संयुक्त आवेदनहरू सामान्यतया पति/पत्नी, छोराछोरी वा आफन्तहरूले दायर गर्छन्।
   सम्पत्ति हुनेछ संयुक्त भाडादारी सबै मालिकहरूले सँगै धितो सम्झौतामा हस्ताक्षर गर्नुपर्छ।
   
5. कम्पनीको स्वामित्वमा रहेका सम्पत्तिहरू
   यदि सम्पत्ति हो भने हङकङमा दर्ता भएको सीमित कम्पनी कम्पनी आवेदक हुन सक्छ, तर निम्न सर्तहरू पूरा गर्नुपर्छ:
   कम्पनीको साधारण इक्विटी संरचना छ (जस्तै पारिवारिक कम्पनी);
   सबै शेयरधारकहरू र निर्देशकहरू आवेदनमा सहमत छन्;
   कम्पनी दर्ताको प्रमाण र वित्तीय स्थिति कागजातहरू प्रदान गर्नुहोस्।
   
6. सम्पत्ति मूल्याङ्कन :
   ऋण रकम सम्पत्ति मूल्याङ्कन, आवेदकको उमेर र चयन गरिएको व्यक्तिमा निर्भर गर्दछ वार्षिकी योजना(मासिक भुक्तानी, एकमुष्ट वा मिश्रित मोड)।
   
7. धितो सम्पत्ति:
   वृद्धवृद्धाले आफ्नो सम्पत्ति कार्यक्रममा सहभागी हुने बैंकमा धितो राख्छन् र बैंकले सम्पत्ति मूल्याङ्कन, आवेदकको उमेर र ब्याजदर जस्ता कारकहरूको आधारमा मासिक भुक्तानी गणना गर्छ।
8. कसरी प्राप्त गर्ने:
   तपाईं जीवनभर भुक्तानी, निश्चित अवधि (जस्तै १० वर्ष, २० वर्ष) वा मिश्रित मोडेल छनौट गर्न सक्नुहुन्छ।
   
9. भुक्तानी सर्तहरू:
   जब वृद्धको मृत्यु हुन्छ, स्थायी रूपमा सर्छ, वा सम्पत्ति बेच्छ, बैंकले ऋणको साँवा, ब्याज र सम्बन्धित शुल्क तिर्न सम्पत्ति बेच्नेछ। यदि बिक्रीबाट प्राप्त रकम ऋणभन्दा बढी भयो भने, बाँकी रकम सम्पत्तिको उत्तराधिकारीलाई जानेछ; यदि बिक्रीबाट प्राप्त रकम कम भएमा, HKMC ले फरक रकम वहन गर्नेछ (बैंकसँग कुनै सहारा छैन)।

---

रिभर्स मोर्टगेजका फाइदाहरूको विश्लेषण

स्थिर अवकाश आय

• "घर जग्गा" लाई "तरल पूँजी" मा रूपान्तरण गर्नाले वृद्धवृद्धाहरूको लागि अपर्याप्त नगद प्रवाहको समस्या समाधान गर्न सकिन्छ, विशेष गरी जसका लागि उनीहरूलाई पालनपोषण गर्न बच्चा छैन वा सीमित बचत छ।
• दैनिक खर्च वा चिकित्सा बिलहरूमा मद्दत गर्न निश्चित मासिक रकममा भुक्तानी गर्न सकिन्छ।

बसोबास अधिकार कायम राख्नुहोस्

• वृद्धवृद्धाहरूलाई आफ्नो मूल निवासबाट बाहिर सर्नु पर्दैन, जसले गर्दा उनीहरूको जीवनस्तर कायम रहन्छ र सम्पत्ति बेचेपछि भाडा वृद्धि वा स्थानान्तरणको दबाबबाट बच्न सकिन्छ।

लचिलो वित्तीय व्यवस्था

• आवश्यकता अनुसार रकम निकाल्न एकमुष्ट ऋण (जस्तै आपतकालीन चिकित्सा खर्चको लागि) वा क्रेडिट लाइन छनौट गर्नुहोस्।
• यदि तपाईंले आफ्नो जीवनभर लाभहरू प्राप्त गर्ने छनौट गर्नुभयो भने, तपाईं जति लामो समय बाँच्नुहुन्छ, त्यति नै बढी प्राप्त गर्नुहुनेछ, जुन लामो समय बाँच्नेहरूका लागि बढी लाभदायक हुन्छ।

जोखिम आंशिक रूपमा सरकारले वहन गर्छ।

• HKMC ले बीमा संयन्त्र प्रदान गर्दछ। यदि सम्पत्तिको मूल्य घट्यो र बिक्री पछि ऋण तिर्न पर्याप्त भएन भने, फरक रकम HKMC ले वहन गर्नेछ र उत्तराधिकारीहरूले क्षतिपूर्ति तिर्न आवश्यक पर्दैन।

---

रिभर्स मोर्टगेजका सम्भावित बेफाइदाहरू

संचित ब्याजले सम्पत्तिको मूल्य घटाउँछ

• ऋणको ब्याज समयसँगै बढ्दै जानेछ, जसले सम्पत्तिको अन्तिम अवशिष्ट मूल्यलाई उल्लेखनीय रूपमा घटाउन सक्छ र उत्तराधिकारीहरूको अधिकारलाई असर गर्न सक्छ। यदि निकट भविष्यमा ज्येष्ठ नागरिकको मृत्यु भयो भने, उत्तराधिकारीहरूले सम्पत्ति कायम राख्नको लागि अग्रिम ऋण तिर्नुपर्ने हुन सक्छ।

सम्पत्तिको मूल्यमा उतारचढावको जोखिम

• यदि सम्पत्ति बजार घट्यो भने, HKMC को सुरक्षाको बाबजुद पनि, उत्तराधिकारीहरूले अझै पनि सम्पत्ति गुमाउन सक्छन् वा बाँकी सम्पत्तिको थोरै मात्रा मात्र प्राप्त गर्न सक्छन्।

उच्च प्रारम्भिक समाप्ति लागत

• यदि वृद्धवृद्धाहरूले सम्पत्ति बीचमै फिर्ता गर्न चाहन्छन् (जस्तै पारिवारिक कारणले), उनीहरूले एकमुष्ट रकममा साँवा र ब्याज फिर्ता गर्नुपर्नेछ, जुन अपर्याप्त रकमको कारणले प्राप्त गर्न गाह्रो हुन सक्छ।

सामाजिक कल्याण योग्यतालाई असर गर्न सक्छ

• नियमित भुक्तानीलाई आम्दानीको रूपमा मान्न सकिन्छ र यसले वृद्धावस्था जीवनयापन भत्ता वा व्यापक सामाजिक सुरक्षा सहायताको लागि तपाईंको योग्यतालाई असर गर्छ।

पारिवारिक विवादको जोखिम

• यदि परिवारका सदस्यहरूसँग पर्याप्त कुराकानी भएन भने, सम्पत्ति स्वामित्वको मुद्दामा उत्तराधिकारीहरू बीच द्वन्द्व उत्पन्न हुन सक्छ।

---

उपयुक्त र सावधानीहरू

• उपयुक्त： सन्तान नभएका वृद्धवृद्धाहरूलाई स्थिर नगद प्रवाह चाहिन्छ, सम्पत्तिको मूल्य उच्च हुन्छ तर अन्य सम्पत्तिहरू कम हुन्छन्।
• उपयुक्त छैन: जो आफ्ना छोराछोरीलाई सम्पत्ति छोड्ने योजनामा छन् वा छोटो अवधिमा सम्पत्ति प्रयोग गर्नुपर्ने अनुमान गर्छन्।

महत्त्वपूर्ण सिफारिसहरू:

1. दीर्घकालीन ब्याज लागत र तिर्नु पर्ने रकम बीचको सन्तुलन सावधानीपूर्वक गणना गर्नुहोस् (तपाईं बैंकद्वारा प्रदान गरिएको सिमुलेशन उपकरण प्रयोग गर्न सक्नुहुन्छ)।
2. परिवारका सदस्यहरूसँग पूर्ण रूपमा कुराकानी गर्नुहोस् र स्वतन्त्र आर्थिक वा कानुनी सल्लाह लिनुहोस्।
3. विभिन्न बैंकहरूको सर्तहरू (जस्तै ब्याजदर, शुल्क, लचिलोपन, आदि) तुलना गर्नुहोस्।

---

गणना सूत्र र चरणहरू

1. धितो साँवा (P) निर्धारण गर्नुहोस्
   • सम्पत्ति मूल्याङ्कन (V):
     • यदि V≤800V≤8,000,000 HKD:
       P=V×१००१TP३TP=V×१००१TP३T
     • यदि ८००८ मिलियन < V ≤ २५०० V ≤ २५ मिलियन हङकङ डलर:
       P = ८०० × १००१TP३T + (V − ८००) × ५०१TP३TP = ८०० × १००१TP३T + (V − ८००) × ५०१TP३T
     • यदि V>२५००V>HKD२५ मिलियन:
       P = ८०० + (२५००-८००) × ५०१TP३T = १६.५० P = ८०० + (२५००-८००) × ५०१TP३T = १६.५ मिलियन हङकङ डलर
2. भुक्तानी अवधिहरूको संख्या निर्धारण गर्नुहोस् (n)
   • वार्षिकी अवधि: निश्चित वर्षहरूको संख्या चयन गर्नुहोस् (जस्तै १० वर्ष, १५ वर्ष), वा आवेदकको उमेरको आधारमा बाँकी आयु अनुमान गर्नुहोस् (जस्तै ८० वर्षको वृद्धको १५ वर्ष आयु, n=१५×१२=१८० महिना)।
3. दर योजना चयन गर्नुहोस्
   • फ्लोटिंग ब्याज: बजार ब्याजदर (जस्तै HIBOR) सँग जोडिएको र मासिक रूपमा परिवर्तन हुन्छ।
   • स्थिर ब्याजदर: एक स्थिर ब्याज दर, जुन सामान्यतया फ्लोटिंग दर योजनाको प्रारम्भिक ब्याज दर भन्दा बढी हुन्छ, तर लामो अवधिमा स्थिर हुन्छ।
4. मासिक वार्षिकी गणना गर्नुहोस् (M)
   प्रयोग गर्नुहोस्वर्तमान मूल्य सूत्र, धितो मूलधन PP लाई मासिक भुक्तानीमा परिशोधन गर्नुहोस्: M=P×r1−(1+r)−nM=P×1−(1+r)−nr​
   • rr: मासिक ब्याजदर (वार्षिक ब्याजदर ÷ १२)
   • nn: भुक्तानी महिनाको कुल संख्या

---

असर गर्ने प्रमुख कारकहरू

• सम्पत्ति मूल्याङ्कन：V↑⇒P↑⇒M↑
• वार्षिकी अवधि：n↓⇒M↑n↓⇒M↑ (भुक्तानी अवधि जति छोटो हुन्छ, मासिक भुक्तानी त्यति नै ठूलो हुन्छ)
• आवेदकको उमेर：उमेर ↑⇒n↓⇒M↑
• दर योजना: स्थिर ब्याजमा सामान्यतया कम ब्याज दर r↓⇒M↑r↓⇒M↑ प्रयोग गरिन्छ, त्यसैले मासिक वार्षिकी बढी हुन्छ।

---

उदाहरण गणना

केस प्यारामिटरहरू

• सम्पत्ति मूल्याङ्कन: HK$१२ मिलियन
• वार्षिकी अवधि: १५ वर्ष (n=१८० महिना)
• आवेदकको उमेर: ७५ वर्ष
• ब्याजदर योजना: स्थिर ब्याज (वार्षिक ब्याजदर ३१TP३T → मासिक ब्याजदर ०.२५१TP३T)

चरण

1. धितो साँवा (P)：P=८००×१००१TP३T+(१२००−८००)×५०१TP३T=८००+२००=१० मिलियन हङकङ डलर
2. मासिक वार्षिकी (M)：M=१०,०००,०००×०.००२५१−(१+०.००२५)−१८०M=१०,०००,०००×१−(१+०.००२५)−१८००.००२५​
   • हर गणना गर्नुहोस्:
     (१.००२५)−१८०≈०.६४४, त्यसैले १−०.६४४=०.३५६
   • नतिजा: M≈१०,०००,०००×०.००२५/०.३५६≈HKD ७०,२२५/महिना

• उच्च सम्पत्ति मूल्य, छोटो अवधिको वार्षिकी, वृद्ध आवेदकहरू, निश्चित दर योजनाहरूमासिक वार्षिकी भुक्तानीमा उल्लेखनीय वृद्धि हुनेछ।
• वास्तविक गणना बैंकले प्रदान गरेको ब्याजदर र बीमांकिक मोडेल अनुसार समायोजन गर्न आवश्यक छ। सही उद्धरण प्राप्त गर्न एक पेशेवर संस्थासँग परामर्श गर्न सिफारिस गरिन्छ।

---

बारम्बार सोधिने प्रश्नहरू

निम्न घटनाहरूले निलम्बन घटना गठन गर्नेछन्:

(क) तपाईंले सम्बन्धित सरकारी पट्टा वा आपसी सम्झौताको भवन सम्झौता उल्लङ्घन गर्नुभयो भने;
(ख) तपाईंले व्यवस्थापन शुल्क, दर र सरकारी भाडा, आदि तिर्नुभएको छैन;
(ग) तपाईंसँग आगलागी र सम्पत्तिमा हुने अन्य गम्भीर क्षतिको लागि बीमा छैन;
(घ) सम्पत्तिको उचित मर्मतसम्भार गर्न र राम्रो अवस्थामा राख्न तपाईंको असफलता;
(ङ) सम्पत्तिसँग सम्बन्धित कुनै पनि कानून, नियम र विनियमहरूको पालना गर्न तपाईंको असफलता;
(च) तपाईंले सम्पत्तिको सम्बन्धमा कुनै पनि सरकारी निकाय वा भवन प्रबन्धकले जारी गरेको कुनै पनि आदेश वा सूचनाको पालना गर्न असफल हुनुभएको छ।
जान्नुहोस्;
(छ) तपाईंले आफ्नो सम्पत्तिको सम्बन्धमा आवश्यक वार्षिक विवरणहरू प्रदान गर्न असफल हुनुभयो;
(ज) तपाईंले कुनै पनि लाभार्थीको लागि ऋण स्थापित गर्नुभएको छ (सान्दर्भिक रिभर्स मोर्टगेज डिड अन्तर्गत ऋण दिने संस्था बाहेक);
तपाईंले पहिले प्राप्त गर्नुभएको नभएसम्म तपाईंको सम्पत्तिमा कुनै पनि शुल्क वा अन्य हितहरू
को लिखित सहमति
(i) तपाईंको तर्फबाट कुनै पनि कार्य वा लापरवाही जसले सम्पत्तिको मूल्यमा प्रतिकूल असर पार्छ वा क्षति पुर्‍याउँछ
सम्बन्धित रिभर्स मोर्टगेज डिड अन्तर्गतको सुरक्षा स्वार्थ; वा
(j) तपाईंले सम्बन्धित ऋण सम्झौता वा कुनै पनि सम्बन्धित कानुनी कागजातहरू अन्तर्गत यसको कुनै पनि दायित्वहरू उल्लङ्घन गर्नुभयो;
वा रिभर्स मोर्टगेज ऋणको सम्बन्धमा ऋणदातालाई कुनै गलत वा भ्रामक जानकारी प्रदान गर्ने।
सामग्री।
टिप्पणी:
यदि तपाईंसँग तपाईंको रिभर्स मोर्टगेज ऋणको लागि धितोको रूपमा एक भन्दा बढी सम्पत्ति छ भने, कुनै पनि
सम्पत्तिको कुनै पनि निलम्बनले तपाईंको सम्पूर्ण रिभर्स मोर्टगेज ऋणको निलम्बन गठन गर्नेछ।

---

म्याद समाप्त हुने कार्यक्रमहरू

निम्न घटनाहरू घट्दा म्याद समाप्त हुने घटना हुनेछन्:
(क) तपाईंले आफ्नो ऋणदाताको लिखित सहमति बिना आफ्नो सम्पत्ति भाडामा दिनुभयो भने;
(ख) तपाईं र तपाईंको रिभर्स मोर्टगेज ऋणका सबै सह-ऋणीहरू (यदि कुनै छन् भने) को मृत्यु भएको छ;
(ग) तपाईंको रिभर्स मोर्टगेज ऋणमा तपाईं वा तपाईंका सह-ऋणीहरू (यदि कुनै छन् भने) को फैसला भएको छ।
टाट पल्टिएको छ, वा व्यक्तिगत स्वैच्छिक व्यवस्थाको अधीनमा छ;
(घ) यदि निलम्बन सच्याउन सकिन्छ र तपाईंले निलम्बनको ६ महिना भित्र त्यसो गर्न असफल हुनुभयो भने
भित्रबाट सच्याउनुहोस्;
(ङ) सच्याउन नसकिने निलम्बनको घटना घट्यो;
(च) तपाईंको सम्पत्ति हङकङ सरकार वा कुनै पनि सम्बन्धित अधिकारीद्वारा पुनः कब्जा गरिएको छ;
(छ) तपाईंको सम्पत्तिको सम्बन्धमा सरकारी पट्टा नवीकरण बिना नै समाप्त हुन्छ;
(ज) कुनै पनि सक्षम व्यक्तिले लिखित रूपमा तपाईंको सम्पत्ति अब सुरक्षित रूपमा कब्जा गर्न सकिँदैन भनेर निर्धारण गरेको छ;
(i) तपाईंको सम्पत्ति वा तपाईंको सम्पत्ति अवस्थित भवन पूर्ण रूपमा वा ठूलो मात्रामा भत्किएको छ;
(ञ) तपाईंको सम्पत्ति अनिवार्य रूपमा बेचिएको छ र बिक्री पूरा भएको छ;
(ट) तपाईंको सम्पत्तिको संयुक्त स्वामित्व विभाजित भएको छ; वा
(ठ) तपाईंले स्वेच्छाले सम्पत्तिको खाली स्वामित्व ऋणदातालाई सुम्पनुहुन्छ।
टिप्पणी:
यदि तपाईंसँग तपाईंको रिभर्स मोर्टगेज ऋणको लागि धितोको रूपमा एक भन्दा बढी सम्पत्ति छ भने, कुनै पनि
सम्पत्तिको परिपक्वता घटनाहरूले तपाईंको सम्पूर्ण सेवानिवृत्ति धितो ऋणको परिपक्वता घटनाहरू गठन गर्नेछन्।